Un arrêt sur l'usucapion :

"Vu l'article 2229 du code civil dans sa rédaction antérieure à la loi du 17 juin 2008 ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué, (Papeete, 9 décembre 2010) que les consorts X... ont assigné la Polynésie française pour se voir déclarer propriétaires, par prescription acquisitive, des parcelles cadastrées n° 14 et 15 dénommées " la terre Atararo " ;

Attendu que pour rejeter la demande et constater que cette terre appartient à la Polynésie française, l'arrêt retient qu'aucun fait matériel d'occupation effective n'a été constaté au moment du transport sur les lieux en 2007 et que les témoignages produits n'étaient pas suffisamment probants pour établir une possession de trente ans par les consorts X..., seule pouvant être retenue avec suffisamment de certitude la période de 1934 à 1948 ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la possession légale utile pour prescrire ne peut s'établir à l'origine que par des actes matériels d'occupation réelle et se conserve tant que le cours n'en est pas interrompu ou suspendu, la cour d'appel, qui n'a pas recherché si la possession des consorts X... ne s'était pas poursuivie au delà de 1948 par la seule intention, sans être interrompue avant l'expiration du délai de prescription par un acte ou un fait contraire, n'a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 9 décembre 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Papeete ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Papeete, autrement composée ;

Condamne la Polynésie française aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la Polynésie française à payer aux consorts X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la Polynésie française ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt février deux mille treize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par Me Blondel, avocat aux Conseils, pour les consorts X....

Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir rejeté la demande de prescription acquisitive de la terre Atararo, cadastrée sous les numéros 14 et 15, et constaté que cette terre appartient à la POLYNESIE FRANCAISE ;

AUX MOTIFS QUE les consorts X... affirment que leur grand-père Albert et leur père Gordon ont occupé la terre dans les conditions de l'article 2229 du Code civil depuis au moins les années 40, ainsi que le premier juge l'a retenu ;

* Sur les éléments matériels :

Que le premier juge a noté qu'une partie du terrain était nettoyée, mais que l'autre moitié, au-delà de la rivière, était à l'état de brousse, et a relevé sur le terrain des apports de pierres de consolidation, et la présence de deux arbres fruitiers plantés ; mais que le fait que le terrain ait été nettoyé au moment du transport sur les lieux en 2007, ne suffit pas à démontrer qu'il a toujours été entretenu par la famille X... ; qu'au contraire, la POLYNESIE démontre par des photos aériennes que les parcelles 14 et 15 étaient, de 1977 à 2006, à l'état de brousse, aucune plantation n'étant discernable ; que le premier juge a estimé que la présence de cocotiers démontrait que la parcelle avait été cultivée ; qu'or la disposition de ces arbres disséminés sur le terrain relève plus du hasard de la nature que d'une culture organisée ; qu'aucun fait matériel d'occupation n'a pu être constaté, la présence de deux arbres pouvant avoir été plantés, ce qui n'est pas établi, n'étant pas probante, s'agissant d'un terrain de plus de 6. 000 m ² ;

* Sur les témoignages :

