Voici un arrêt qui juge que le fait de de demander un prêt différent de celui prévu au compromis (promesse de vente) est fautif et peut conduire à considérer que les acquéreurs ont empêché la réalisation de la condition suspensive :
(voyez aussi mon site : La charge de la preuve dans le contentieux de la condition suspensive d'obtention d'un prêt immobilier)
"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 15 février 2013), que Mme X..., épouse Y..., Mme Y..., épouse Z..., et MM. Jean-Paul, Christian et Didier Y... (les consorts Y...) ont, par « compromis » du 12 juillet 2008, vendu un immeuble à M. et Mme A..., sous condition suspensive de l'obtention d'un prêt ; que ceux-ci ayant renoncé à cette acquisition, les consorts Y..., estimant qu'ils n'avaient pas fait les démarches nécessaires à l'obtention du prêt, les ont assignés en indemnisation de leur préjudice ; que M. et Mme A... ont assigné en garantie la caisse régionale de Crédit agricole de la Touraine et du Poitou (le Crédit agricole) ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté que M. et Mme A... avaient saisi le Crédit agricole du projet de financement de l'acquisition de l'immeuble des consorts Y... simultanément avec une demande de financement à 100 % pour l'acquisition d'un bâtiment professionnel, relevé, sans modifier l'objet du litige, qu'ils avaient ainsi compliqué la situation à examiner par la banque, conduisant celle-ci à formuler des exigences supérieures en termes de garanties, et retenu que l'ajout de cette demande de prêt professionnel sans apport personnel était à l'origine du refus du prêt faisant l'objet de la condition suspensive, ce dont elle a déduit qu'ils avaient empêché son accomplissement, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;
Sur le second moyen ci-après annexé :
Attendu que le premier moyen étant rejeté, le second moyen, qui invoque la cassation par voie de conséquence, est sans objet ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme A... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme A... à verser la somme de 3 000 euros aux consorts Y... ; rejette les autres demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept février deux mille quinze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Richard, avocat aux Conseils, pour M. et Mme A...
PREMIER MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir condamné solidairement Monsieur et Madame A... à payer à Madame Jeanne X..., épouse Y..., Messieurs Jean-Paul, Christian et Didier Y... et Madame Patricia Y..., la somme globale de 35.000 euros au titre de la clause pénale ;
AUX MOTIFS QUE le compromis de vente conclu entre les parties le 12/07/2008 prévoit une condition suspensive d'obtention d'un prêt pour la somme de 382.000 euros sans que soit précisé ni un taux d'intérêt maximal ni une durée maximale ; qu'il est constant que les époux A... ont renoncé à la vente en invoquant le fait que le prêt leur a été refusé par la banque nonobstant l'absence d'attestation de la Banque en ce sens, raison pour laquelle ils ont également appelé à la cause le Crédit Agricole et Mutuel de Touraine et du Poitou afin d'être garantis de toute condamnation pouvant être prononcée à leur encontre ; qu'invoquant les dispositions de l'article 1178 du Code civil, les consorts Y... sollicitent le paiement de la clause pénale prévue au compromis de vente ainsi que des dommages et intérêts en application de la clause J au titre du préjudice subi ; qu'il résulte des échanges de mails internes au Crédit Agricole que le 29/07/2008, les époux A... ont fait part de leur demande de financement à 100% à la fois pour une acquisition à titre professionnel d'un bâtiment et de l'immeuble vendu par les consorts Y..., étant précisé que s'agissant du financement de l'habitation, ils ont expressément sollicité un prêt relais en l'attente de la vente de leur propre immeuble, ainsi qu'il résulte de leur propre courrier du 22/10/2008 ; qu'afin d'apprécier l'application des dispositions de l'article 1178 du Code civil, qui énonce que «la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement », l'acquéreur doit démontrer que la demande de prêt qu'il a formulée était conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente et lorsque ce point est en litige, comme c'est le cas en l'espèce, que sa demande a été rejetée ; que, si cette preuve est rapportée par l'acquéreur, c'est alors au vendeur de démontrer que le bénéficiaire de la condition suspensive, c'est-à-dire l'acquéreur, a empêché l'accomplissement de la condition suspensive ; que les époux A... soutiennent avoir remis le 29/07/2008 la justification de leur imposition, un mandat de vente de leur propriété de FONTAINE LE COMTE donné à l'Agence MERCURE le 21/06/2008, ainsi que le compromis de vente signé avec les consorts Y..., et avoir pensé que le dossier étant complet, ils pourraient bénéficier d'une réponse favorable ; qu'il résulte des échanges internes au Crédit Agricole qu'effectivement, leur demande tant sur le projet habitation en litige que sur le plan professionnel a été étudiée au mois d'août 2008 et que la réponse a été donnée après les congés d'été, lors d'une entrevue du 10/09/2008, ce qui ne laissait pas le temps aux époux A... de satisfaire à l'exigence nouvelle apparue en août 2008 relative à la fourniture d'un compromis signé aux lieu et place du mandat de vente fourni ; qu'en effet, les époux A... arguent eux mêmes dans la lettre du 22/10/2008 du fait qu'ils ont été informés le 10/09/2008 que le crédit relais ne pourrait leur être accordé que « sous réserve d'un compromis signé sur la propriété de FONTAINE LE COMTE », cette exigence étant confirmée par ailleurs par les mails internes au Crédit Agricole ; qu'en conséquence, il est justifié par les époux A... qu' ils ont sollicité conformément à leur engagement vis à vis des vendeurs un prêt pour la totalité des sommes, fût-ce un prêt relais, et qu'ils ont reçu le 10/09/2008 une réponse négative, peu important qu'à cette date, une solution leur soit proposée en vue d'un accord à venir consistant à compléter les pièces fournies par un compromis de vente signé avec des acquéreurs de leur immeuble fondant la demande de prêt relais ; que, cependant, nonobstant les motifs qui précèdent, il convient d'apprécier si les consorts Y... justifient que les époux A... ont empêché l'accomplissement de la condition suspensive, conformément aux principes juridiques applicables rappelés ci-dessus ; qu'à cet égard, il convient de tenir compte des éléments suivants : que le compromis de vente du 12/07/2008 signé entre les parties contient la clause suivante : « l'acquéreur s'engage à faciliter l'instruction du dossier de prêt et à effectuer dans les plus brefs délais toutes démarches lui incombant directement afin de ne pas augmenter la durée d'immobilisation des biens à vendre (..). Si la non obtention des prêts a pour cause la faute, la négligence, la passivité, la mauvaise foi ou tout abus de droit de l'acquéreur comme en cas de comportement ou de réticences de nature à faire échec à l'instruction des dossiers ou à la conclusion des contrats de prêt, le vendeur pourra demander au Tribunal de déclarer la condition suspensive de prêt réalisée en application de l'article 1178 du code civil (..)» ; que les époux A... n'ont nullement informé les consorts Y... de ce que le prêt qu'ils envisageaient de solliciter était un prêt relais et que dès lors ils envisageaient de financer leur acquisition par la revente de leur propre logement ; qu'il est établi que les époux A... ont saisi la banque du projet de financement de l'acquisition habitation, en le présentant simultanément avec une autre demande de financement à 100 % pour l'acquisition d'un bâtiment professionnel ; que, ce faisant, les époux A..., contrairement à leurs engagements à l'égard des consorts Y... tels que rappelés ci dessus, ont compliqué la situation à examiner par la Banque, ce qui a conduit celle ci à formuler des exigences supérieures en termes de garantie, compte tenu des ressources propres des époux A... ainsi que la situation comptable de leur activité professionnelle au jour