Un arrêt à ce sujet :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rouen, 28 octobre 2009), que les époux X... ayant, par acte authentique du 21 décembre 2005, acquis des époux Y... un pavillon pour une superficie garantie de 99,63 mètres carrés, ont fait assigner ces derniers en diminution du prix sur le fondement de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 en invoquant une différence de superficie de 18,60 mètres carrés par rapport à celle stipulée dans l'acte de vente ; que les époux Y... ont fait assigner en garantie la société Inspect Immo ayant procédé au mesurage du bien ainsi que la société Mutuelle du Mans assurances (MMA), son assureur ;

Sur le premier moyen :

Attendu que les époux Y... font grief à l'arrêt de dire y avoir lieu à diminution du prix, alors, selon le moyen :

1°/ que les seules pièces exclues du calcul de la superficie privative des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, sont les caves, garages, emplacements de stationnement et lots ou fraction de lots d'une superficie inférieure à un seuil fixé par décret en Conseil d'Etat ; qu'en refusant de prendre en compte la surface d'une buanderie dans le calcul de la superficie, la cour d'appel a ajouté à la loi une hypothèse qu'elle ne prévoit pas et, ce, en violation de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ;

2°/ que ne peut être qualifiée de cave au sens des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, dite loi Carrez, un local aménagé à l'usage de buanderie ; qu'en retenant qu'une pièce, dès lors qu'était située au sous-sol, était assimilable à une cave, tout en constatant que ce local était affecté à l'usage de buanderie, et pourvu à cet effet d'une alimentation en eau et en électricité, et d'une bouche d'aération, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 45 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3°/ que ne peut être qualifié de garage au sens des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 un local ne permettant pas le stationnement d'un véhicule ; qu'en retenant qu'une pièce, dès lors qu'elle était située en sous-sol et que ses murs étaient en parpaings et le sol en béton brut, était assimilable à un garage, tout en constatant que ce local était à coté du garage, et sans rechercher si ce local permettait le stationnement d'un véhicule, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Mais attendu qu'ayant relevé que le local qualifié de buanderie inclus dans la superficie des parties privatives du lot de copropriété vendu était situé au sous-sol de la maison, à côté du garage, qu'il ne comportait aucune fenêtre mais seulement une bouche d'aération, que s'il était alimenté en eau et en électricité, il ne s'agissait pour cette dernière alimentation que de fils volants et que, comme à l'origine les murs étaient en parpaings bruts et le sol en béton brut, la cour d'appel, qui a souverainement retenu que ce local était assimilable à une cave ou à un garage, en a exactement déduit que celui-ci devait être exclu du calcul de la superficie des parties privatives telle que déterminée à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen :

Attendu que les époux Y... font grief à l'arrêt de les débouter de leur appel en garantie contre la société Inspect Immo et la société MMA, alors, selon le moyen :

1°/ que si la restitution résultant de la diminution du prix de vente à laquelle le vendeur est tenu, en cas de méconnaissance des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, ne constitue pas en elle-même un préjudice indemnisable, tel n'est pas le cas si elle s'accompagne d'une perte de chance pour le vendeur de vendre son bien au prix initialement fixé ; que dans ce cas la société de mesurage, par la faute de laquelle le vendeur a été contraint à restituer une partie du prix, peut être tenue de garantir le vendeur de ce paiement ; qu'en énonçant que la société de mesurage ne saurait être tenue à garantie, sans s'expliquer ainsi qu'elle y était invitée sur la perte de chance pour le vendeur de vendre son bien au prix initialement fixé, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;

2°/ que la société de mesurage chargée par le vendeur de mesurer la superficie au sens de la loi du 10 juillet 1965, dite loi Carrez, engage sa responsabilité s'il est établi qu'elle disposait d'éléments de nature à faire douter de l'inexactitude de ses mesures ; que la cour d'appel a relevé que la société Inspect Immo avait exclu la buanderie lors du calcul de la superficie d'un pavillon voisin identique à celui des époux Y... ce dont il résultait que non seulement la société de mesurage avait connaissance de l'inexactitude des superficies qu'elle avait déclarée aux époux Y... mais qu'elle avait connaissance des superficies réelles ; qu'en refusant de faire droit à l'appel en garantie des époux Y... à l'encontre de la société de mesurage tout en constatant que "l'erreur de la part de la société Inspect Immo, professionnel du mesurage, reste cependant à l'origine du litige", la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations au regard de l'article 1382 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé, à bon droit, que la diminution du prix, destinée à reporter le prix de vente au montant que les vendeurs auraient dû percevoir compte tenu de la superficie du bien, ne constituait pas, par elle-même, un préjudice indemnisable, la cour d'appel a pu retenir que l'argumentation des époux Y... tendant à faire admettre qu'ils avaient perdu la chance de conserver le prix de vente initial n'était que l'expression de l'obligation dans laquelle ils se trouvaient de restituer le trop-perçu par eux et n'avait pas pour effet de créer un préjudice indemnisable ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les époux Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux Y... à payer aux époux X... la somme globale de 1 500 euros et aux sociétés Inspect Immo et MMA IARD la somme globale de 1 500 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit juin deux mille onze.MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par de Me de Nervo, avocat aux Conseils pour les époux Y... 