Que Y..., qui déclare connaître la terre depuis 1934, affirme qu'en 1947 il y avait des cocotiers, du bois " et surtout des cailloux ", et un élevage de cochons et de chèvres appartenant à Albert Z...; que cependant le témoin ignore ce qu'il est advenu après 1948 ; que ce témoin a été locataire de Albert Z...; que ce témoignage permet de considérer la période de 1934 à 1948 au titre de la prescription acquisitive ; que, par ailleurs il affirme " il n'y avait pas de maison comme maintenant " ; comme le premier juge n'a relevé la présence d'aucune construction sur le terrain, il est probable que le témoin confond la terre Atararo avec les terres voisines, appartenant aussi à Albert X..., comme l'affirme la POLYNESIE, sans être contredite ; que Claire B...affirme que le chinois D...avait installé le père des consorts X... sur la terre un peu avant sa mort (NB en 1917) ; qu'elle ajoute " j'étais enfant " et plus loin, " j'avais 12 ans ", ce qui est impossible puisqu'elle est née en 1934, de sorte que l'intéressée ne peut avoir connaissance d'un tel évènement que par " ouï dire " ; qu'elle affirme ensuite que Albert, puis Gordon X..., dit E..., ont élevé des cochons sur la terre et fait des plantations, entretenant le terrain « jusqu'à ce jour ", ce qui est contredit par l'état des lieux dressé par le juge et les photos produites aux débats ; qu'en effet sur les clichés produits par la POLYNESIE on constate que le terrain est resté en brousse de 1977 à 2006 ; que de plus le procès-verbal établi par le service de l'économie rurale le 15 mai 1986 montre que la terre est intégralement " colonisée " par des purau sur les parties basses, et de fougères sur les parties hautes ; que de plus le simple fait de nourrir des cochons sur une terre apparemment libre, sans justifier avoir créé des enclos, qui n'existaient ni en 1985 ni en 2007, ne constitue pas un acte de propriété ; que son témoignage, contredit par les éléments matériels produits par la POLYNESIE est manifestement partial et orienté et doit être écarté ; que Francis C...ne connaît la terre que depuis 1978-1979 ; qu'il affirme seulement avoir toujours vu " E..." (Gordon X...) sur la terre, mais ne décrit aucun acte matériel de possession ; que, de plus, il admet qu'il allait cueillir des fruits, couper des bananiers et des bambous, sans prétendre y avoir été autorisé, ce qui confirme que le terrain était inoccupé et livré à un usage " collectif » z ; que la cour estime que ces témoignages sont des plus sommaires, manquent de précision, et comportent des incohérences, de sorte qu'on ne peut en déduire une possession de trente ans, de 40 à 1970, par les consorts X..., dans les conditions de la loi, alors que seule la période 1934 à 1948 peut être retenue avec suffisamment de certitude ; que pour le surplus, le fait pour Gordon X... d'avoir été vu sur les lieux à plusieurs reprises, ne lui confère aucun droit ; qu'en tout cas ces témoignages ne sont pas suffisamment probants pour juger que Gordon X... était en possession de la terre dans les conditions de l'article 2229 du Code civil, c'est-à-dire, entre autres, de façon continue et à titre de propriétaire pendant trente ans, alors même qu'ils sont contredits par les éléments matériels produits par la POLYNESIE ; que le jugement doit donc être réformé en ce qu'il a jugé les ayant droits de Gordon X... propriétaires par usucapion de la terre Atararo ;

* Sur les droits de la POLYNESIE :

Que les terres sans maîtres sont réputées domaniales ; qu'en l'espèce, la POLYNESIE FRANCAISE s'est fait envoyer en possession provisoire de la succession de F...ou G... en 1985 ; que la POLYNESIE ne produit pas les textes applicables et ne justifie pas avoir respecté la procédure d'envoi en possession jusqu'à son terme, comme le soulignent les consorts X... ; que cependant, seuls les héritiers de F...ou G... pourraient se prévaloir des conséquences éventuelles de ces carences, et les consorts X..., qui n'ont pas la qualité d'héritiers, n'ont pas qualité pour contester cette procédure ;

ALORS QUE la possession légale utile pour prescrire ne peut s'établir à l'origine que par des actes d'occupation réelle et se conserve tant que le cours n'en est pas interrompu ou suspendu ; qu'ayant constaté qu'Albert X... avait eu une possession utile pour prescrire de 1934 à 1948 (arrêt, p. 3, avant-dernier alinéa et p. 4, al. 10), celui-ci avait nécessairement conservé ladite possession par la seule intention, sans qu'il soit besoin de caractériser après 1948 l'existence d'acte d'occupation réelle, et qu'ainsi la prescription était acquise dès 1964, de sorte que la propriété en résultant ne se perdait pas par non usage ; qu'en statuant comme elle le fait, la Cour d'appel ne tire pas les conséquences légales de ses constatations et viole l'article 2229 du Code civil dans sa rédaction applicable au litige, devenu l'article 2261 du Code civil."

Cet arrêt distingue les pourparlers de la vente parfaite :

"Attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, constaté que le notaire de M. X... avait adressé le 15 mai 2008 au notaire de M. Y... un projet de " compromis de vente " comportant des blancs afin de recueillir ses observations, que ce dernier avait formulé de nombreuses observations sur ledit projet qu'il ne signait pas et fait savoir qu'il exigeait l'obtention d'un bornage afin de connaître les limites exactes du bien vendu, les frais de géomètres devant être partagés pour moitié, un plan de localisation d'une servitude, une clause suspensive d'obtention d'un permis de construire, une clause suspensive d'obtention d'un prêt et une date de réitération au plus tard le 19 septembre 2008 et, appréciant les éléments de preuve qui lui étaient soumis, souverainement estimé que les parties étaient encore en phase de pourparlers, qu'aucun accord n'était intervenu sur la chose et sur le prix et que M. X... était donc en droit de rompre les négociations ce qu'il avait fait en téléphonant à l'acquéreur et au clerc de notaire, la cour d'appel a pu en déduire sans dénaturation et par une décision motivée, que M. X... n'avait pas abusivement rompu les pourparlers et que la demande aux fins de voir constater le caractère parfait de la vente devait être rejetée ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le troisième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, relevé que M. Y... avait, avec une particulière mauvaise foi, tenté de se ménager, devant le tribunal comme devant la cour, des preuves d'un consentement de M. X... par des manoeuvres particulièrement osées après s'en être servi pour tenter de le contraindre à signer le " compromis de vente ", la cour d'appel a caractérisé la faute de M. Y... faisant dégénérer en abus le droit d'ester en justice et a légalement justifié sa décision de ce chef ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Y... à payer la somme de 2 500 euros à M. X... ; rejette la demande de M. Y... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf janvier deux mille treize.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour M. Y....

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. Y... de sa demande tendant à voir juger la vente parfaite à son profit du terrain à bâtir cadastré section B n° 1319 et du quart indivis des parcelles à usage d'accès cadastrées section B n° 1281 et n° 1318 appartenant à M. X... moyennant le prix de 65. 000 euros et à enjoindre à M. X... de régulariser, sous astreinte, l'acte authentique de vente conformément aux clauses du compromis de vente établi par Me Z... en présence de Me A... ;

Aux motifs propres qu'il est établi par les diverses pièces versées aux débats que le 15 mai 2008 Me Z... notaire de M. CHRISTOPHE X... a adressé à Me A... notaire de M. Guy Y... un projet de compromis de vente de sa parcelle cadastrée section B n° 1319 et du quart indivis des parcelles n° 1281 et 1318 de la même section, afin d'une part de recueillir les observations du notaire et la signature de M. Guy Y... et d'autre part de renvoyer le compromis signé pour signature de M. Christophe X... ; qu'eu égard aux nombreuses observations de M. Guy Y... figurant sur ledit projet qu'il ne signait pas, Me A... adressait à Me Z... un courrier daté du 6 juin 2008 par lequel elle lui faisait savoir que son client exigeait l'obtention d'un bornage afin de connaître les limites exactes du bien vendu, les frais de géomètre devant être partagés par moitié, un plan de localisation d'une servitude, une clause suspensive d'obtention d'un permis de construire dans les 30 jours et obtention du permis dans les 60 jours du dépôt de la demande, une clause suspensive d'obtention d'un prêt de 45. 000 € et une date de réitération au plus tard le 19 septembre 2008 ; qu'à cette date il apparaît bien que les parties étaient encore en phase de pourparlers et que face à ces exigences, M. CHRISTOPHE X... qui n'avait aucune obligation de les accepter, était parfaitement en droit de rompre les négociations entreprises ce qu'il a fait le matin du 11 juin 2008 en téléphonant à M. Guy Y... et au clerc de Me Z..., puis l'après-midi vers 17 (heures) lorsque M. Guy Y... est venu le rencontrer sur son lieu de travail, comme en attestent le 15 octobre 2008 son employeur M. Patrice B..., M. C...clerc de notaire et les différents relevés téléphoniques produits ; que l'attestation contraire de Mme D..., rédigée très tardivement le 26 mars 2011 et qui relate avoir entendu le 11 juin 2008 au matin M. Guy Y... renoncer par téléphone aux diverses conditions suspensives et s'accorder avec M. Christophe X... pour signer la vente le 14 juin suivant, s'avère de pure complaisance et n'est pas de nature à contredire utilement celle de M. B... renouvelée le 4 août 2011 ; qu'en définitive, reprenant la motivation pertinente du premier juge qui a exactement analysé les circonstances de l'espèce et fait une juste application des règles gouvernant la matière, il y a lieu de retenir que d'une part M. Christophe X... n'a pas abusivement rompu les pourparlers engagés avec M. Guy Y..., que d'autre part ce dernier a usé de manoeuvres déloyales pour tenter de se ménager, devant le tribunal comme devant la cour, des preuves d'un consentement de M. Christophe X... qu'il n'a pas obtenu et d'une rupture abusive des négociations par celui-ci ; que le jugement déféré sera par conséquent confirmé en toutes ses dispositions (arrêt attaqué, p. 4 à 5 § 2 inclus) ;

