Voici un arrêt qui relève que la responsabilité du notaire peut être engagée en raison de l’insuffisance de l'information donnée relativement à la portée du certificat de conformité :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, suivant acte authentique reçu le 26 novembre 2005 par M. X...(le notaire), M. Y...et Mme Z...(l'acquéreur) ont acquis une maison d'habitation, dont la partie achevée depuis moins de cinq ans avait été édifiée en vertu d'un permis de construire en date du 21 mars 2003 ; que l'acte stipulait : « le certificat de conformité n'ayant pas été obtenu à ce jour, l'acquéreur dispense le vendeur d'avoir à l'obtenir préalablement à la signature de l'acte de vente », « de laquelle situation, l'acquéreur déclare avoir parfaite connaissance et vouloir faire son affaire personnelle, sans recours contre le vendeur » ; qu'alléguant que, la délivrance du certificat de conformité ayant été refusée, il avait subi divers préjudices, M. Y...a assigné le notaire en responsabilité et indemnisation, en présence de Mme Z...;

Sur le moyen unique, pris en sa première branche, ci-après annexé :

Attendu que ce grief n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Mais sur le moyen unique, pris en sa seconde branche :

Vu l'article 1382 du code civil ;

Attendu que, pour rejeter les demandes de M. Y..., l'arrêt retient que le notaire a effectué les diligences lui incombant quant à la situation juridique du bien, en recherchant la délivrance ou l'absence de délivrance du certificat de conformité et en informant l'acquéreur de la situation, lequel déclarait en avoir parfaite connaissance ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'il ne ressortait pas des stipulations de l'acte authentique que l'acquéreur avait été clairement informé des incidences d'un refus de délivrance du certificat de conformité et du risque qu'il s'engageait à supporter, ce dont il résultait que le notaire avait manqué à son devoir de conseil, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 17 avril 2014, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ;

Condamne la SCP A..., X...et B... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, la condamne à verser à M. Y...la somme de 3 000 euros et rejette sa demande ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept juin deux mille quinze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Bénabent et Jéhannin, avocat aux Conseils, pour M. Y...

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur Dona Y...de l'ensemble de ses demandes tendant à voir juger que le défaut d'information et les fautes du notaire sont à l'origine directe de son préjudice et tendant, en conséquence, à la condamnation de la SCP A... X... B... à réparer l'intégralité de son préjudice ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE « les parties, et notamment l'appelant, se bornent à reprendre leurs prétentions et moyens de première instance ;

Que faute d'élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge a déjà répondu par des motifs développés pertinents qui méritent adoption et qu'il a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties ; qu'il convient en conséquence de confirmer la décision déférée en toutes ses dispositions » ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « Sur la responsabilité du notaire : 

Qu'il incombe au notaire, avant de dresser un acte, de procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour en assurer l'utilité et l'efficacité ; que tenu à une obligation de conseils, le notaire est en outre professionnellement tenu d'éclairer l'ensemble des parties sur la portée des actes qu'il dresse et sur la valeur des garanties qui peuvent y être attachées, à moins que la convention ne soit déjà parfaite au moment où il intervient ; 

Que pour engager la responsabilité du notaire, responsabilité délictuelle à moins que le notaire n'ait souscrit une obligation contractuelle spécifique à l'égard de son client, celui qui s'en prévaut doit établir la faute de ce dernier, un préjudice personnel, certain et actuel, et un lien de causalité direct entre la faute et le préjudice ; 

Qu'en l'espèce, Monsieur Y...estime tout d'abord que le notaire se serait dispensé de vérifier la situation juridique de l'immeuble objet des compromis et acte de vente dressés au regard des exigences administratives ; 

