Voici un exemple de préavis réduit admis par les juges, dès lors que le locataire avait perdu son emploi le 31 décembre 2008 puis retrouvé un nouvel emploi le 23 mars 2009,et ceci à l'occasion d'un congé délivré le 29 mai 2009 :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 21 juin 2012), que M. X..., propriétaire d'un logement donné à bail verbal à M. et Mme Y... a, à la suite de la libération des lieux, assigné ceux-ci en paiement de sommes dues au titre des réparations locatives ; que se prévalant notamment d'un délai de préavis réduit et de l'absence d'accord pour une révision du loyer, M. et Mme Y... ont formé une demande reconventionnelle en remboursement de sommes ;

Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande reconventionnelle, alors, selon le moyen :

1°/ que le preneur qui donne congé à son bailleur bénéficie du délai réduit à un mois lorsqu'il justifie d'un nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, le congé devant être donné dans un délai rapproché de l'obtention de ce nouvel emploi ; que M. X... faisait valoir que M. Y... est entré au service de son nouvel employeur le 23 mars 2009, soit plus de deux mois avant la notification du congé faite le 27 mai 2009, ce qui exclut qu'il puisse bénéficier du délai réduit dès lors que la réduction du délai de préavis répond à une nécessité « d'urgence et son usage différé serait en contradiction avec la finalité même du texte » ; qu'ayant rappelé les dispositions de l'article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989, puis constaté que les époux Y... ont notifié au bailleur leur congé par lettre recommandée du 27 mai 2009 pour le 30 juin suivant, que M. Y... a bénéficié d'un contrat de travail à durée déterminée prenant fin le 31 décembre 2008, a été engagé par un nouvel employeur suivant un autre contrat à durée déterminée du 23 mars 2009 renouvelé le 19 juin 2009 et converti le 4 septembre 2009 en un contrat de travail à durée indéterminée puis retenu qu'au moment où il a notifié son congé, le locataire occupait un nouvel emploi consécutif à la perte du précédent, qu'il pouvait prétendre à un délai de congé réduit à un mois et ce d'autant plus que M. Y... ne bénéficiait encore que d'un contrat de travail à durée déterminée, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales s'évinçant de ses propres constatations dont il ressortait que le nouvel emploi était antérieur de plus de deux mois au congé notifié par lettre du 27 mai 2009 et elle a violé le texte susvisé ;

2°/ qu'aux termes de l'article 17 d de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le contrat de location prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat, ce qui exclut la révision du loyer lorsque les parties sont liées par un bail verbal ; que cependant, dès lors que les augmentations pratiquées en pareil cas n'ont jamais fait l'objet de contestation par les preneurs, les augmentations sont valables dès lors que le locataire, par son comportement, a donné son accord tacite à ces augmentations ; que M. X... faisait valoir que la révision du loyer est possible même sans clause écrite lorsqu'elle résulte d'un accord entre les parties, un tel accord pouvant résulter des notifications d'augmentation de loyer en suite d'une révision et de l'attitude constante et répétée du preneur caractérisant un accord tacite sur l'indexation du loyer, M. X... faisant valoir avoir notifié aux locataires la révision du loyer le 6 octobre 2007 et que les preneurs ont exécuté cette révision de loyer sans émettre de contestation pendant près de trois ans ainsi que l'a relevé le premier juge, ce qui caractérisait un accord tacite des parties sur la révision du loyer ; qu'en affirmant que la loi subordonne la révision du loyer à l'existence d'une clause dans le contrat, qu'il ne saurait être dérogé à ces dispositions d'ordre public qui prévoient l'obligation de stipuler par écrit une clause de révision, que l'accord exprès et non équivoque des locataires ne peut se déduire du seul fait qu'ils ont payé sans protester le loyer augmenté de janvier 2008 à août 2009 et auraient ainsi renoncé implicitement au bénéfice des dispositions légales, pour décider que dans ces conditions le loyer mensuel ayant été fixé par les parties à 150 euros, c'est à tort que le premier juge a estimé que le bailleur pouvait prétendre au paiement d'un loyer mensuel augmenté de 165 euros à compter du 1er janvier 2008, sans préciser en quoi le paiement du loyer révisé par les locataires ne pouvait caractériser leur accord sur cette révision, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 17 d de la loi du 6 juillet 1989 ;

