Cet arrêt juge que la stipulation d'une condition suspensive sans terme fixe ne peut pour autant conférer à l'obligation un caractère perpétuel, et qu'il convient de lui appliquer la notion de délai raisonnable : 

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bastia, 27 novembre 2013), que par acte sous seing privé du 1er novembre 2004, M. X... a vendu à M. Z... une parcelle de terre sous la condition suspensive de l'obtention d'un certificat d'urbanisme ; que le 21 mai 2010, M. Z... a assigné les héritiers de M. X..., Mme Y... et son fils mineur, Andréas Y..., aux fins d'obtenir la réitération de la vente ; 

Attendu que M. Z... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande, alors, selon le moyen : 

1°/ que lorsque l'obligation est contractée sous la condition qu'un événement arrivera, sans qu'il y ait de temps fixe, la condition peut toujours être accomplie et elle n'est censée défaillie que lorsqu'il est devenu certain que l'événement n'arrivera pas ; qu'en décidant qu'au regard de leur commune intention, il était manifeste que les parties avaient nécessairement fixé un terme implicite à la condition insérée à l'acte de vente, lequel ne pouvait être que raisonnable et qu'il ne pouvait être admis que les parties aient pu avoir la commune intention de le fixer au-delà de plusieurs années, dans le cas présent six ans, quand l'acte ne prévoyait aucun délai pour la réalisation de la condition suspensive, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1176 du code civil ; 

2°/ que le bénéficiaire d'une condition suspensive stipulée dans son intérêt exclusif peut renoncer à se prévaloir des conséquences juridiques de la défaillance de la condition, à moins que le contrat n'ait par ailleurs été rendu caduc par l'effet d'une stipulation sanctionnant l'expiration du délai pour la réalisation de la condition ou celui pour la réitération de l'acte sous la forme authentique ; qu'en décidant que M. Z... ne pouvait valablement renoncer par voie de conclusions à une condition dont l'expiration du terme était intervenue, quand ce dernier pouvait renoncer à se prévaloir de la caducité résultant de la défaillance de la condition, et sans relever que le contrat était caduc par l'expiration du délai pour la réalisation de la condition ou à défaut de réitération par acte authentique dans un certain délai, la cour d'appel a violé les articles 1168 et 1176 du code civil ; 

Mais attendu qu'ayant relevé que le certificat d'urbanisme n'avait été demandé que plusieurs années après la signature du contrat de vente et postérieurement à l'introduction de l'instance et retenu, exactement, que la stipulation d'une condition suspensive sans terme fixe ne peut pour autant conférer à l'obligation un caractère perpétuel et, souverainement, qu'en l'absence d'indexation du prix et de coefficient de revalorisation, les parties avaient eu la commune intention de fixer un délai raisonnable pour la réalisation de la condition suspensive et que M. Z... ne pouvait plus y renoncer, la cour d'appel en a déduit à bon droit que la promesse de vente était caduque ; 

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 

PAR CES MOTIFS : 

REJETTE le pourvoi ; 

Condamne M. Z... aux dépens ; 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Z... à payer la somme de 2 000 euros à Mme Y... et 2 000 euros au département de la Corse du Sud, pris en qualité de tuteur d'Andréas Y... ; rejette la demande de M. Z... ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt mai deux mille quinze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt 

Moyen produit par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour M. Z... 

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir rejeté la demande de Monsieur Z... en réitération de l'acte sous seing privé du 1er novembre 2004 ; 

