A défaut de clause de solidarité le bailleur ne peut poursuivre le locataire qui n'a pas donné congé pour le paiement de l'intégralité des loyers :

"Vu les articles 1202 et 1222 du code civil ; 

Attendu que, selon le premier de ces textes, la solidarité ne se présume point et doit être expressément stipulée ; que, selon le second, chacun de ceux qui ont contracté conjointement une dette indivisible en est tenu pour le total, encore que l'obligation n'ait pas été contractée solidairement ; 

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 22 mars 2012), que la SCI du 12 cours Xavier Arnozan (la SCI) a donné à bail des locaux à usage professionnel à MM. X... et Y..., avocats, le contrat mentionnant le « Cabinet Yves X... et Pierre Y... » en qualité de locataire ; que M. Z..., ayant remplacé M. Y... avec l'accord de la SCI, a quitté les lieux courant 2005 sans donner congé ; que M. X... a donné congé et a restitué les lieux le 9 juillet 2007 ; que la SCI a assigné celui-ci en paiement d'un solde de loyers échus de 2005 à 2007 ; 

Attendu que pour accueillir cette demande, l'arrêt retient qu'une dette de loyer est indivisible entre des colocataires, dans la mesure où elle est la contrepartie du droit de jouissance des biens donnés à bail, droit qui est lui-même indivisible, qu'il s'ensuit que la SCI est fondée à agir contre M. X... seul en paiement de la totalité des loyers impayés ; 

Qu'en statuant ainsi alors que le bail ne stipulait pas la solidarité des preneurs et que la dette de loyer n'est pas par elle-même indivisible, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 22 mars 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux, autrement composée ;

Condamne la SCI du 12 cours Xavier Arnozan aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI du 12 cours Xavier Arnozan à payer à M. X... la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de la SCI du 12 cours Xavier Arnozan ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente octobre deux mille treize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour M. X... 

Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné Monsieur X... à payer à la SCI du 12 Cours Xavier Arnozan la somme de 7619 ¿, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2007, 

AUX MOTIFS QUE si le contrat de bail litigieux ne comporte aucune clause de solidarité passive, l'article 1222 du code civil énonce cependant que « chacun de ceux qui ont contracté conjointement une dette indivisible, en est tenu pour le total, encore que l'obligation n'ait pas été contractée solidairement » ; qu'une dette de loyer est indivisible entre des colocataires dans la mesure où elle est la contrepartie du droit de jouissance des biens donnés à bail, droit qui est lui-même indivisible ; qu'il s'ensuit que la SCI du 12 Cours Xavier Arnozan est fondée à agir contre Monsieur Yves X... seul en paiement de la totalité des loyers impayés ;

ALORS QUE la solidarité ne se présume pas ; qu'elle ne peut résulter de la formation d'un bail professionnel par deux co preneurs, acquittant chacun au bailleur sa part des loyers et de charge ; qu'à défaut d'engagement solidaire par les deux copreneurs d'un local professionnel, divisant auprès du bailleur la dette de loyer et des charges, l'un des preneurs ne peut être tenu de payer un solde de loyers et de charges resté impayé par l'autre ; qu'en retenant le caractère indivisible du droit de jouissance des lieux loués, pour en déduire la solidarité des preneurs quant au paiement de la dette de loyers et en conséquence, condamner Monsieur X... au paiement du solde de loyers et de charges laissé impayé par le copreneur, la cour d'appel a violé, par refus d'application, l'article 1202 du code civil et par fausse application l'article 1222 du même code ;

C'est le bailleur qui a la charge de la preuve de son obligation de délivrance de la chose louée :

"Vu l'article 1719 1° du code civil, ensemble l'article 1315, alinéa 2, du même code ; 

Attendu que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée ; que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a procédé à l'extinction de son obligation ; 

Attendu, selon le jugement attaqué rendu en dernier ressort, que Mme X... a donné à bail, le 23 octobre 2009, un appartement à usage d'habitation à M. Y... pour le 1er novembre suivant ; que le contrat n'a pas reçu exécution ; qu'arguant d'un défaut de délivrance du bien loué, M. Y... a assigné la bailleresse en réparation de divers préjudices ; 

Attendu que pour rejeter la demande, le jugement retient que M. Y..., qui avait appris avant de prendre possession des lieux que Mme X... ne lui louait plus le bien, ne rapporte pas la preuve d'une faute commise par cette dernière ; 

Qu'en statuant ainsi, alors que c'est au bailleur, tenu de délivrer au preneur la chose louée, qu'il appartient de prouver qu'il s'est libéré de son obligation, le tribunal a violé les textes susvisés ; 

PAR CES MOTIFS : 

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, le jugement rendu le 21 septembre 2011, entre les parties, par le tribunal d'instance de Bayonne remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant le tribunal d'instance de Pau ; 

Condamne Mme X... aux dépens ; 

Vu l'article 700 du code de procédure civile et l'article 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991, condamne Mme X... à payer la somme de 3 000 euros à Me Carbonnier ; 

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite du jugement cassé ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze octobre deux mille treize. 
MOYEN ANNEXE au présent arrêt 

Moyen produit par Me Carbonnier, avocat aux Conseils, pour M. Y... 


