C'est l'assuré qui doit apporter la preuve du contrat et de l'étendue du contrat d'assurance s'il en invoque le bénéfice :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 26 novembre 2013), que la société civile immobilière Grenoble Vercors (la SCI) a fait procéder à la réhabilitation d'un ancien hôtel afin de le transformer en logements d'habitation ; qu'après avoir obtenu un permis de construire par l'entremise de M. X..., architecte, la SCI a conclu le 23 janvier 2004 un contrat de maîtrise d'oeuvre avec la société Inter concept allright (la société ICA) assurée auprès de la société Axa France IARD ; que, se plaignant de non-conformités et de dépassement des délais, la SCI a, après expertise, assigné la société ICA et la société Axa France IARD en indemnisation ; que le maître d'oeuvre a sollicité la garantie de son assureur ;

Attendu qu'ayant relevé que l'attestation mentionnait qu'elle ne pouvait engager l'assureur en dehors des limites précisées par les clauses et conditions du contrat auquel elle se référait et constaté que la société ICA ne produisait pas les conditions générales et particulières du contrat, ce qui ne lui permettait pas de connaître l'étendue des garanties, la cour d'appel a pu en déduire, abstraction faite de motifs surabondants, que la demande de garantie formée contre la société Axa France IARD devait être rejetée ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Inter concept allright aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre mars deux mille quinze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour la société Inter concept allright

Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR mis hors de cause la société Axa France IARD ;

AUX MOTIFS QUE, aux termes de l'arrêt attaqué, « La SCI Grenoble Vercors et la société ICA versent aux débats : - une attestation d'assurance délivrée par la société Axa en date du 12 avril 2011 au terme de laquelle la société ICA a été titulaire d'un contrat Multigaranties Technicien de la Construction n° 33876900051887 à effet du 2 juillet 1999, garantissant sa responsabilité civile en raison des préjudices causés à autrui avant ou après réception, le contrat ayant pour objet de garantir les ouvrages réalisés suivant des procédés ou avec des produits ou matériaux de technique courant et les interventions de l'assuré en qualité de coordonnateur en matière de sécurité et de protection des personnes, - une attestation d'assurance délivrée par la société Axa en date du 25 février 2003 selon laquelle la société ICA est titulaire d'un contrat Multigaranties Technicien de la Construction n° 33876900051887 garantissant sa responsabilité civile qu'elle peut encourir en raison des préjudices causés à autrui ou après réception, le contrat ayant pour objet de garantir les ouvrages réalisés suivant des procédés ou des produits ou matériaux de technique courante. L'attestation précise qu'elle ne peut engager l'assureur en dehors des limites précisées par les clauses et conditions du contrat auquel elle se réfère ; - une attestation délivrée par la société Axa en date du 4 mai 2005 selon laquelle la société ICA est titulaire du contrat Multigaranties Technicien de la Construction n° 2260769604 garantissant * pour les chantiers ouverts postérieurement au 1er janvier 2005 et avant la date d'expiration ou de résiliation du contrat + sa responsabilité civile décennale pour les travaux de bâtiment qu'elle peut encourir en sa qualité de constructeur telle que visée à l'article 1792-1 1er alinéa du code civil en vertu des articles 1792 et 1792-2 dudit code ; + lorsque l'assuré est sous-traitant le paiement des travaux de réparation des dommages tels que définis aux articles 1792 et 1792-2 du code civil et apparus après réception au sens des articles 1792-6 du même code dès lors que sa responsabilité est engagée du fait des travaux de construction qu'elle a réalisés, * pour les dommages survenus à compter du 1er janvier 2005 et avant la date de résiliation ou dénonciation du contrat, + la responsabilité qu'elle peut encourir avant réception en cas d'erreur ou d'omission avec ou sans désordre + les dommages subis après réception par les éléments d'équipement dissociables du bâtiment de l'assuré en vertu des dispositions de l'article 1792-3 du code civil, + les dommages matériels intermédiaires survenant après réception et dont les dommages incombent à l'assuré, + les dommages matériels subis après réception par les existants, compromettant leur solidité et qui sont la conséquence directe de l'exécution de travaux neufs et dont la responsabilité incombe à l'assuré, + les dommages immatériels résultant directement d'un dommage entraînant le versement d'une indemnité au titre des garanties citées 1, 2, 3, 5, 6, 7 ou 8 des conditions générales, le contrat ayant pour objet de garantir * les ouvrages réalisés suivant des procédés ou avec des produits ou matériaux de technique courante * les interventions de l'assuré en qualité de technicien sur des chantiers dont le coût global de l'opération de construction n'est pas supérieur à 920.000 € ; que la SCI Grenoble Vercors et la société ICA ne versent pas au débat les conditions générales et particulières des contrats, omission qui avait motivé le rejet de la demande de garantie en première instance et qui ne permet pas plus à la cour d'être renseignée que l'étendue des garanties ; que le simple examen des attestations permet, cependant, de relever que : - la police 33876900051887 garantit les interventions de l'assuré en qualité de coordonnateur en matière de sécurité et de protection de la santé. Elle ne saurait donc s'appliquer au chantier exécuté sous la maîtrise d'ouvrage de la SCI Grenoble Vercors, la société ICA ayant été maître d'oeuvre et non coordonnateur ¿ la police 2260769604 est susceptible de jouer * pour les chantiers ouverts postérieurement au 1er janvier 2005. Or le chantier a démarré en janvier 2004. * pour certains dommages survenus à compter du 1er janvier 2005. Or le retard de livraison est survenu en 2004. La non-conformité de l'escalier en béton, constatée postérieurement à la réception et relevée au cours des opérations d'expertise, ne concerne ni un élément d'équipement dissociable, ni un dommage matériel intermédiaire, ni un dommage aux existants ni un dommage immatériel. Quant à la garantie du maître d'ouvrage relative aux vues préjudiciables à M. Y... elle est la conséquence de la décision rendue en juillet 2004 ; que le jugement sera confirmé en ce qu'il a mis hors de cause la société Axa » (cf. arrêt, p. 16 et 17) ;