AUX MOTIFS PROPRES QUE « il doit être exposé que par acte sous seing privé du 1er novembre 2004, Monsieur François X... a convenu avec M. Custodio Z... de lui vendre une partie de la parcelle numéro 1 selon le plan de géomètre pour un montant total de 21. 342, 86 euros correspondant à 4. 487 m2 ; qu'il a déclaré avoir reçu la somme de 5. 000 euros par chèque ; qu'il était stipulé une condition suspensive prévoyant que la vente serait annulée en cas de non obtention du certificat d'urbanisme, le vendeur s'engageant à restituer les sommes perçues ; qu'au soutien de ses prétentions, M. Custodio Z... s'approprie les motifs du premier juge qui a considéré que la délivrance du certificat d'urbanisme n'avait d'intérêt que pour l'acquéreur et que la condition suspensive devait donc être réputée n'avoir été instaurée qu'au bénéfice de ce dernier étant rappelé qu'aucun délai n'avait été fixé pour sa réalisation ; qu'il est ajouté qu'aune disposition n'interdit au bénéficiaire d'une condition suspensive de renoncer à celle-ci, le demandeur ayant confirmé cette renonciation dans ses dernières écritures ; que toutefois, sur la commune intention des parties, il doit être rappelé qu'en application de l'article 1175 du code civil, toute condition doit être accomplie de la manière que les parties ont vraisemblablement voulu et entendu qu'elle le fût ; qu'au regard de cet article, il y a lieu de considérer que les parties ont effectivement communément décidé de soumettre leur engagement à la condition de l'obtention d'un certificat d'urbanisme ; que de ce point de vue, même si cette condition a été fixée au bénéfice unique de l'acquéreur M. Custodio Z..., il n'en reste pas moins qu'en application de l'article 1176 du code civil, même si la condition ne prévoit pas de terme pour son accomplissement, elle est néanmoins censée défaillie lorsqu'il est devenu certain que l'événement n'arrivera pas ; qu'il est constant qu'aucun certificat d'urbanisme n'a été demandé postérieurement à la signature de l'acte de vente sous seing privé ; qu'il est constant qu'aucun certificat d'urbanisme n'a été demandé postérieurement à la signature de l'acte de vente sous seing privé ; que bien plus, ce n'est que le 18 mars 2011, soit près de sept années après cette signature mais surtout, postérieurement à la demande en justice, que M Custodio Z... a sollicité le certificat d'urbanisme ; qu'il convient également d'ajouter que la renonciation dont il se prévaut est également postérieure à la demande introductive d'instance ; que la stipulation d'une condition suspensive sans terme fixe ne peut pour autant conférer à l'obligation un caractère perpétuel ; qu'en application des articles précités, il est effectivement possible de décider d'un terme implicite étant précisé que dans cette hypothèse, le contrat est caduc après l'expiration de ce terme ; qu'en l'espèce, au regard de leur commune intention, il est manifeste que les parties ont nécessairement fixé un terme implicite à la condition insérée à l'acre de vente ; qu'en effet, les parties n'ont certainement pu vouloir que la condition s'accomplisse presque sept ans après la promesse de vente alors qu'aucune indexation du prix ni aucun coefficient de revalorisation n'avait été stipulé dans l'acte sous seing privé ; que d'ailleurs, Monsieur Custodio Z... produit le courrier d'un notaire qui précise qu'il avait été chargé d'un dossier de vente par M. X... concernant la parcelle litigieuse ; que la saisine du notaire en son temps traduit à l'évidence qu'un terme, au moins implicite, avait été fixé pour la réalisation de la condition mais également la réitération de la vente ; qu'ainsi le terme implicite ne pouvait être que raisonnable et il ne peut être admis que les parties aient pu avoir la commune intention de le fixer au-delà de plusieurs années, dans le cas présent plus de six ans ; que dans cette mesure, M. Custodio Z... ne pouvait valablement renoncer par voie de conclusions à une condition dont l'expiration du terme était intervenue ; qu'au demeurant, au regard du prix qualifié de dérisoire par les appelants, M. Custodio Z... ne peut utilement invoquer une intention libérale de M. X... à son endroit ; qu'en effet, le seul témoignage produit émanant d'une personne qui relate les conditions dans lesquelles il a rencontré Mme Sabiha Y... mais également les excellentes relations qu'entretenait M. Custodio Z... avec M. X... est insuffisant à apporter la démonstration d'une volonté libérale ; qu'au surplus, cette intention est d'autant moins caractérisée qu'il doit être noté que M. X... a désigné Mme Sabiha Y... et son fils Andréas Slimane Y... comme ses légataires universels ; qu'en considération de l'ensemble de ces éléments, il convient de constater la caducité de la promesse de vente et de rejeter la demande de M. Custodio Z... en réitération en la forme authentique ; qu'il est donc sans objet d'examiner le moyen invoqué à titre subsidiaire au regard de la nullité de la vente pour erreur sur l'objet et sur le prix » (arrêt pages 5 et 6) ; 

1°) ALORS QUE lorsqu'une obligation est contractée sous la condition qu'un événement arrivera, sans qu'il y ait de temps fixe, la condition peut toujours être accomplie et elle n'est censée défaillie que lorsqu'il est devenu certain que l'événement n'arrivera pas ; qu'en décidant qu'au regard de leur commune intention, il était manifeste que les parties avaient nécessairement fixé un terme implicite à la condition insérée à l'acte de vente, lequel ne pouvait être que raisonnable et qu'il ne pouvait être admis que les parties aient pu avoir la commune intention de le fixer au-delà de plusieurs années, dans le cas présent six ans, quand l'acte ne prévoyait aucun délai pour la réalisation de la condition suspensive, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1176 du code civil ; 