3°/ que M. X... faisait valoir que les locataires tiraient des conséquences originales de son absence le 30 juin 2009, les locataires ayant imaginé réaliser un état des lieux de sortie le 30 juin 2009 sans l'en avoir averti préalablement alors que sa résidence principale se situe dans le Val d'Oise à Saint-Gratien soit plus de 400 kilomètres ; qu'en se contentant de relever que les locataires établissent par un certificat du maire de la commune s'être présentés en vain chez le bailleur le 30 juin 2009 afin de convenir d'un rendez-vous pour dresser l'état des lieux contradictoire, sans relever les éléments de preuve établissant qu'ils en avaient préalablement averti le bailleur dont la résidence principale est distante de 400 kilomètres d'Angoisse (24), la cour d'appel qui décide que dans ces conditions, alors qu'aucun état des lieux contradictoire n'avait été dressé en début de bail, que M. X... connaissait la date de départ des locataires pour avoir reçu notification de leur congé le 27 mai 2009, il ne saurait de bonne foi faire valoir, au demeurant à tort, que cette formalité ne pouvait être organisée avant le 30 août 2009 et exciper d'un procès-verbal de constat dressé à son initiative le 22 septembre 2009, soit deux mois et vingt deux jours après le départ des preneurs, pour soutenir que ceux-ci auraient commis des dégradations nécessitant des travaux de remise en état des lieux, a privé sa décision de base légale au regard des article 1134 du code civil et 3 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé que M. Y... avait perdu son emploi le 31 décembre 2008 puis retrouvé un nouvel emploi le 23 mars 2009, la cour d'appel en a déduit à bon droit que les locataires pouvaient, à l'occasion du congé délivré le 29 mai 2009, se prévaloir d'un délai de préavis réduit ;

Et attendu, d'autre part, qu'ayant exactement retenu que le seul fait que les locataires aient payé sans protester le loyer augmenté de janvier 2008 à août 2009 ne pouvait caractériser une renonciation tacite au bénéfice des dispositions légales de l'article 17 d) de la loi du 6 juillet 1989 et que M. X... ne pouvait se prévaloir d'un état des lieux dressé plus de deux mois après la date de libération des lieux dont il avait été informé par le congé, la cour d'appel a légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer à M. et Mme Y... la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de M. X... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq février deux mille quatorze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Bouzidi et Bouhanna, avocat aux Conseils pour M. X...

LE POURVOI REPROCHE A L'ARRÊT ATTAQUÉ D'AVOIR condamné l'exposant à payer aux locataires les sommes de 1.014,73 euros outre intérêts légaux depuis le 3 octobre 2011, date de signification des dernières conclusions des intimés et de 2 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile et rejeté ses demandes ;