Et aux motifs adoptés, dans la mesure où ils ne sont pas contraires aux siens, qu'aux termes de l'article 1582 du Code civil la vente est une convention par laquelle l'un s'oblige à livrer une chose et l'autre à la payer ; que suivant l'article 1583 du Code civil la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée et le prix payé ; qu'il est constant que M. Christophe X... est propriétaire d'un terrain à bâtir situé ...cadastré section B numéro 1319 d'une superficie de 17 ares et 26 centiares ; qu'il est également propriétaire indivis de deux autres parcelles à usage d'accès cadastrées section B numéro 1281 et 1318 ; qu'il est également constant que M. Guy Y... s'est rapproché de M. Christophe X... dans la mesure où il était intéressé par l'achat de ces parcelles et ce à compter du mois de mai 2008 ; que Me A..., notaire à DIE, intervenait pour M. Y... et Me Z..., notaire à TALLARD pour M. X... ; que suivant les pièces produites, Me Z... adressait le 15 mai 2008 un courrier à Me A... par lequel elle lui transmettait un compromis au sujet duquel elle lui demandait ses observations et sous cette réserve en proposait la signature par son client ; que ce courrier établit qu'à cette date les parties se trouvaient dans une phase de pourparlers, aucun écrit ni élément n'établissant qu'un accord était intervenu sur la chose et sur le prix ; que le compromis communiqué par Me Z..., était transmis par Me A... à son client M. Y... le 16 mai 2008 qu'elle engageait à lui faire parvenir ses observations ; que M. Y... apposait sur le compromis comportant des blancs qui lui était ainsi transmis un certain nombre d'annotations, ajoutant des conditions et précisant notamment au sujet de la réitération du compromis par acte authentique " le plus tard possible " avec la date du 10 septembre 2008 portée à la main ; que le 6 juin 2008, Me A... écrivait à Me Z... que son client entre autre :- " exigeait " un plan de bornage afin de connaître les limites exactes du bien vendu, précisant que les frais de géomètre étaient à partager par moitié,- la transmission d'un plan précis de la localisation d'une servitude,- souhaitait insérer une clause suspensive d'obtention de permis de construire et de prêt bancaire d'un montant de 45. 000 euros sur dix ans ; que compte tenu de ces exigences, il convient de constater qu'à la date du 6 juin 2008 les parties n'avaient pas encore convenu d'un accord notamment sur la chose offerte à la vente puisqu'était discuté jusqu'à sa contenance ; qu'il résulte de l'attestation régulière en la forme de M. Patrice B... employeur de M. X... qu'il assistait le 11 juin 2008 à un appel téléphonique que passait ce dernier à M. Y... aux alentours de 9 h du matin pour lui indiquer que compte tenu de l'absence d'accord entre eux, il entendait mettre un terme aux pourparlers arguant d'une perte de confiance ; que cet appel faisait manifestement suite à la transmission par Me Z... à M. X... des exigences de M. Y... ; que M. Y... adressait alors le 11 juin 2008 une LRAR à M. X... par laquelle il renonçait à toutes ses demandes et déclarait unilatéralement qu'il y avait eu accord entre eux sur la chose et sur le prix en indiquant que la date du 14 juin était fixée pour signature en l'étude de Me Z... ; que le même jour Me A... adressait un courrier faxé à 16 H 16 à Me Z... pour lui indiquer que son client consentait à prendre à sa charge les frais de bornage et renonçait à la condition suspensive de prêt ; qu'elle précisait qu'elle ne serait pas présente lors de la signature prévue en l'étude de Me Z... le samedi 14 juin 2008 à 8h30 ; qu'il résulte de la chronologie des évènements que le 11 juin 2008, s'étant heurté au refus de M. X... de poursuivre les négociations, M. Y... au