La loi du 6 juillet 1989 traite de la question de l'état des lieux et prévoit ce qui suit (les commentaires sont en bleu).

Article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014

Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

On note que le modèle d'état des lieux n'a pas encore été édicté par le décret en Conseil d'Etat annoncé, qu'il est prévu qu'il doit être établi en autant d'exemplaires que de parties (bailleur et locataire), que c'est à la remise et à la restitution des clés qu'il est établi, qu'il est contradictoire (chaque partie doit être présente ou au moins convoquée) et qu'un tiers mandaté par les parties peut l'établir (par exemple une agence). Il doit être joint au contrat de location.

Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l'huissier au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

Cet alinéa évoque la question de l'absence d'accord des parties relativement à l'établissement de l'état des lieux et de la possibilité de recourir dans ce cas à un huissier de justice, huissier de justice qui peut être saisi par la partie la plus diligente, c'est-à-dire aussi bien le bailleur que le locataire. Cet alinéa pose également le principe du partage par moitié des frais d'établissement de cet état des lieux. On notera que les parties doivent être convoquées par l'huissier au moins sept jours à l'avance par lettre recommandée avec accusé de réception.

A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties.

Cet alinéa est protecteur des intérêts du locataire : il empêche en effet l'application de 1731 du Code civil prévoyant une présomption en faveur du bailleur en cas d'absence établissement d'un état des lieux, présomption selon laquelle les lieux ont été reçu en bon état de réparation locative.

Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l'état des lieux dans un délai de dix jours à compter de son établissement. Si cette demande est refusée, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation territorialement compétente.

Cet alinéa qui a été créé récemment permet au locataire de demander un complément d'état des lieux dans un délai de 10 jours à compter de son établissement, de sorte que le locataire peut faire état des défauts du bien qu'il n'aurait pas relevés à l'occasion de l'établissement de l'état des lieux d'origine. On notera que le recours, en cas de refus, peut être fait devant la commission départementale de conciliation en matière de baux d'habitation.

Pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l'état des lieux soit complété par l'état des éléments de chauffage.

Cette disposition a pour objet de permettre que soit rédigé un complément de l'état des lieux, au moment où le chauffage est mis en route.

Le propriétaire ou son mandataire complète les états des lieux d'entrée et de sortie par les relevés des index pour chaque énergie, en présence d'une installation de chauffage ou d'eau chaude sanitaire individuelle, ou collective avec un comptage individuel. L'extrait de l'état des lieux correspondant est mis à la disposition de la personne chargée d'établir le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 134-1 du code de la construction et de l'habitation qui en fait la demande, sans préjudice de la mise à disposition des factures.

Cet article rappelle qu'il faut produire en particulier le procès verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de la copropriété :

"Vu l'article 1315 du code civil ;

Attendu que, pour condamner M. et Mme X..., copropriétaires, à payer au syndicat des copropriétaires 15 rue Geoffray (le syndicat) une somme de 2 329,19 euros avec les intérêts au taux légal à compter du 28 novembre 2011 au titre des charges de copropriété arrêtées au 12 septembre 2010, le jugement attaqué (juridiction de proximité de Villeurbanne, 2 septembre 2013) relève que le syndicat produit aux débats les procès verbaux des assemblées générales du 15 février 2011 et du 15 mars 2012, l'état des dépenses de la copropriété, le relevé de compte individuel des copropriétaires et le décompte de sa créance pour la période arrêtée au 12 septembre 2012 et le commandement de payer du 28 novembre 2011 et retient que la demande du syndicat est justifiée au vu de ses explications étayées par les documents produits ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de copropriété de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant ainsi que les documents comptables et le décompte de répartition des charges, la juridiction de proximité a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, le jugement rendu le 2 septembre 2013, entre les parties, par la juridiction de proximité de Villeurbanne ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant la juridiction de proximité de Lyon ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du 15 rue Geoffray à Villeurbanne 69100 aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires du 15 rue Geoffray à Villeurbanne 69100 à payer à M. et Mme X... la somme globale de 3 000 euros ; rejette la demande du syndicat des copropriétaires 15 rue Geoffray à Villeurbanne 69100 ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite du jugement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept janvier deux mille quinze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Fabiani et Luc-Thaler, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X....