AUX MOTIFS QUE l'article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu'en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d'un mois ; qu'en l'espèce, les époux Y... ont notifié au bailleur leur congé par lettre recommandée du 27 mai 2009 pour le 30 juin suivant ; que M. Y... a bénéficié d'un contrat de travail à durée déterminée prenant fin le 31 décembre 2008, a été engagé par un nouvel employeur suivant un autre contrat à durée déterminée du 23 mars 2009 renouvelé le 19 juin 2009 et converti le 4 septembre 2009 en contrat de travail à durée indéterminée ; qu'au moment où il a notifié son congé, le locataire occupait un nouvel emploi consécutif à la perte du précédent ; que c'est donc à juste titre que le premier juge a considéré qu'il pouvait prétendre à un délai de congé réduit à un mois et ce d'autant plus que M. Y... ne bénéficie encore que d'un contrat de travail à durée déterminée ; que l'article 17 d de la loi du 6 juillet 1989 dispose par ailleurs que lorsque le contrat de location prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat ; qu'ainsi la loi subordonne la révision du loyer à l'existence d'une clause dans le contrat la prévoyant ; qu'il ne saurait être dérogé à ces dispositions d'ordre public qui prévoient l'obligation de stipuler par écrit une clause de révision ; qu'en l'espèce, le bail ayant été conclu verbalement, le bailleur ne pouvait donc procéder à une quelconque révision du loyer sauf accord exprès et non équivoque des locataires ; qu'un tel consentement ne peut se déduire du seul fait que les locataires ont payé sans protester le loyer augmenté de janvier 2008 à août 2009 et auraient ainsi renoncé implicitement au bénéfice des dispositions légales précitées ; que dans ces conditions, le loyer mensuel ayant été fixé par les parties à 150 euros, c'est à tort que le premier juge a estimé que M. Claude X... pouvait prétendre au paiement d'un loyer mensuel augmenté de 165 euros à compter du 1er janvier 2008 ; que les époux Y... établissent avoir restitué au bailleur les clés de l'appartement le 1er juillet 2009, au terme du préavis dont ils bénéficiaient ; qu'ils établissent en outre par un certificat du maire de la commune s'être présentés en vain chez le bailleur le 30 juin 2009 afin de convenir d'un rendez-vous pour dresser l'état des lieux contradictoire ; que dans ces conditions, alors qu'aucun état des lieux contradictoire n'avait été dressé en début de bail, M. X... connaissait la date de départ des locataires pour avoir reçu notification de leur congé le 27 mai 2009, ne saurait, de bonne foi faire valoir, au demeurant à tort, que cette formalité ne pouvait être organisée avant le 30 août 2009 et exciper d'un procès-verbal de constat dressé à son initiative le 22 septembre 2009, soit deux mois et vingt deux jours après le départ des époux Y..., pour soutenir que ceux-ci auraient commis des dégradations nécessitant des travaux de remise en état des lieux ; que le jugement sera infirmé en ce qu'il a retenu à ce titre la somme de 373,10 euros et M. Claude X... sera débouté de ses demandes de ce chef ; qu'en définitive, les loyers dus par les locataires de novembre 2004 à juin 2009 s'élèvent à 8 400 euros ; que M. Claude X... a perçu la somme totale de 8 696,73 euros au titre de l'allocation logement qui lui était directement versée par la Caisse d'allocations familiales, somme à laquelle s'ajoute un versement supplémentaire de 388 euros que le bailleur reconnaît avoir perçu ; qu'en outre M. Claude X... a perçu des locataires la somme de 330 euros au titre des loyers de juillet et août 2009 alors que le bail ayant pris fin le 30 juin, les sommes n'étaient pas dues ; qu'en revanche, l'attestation de loyer dont se prévalent les époux Y... pour soutenir qu'ils ont versé en outre en espèces la somme de 150 euros au titre du loyer du mois de novembre 2004 ne comporte aucune mention leur permettant d'établir que le bailleur a bien reçu paiement de cette somme, M. Claude X... y attestant seulement du montant du premier loyer, à l'intention de la Caisse d'allocations familiales, pour permettre aux locataires de percevoir leurs allocations ; que c'est à juste titre que le tribunal a considéré que la preuve du versement allégué n'était pas établie ; que dès lors le bailleur doit rembourser aux locataires la somme de 1 014,73 euros soit 8 696,73 euros + 388 euros + 330 euros ¿ 8 400, sans pouvoir prétendre au remboursement de la moitié du coût du procès-verbal d'état des lieux qu'il a fait réaliser tardivement ; que M. X... ayant délivré en cours d'instance les quittances de loyer demandées par les époux Y..., leur demande de ce chef est devenue sans objet ;