2°) ALORS QUE le bénéficiaire d'une condition suspensive stipulée dans son intérêt exclusif peut renoncer à se prévaloir des conséquences juridiques de la défaillance de la condition, à moins que le contrat n'ait par ailleurs été rendu caduc par l'effet d'une stipulation sanctionnant l'expiration du délai pour la réalisation de la condition ou celui pour la réitération de l'acte sous la forme authentique ; qu'en décidant que Monsieur Z... ne pouvait valablement renoncer par voie de conclusions à une condition dont l'expiration du terme était intervenue, quand ce dernier pouvait renoncer à se prévaloir de la caducité résultant de la défaillance de la condition, et sans relever que le contrat était caduc par l'expiration du délai pour la réalisation de la condition ou à défaut de réitération par acte authentique dans un certain délai, la cour d'appel a violé les articles 1168 et 1176 du code civil."

La question du caractère commun ou privatif des combles dans une copropriété est souvent posée, voici quelques arrêts posant les principes permettant de déterminer la solution dans les différents cas :

Partie commune dans ce cas :

"Attendu qu'ayant constaté que les combles n'étaient pas mentionnés, tant dans la désignation du lot n° 113 de l'acte modificatif du règlement de copropriété-état descriptif de division que dans l'acte de vente aux époux X..., reprise dans celui emportant vente par ceux-ci aux consorts A...-B..., ni compris dans l'énumération des parties communes de l'immeuble figurant dans le règlement de copropriété, et retenu que, s'il était constant que ces combles n'étaient accessibles qu'à partir d'une trappe située dans le lot n° 113, cette configuration ne suffisait pas à elle seule à caractériser l'usage exclusif revendiqué, alors que ces locaux qui abritaient depuis l'origine une volumineuse gaine VMC externe étaient ainsi affectés à l'utilité de tous les copropriétaires, que lors de la construction de l'immeuble ces combles n'existaient pas, que ce n'était qu'ultérieurement qu'une petite toiture avait été réalisée, et qu'il ressortait des assemblées générales des 2 mars 2004 et 10 mai 2005 que le syndicat des copropriétaires considérait que ces combles relevaient des parties communes, la cour d'appel a pu déduire, sans inverser la charge de la preuve et abstraction faite d'un motif surabondant relatif au pourcentage d'occupation de la surface par la VMC, que les époux X... n'établissaient pas que les combles constituaient une partie privative entrant dans le mesurage " loi Carrez " ; 

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 

PAR CES MOTIFS : 

REJETTE le pourvoi ; 

Condamne les époux X... aux dépens ; 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux X... à payer à Mme A...et M. B..., ensemble, la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des époux X... ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze décembre deux mille neuf. 

Moyen produit par la SCP Defrenois et Levis, avocat aux Conseils pour les époux X... 

Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR condamné M. John X... et Mme Nicole C...épouse X... à payer à Melle A...et à M. B...la somme de 29 804, 20 € outre les intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2003, et la somme de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