Il est fait grief au jugement attaqué d'AVOIR débouté Monsieur Sébastien Y... de sa demande tendant à la condamnation de Madame Monique X... au paiement de dommages et intérêts en réparation du préjudice que celle-ci lui a causé en refusant de lui délivrer le logement qu'elle lui avait donné à bail par contrat en date du 23 octobre 2009, à effet au 1er novembre 2009, 

AUX MOTIFS QUE " l'article 1134 du Code civil dispose que " les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. " " Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. " " Elles doivent être exécutées de bonne foi " ; que l'article 1147 du même code prévoit que " le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au payement de dommages intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part " ; qu'il appartient à celui qui entend se prévaloir d'une faute d'en rapporter la preuve ; en l'espèce, qu'il est constant que Madame Monique X... et Monsieur Sébastien Y... ont conclu le 23 octobre 2009, un bail d'habitation portant sur la location d'un appartement sis ..., à effet au 1er novembre 2009 et que ce contrat n'a jamais reçu exécution ; qu'il convient de rechercher à qui est imputable la rupture du contrat ; que, sur les 3 attestations qu'il verse aux débats à l'appui de sa thèse, seule celle de M. Z... fait état des circonstances de la rupture brutale de l'engagement de location par Madame Monique X... en ces termes : " début novembre 2009, je me suis rendu ... en compagnie de Monsieur Sébastien Y... afin de l'aider à emménager dans un logement dont il avait signé le bail quelques temps auparavant. L'accès au logement ne nous a pas été permis au motif que l'ancien locataire refusait de laisser la place " ; que cette attestation mentionne une véritable voie de fait constitutive d'une faute mais se heurte, dans la chronologie des faits, à la lettre adressée le 23 juin 2010 par Monsieur Sébastien Y... lui-même dans laquelle il indique à Madame Monique X... avoir " appris quelques jours avant l'entrée prévue dans les lieux que vous ne me louiez plus le bien ", sans faire état de l'épisode relaté par M. Z... ; que, quoi qu'il en soit, on comprend difficilement l'intérêt du déplacement allégué en compagnie de l'attestant ; en outre, que par " début novembre 2009 ", il convient manifestement d'entendre 6 novembre 2009, date de location du camion de déménagement, soit une époque où Monsieur Sébastien Y... est nécessairement informé de ce que le contrat de bail est resté lettre morte puisqu'il est censé avoir reçu exécution depuis 6 jours ; que cet élément vient de plus fort relativiser les constatations personnelles qu'aurait pu faire l'attestant ; dans ces conditions, et sans même qu'il soit besoin de procéder à l'audition du témoin sur les circonstances exactes du déménagement, que, faute d'établir la preuve de la faute invoquée par Monsieur Sébastien Y..., ce dernier doit être débouté de l'ensemble de ses demandes " (jugement, p. 3 et 4), 

1°) ALORS QU'il appartient au bailleur, tenu d'une obligation de délivrance de la chose louée, de prouver qu'il s'est libéré de son obligation envers son locataire, notamment en lui remettant les clés ; 

Qu'en l'espèce, selon le jugement attaqué, Madame Monique X... a, par contrat du 23 octobre 2009, donné à bail à Monsieur Sébastien Y... un appartement, à effet du 1er novembre 2009 et que ce contrat n'a jamais reçu exécution, l'appartement étant toujours occupé par le précédent locataire ; qu'ainsi que le faisait valoir Monsieur Y... dans ses conclusions, la bailleresse ne lui a jamais remis les clés et il n'a jamais pu emménager, ce que celle-ci n'a pas contesté ; 

Que, pour débouter Monsieur Y... de sa demande tendant à la condamnation de Madame Monique X... en paiement de dommages et intérêts en réparation du préjudice que celle-ci lui a causé en refusant de lui délivrer le logement qu'elle lui avait donné à bail, le tribunal d'instance a rappelé « qu'il appartient à celui qui entend se prévaloir d'une faute d'en rapporter la preuve », que « Monsieur Sébastien Y... est nécessairement informé de ce que le contrat de bail est resté lettre morte puisqu'il est censé avoir reçu exécution depuis » le 1er novembre 2009, si bien « que, faute d'établir la preuve de la faute invoquée par Monsieur Sébastien Y..., ce dernier doit être débouté de l'ensemble de ses demandes » ; 

Qu'en statuant ainsi, le tribunal d'instance a violé les articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, ensemble l'article 1315, alinéa 2, du code civil ; 

2°) ALORS QUE le juge doit, à peine de nullité de la décision qu'il prononce, répondre à l'ensemble des moyens qui lui sont soumis par les parties ; 

Qu'en l'espèce, dans ses écritures reprises oralement, Monsieur Sébastien Y... faisait valoir qu'il avait conclu le 23 octobre 2009 avec Madame Monique X... un contrat de bail, avec effet au 1er novembre 2009, et versé à celle-ci le dépôt de garantie et le loyer du mois de novembre, sans avoir préalablement délivré congé au précédent locataire, et qu'il n'avait jamais pu jouir de ce logement en raison du maintien dans les lieux du précédent locataire, la bailleresse s'étant contentée de lui déclarer « Il ne part plus ; je ne vous loue plus », sans même prendre la peine de lui signifier une rupture de bail ; qu'en refusant dans ces conditions d'exécuter le contrat conclu par les parties, Madame X... avait commis une faute lui ayant directement causé préjudice ; 

Qu'en ne recherchant pas si Madame X... avait régulièrement délivré congé au précédent locataire et signifié à Monsieur Sébastien Y... la rupture du contrat, le tribunal d'instance a violé l'article 455 du code de procédure civile."