ALORS D'UNE PART QUE le preneur qui donne congé à son bailleur bénéficie du délai réduit à un mois lorsqu'il justifie d'un nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, le congé devant être donné dans un délai rapproché de l'obtention de ce nouvel emploi ; que l'exposant faisait valoir que M. Y... est entré au service de son nouvel employeur le 23 mars 2009, soit plus de deux mois avant la notification du congé faite le 27 mai 2009, ce qui exclut qu'il puisse bénéficier du délai réduit dès lors que la réduction du délai de préavis répond à une nécessité « d'urgence et son usage différé serait en contradiction avec la finalité même du texte » ; qu'ayant rappelé les dispositions de l'article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989, puis constaté que les époux Y... ont notifié au bailleur leur congé par lettre recommandée du 27 mai 2009 pour le 30 juin suivant, que M. Y... a bénéficié d'un contrat de travail à durée déterminée prenant fin le 31 décembre 2008, a été engagé par un nouvel employeur suivant un autre contrat à durée déterminée du 23 mars 2009 renouvelé le 19 juin 2009 et converti le 4 septembre 2009 en un contrat de travail à durée indéterminée puis retenu qu'au moment où il a notifié son congé, le locataire occupait un nouvel emploi consécutif à la perte du précédent, qu'il pouvait prétendre à un délai de congé réduit à un mois et ce d'autant plus que M. Y... ne bénéficiait encore que d'un contrat de travail à durée déterminée, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales s'évinçant de ses propres constatations dont il ressortait que le nouvel emploi était antérieur de plus de deux mois au congé notifié par lettre du 27 mai 2009 et elle a violé le texte susvisé ;

ALORS D'AUTRE PART QU'aux termes de l'article 17 d de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le contrat de location prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat, ce qui exclut la révision du loyer lorsque les parties sont liées par un bail verbal ; que cependant, dès lors que les augmentations pratiquées en pareil cas n'ont jamais fait l'objet de contestation par les preneurs, les augmentations sont valables dès lors que le locataire, par son comportement, a donné son accord tacite à ces augmentations ; que l'exposant faisait valoir que la révision du loyer est possible même sans clause écrite lorsqu'elle résulte d'un accord entre les parties, un tel accord pouvant résulter des notifications d'augmentation de loyer en suite d'une révision et de l'attitude constante et répétée du preneur caractérisant un accord tacite sur l'indexation du loyer , l'exposant faisant valoir avoir notifié aux locataires la révision du loyer le 6 octobre 2007 et que les preneurs ont exécuté cette révision de loyer sans émettre de contestation pendant près de trois ans ainsi que l'a relevé le premier juge, ce qui caractérisait un accord tacite des parties sur la révision du loyer ; qu'en affirmant que la loi subordonne la révision du loyer à l'existence d'une clause dans le contrat, qu'il ne saurait être dérogé à ces dispositions d'ordre public qui prévoient l'obligation de stipuler par écrit une clause de révision, que l'accord exprès et non équivoque des locataires ne peut se déduire du seul fait qu'ils ont payé sans protester le loyer augmenté de janvier 2008 à août 2009 et auraient ainsi renoncé implicitement au bénéfice des dispositions légales, pour décider que dans ces conditions le loyer mensuel ayant été fixé par les parties à 150 euros, c'est à tort que le premier juge a estimé que le bailleur pouvait prétendre au paiement d'un loyer mensuel augmenté de 165 euros à compter du 1er janvier 2008, sans préciser en quoi le paiement du loyer révisé par les locataires ne pouvait caractériser leur accord sur cette révision, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 17 d de la loi du 6 juillet 1989 ;

ALORS ENFIN QUE l'exposant faisait valoir que les locataires tiraient des conséquences originales de son absence le 30 juin 2009, les locataires ayant imaginé réaliser un état des lieux de sortie le 30 juin 2009 sans l'en avoir averti préalablement alors que sa résidence principale se situe dans le Val d'Oise à Saint-Gratien soit plus de 400 kilomètres ; qu'en se contentant de relever que les locataires établissent par un certificat du maire de la commune s'être présentés en vain chez le bailleur le 30 juin 2009 afin de convenir d'un rendez-vous pour dresser l'état des lieux contradictoire, sans relever les éléments de preuve établissant qu'ils en avaient préalablement averti le bailleur dont la résidence principale est distante de 400 kilomètres d'Angoisse (24), la cour d'appel qui décide que dans ces conditions, alors qu'aucun état des lieux contradictoire n'avait été dressé en début de bail, que l'exposant connaissait la date de départ des locataires pour avoir reçu notification de leur congé le 27 mai 2009, il ne saurait de bonne foi faire valoir, au demeurant à tort, que cette formalité ne pouvait être organisée avant le 30 août 2009 et exciper d'un procès-verbal de constat dressé à son initiative le 22 septembre 2009, soit deux mois et vingt deux jours après le départ des preneurs, pour soutenir que ceux-ci auraient commis des dégradations nécessitant des travaux de remise en état des lieux, a privé sa décision de base légale au regard des article 1134 du code civil et 3 de la loi du 6 juillet 1989."