fait des dispositions légales relatives à la vente, devait tenter de se ménager la preuve de ce qu'un accord était intervenu en rédigeant son courrier et en sollicitant son notaire d'écrire à son confrère ; que malheureusement il résulte de cette précipitation que tant son courrier que celui de son notaire établissent que ce jour là il n'y avait toujours pas accord sur la chose puisque si M. Y... affirmait dorénavant en conserver les frais, un bornage apparaissait toujours nécessaire pour en définir la contenance ; que M. Y... dès le 12 juin 2008 adressait une nouvelle LRAR à M. X... lui indiquant que malgré le fait que le 11 juin 2008 à 17 h, soit d'après lui trois quarts d'heures après que son notaire eut faxé son courrier, il lui avait indiqué souhaiter annuler la vente, c'était trop tard ; qu'il lui écrivait " sachez dès lors qu'il y a accord sur la chose, le prix et les conditions de la vente, celle-ci est parfaite. Etant donné les échanges de courriers, fax, courriels entre notaires, les preuves de la chose sont irréfutables. Cela signifie que vous ne pouvez vendre à un autre acquéreur que moi. Si toutefois vous tentiez de le faire, je vous informe que je forcerai la vente à mon profit par une action en Justice " ; que M. Y... laissait entendre que M. X... envisageait la vente au profit d'un autre acquéreur que lui ; que ce courrier apparaissait cependant ne pas relater la réalité des faits ; qu'en effet suivant l'attestation de M. Patrice B... non seulement M. X... avait clairement indiqué le 11 juin 2008 vers 9h du matin à M. Y... son intention de rompre les pourparlers mais ce dernier s'était présenté le jour même sur son lieu de travail vers 17 h ; qu'il n'y a pas lieu à remettre en cause les faits relatés par M. B... compte tenu de ce que M. Y... n'a pas soutenu que l'attestation qu'il a rédigée constituait un faux intellectuel ; que par ailleurs la production des relevés d'appels de son téléphone portable par M. X... établit qu'il a effectivement passé un appel à 9h41 durant 6 minutes vers un autre mobile qu'il attribue à M. Y..., ce que ce dernier n'a pas contesté ; qu'enfin une attestation de Me Z... établit que le 11 juin 2008 dans la matinée son clerc a reçu un appel de M. X... qui lui indiquait qu'il ne souhaitait pas signer le compromis de vente avec M. Y..., ce qui était confirmé si besoin est par le relevé des appels téléphoniques passés par M. X... depuis le téléphone de son employeur faisant état d'un appel à 10 h 16 en direction de l'étude ; que par suite il apparaît que M. Y... contrairement à ce qu'il écrit le 12 juin 2008 savait dès le 11 juin 2008 à 10 h du matin au plus que les négociations avaient stoppé et qu'il s'est donc efforcé entre 10h et 17h d'établir qu'un accord était intervenu pour contraindre M. X... à lui céder ses terrains contre son gré ; qu'il apparaît que seule l'attitude de M. Y... devait contraindre Me Z... d'écrire à Me A... le 13 juin 2008 pour lui confirmer la position de son client de stopper toute négociation ; que par suite il convient de constater qu'aucun accord n'étant intervenu entre les parties, la vente ne saurait être déclarée parfaite et c'est avec une particulière mauvaise foi que M. Y... a tenté de tromper la religion du Tribunal en tentant de se ménager la preuve contraire par des manoeuvres particulièrement osées, après s'en être servi pour tenter de contraindre M. X... à signer un compromis ; que M. Y... sera en conséquence débouté de ses prétentions précision faite de ce que contrairement à ses assertions à la date du 27 mai 2008, M. X... n'avait pas vendu les terrains litigieux suivant attestation en ce sens de Me Z... produite aux débats (jugement entrepris, p. 4 § 3 à p. 6 § 3 inclus) ;