Qu'il résulte des termes du compromis du 1er août 2005 et de l'acte reçu par Maître X...le 26 novembre 2005 que « le certificat de conformité n'ayant pas été obtenu à ce jour, l'acquéreur dispens (ait) le vendeur d'avoir à l'obtenir préalablement à la signature de l'acte de vente » ; que l'acte authentique précisait à ce propos « dans laquelle situation, l'acquéreur déclare avoir parfaite connaissance et vouloir en faire son affaire personnelle, sans recours contre le vendeur dans les droits et obligations duquel il se trouve purement et simplement subrogé » ;

Que le notaire qui reçoit un acte n'ayant pas à procéder lui-même à la vérification de la régularité des constructions au regard du permis de construire qui aurait été accordé, les mentions des compromis et acte de vente litigieux établissent ainsi que ce dernier avait effectué les diligences lui incombant quant à la situation juridique du bien, en recherchant la délivrance ou l'absence de délivrance du compromis lire certificat de conformité et en informant l'acquéreur de la situation, lequel déclarait en avoir parfaite connaissance ; 

Qu'aucune faute ne peut être reproché au notaire sur ce point » ;

1/ ALORS QUE tenu professionnellement d'assurer la validité et l'efficacité des actes qu'il instrumente, le notaire qui a connaissance de ce qu'aucun certificat de conformité n'a été délivré au vendeur doit s'assurer de la conformité des travaux réalisés au permis de construire délivré ou, à défaut, conseiller la stipulation d'une clause résolutoire permettant à l'acquéreur de mettre un terme à l'opération en cas de remise en cause de la régularité des travaux ; qu'en l'espèce, Maître X...n'ignorait pas qu'aucun certificat de conformité n'avait été délivré à Madame NOLAN puisqu'il a expressément indiqué dans son acte reçu le 26 novembre 2005 que « le certificat de conformité n'a pas été obtenu à ce jour » (jugement, p. 3, alinéa 5) ; qu'en retenant pourtant que les seules diligences auxquelles était tenu le notaire consistaient à rechercher « la délivrance ou l'absence de délivrance du certificat » et qu'il n'avait pas « à procéder lui-même à la vérification de régularité des constructions au regard du permis de construire » (jugement, p. 3, alinéa 6), la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ;

2/ ALORS ET EN TOUT ETAT DE CAUSE QUE le notaire tenu professionnellement d'éclairer les parties et de s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes qu'il instrumente, ne peut décliner le principe de sa responsabilité en alléguant que son client avait déclaré faire son affaire personnelle de la non-obtention du certificat de conformité ; qu'il lui incombe de s'assurer que son client a connaissance des incidences d'un refus de délivrance du certificat de conformité sur le sort de l'opération que constate l'acte qu'il reçoit ; qu'en l'espèce, pour décider que le notaire aurait exécuté son obligation de conseil, la Cour d'appel a retenu que l'acte authentique indiquait, s'agissant de l'absence de délivrance du certificat de conformité, que « « l'acquéreur déclare avoir parfaite connaissance et vouloir en faire son affaire personnelle, sans recours contre le vendeur dans les droits et obligations duquel il se trouve purement et simplement subrogé » » (jugement, p. 3, alinéa 5) ; qu'en statuant ainsi, quand il incombait au notaire, en vertu de son devoir de conseil, d'informer concrètement Monsieur Y...des risques inhérents à un refus de délivrance du certificat de conformité, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil."

Cet arrêt juge que le syndic a qualité pour présenter une demande de permis de construire pour un syndicat de copropriété, mais par pour des travaux affectant des parties communes réalisés par des copropriétaires avec l'accord de l'assemblée générale, sauf mandat donné par ces copropriétaires au syndic :

"M. B...A...a demandé au tribunal administratif de Paris d'annuler pour excès de pouvoir la décision du 26 septembre 2007 par laquelle le maire de Paris a délivré à la SGI Fiatte et Mazaud un permis de démolir partiellement des planchers situés au rez-de-chaussée de l'immeuble du 12 rue de Tournon à Paris (75006). Par un jugement n° 0819431 du 17 décembre 2010, le tribunal administratif a rejeté cette demande.