Le moyen reproche au jugement attaqué d'avoir condamné solidairement les époux X... à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble 15 rue Goeffray à Villeurbanne la somme de 2 2329,19 euros au titre des charges de copropriété arrêtées à la date du 12 septembre 2012, outre les intérêts au taux légal à compter du 28 novembre 2011 ;

AUX MOTIFS QUE « Le relevé de compte mentionne des sommes au titre de la réfection d'escalier. Le procès verbal de l'assemblée générale en date du 26 janvier 2010 mentionne le vote des travaux de réfection de l'escalier pour la somme de 6941,90 euros. Or, la totalité de sommes réclamées par le demandeur au titre de la réfection d'escalier et complément s'élève à la somme totale de 7 215,95 euros. En conséquence, seule la somme de 6 941,90 euros est retenue par le tribunal au titre des travaux de réfection de l'escalier. Ainsi, la somme de 274,05 euros doit être déduite à ce titre de la somme réclamée par le demandeur (7 215,95 ¿ 6 941,90).

L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure de relance et de prise d'hypothèque, à compter de la mise en demeure pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire.

En l'espèce, les frais inclus dans le décompte individuel avant le 28 novembre 1991 ne sont donc, pas retenus par le tribunal, soit la somme de 24,57 euros.

Ainsi, il ressort des explications de la partie demanderesse étayées par les documents versés aux débats que les comptes ont été régulièrement approuvés en assemblée générale et que toutes les demandes amiables pour obtenir le paiement des charges sont demeurées vaines ; en conséquence, il convient de faire droit à la demande de la somme de 2 329,19 euros, déduction faite des sommes susvisées , outre les intérêts au taux légal à compter du 28 novembre 2011, au titre des charges de copropriété arrêtées au 12 septembre 2012. »,

ALORS PREMIEREMENT QUE tout jugement doit être motivé à peine de nullité ; que le juge doit notamment indiquer avec précision les documents de preuve sur lesquels il fonde sa décision ; qu'en se contentant, pour condamner solidairement les époux X... au paiement de la somme de 2 329,19 euros, de viser « le relevé de compte » et les documents versés aux débats qui étayeraient les explications de la partie demanderesse sans s'expliquer sur le mode de calcul de cette somme retenue au titre des charges de copropriété si ce n'est sur le fait que les sommes de 274,05 euros et 24,57 euros doivent être déduite du montant des charges justifié, lequel n'est pas précisé, le juge de proximité a statué par des motifs qui ne permettent pas à la Cour de cassation d'exercer son contrôle sur les justifications apportées par le syndicat des copropriétaires quant à sa créance et partant, a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

ALORS DEUXIEMEMENT QUE celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; que le syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges doit produire, pour justifier ces charges impayées, non seulement le procès verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant mais également tous les documents comptables et le décompte de répartition des charges ; qu'en se fondant exclusivement, pour retenir la créance de 2 329,19 euros, sur des relevés informatiques (extrait de compte du 12 septembre 2012 et relevé de compte propriétaire du 1er octobre 2007 au 30/09/2013 (sic) édité le 15 mars 2012 sans valeur probante produits par le syndicat des copropriétaires, lequel ne versait aux débats aucun justificatif d'appels de fonds, ni de travaux qui permettraient de vérifier l'adéquation entre les sommes mentionnées et les dépenses de copropriété, le juge de proximité a violé l'article 1315 du code civil ;

ALORS TROISIEMEMENT QU' en s'abstenant de répondre au chef des conclusions d'appel des époux X... faisant expressément valoir que « l'extrait de compte en date du 12 septembre 2012 comporte « débit à nouveau du 1er octobre 2011 de 872,08 euros et 3471,18 euros » sur lesquelles la régie ne s'explique pas », le juge de proximité a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

ALORS QUATRIEMEMENT QUE les sommes d'argent dues au syndicat portent intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant ; un commandement de payer des charges de copropriété fixe le point de départ des intérêts au taux légal sur les charges effectivement dues à la date de sa délivrance et non sur les charges à venir ; qu'en retenant, comme point de départ des intérêts au taux légal sur la créance fixée à 2 329,19 euros, la date du 28 novembre 2011, qui correspond à la date de délivrance d'un commandement de payer les charges de copropriété pour la somme de 5 117,28 euros, laquelle a depuis a été réactualisée au 12 septembre 2012 à un montant de 2 627,81 euros, le juge de proximité a violé les articles 36 du décret du 17 mars 1967 et 1153 alinéa 3 du code civil."