Alors, d'une part, qu'est déloyal le fait de permettre à un tiers d'écouter une conversation téléphonique à l'insu de l'un des interlocuteurs afin de conduire ce tiers à retranscrire les termes de cette conversation dans une attestation produite à titre de preuve ; qu'en refusant d'écarter des débats l'attestation du 15 octobre 2008 établie par M. B..., employeur de M. X..., pour retenir que la preuve était rapportée de ce que M. X... avait rompu les négociations lors de la conversation téléphonique du 11 juin 2008 au matin, la Cour d'appel a violé l'article 9 du Code de procédure civile ;

Alors, d'autre part, qu'en omettant de répondre aux conclusions d'appel de M. Y... signifiées le 27 juin 2011 (p. 12, § 1 à 3) faisant valoir le moyen tiré de l'irrecevabilité, eu égard à la déloyauté du procédé, de la production à titre de preuve par M. X... de l'attestation de M. B... du 15 octobre 2008 sur la conversation téléphonique à laquelle il aurait assisté, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;

Alors, de troisième part et en tout état de cause, qu'en se bornant à relever, par un motif adopté, que M. Y... ne soutenait pas que l'attestation de M. B... constituait un faux intellectuel, pour estimer qu'il n'y avait pas lieu de mettre en cause les faits relatés, sans rechercher, comme il lui était demandé, si la production de cette attestations à titre de preuve ne relevait pas d'un procédé déloyal en ce que la conversation téléphonique avait été écoutée par M. B..., à l'insu de M. Y..., la Cour d'appel qui n'a pas mis la Cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle sur la légalité de sa décision, l'a privée de base légale au regard de l'article 1353, ensemble l'article 1583 du Code civil ;

Alors, de quatrième part, qu'en retenant que M. C..., clerc de notaire, avait attesté de la rupture des négociations par M. X... en téléphonant à M. Y... le 11 juin 2008 au matin, quant il résulte des termes de l'attestation du 11 mars 2009 produite par M. X... que l'auteur " soussigné " en est " Me Z..., notaire associé ", laquelle a attesté que " M. X... aurait contacté (son) clerc, M. F..., le 11 juin 2008 dans la matinée, sur sa ligne directe (...) pour lui indiquer qu'il ne souhaitait pas signer de compromis de vente avec M. Guy Y... (...) ", la Cour d'appel qui a dénaturé l'attestation à laquelle elle se réfère, a violé l'article 1134 du Code civil ;

Alors, de cinquième part, qu'aux termes du courrier adressé en télécopie à Me A... le matin du 13 juin 2008, Me Z... écrivait que son client, M. X... " m'informe ce jour qu'il ne souhaite pas signer le compromis de vente avec M. Y..., et annule le rendez-vous de demain, samedi 14 juin, à 8h30 " ; qu'en affirmant néanmoins, par un motif adopté du premier juge « qu'il apparaît que seule l'attitude de M. Y... devait contraindre Me Z... d'écrire à Me A... le 13 juin 2008 pour lui confirmer la position de son client de stopper toute négociation » (jugement entrepris, p. 6 in limine), la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de cette télécopie du 13 juin 2008 d'où il résultait que M. X... n'avait pas informé son notaire d'une telle décision avant ce jour du 13 juin 2008 ; qu'elle a ainsi derechef violé l'article 1134 du Code civil ;

Alors, de sixième part, qu'il résulte des dispositions de l'article 1583 du Code civil, que la vente est parfaite entre les parties dès qu'on est convenu de la chose et du prix et que le défaut d'accord définitif sur les éléments accessoires de la vente ne peut empêcher le caractère parfait de la vente à moins que les parties aient entendu retarder la formation du contrat jusqu'à la fixation de ces modalités ; qu'en retenant, pour refuser de déclarer la vente parfaite, que M. Y... n'avait pas obtenu le consentement à la vente de M. X..., sans rechercher, comme elle y était invitée, si l'accord des parties sur la chose et le prix ne résultait pas du projet de compromis adressé le 15 mai 2008 par Me Z... à Me A... afin de signature, la Cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1583 du Code civil ;

Alors, de septième part, que le bornage qui ne tend qu'à la détermination et à la matérialisation par des bornes, des limites séparatives de fonds contigus n'implique pas le mesurage de la superficie du terrain afin d'évaluation de sa contenance ; qu'en retenant, par un motif adopté du premier juge, qu'à la date du 6 juin 2008 les parties n'avaient pas encore convenu d'un accord notamment sur la chose offerte à la vente puisqu'était discuté jusqu'à sa contenance, et que ce jour là il n'y avait toujours pas accord sur la chose puisque si M. Y... affirmait dorénavant en conserver les frais, un bornage apparaissait toujours nécessaire pour en définir la contenance, quant le bornage sollicité par M. Y... avait pour seule finalité de préciser le description du terrain vendu sans modifier l'objet de la vente, la Cour d'appel, qui s'est prononcée par un motif inopérant, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1583 du Code civil ;

Alors, enfin et en tout état de cause, que le compromis non signé valant commencement de preuve par écrit de l'engagement de M. X... de vendre son terrain au prix convenu à M. Y..., la Cour d'appel ne pouvait se fonder, pour considérer que la preuve était rapportée de la rétractation de son offre de vente par M. X..., sur le témoignage de M. B... et la prétendue attestation du clerc de notaire sans relever l'existence d'un écrit émanant de M. X... de nature à établir sa volonté de revenir sur les termes du compromis de vente ; qu'en statuant ainsi, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1341 et 1347, ensemble l'article 1583 du Code civil.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. Y... de sa demande subsidiaire tendant à voir condamner M. X... à lui payer des dommages et intérêts pour rupture abusive des pourparlers ;