ALORS en premier lieu QUE le juge doit, en toutes circonstances, observer et faire observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'il ne peut fonder sa décision sur une clause du contrat qui n'a pas été invoquée par les parties, sans les inviter au préalable à présenter leurs observations ; qu'en l'espèce, la société Inter Concept Allright produisait aux débats une attestation d'assurance de responsabilité émanant de la compagnie Axa afin d'obtenir sa condamnation à la garantir des condamnations prononcées à son encontre (cf. concl., p. 8) ; que la SCI Grenoble Vercors se prévalait, de même, de deux attestations d'assurance établies par la société Axa au profit de la société Inter Concept Allright, dont l'une correspondait au même contrat que celui visé par l'attestation produite par la société Inter Concept Allright ; que la société Axa n'a pas régulièrement conclu et n'a donc contesté ni l'existence du contrat d'assurance, ni son application au cas d'espèce ; que les autres parties n'ont pas conclu sur ce point ; que, pour décider que la compagnie Axa ne devait pas sa garantie à la société Inter Concept Allright, la cour d'appel a considéré que l'examen de l'attestation produite par la société Inter Concept Allright n'établissait pas que la garantie était mobilisable, au motif que cette attestation n'aurait couvert que l'activité de coordonnateur en matière de sécurité et de protection de la santé (cf. arrêt, p. 17) ; qu'en se prononçant ainsi, en soulevant d'office un moyen tiré de l'application d'une stipulation contractuelle qui n'était invoquée par aucune des parties, sans inviter au préalable ces dernières à présenter leurs observations sur ce point, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;

ALORS en deuxième lieu, à titre subsidiaire, QU'afin d'établir la garantie d'assurance de responsabilité civile dont elle se prévalait à l'encontre de la société Axa, la société Inter Concept Allright produisait une attestation d'assurance datée du 12 avril 2011, visant un contrat dénommé « Multigaranties technicien de la construction » n° 33876900051887 et garantissant sa responsabilité civile au titre des « ouvrages réalisés suivant des procédés ou avec des produits ou matériaux de technique courante » et « des interventions de l'assuré en qualité de coordonnateur en matière de sécurité et de protection de la santé », dans le cadre de son activité d'architecte (prod.) ; que, pour considérer que cette attestation n'établissait pas la garantie de la société Axa pour le sinistre litigieux, la cour d'appel a énoncé que « la police 33876900051887 garantit les interventions de l'assuré en qualité de coordonnateur en matière de sécurité et de protection de la santé » puis que cette police « ne saurait donc s'appliquer au chantier exécuté sous la maîtrise d'ouvrage de la SCI Grenoble Vercors, la société ICA ayant été maître d'oeuvre et non coordonnateur » (cf. arrêt, p. 17) ; qu'en statuant ainsi, tandis que l'attestation n'énonçait pas que la garantie ne serait acquise qu'à la condition d'une intervention de l'assuré en tant que coordonnateur en matière de sécurité, et, tout au contraire, prévoyait en page 2 que la garantie était acquise pour l'activité d'architecte de la société Inter Concept Allright au titre des « ouvrages réalisés suivant des procédés ou avec des produits ou matériaux de technique courante », c'est-à-dire de maître d'oeuvre, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de l'attestation d'assurance et a violé l'article 1134 du code civil ;

ALORS en troisième lieu, également à titre subsidiaire, QUE la preuve du contrat d'assurance peut être rapportée par tout écrit, tel qu'une attestation d'assurance ; qu'à supposer que la cour d'appel ait rejeté la demande en garantie de la société Inter Concept Allright au motif qu'elle n'avait pas versé aux débats les conditions générales et particulières des contrats d'assurance « ce qui ne permet pas à la cour d'être renseignée sur l'étendue des garanties » (cf. arrêt, p. 17 § 11), tandis que la preuve du contenu d'assurance pouvait être établie par l'assuré au moyen de l'attestation d'assurance qui lui avait été délivrée par l'assureur, la cour d'appel a violé l'article L. 112-3 du code des assurances."