Cet arrêt juge que la notification de leur rétractation par les acquéreurs pouvait valablement être faite au notaire représentant les vendeurs :

"Attendu qu'ayant constaté que le « compromis de vente » stipulait que les époux X..., vendeurs, et M. Y... et Mme Z..., acquéreurs, donnaient tous pouvoirs à tous clercs ou employés de l'étude du notaire chargé d'établir l'acte devant régulariser les présentes à l'effet d'effectuer toutes les formalités préalables au contrat authentique et pour toutes notifications exigées par la loi, que les vendeurs donnaient mandat à M. A... de notifier aux acquéreurs leur droit de rétractation et que les parties faisaient élection de domicile en l'étude du notaire chargée de recevoir l'acte authentique, la cour d'appel, qui en a souverainement déduit que le notaire était le mandataire des deux parties pour toutes les formalités préalables à l'acte authentique et pour toutes notifications exigées par la loi et que c'est en son étude que devaient se faire les actes nécessaires à l'exécution du « compromis », a retenu à bon droit que la notification par les acquéreurs de leur faculté de rétractation en l'étude de M. A... devait être considérée comme valablement effectuée ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le second moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les époux X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux X... à payer la somme de 275,08 euros à Mme Z... et la somme de 2 500 euros à M. Y... ; rejette la demande des époux X... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze juin deux mille treize.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour les époux X... 

PREMIER MOYEN DE CASSATION 

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir déclaré irrecevable la demande de M. et Mme X... tendant à la condamnation de M. Y... et Mme Z... à leur payer la somme de 27.600 € à titre de dommagesintérêts ;

