La cour d'appel a constaté que l'accès principal à la propriété se faisait par un escalier de 1,50 mètre de large, dépendant de la propriété, à la route nationale. Cet accès présentait une dénivellation importante de 16 mètres sur une distance de 40 mètres, ce qui équivaut à une pente moyenne de 40 %. La cour a jugé que cet accès piétonnier et cette forte pente ne permettaient pas une desserte suffisante pour un usage d'habitation normal. Par conséquent, elle a décidé que la propriété était enclavée.

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Ce qu'il faut retenir de cet arrêt :

I. Exclusivité de la garantie légale en cas de désordres apparents

1. Principe d'application des articles 1642-1 et 1648 du Code civil

La Cour de cassation rappelle que les désordres et non-conformités apparents dans une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) relèvent exclusivement de la garantie légale prévue par les articles 1642-1 et 1648 du Code civil. Cette garantie impose un délai strict d’un an pour agir après la livraison ou après une ordonnance de référé, à peine de forclusion.

2. Exclusion de la responsabilité contractuelle de droit commun

En cas de forclusion, l’acquéreur ne peut pas se tourner vers la responsabilité contractuelle de droit commun pour contourner ce délai. La Cour considère que toute demande liée à des défauts apparents, quelle qu’en soit la cause, doit être traitée dans le cadre de cette garantie spécifique, excluant tout cumul avec le droit commun.

II. Conséquences pratiques pour l’acquéreur

1. Irrecevabilité des actions tardives
Dans l’affaire jugée, les acquéreurs avaient engagé une action en indemnisation plus d’un an après une ordonnance de référé. La Cour a confirmé que leur action était irrecevable pour forclusion, même s’ils invoquaient un manquement à l’obligation d’information du promoteur.

2. Importance d’agir rapidement

La décision souligne l’importance pour les acquéreurs d’agir promptement après la découverte d’un défaut apparent. Le délai strict d’un an limite considérablement les recours possibles, rendant crucial le respect des délais prévus par la garantie légale pour éviter toute perte de droits.

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