Cet arrêt juge que l'acte écrit contenant l'engagement des parties, auquel l'article 6-I, alinéa 3, de la loi n° 70-9 de la loi du 2 janvier 1970 subordonne la rémunération de l'agent immobilier par l'intermédiaire duquel l'opération a été conclue n'est pas nécessairement un acte authentique :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 4 avril 2012), qu'aux termes d'un acte sous seing privé des 14 et 27 septembre 2006, dénommé "compromis de vente avec indemnité d'immobilisation", conclu par l'entremise de la société Home, agent immobilier, titulaire d'un mandat de vente prévoyant une commission de négociation déterminée à la charge de l'acquéreur, la société Le Tilloy a vendu à la société Sévérini Pierres et loisirs un terrain situé à Hénin-Beaumont, sous diverses conditions suspensives dont celles d'obtention d'un permis de construire et de non-révélation de contraintes archéologiques de nature à remettre en cause les délais de réalisation et l'équilibre financier de l'opération envisagée par l'acquéreur ; qu'après que la société Sévérini Pierres et loisirs se prévalant de la défaillance de ces deux conditions, eut refusé de signer l'acte authentique de vente, la société Bernard et Nicolas Soinne, liquidateur judiciaire de la société Home, l'a assignée en paiement de la commission de négociation convenue ; 

Attendu que la société Sévérini Pierres et loisirs fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande, alors, selon le moyen :

1°/ que, selon l'article 6, alinéa 3, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, aucune somme d'argent n'est due, à quelque titre que ce soit, à l'agent immobilier avant que l'opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l'engagement des parties ; qu'en décidant que l'agent immobilier avait droit à la rémunération contractuelle, après avoir constaté que la vente prévue dans le compromis des 14 et 27 septembre 2006 n'avait jamais été réitérée, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

2°/ qu'il résulte de l'article 74 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 que lorsque l'engagement des parties contient une clause de dédit ou une condition suspensive, l'opération ne peut être regardée comme effectivement conclue s'il y a dédit ou tant que la faculté de dédit subsiste ; que la société Sévérini Pierre et loisirs faisait valoir que le compromis de vente avait prévu une clause de dédit qu'il lui avait été loisible de mettre en oeuvre ; qu'en statuant comme elle l'a fait sans rechercher si, comme il était soutenu, la promesse de vente contenait une faculté de dédit qui, une fois mise en oeuvre, faisait obstacle à ce qu'il soit retenu que la vente avait été effectivement réalisée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du texte susvisé ;

Mais attendu que l'acte écrit contenant l'engagement des parties, auquel l'article 6-I, alinéa 3, de la loi n° 70-9 de la loi du 2 janvier 1970 subordonne la rémunération de l'agent immobilier par l'intermédiaire duquel l'opération a été conclue n'est pas nécessairement un acte authentique ; que, dès lors, c'est sans méconnaître ce texte qu'ayant relevé que le permis de construire délivré à la société Sévérini Pierres et loisirs ne comportait aucune condition ni restriction au droit de construire et que l'obligation de procéder à un diagnostic d'archéologie préventive ne constituait pas, en soi, une contrainte susceptible de compromettre les délais d'exécution et l'équilibre financier de l'opération de construction projetée, pour estimer que ces conditions prétendument défaillies étant intégralement levées, l'acte sous seing privé des 14 et 27 septembre 2006 valait vente parfaite, la cour d'appel, qui a ainsi implicitement mais nécessairement exclu que la clause relative à l'indemnité d'immobilisation ouvrît une quelconque faculté de dédit en faveur de l'acquéreur, en a déduit que le refus ultérieur de l'acquéreur de réitérer la vente en la forme authentique ne pouvait avoir pour effet de priver l'intermédiaire de son droit à rémunération ; que le moyen n'est fondé en aucun de ses griefs ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Sévérini Pierres et loisirs aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Sévérini Pierres et loisirs et la condamne à payer à la société Bernard et Nicolas Soinne, ès qualités, la somme globale de 2 500 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux octobre deux mille treize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Gaschignard, avocat aux Conseils, pour la société Sévérini Pierres et loisirs

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la SARL Severini Pierres et Loisirs au paiement de la somme de 87.308 euros à Maître Soinne, es qualité de mandataire judiciaire de la SARL Home ;