AUX MOTIFS QU'en l'espèce, le certificat de surface du 4 octobre 2002, établi par la société BDM, annexé à l'acte de vente retient une superficie privative totale de 42, 8 m ² dont 8, 5 m ² pour les combles aménageables, dont il est précisé qu'ils sont inclus à l'appartement lot 113 ; que le mesurage du même lot effectué par le cabinet SERRAIN le 27 octobre 2003 retient pour sa part une superficie privative de 34, 1 m ² sans tenir compte des combles, d'une superficie plancher de 8 m ² et d'une superficie habitable de 3, 4 m ², soit une différence de plus d'un vingtième ; que les combles en litige ne sont pas mentionnés dans la désignation du lot 113 résultant tant de l'acte modificatif au règlement de copropriété et état descriptif de division de l'immeuble des 21 et 18 juillet 1994 que de l'acte authentique du 21 juillet 1995 emportant vente par la société G. I. R. à Monsieur et Madame X... reprise dans celui du 14 mars 2003 emportant vente par les époux X... à Mademoiselle A...et à Monsieur B...qui décrit ce lot comme un appartement situé au 2ème étage, porte face de l'escalier A comprenant entrée, salle de séjour, chambre, cuisine et salle d'eau avec water-closet et droit à la jouissance d'une terrasse ; qu'ils ne sont pas non plus compris dans l'énumération des parties communes de l'immeuble figurant au règlement de copropriété ; que les combles n'étant pas visés dans l'énumération des parties d'immeuble que l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 répute communes dans le silence ou la contradiction des titres, il incombe aux époux X... de faire la preuve que le propriétaire du lot 113 a l'usage exclusif des combles situés au dessus dudit lot ; que s'il est constant que ces combles ne sont accessibles qu'à partir d'une trappe située dans le lot 113, cette configuration ne suffit pas à elle seule à caractériser l'usage exclusif revendiqué, alors que ces locaux, qui abritent depuis l'origine une volumineuse gaine VMC externe occupant environ 20 % de la surface, sont ainsi affectés à l'utilité de tous les copropriétaires ; que l'un des copropriétaires d'origine de l'immeuble, Monsieur Philippe D..., atteste d'ailleurs que lors de la construction de l'immeuble, ces combles n'existaient pas et que ce n'est qu'ultérieurement, par souci esthétique, qu'une petite toiture a été réalisée ; qu'il ressort enfin des procès-verbaux d'assemblée générale des 2 mars 2004 et 10 mai 2005 que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble considère pour sa part que ces combles relèvent des parties communes ; que les époux X... n'établissant pas dès lors que les combles litigieux sont une partie privative dont la superficie devait être prise en compte dans la mesure « loi Carrez » des lots vendus, c'est à juste titre que le jugement entrepris a estimé les acquéreurs fondés à demander aux vendeurs la restitution de la somme de 29 804, 20 € au titre de la moindre mesure de 8, 7 m ² correspondant (arrêt, p. 7, § 2 à 10) ; 

1° / ALORS QU'il appartient à l'acheteur qui conteste la superficie déclarée par le vendeur d'un lot de démontrer que la surface réelle de la partie privative de ce lot est inférieure à celle exprimée à l'acte, de sorte qu'en énonçant qu'il appartenait aux vendeurs d'établir que les combles inclus dans le mesurage de l'appartement étaient une partie privative, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et ainsi violé les articles 1315 du code civil et 46 de la loi du 10 juillet 1965 ; 

2° / ALORS, au demeurant, QUE les combles utilisés par un copropriétaire déterminé dont le lot en commande l'accès unique constituent une partie privative, peu important qu'ils soient traversés par des conduites ou canalisations desservant l'ensemble de l'immeuble, de sorte qu'en écartant la nature privative des combles litigieux en se fondant sur des motifs impropres à caractériser une partie commune, la cour d'appel a violé les articles 2, 3 et 46 de la loi du 10 juillet 1965 ; 

3° / ET ALORS, en toute hypothèse, QU'en se bornant à affirmer, sans préciser les éléments de fait et de preuve dont elle a déduit une telle assertion, que la gaine VMC occupait plus de 20 % de la surface du comble, quand les exposants faisaient valoir que les combles n'abritaient qu'une canalisation de 15 cm de diamètre, la cour d'appel a statué par voie de simple affirmation et ainsi violé l'article 455 du code de procédure civile."

Partie privative dans ce cas :

"Attendu, d'une part, que le syndicat des copropriétaires invoquant pour la première fois devant la Cour de Cassation l'affectation à des fins de sécurité du comble litigieux et la nature commune de gros oeuvre de ce comble, le moyen est de ce chef nouveau, mélangé de fait et de droit ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant constaté que le comble litigieux ne figurait pas au règlement de copropriété, au titre des parties communes ou des parties privatives, et que le syndicat des copropriétaires n'établissait aucunement l'utilité de ce comble pour tous les copropriétaires ou pour plusieurs d'entre eux, la cour d'appel, appréciant souverainement les documents soumis à son examen, sans inverser la charge de la preuve, qui a retenu que l'accès à ce comble n'étant possible que par un escalier situé dans les parties privatives du lot n° 137, la propriétaire de celui-ci établissait que l'usage du comble lui profitait exclusivement, en a justement déduit la nature privative de cette partie de l'immeuble et le bien-fondé de la demande d'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires du 25 janvier 1990 ;

D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du ... aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires du ... à payer à Mlle X... la somme de 9 000 francs ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf juin mil neuf cent quatre-vingt-dix-neuf."