Par un arrêt n° 11PA00831 du 31 décembre 2012, la cour administrative d'appel de Paris, sur appel de M.A..., a annulé ce jugement et la décision du maire de Paris du 26 septembre 2007.

Par un pourvoi sommaire et un mémoire complémentaire, enregistrés les 22 février et 22 mai 2013 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, le Syndicat des copropriétaires du 12 rue de Tournon demande au Conseil d'Etat :

1°) d'annuler cet arrêt ; 

2°) réglant l'affaire au fond, de rejeter l'appel de M.A....

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

- le code de l'urbanisme ; 

- la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ; 

- le code de justice administrative ;

Après avoir entendu en séance publique :

- le rapport de M. Olivier Rousselle, conseiller d'Etat, 

- les conclusions de M. Nicolas Polge, rapporteur public ;

La parole ayant été donnée, avant et après les conclusions, à la SCP Waquet, Farge, Hazan, avocat du Syndicat des copropriétaires du 12 rue de Tournon et à la SCP Piwnica, Molinié, avocat de M. A... ;

1. Considérant que, par un arrêté du 26 septembre 2007, le maire de Paris a délivré à la SGI Fiatte et Mazaud, syndic de copropriété, un permis de démolir partiellement des planchers situés au rez-de-chaussée de l'immeuble du 12 rue de Tournon à Paris (6e) ; que, par un jugement du 17 décembre 2010, le tribunal administratif de Paris a rejeté une demande de M. A... tendant à l'annulation pour excès de pouvoir de cet arrêté ; que le Syndicat des copropriétaires du 12 rue de Tournon se pourvoit en cassation contre l'arrêt du 31 décembre 2012 par lequel la cour administrative d'appel de Paris, faisant droit à l'appel formé par M. A..., a annulé ce jugement pour irrégularité puis, évoquant la demande de première instance, a annulé l'arrêté du maire de Paris du 26 septembre 2007 au motif que le syndic n'était pas habilité à demander un permis de démolir ;

Sur l'arrêt en tant qu'il se prononce sur la régularité du jugement du 17 décembre 2010 du tribunal administratif de Paris :

2. Considérant qu'aux termes de l'article R. 431-1 du code de justice administrative : " Lorsqu'une partie est représentée devant le tribunal administratif par un des mandataires mentionnés à l'article R. 431-2, les actes de procédure, à l'exception de la notification de la décision prévue aux articles R. 751-3 et suivants, ne sont accomplis qu'à l'égard de ce mandataire " ; que, pour l'application de ces dispositions, lorsque l'avis d'audience, régulièrement notifié au seul avocat, n'a pu lui être remis en raison d'un changement d'adresse et a été retourné au greffe de la juridiction, il appartient à celle-ci, en cas d'insuccès des nouvelles tentatives pour joindre l'avocat, d'avertir personnellement le requérant ; qu'en l'espèce, l'avis d'audience adressé par le tribunal à l'avocat de M.A..., qui était décédé, a été retourné à son greffe avec la mention " N'habite pas à l'adresse indiquée " ; que, dans ces conditions, la cour administrative d'appel de Paris n'a pas commis d'erreur de droit en censurant le jugement, faute pour le greffe d'avoir cherché à joindre le nouvel avocat et, à défaut d'y être parvenu, d'avoir averti personnellement M. A... de la date de l'audience ;

Sur l'arrêt en tant qu'il se prononce sur la légalité de l'arrêté du 26 septembre 2007 du maire de Paris : 

3. Considérant, d'une part, qu'aux termes de l'article R. 430-1 du code de l'urbanisme, en vigueur à la date de délivrance du permis litigieux : " La demande de permis de démolir est présentée soit par le propriétaire du bâtiment ou son mandataire, soit par une personne justifiant d'un titre l'habilitant à exécuter les travaux, soit par une personne ayant qualité pour bénéficier de l'expropriation du bâtiment pour cause d'utilité publique " ; 