Aux motifs propres qu'il est établi par les diverses pièces versées aux débats que le 15 mai 2008 Me Z... notaire de M. CHRISTOPHE X... a adressé à Me A... notaire de M. Guy Y... un projet de compromis de vente de sa parcelle cadastrée section B n° 1319 et du quart indivis des parcelles n° 1281 et 1318 de la même section, afin d'une part de recueillir les observations du notaire et la signature de M. Guy Y... et d'autre part de renvoyer le compromis signé pour signature de M. Christophe X... ; qu'eu égard aux nombreuses observations de M. Guy Y... figurant sur ledit projet qu'il ne signait pas, Me A... adressait à Me Z... un courrier daté du 6 juin 2008 par lequel elle lui faisait savoir que son client exigeait l'obtention d'un bornage afin de connaître les limites exactes du bien vendu, les frais de géomètre devant être partagés par moitié, un plan de localisation d'une servitude, une clause suspensive d'obtention d'un permis de construire dans les 30 jours et obtention du permis dans les 60 jours du dépôt de la demande, une clause suspensive d'obtention d'un prêt de 45. 000 € et une date de réitération au plus tard le 19 septembre 2008 ; qu'à cette date il apparaît bien que les parties étaient encore en phase de pourparlers et que face à ces exigences, M. CHRISTOPHE X... qui n'avait aucune obligation de les accepter, était parfaitement en droit de rompre les négociations entreprises ce qu'il a fait le matin du 11 juin 2008 en téléphonant à M. Guy Y... et au clerc de Me Z..., puis l'après-midi vers 17 (heures) lorsque M. Guy Y... est venu le rencontrer sur son lieu de travail, comme en attestent le 15 octobre 2008 son employeur M. Patrice B..., M. C...clerc de notaire et les différents relevés téléphoniques produits ; que l'attestation contraire de Mme D..., rédigée très tardivement le 26 mars 2011 et qui relate avoir entendu le 11 juin 2008 au matin M. Guy Y... renoncer par téléphone aux diverses conditions suspensives et s'accorder avec M. Christophe X... pour signer la vente le 14 juin suivant, s'avère de pure complaisance et n'est pas de nature à contredire utilement celle de M. B... renouvelée le 4 août 2011 ; qu'en définitive, reprenant la motivation pertinente du premier juge qui a exactement analysé les circonstances de l'espèce et fait une juste application des règles gouvernant la matière, il y a lieu de retenir que d'une part M. Christophe X... n'a pas abusivement rompu les pourparlers engagés avec M. Guy Y..., que d'autre part ce dernier a usé de manoeuvres déloyales pour tenter de se ménager, devant le tribunal comme devant la cour, des preuves d'un consentement de M. Christophe X... qu'il n'a pas obtenu et d'une rupture abusive des négociations par celui-ci ; que le jugement déféré sera par conséquent confirmé en toutes ses dispositions (arrêt attaqué, p. 4 à 5 § 2 inclus) ;

Et aux motifs essentiels adoptés que suivant les pièces produites, Me Z... adressait le 15 mai 2008 un courrier à Me A... par lequel elle lui transmettait un compromis au sujet duquel elle lui demandait ses observations et sous cette réserve en proposait la signature par son client ; que ce courrier établit qu'à cette date les parties se trouvaient dans une phase de pourparlers, aucun écrit ni élément n'établissant qu'un accord était intervenu sur la chose et sur le prix (...) ; qu'il résulte de l'attestation régulière en la forme de M. Patrice B... employeur de M. X... qu'il assistait le 11 juin 2008 à un appel téléphonique que passait ce dernier à M. Y... aux alentours de 9 h du matin pour lui indiquer que compte tenu de l'absence d'accord entre eux, il entendait mettre un terme aux pourparlers arguant d'une perte de confiance (...) ; qu'il résulte de la chronologie des évènements que le 11 juin 2008, s'étant heurté au refus de M. X... de poursuivre les négociations, M. Y... au fait des dispositions légales relatives à la vente, devait tenter de se ménager la preuve de ce qu'un accord était intervenu en rédigeant son courrier et en sollicitant son notaire d'écrire à son confrère (...) ; que suivant l'attestation de M. Patrice B... non seulement M. X... avait clairement indiqué le 11 juin 2008 vers 9h du matin à M. Y... son intention de rompre les pourparlers mais ce dernier s'était présenté le jour même sur son lieu de travail vers 17 h ; qu'il n'y a pas lieu à remettre en cause les faits relatés par M. B... compte tenu de ce que M. Y... n'a pas soutenu que l'attestation qu'il a rédigée constituait un faux intellectuel ; que par ailleurs la production des relevés d'appels de son téléphone portable par M. X... établit qu'il a effectivement passé un appel à 9h41 durant 6 minutes vers un autre mobile qu'il attribue à M. Y..., ce que ce dernier n'a pas contesté ; qu'enfin une attestation de Me Z... établit que le 11 juin 2008 dans la matinée son clerc a reçu un appel de M. X... qui lui indiquait qu'il ne souhaitait pas signer le compromis de vente avec M. Y..., ce qui était confirmé si besoin est par le relevé des appels téléphoniques passés par M. X... depuis le téléphone de son employeur faisant état d'un appel à 10h16 en direction de l'étude ; que par suite il apparaît que M. Y... contrairement à ce qu'il écrit le 12 juin 2008 savait dès le 11 juin 2008 à 10 h du matin au plus que les négociations avaient stoppé et qu'il s'est donc efforcé entre 10h et 17h d'établir qu'un accord était intervenu pour contraindre M. X... à lui céder ses terrains contre son gré ; qu'il apparaît que seule l'attitude de M. Y... devait contraindre Me Z... d'écrire à Me A... le 13 juin 2008 pour lui confirmer la position de son client de stopper toute négociation (...) (jugement entrepris, p. 4 à 5) ;