Aux motifs que le compromis signé par les parties le 18 juin 2004 stipule en page 11 qu'il entre dans le champ d'application de l'article L 271-1 du Code de la construction et de l'habitation et que « conformément aux dispositions légales, l'acquéreur aura la faculté de se rétracter sans avoir à se justifier, dans un délai de sept jours (…) qui ne commencera à courir qu'à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée lui notifiant l'acte et expirera à la fin du septième jour suivant le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée. L'acquéreur pourra exercer auprès du vendeur la faculté de rétractation qui lui est conférée par la loi avant l'expiration du délai sus-indiqué, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception et par tout autre moyen présentant les garanties équivalentes » ; que le notaire, Me A..., a notifié le compromis de vente à M. Y... et Mme Z..., par lettre recommandée avec demande d'avis de réception datées du 21 juin 2004 en leur rappelant la faculté de rétractation et ses modalités et ces derniers ont adressé à Me A... leur volonté de se rétracter par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 2 juillet 2004 et expédiée le 5 juillet 2004 et présentée à Me A... le 7 juillet 2004 ; que la notification de la rétractation n'a pas été adressée aux vendeurs en personne mais au notaire ; que cependant, il est constaté que le compromis stipule en page 8 que « vendeur et acquéreur donnent tous pouvoirs à tous clercs ou employés de l'étude du notaire chargé d'établir l'acte devant régulariser les présentes à l'effet d'effectuer toutes les formalités préalables au contrat authentique (…) pour toutes notifications exigées par la loi (…) ces derniers auront la faculté de signer en leur nom les pièces nécessaires » et en page 11, à la rubrique « droit de rétractation de l'acquéreur » que, « à cet effet, le vendeur donne mandat à Me A... de notifier les présentes à l'acquéreur » et à la rubrique « élection de domicile » que « pour l'entière exécution des présentes, les parties font élection de domicile en l'étude du notaire chargé de recevoir l'acte authentique » ; qu'il suit de là d'une part que le notaire était le mandataire des deux parties pour toutes les formalités préalables à l'acte authentique et pour toutes notifications exigées par la loi et d'autre part que c'est en l'étude du notaire que devait se faire les actes nécessaires à l'exécution du compromis si bien que la notification par les acquéreurs de leur faculté de rétractation en l'étude de Me A... doit être considérée comme valablement faite en ce lieu conformément au choix des parties ; que la première présentation de la lettre recommandée du 21 juin 2004 de notification à chacun des acquéreurs du compromis a eu lieu le 26 juin 2004 et, en leur absence, sa distribution n'est intervenue que le 2 4 juillet suivant ; que par suite, le délai pour exercer la faculté de rétractation a commencé à courir le 27 juin 2004 pour expirer le 3 juillet 2004 ; qu'or, le 3 juillet étant un samedi, le délai a expiré le premier jour ouvrable suivant, soit le lundi 5 juillet 2004, conformément aux dispositions de l'article 642 du code de procédure civile applicables en l'espèce, que dès lors, l'expédition de la lettre de rétractation ayant eu lieu le 5 juillet 2004 à 16 heures ainsi qu'il résulte du cachet de la Poste, la notification est intervenue à cette date à l'égard des acquéreurs, conformément aux dispositions de l'article 668 du code de procédure civile, soit avant l'expiration du délai de 7 jours prévu par l'article L 271-1 du Code de la construction et de l'habitation ; qu'en conséquence, la rétractation intervenue dans les délais de la loi a eu pour effet d'anéantir le compromis de vente et elle s'oppose donc à l'application de l'indemnité de 20% prévue par le contrat en cas de refus de sa réitération authentique par l'une ou l'autre des parties ;

1. ALORS QUE les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; que le compromis de vente stipule en page 11, que « l'acquéreur pourra exercer auprès du VENDEUR la faculté de rétractation qui lui est conférée par la loi avant le délai sus-indiqué, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes » ; qu'il résulte des termes clairs et précis de cette clause que la lettre de rétractation de l'acquéreur devait être adressée aux vendeurs eux-mêmes ; qu'en jugeant cependant valable la rétractation des acquéreurs, après avoir constaté qu'elle n'avait pas été adressée aux vendeurs en personne mais au notaire à son étude, la cour d'appel a violé la loi des parties et l'article 1134 du Code civil ;

2. ALORS QUE le mandat est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom ; que le contrat ne se forme que par l'acceptation du mandataire ; que pour l'application des dispositions de l'article L 271-1 du Code de la construction et de l'habitation, les époux X... n'ont donné mandat au notaire que pour notifier le compromis de vente aux acquéreurs mais non pour recevoir au nom et pour leur compte la lettre de rétractation ; que le notaire a très clairement rappelé aux acquéreurs, dans la lettre de notification du compromis de vente, que la faculté de rétractation devait être exercée auprès du « VENDEUR » ; qu'en l'absence de mandat donné par les époux X... au notaire et accepté par celui-ci, la notification de la rétractation faite au notaire était irrégulière ; qu'en jugeant le contraire, par des motifs inopérants tirés du lieu de notification choisi par les parties, la cour d'appel a violé l'article 1984 du Code civil ;

3. ALORS QUE le mandat donné à tous clercs ou employés de l'étude du notaire à l'effet d'effectuer toutes les formalités préalables au contrat authentique, pour toutes notifications exigées par la loi ne comporte pas le mandat d'effectuer les formalités relatives au droit de rétractation de l'acquéreur non professionnel portant sur le compromis de vente sous seing privé ; qu'en jugeant le contraire, pour déclarer valable la rétractation des acquéreurs adressée au notaire et non aux vendeurs, la cour d'appel a violé l'article 1989 du Code civil, ensemble l'article L 271-1 du Code de la construction et de l'habitation.