4. Considérant, d'autre part, que l'article 16 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis permet au syndicat de passer lui-même les actes d'acquisition ou d'aliénation des parties communes ; que les articles 25 et 26 de la même loi fixent les règles de majorité selon lesquelles les membres du syndicat peuvent décider, notamment, de réaliser des travaux comportant transformation, addition ou amélioration, d'aliéner des parties communes ou encore d'autoriser des copropriétaires à réaliser des travaux affectant les parties communes ; qu'enfin, l'article 18 de la loi dispose que le syndic est chargé, notamment, " d'assurer l'exécution... des délibérations de l'assemblée générale " ; 

5. Considérant qu'il résulte de ces dispositions législatives que lorsque l'assemblée générale des copropriétaires décide d'entreprendre des travaux qui concernent des parties communes de la copropriété, le syndic de l'immeuble se trouve de ce seul fait habilité, pour l'exécution de cette délibération, à effectuer au nom du syndicat des copropriétaires les démarches administratives nécessaires à la réalisation des travaux, notamment à présenter en son nom une demande de permis de construire ou de démolir ; qu'en revanche, lorsque l'assemblée générale des copropriétaires délivre à certains copropriétaires l'autorisation d'effectuer à leur frais des travaux affectant les parties communes, la délibération prise en ce sens, si elle permet aux intéressés de déposer une demande de permis de construire ou de démolir, ne saurait être interprétée comme donnant mandat au syndic pour déposer une demande de permis pour leur compte ; que le syndic ne peut être regardé comme habilité à demander le permis que si les copropriétaires concernés lui délivrent un mandat pour présenter en leur nom une telle demande ; 

6. Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que, lors d'une assemblée générale ordinaire du 16 juin 2005, les copropriétaires du 12 rue de Tournon ont été saisis d'un projet de délibération visant à ce que la copropriété entreprenne des travaux de construction d'un ascenseur dans les cages d'escaliers fond droit et fond gauche, qui n'a pas été adopté ; que, lors d'une assemblée générale extraordinaire qui s'est tenue le 5 janvier 2006, les copropriétaires ont adopté une délibération par laquelle ils ont délivré à certains copropriétaires nommément désignés l'autorisation d'" installer à leur frais et sous réserve des autorisations administratives (...) un ascenseur dans les cages d'escaliers fond droit et fond gauche " et de réaliser les travaux correspondants, qui affectaient les parties communes ; qu'il résulte de ce qui a été dit ci-dessus que cette délibération ne donnait pas mandat au syndic pour solliciter le permis de démolir nécessaire à la réalisation des travaux ; que, dans ces conditions, en l'absence d'élément attestant que les copropriétaires autorisés à effectuer ces travaux auraient donné un tel mandat au syndic, la cour administrative d'appel de Paris a pu, sans commettre d'erreur de droit ni dénaturer les pièces du dossier, estimer que la SGI Fiatte et Mazaud n'était pas habilitée à solliciter le permis de démolir et annuler, pour ce motif, l'arrêté du maire de Paris du 26 septembre 2007 ; 

7. Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que le syndicat des copropriétaires du 12 rue de Tournon n'est pas fondé à demander l'annulation de l'arrêt de la cour administrative d'appel de Paris du 31 décembre 2012, qui est suffisamment motivé ;

8. Considérant que les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de M. A..., qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que demande le Syndicat des copropriétaires du 12 rue de Tournon au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens ; qu'il y a lieu, en revanche, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge du Syndicat des copropriétaires du 12 rue de Tournon, sur le fondement des mêmes dispositions, le versement à M. A...d'une somme de 3 000 euros au titre des frais qu'il a lui-même exposés ;

D E C I D E :

Article 1er : Le pourvoi du Syndicat des copropriétaires du 12 rue de Tournon est rejeté.

Article 2 : Le Syndicat des copropriétaires du 12 rue de Tournon versera la somme de 3 000 euros à M. A...en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : La présente décision sera notifiée au Syndicat des copropriétaires du 12 rue de Tournon, à la ville de Paris et à M. B...C...A...."