des demandes présentées ; que, de plus, ils ont manqué à leurs obligations à l'égard des vendeurs faute d'avoir signalé expressément leur volonté d'assurer le financement au moins pour partie avec le prix de revente de leur propre immeuble étant observé qu'ils avaient nécessairement décidé d'une telle orientation avant la signature du compromis de vente, puisque le mandat de vente donné à l'agence immobilière Mercure (pour leur propre immeuble) est daté du 21/06/2008, soit 22 jours avant la signature du compromis de vente ; que, dès lors, ils ne peuvent opposer aux vendeurs un refus de prêt de la Banque dont l'origine résulte clairement de l'ajout par eux d'une demande de prêt professionnel sans apport personnel et de la nature particulière du prêt à 100 % sollicité (prêt relais) ; que, dès lors, contrairement à ce que soutiennent les époux A..., ainsi que le CREDIT AGRICOLE, le refus de prêt ne résulte pas, dans la réalité, d'une absence de formalisation écrite d'une demande de prêt relais à 100%, mais de la demande cumulée de plusieurs opérations de financements sans apports et qui se fondait pour partie sur la revente aléatoire de leur propre immeuble d'habitation et sur une analyse critique de leurs ressources commerciales ; qu'en conséquence, les vendeurs établissent que les époux A... ont empêché l'accomplissement de la condition suspensive de prêt, nonobstant le fait qu'ils aient effectivement sollicité un prêt relais (non exclu par le compromis de vente) à hauteur de 100% ; que les époux A... ne peuvent arguer d'une garantie qui serait due par le Crédit Agricole, puisqu'il résulte des motifs qui précèdent que l'application aux époux A... des dispositions de l'article 1178 du code civil résulte non pas du refus de la Banque de leur donner une attestation de refus de prêt, mais de leur propre comportement résultant de la présentation à la Banque d'un double projet, sans apports et dans le cadre, pour la partie habitat, d'un prêt relais afin en fait de financer l'acquisition de l'immeuble de CHATEAU LARCHER par la vente de leur propre immeuble de FONTAINE LE COMTE qui présente une valeur supérieure au montant de leur acquisition, et ce sans avoir informé les vendeurs de ce projet de financement ; ¿ que le jugement devra être confirmé en ce qu'il a retenu la responsabilité des époux A... dans la non réalisation de la condition suspensive mais par substitution de motifs, le premier juge ayant considéré que les époux A... n'avaient pas sollicité de prêt auprès du Crédit Agricole ;
1°) ALORS QUE le juge ne peut méconnaître les limites du litige, telles qu'elles résultent des conclusions des parties ; que les consorts Y... se bornaient, devant la Cour d'appel, à soutenir que Monsieur et Madame A... avaient empêché l'accomplissement de la condition suspensive tirée de l'obtention d'un prêt, en s'abstenant de déposer un dossier de prêt, sans soutenir que le fait d'avoir présenté la demande sous forme de prêt relais et d'avoir, en outre, sollicité un prêt professionnel aurait fait obstacle à l'octroi du prêt et, ainsi à l'accomplissement de la conditions suspensive ; qu'en décidant néanmoins que Monsieur et Madame A... avaient fait obstacle à l'accomplissement de la condition suspensive tirée de l'obtention d'un prêt, en sollicitant le concours financier sous la forme d'un prêt relais et en demandant dans le même temps un prêt professionnel, la Cour d'appel a méconnu les limites du litige, en violation des articles 4 et 7 du Code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE la condition est réputée accomplie Lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ; qu'en se bornant, pour décider que Monsieur et Madame A... avaient empêché l'accomplissement de la condition tirée de l'obtention d'un prêt, à relever qu'ils avaient sollicité le concours bancaire sous la forme d'un prêt relais et qu'ils avaient concomitamment sollicité un prêt professionnel, après avoir pourtant constaté que cette demande était pleinement conforme aux stipulations contractuelles, la Cour d'appel, qui n'a pas caractérisé l'empêchement qu'elle a retenu à l'encontre de Monsieur et Madame A..., a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1178 du Code civil ;