AUX MOTIFS QUE la convention des 14 et 27 septembre a été établie sous diverses conditions au rang desquelles figurait l'obtention du permis de construire ; qu'aux termes de cette convention, les conditions suspensives devaient être réalisées au plus tard 10 mois après la signature ; que deux avenants ont été régularisés par les parties prorogeant ce délai jusqu'au 31 décembre 2008 au plus tard jusqu'à l'obtention du permis de construire ; qu'il est constant que le permis de construire a été délivré le 27 juin 2007 qui ne portait aucune condition ni restriction ; qu'il était simplement assorti d'un certain nombre de prescriptions dont le respect des observations jointes du service régional de l'archéologie ; que ces prescriptions avaient trait à la réalisation d'un diagnostic archéologique par l'institut national des recherches archéologiques faisant l'objet de l'arrêté du préfet du Nord Pas de Calais en date du 26 février 2007 ; que ces prescriptions ne représentaient pas une nouvelle condition, le permis de construire ayant été délivré sans aucune restriction ; qu'il restait à la société Severini de faire diligence entre le mois de mars 2007, date à laquelle il lui a été notifié que ce diagnostic était nécessaire et la réitération prévue en décembre 2007 puis en décembre 2008 ; que l'on ignore si elle a été diligente et cette preuve lui appartient ; que la seule pièce versée au dossier à ce sujet est le courrier qu'elle a fait parvenir officiellement au notaire en août 2008, par lequel elle l'informe que le diagnostic archéologique est indispensable pour le déblocage des fonds ; que dans cette lettre elle ne prétend pas comme aujourd'hui que cela atteindrait la force du permis de construire mais indique que ce diagnostic serait indispensable pour la levée de la condition suspensive numéro 10 à savoir « que le terrain ne fasse pas l'objet de contraintes archéologiques de nature à mettre en cause les délais de réalisation et l'équilibre financier de l'opération envisagée par l'acquéreur» ; que la cour observe que la société Severini ne produit pas la télécopie à laquelle elle fait allusion qui émanerait de l'institut chargé du diagnostic et par laquelle il se déclarerait dans l'impossibilité de s'exécuter avant 2009 ; que quand bien même elle la produirait, elle ne produit aucune pièce relative aux démarches qu'elle se devait d'entreprendre à l'issue de l'obtention du permis de construire ; qu'en tous cas, sauf à ajouter une nouvelle clause au compromis, la condition numéro 6 était réalisée, car il n'existe pas de permis de construire non opérationnel ; que c'est un accord ou un refus ; qu'au cas d'espèce, le permis a été délivré sans ambiguïté ; que la condition numéro 10 était relative à l'existence de contraintes archéologiques, que le diagnostic était en charge d'éventuellement révéler ; qu'outre que ces contraintes ne sont pas établies, l'est encore moins le fait que les délais de réalisation et l'équilibre financier de l'opération en seraient fragilisés ; que c'est donc sans anticipation, et en tous cas à la date programmée pour la réitération que le notaire chargé de la vente a à juste titre convoqué les parties, toutes les conditions suspensives ayant été réalisée ; que le droit est têtu : à cette date la vente était parfaite ; que le droit à commission, résultant du mandat comme du compromis, était réputé payable au jour où la vente serait conclue ; que c'est le 29 décembre 2008 qu'elle devait être réitérée ; que si elle ne l'a pas été c'est du fait de la carence de l'acquéreur qui doit en répondre ; que la cour considérant que la vente était parfaite, elle a fait naître le droit à commission de l'intermédiaire, qu'en tous les cas la promesse de vente vaut vente par application de l'article 1589 du code civil ;

1° ALORS QUE selon l'article 6, alinéa 3, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, aucune somme d'argent n'est due, à quelque titre que ce soit, à l'agent immobilier avant que l'opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l'engagement des parties; qu'en décidant que l'agent immobilier avait droit à la rémunération contractuelle, après avoir constaté que la vente prévue dans le compromis des 14 et 27 septembre 2006 n'avait jamais été réitérée, la cour a violé le texte susvisé. ;

2° ALORS au surplus QU'il résulte de l'article 74 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 que lorsque l'engagement des parties contient une clause de dédit ou une condition suspensive, l'opération ne peut être regardée comme effectivement conclue s'il y a dédit ou tant que la faculté de dédit ; que la société Severini Pierre et Loisirs faisait valoir que le compromis de vente avait prévu une clause de dédit qu'il lui avait été loisible de mettre en oeuvre ; qu'en statuant comme elle l'a fait sans rechercher si, comme il était soutenu, la promesse de vente contenait une faculté de dédit qui, une fois mise en oeuvre, faisait obstacle à ce qu'il soit retenu que la vente avait été effectivement réalisée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du texte susvisé."