SECOND MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir déclaré irrecevable la demande de M. et Mme X... tendant à la condamnation de M. Y... et Mme Z... à leur payer la somme de 27.600 € à titre de dommages-intérêts ;

Aux motifs que le compromis signé par les parties le 18 juin 2004 stipule en page 11 qu'il entre dans le champ d'application de l'article L 271-1 du Code de la construction et de l'habitation et que « conformément aux dispositions légales, l'acquéreur aura la faculté de se rétracter sans avoir à se justifier, dans un délai de sept jours (…) qui ne commencera à courir qu'à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée lui notifiant l'acte et expirera à la fin du septième jour suivant le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée. L'acquéreur pourra exercer auprès du vendeur la faculté de rétractation qui lui est conférée par la loi avant l'expiration du délai sus-indiqué, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception et par tout autre moyen présentant les garanties équivalentes » ; que le notaire, Me A..., a notifié le compromis de vente à M. Y... et Mme Z..., par lettre recommandée avec demande d'avis de réception datées du 21 juin 2004 en leur rappelant la faculté de rétractation et ses modalités et ces derniers ont adressé à Me A... leur volonté de se rétracter par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 2 juillet 2004 et expédiée le 5 juillet 2004 et présentée à Me A... le 7 juillet 2004 ; (…) que la première présentation de la lettre recommandée du 21 juin 2004 de notification à chacun des acquéreurs du compromis a eu lieu le 26 juin 2004 et, en leur absence, sa distribution n'est intervenue que le 2 juillet suivant ; que par suite, le délai pour exercer la faculté de rétractation a commencé à courir le 27 juin 2004 pour expirer le 3 juillet 2004 ; qu'or, le 3 juillet étant un samedi, le délai a expiré le premier jour ouvrable suivant, soit le lundi 5 juillet 2004, conformément aux dispositions de l'article 642 du code de procédure civile applicables en l'espèce, que dès lors, l'expédition de la lettre de rétractation ayant eu lieu le 5 juillet 2004 à 16 heures ainsi qu'il résulte du cachet de la Poste, la notification est intervenue à cette date à l'égard des acquéreurs, conformément aux dispositions de l'article 668 du code de procédure civile, soit avant l'expiration du délai de 7 jours prévu par l'article L 271-1 du Code de la construction et de l'habitation ; qu'en conséquence, la rétractation intervenue dans les délais de la loi a eu pour effet d'anéantir le compromis de vente et elle s'oppose donc à l'application de l'indemnité de 20% prévue par le contrat en cas de refus de sa réitération authentique par l'une ou l'autre des parties ;

1. ALORS QUE le juge ne peut dénaturer les termes clairs et précis des écrits qui lui sont soumis ; qu'il résulte des mentions claires et précises portées sur les accusés de réception des lettres de notification du compromis de vente adressées respectivement à M. Y... et à Mme Brahim le 21 juin 2004 que la première présentation a eu lieu le 25 juin 2004 ; qu'en retenant, pour juger que la rétractation des acquéreurs était intervenue en temps utile, que la première présentation de cette lettre à chacun des acquéreurs a eu lieu le 26 juin 2004, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de ces accusés de réception et violé l'article 1134 du Code civil ;

2. ALORS QUE le juge ne peut dénaturer les termes clairs et précis des écrits qui lui sont soumis ; que le procès-verbal de carence établi par Me A..., notaire, le 6 septembre 2004 (p. 7) rapporte les déclarations de M. Y... quant aux raisons pour lesquelles il refuse de signer l'acte de vente et notamment : « il déclare s'être rétracté de cette vente dans le délai légal : date de la première présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception lui notifiant le compromis de vente : 25 juin 2004 ; lettre recommandée de rétractation datée du 2 juillet 2004 et postée le 5 juillet 2004 » ; qu'en retenant, pour juger que la rétractation des acquéreurs était intervenue en temps utile, que la première présentation de cette lettre à chacun des acquéreurs a eu lieu le 26 juin 2004, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du procès-verbal de carence et violé l'article 1134 du Code civil."