3°) ALORS QUE la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ; que la seule circonstance que l'acquéreur n'informe pas le vendeur des modalités du prêt qu'il sollicite ne constitue pas un empêchement à l'accomplissement de la condition tirée de l'obtention du prêt ; qu'en décidant néanmoins que la condition tirée de l'obtention d'un prêt par Monsieur et Madame A... devait être réputée accomplie, dès lors que ces derniers n'avaient pas signalé expressément aux vendeurs leur volonté d'assurer le financement au moins pour partie avec le prix de revente de leur propre immeuble, la Cour d'appel, qui n'a pas caractérisé l'empêchement qu'elle a retenu à l'encontre de Monsieur et Madame A..., a privé de décision de base légale au regard de l'article 1178 du Code civil ;
4°) ALORS QUE la condition ne peut être réputée accomplie s'il est acquis qu'elle aurait en toute hypothèse défailli, c'est-à-dire même si le débiteur de ladite condition n'avait mis aucun obstacle à son accomplissement ; qu'en se bornant à affirmer, pour décider que la condition tirée de l'obtention d'un prêt bancaire était réputée défaillie, que les vendeurs établissaient que les acquéreurs avaient empêché l'accomplissement de la condition suspensive stipulée au compromis de vente, sans rechercher, comme elle y était invitée, le CREDIT AGRICOLE n'avait jamais eu l'intention de leur accorder le moindre financement pour l'acquisition de l'immeuble litigieux, de sorte que la condition suspensive ne pouvait être réputée accomplie, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1178 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur et Madame A... de leur demande tendant à voir condamner la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Touraine et du Poitou à les garantir des condamnations prononcées à leur encontre et au profit des consorts Y... ;
AUX MOTIFS QUE les époux A... ne peuvent arguer d'une garantie qui serait due par le Crédit Agricole, puisqu'il résulte des motifs qui précèdent que l'application aux époux A... des dispositions de l'article 1178 du Code civil résulte non pas du refus de la Banque de leur donner une attestation de refus de prêt, mais de leur propre comportement résultant de la présentation à la Banque d'un double projet, sans apports et dans le cadre, pour la partie habitat, d'un prêt relais afin en fait de financer l'acquisition de l'immeuble de CHATEAU LARCHER par la vente de leur propre immeuble de FONTAINE LE COMTE qui présente une valeur supérieure au montant de leur acquisition , et ce sans avoir informé les vendeurs de ce projet de financement ; que dès lors, même si le CREDIT AGRICOLE avait accepté de remettre aux époux A... une attestation de refus de prêt, la condition suspensive serait réputée réalisée en application de l'article 1178 du Code civil ; que pour les mêmes motifs, les époux A... ne peuvent pas plus arguer d'un manquement du CREDIT AGRICOLE à son obligation de conseil faute de leur avoir indiqué qu'il convenait de rédiger une demande de financement formalisée par écrit ;
ALORS QUE la cassation entraîne, sans qu'il y ait lieu à une nouvelle décision, l'annulation par voie de conséquence de toute décision qui est la suite, l'application ou l'exécution du jugement cassé ou qui s'y rattache par un lien de dépendance nécessaire ; que la cassation du chef de l'arrêt attaqué ayant décidé que le défaut d'octroi du prêt, constituant la condition suspensive, résultait non d'une faute de la banque, mais du comportement de Monsieur et Madame A... doit entraîner, par voie de conséquence, l'annulation du chef de la décision ayant débouté ces derniers de leur demande de garantie dirigée contre le CREDIT AGRICOLE, le rejet de cette demande constituant la suite du chef de la décision réputant la condition suspensive accomplie et s'y rattachant par un lien de dépendance nécessaire, en application de l'article 625 du Code de procédure civile."