Alors qu'en se bornant à affirmer que M. X... n'avait pas rompu abusivement les pourparlers engagés avec M. Y... sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée, si la rupture par M. X..., sans motifs légitimes, de pourparlers qui étaient fort avancés puisqu'ils avaient donnée lieu à l'établissement d'un compromis de vente par Me Z..., lequel l'avait adressé à Me A... en vue de recueillir la signature de M. Y..., une date étant d'ores et déjà prévue, ne caractérisait pas une faute de la part de M. X... dans la rupture unilatérale des négociations entretenues avec M. Y..., la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné M. Y... à payer la somme de 6. 500 euros à titre de dommages et intérêts " en réparation du préjudice subi par M. X... du fait de sa procédure abusive " et d'avoir, par voie de conséquence, débouté M. Y... de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive formée à l'encontre de M. X... ;

Aux motifs propres qu'en définitive, reprenant la motivation pertinente du premier juge qui a exactement analysé les circonstances de l'espèce et fait une juste application des règles gouvernant la matière, il y a lieu de retenir que M. Guy Y... a usé de manoeuvres déloyales pour tenter de se ménager, devant le tribunal comme devant la cour, des preuves d'un consentement de M. Christophe X... qu'il n'a pas obtenu et d'une rupture abusive des négociations par celui-ci (arrêt attaqué, p. 4 in fine) ;

Et aux motifs adoptés que le simple fait de vouloir faire trancher un litige en justice et de prétendre au succès de ses prétentions n'est pas en soi constitutif d'abus de droit ; que cependant M. Y... par ses agissements tels qu'exposés a établi sa mauvaise foi et a tenté d'instrumentaliser le Tribunal pour parvenir à ses fins ; qu'en ce sens la procédure qu'il a introduite est abusive et a nécessairement causé un préjudice à M. X... qui a été contraint de défendre ses intérêts ; que M. Y... sera donc condamné à verser à M. X... en réparation du préjudice qu'il lui a causé la somme de 6. 500 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive (jugement entrepris, p. 6 § 4 à 7) ;

Alors, d'une part, que la cassation à intervenir sur le premier ou le deuxième moyen de cassation prive de fondement l'appréciation portée par la Cour d'appel sur le caractère abusif de la procédure engagée par M. Y... à l'encontre de M. X... ; d'où il suit que l'arrêt sera annulé, de ce chef, par voie de conséquence de la cassation à intervenir sur l'un ou l'autre des deux premiers moyens de cassation, en application de l'article 624 du Code de procédure civile,

Et alors, d'autre part et en tout état de cause, qu'en se prononçant de la sorte sans rechercher si M. Y... n'avait pas pu se croire fondé, de bonne foi, en raison de sa renonciation à la condition suspensive d'obtention d'un prêt et de son acceptation de prendre en charge la totalité des frais de bornage, à poursuivre la réalisation forcée de la vente devenue parfaite, la Cour d'appel qui n'a pas caractérisé les circonstances de nature à faire dégénérer en faute l'exercice par M. Y... de son droit d'agir en justice, n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1382 du Code civil."