PREMIER MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir dit y avoir lieu à diminution du prix ;

AUX MOTIFS qu'il est établi que la pièce en cause est située au sous-sol de la maison, à côté du garage ; qu'elle ne comporte aucune fenêtre mais seulement une bouche d'aération ; que si elle est alimentée en eau et en électricité, il ne s'agit pour cette dernière que de fils volants et surtout, comme à l'origine, les murs du local sont en parpaings bruts et le sol en béton brut ; que son affectation, dans cet état, à un usage de buanderie, ne change rien et elle est totalement assimilable à une cave ou à un garage ; que d'ailleurs, le règlement de copropriété et l'ensemble immobilier dont dépend le pavillon le décrit comme comprenant « au sous-sol : garage, cave, escalier d'accès » et l'acte de vente du 21 décembre 2005 mentionne seulement « sous-sol total » ; que la buanderie aurait donc due être exclue du calcul de la superficie telle qu'elle est déterminée à l'article 46 de la loi de 1965, comme au demeurant la même société Inspect Immo l'avait fait au sujet d'un pavillon voisin identique vendu le 29 avril 2005 à Monsieur Jamal A... B..., frère de l'acheteuse du bien litigieux ; que cette circonstance pas plus que la visite préalable du bien par les époux X... ne constituent cependant un obstacle à leur droit de solliciter une réduction du prix, laquelle est indépendante de toute erreur de la part de l'acheteur ou de la connaissance ou non par lui de la superficie réelle du bien vendu et n'est pas non plus subordonnée à la preuve d'un préjudice ; que la constatation objective d'une superficie inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte - ce qui est le cas en l'espèce - suffit pour accueillir la demande ;
que le jugement doit être confirmé en ce qu'il a dit y avoir lieu à réduction du prix ;

1°) ALORS QUE les seules pièces exclues du calcul de la superficie privative des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, sont les caves, garages, emplacements de stationnement et lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à un seuil fixé par décret en Conseil d'Etat ; qu'en refusant de prendre en compte la surface d'une buanderie dans le calcul de la superficie, la cour d'appel a ajouté à la loi une hypothèse qu'elle ne prévoit pas et, ce, en violation de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ;

2°) ALORS QUE ne peut être qualifiée de cave au sens des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, dite loi Carrez, un local aménagé à l'usage de buanderie ; qu'en retenant qu'une pièce, dès lors qu'était située en sous sol, était assimilable à une cave, tout en constatant que ce local était affecté à l'usage de buanderie, et pourvu à cet effet d'une alimentation en eau et en électricité, et d'une bouche d'aération, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3°) ALORS QUE ne peut être qualifié de garage au sens des dispositions de la loi du juillet 1965, du 10 juillet 1965 un local ne permettant pas le stationnement d'un véhicule ; qu'en retenant qu'une pièce, dès lors qu'elle était située en sous sol et que ses murs étaient en parpaings et le sol en béton bruts, était assimilable à un garage, tout en constatant que ce local était « à côté du garage » (arrêt, p. 7, al. 4), et sans rechercher si ce local permettait le stationnement d'un véhicule, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965.

SECOND MOYEN DE CASSATION, à titre subsidiaire, si la Cour de cassation considère que la buanderie devait être exclue du calcul de la superficie ;

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté les époux Y... de leur appel en garantie contre la SARL Inspect Immo et la société MMA ;

AUX MOTIFS que sur l'appel en garantie formé par les époux Y... à l'encontre de la SARL Inspect Immo et la société MMA qui a été accueilli en première instance à hauteur de moitié, ces derniers font justement valoir que la diminution du prix ne constitue pas ellemême un préjudice indemnisable ; que cette réduction n'est en effet destinée qu'à ramener le prix de vente au montant que les vendeurs auraient dû normalement percevoir compte tenu de la superficie réelle du bien vendu ; que l'argumentation des époux Y... tendant à faire admettre qu'ils perdent définitivement la chance de conserver le prix de vente de 221.000€, n'est que l'expression de l'obligation dans laquelle ils se trouvent de restituer le trop perçu par eux et n'a pas pour effet de créer un préjudice indemnisable ; qu'ils doivent donc être déboutés de leur appel en garantie ; que l'erreur de la part de la SARL Inspect Immo, professionnel du mesurage, reste cependant à l'origine du litige ; que même si elle obtient gain de cause devant la cour, elle doit conserver avec son assureur la moitié des dépens tant de première instance que d'appel, l'autre moitié incombant aux époux Y... ;

1°) ALORS QUE si la restitution résultant de la diminution du prix de vente à laquelle le vendeur est tenu, en cas de méconnaissance des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, ne constitue pas en elle-même un préjudice indemnisable, tel n'est pas le cas si elle s'accompagne d'une perte de chance pour le vendeur de vendre son bien au prix initialement fixé ; que dans ce cas la société de mesurage, par la faute de laquelle le vendeur a été contraint à restituer une partie du prix, peut être tenue de garantir le vendeur de ce paiement ; qu'en énonçant que la société de mesurage ne saurait être tenue à garantie, sans s'expliquer ainsi qu'elle y était invitée sur la perte de chance pour le vendeur de vendre son bien au prix initialement fixé, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;

2°) ALORS QUE la société de mesurage chargée par le vendeur de mesurer la superficie au sens de la loi du 10 juillet 1965, dite loi Carrez, engage sa responsabilité s'il est établi qu'elle disposait d'éléments de nature à faire douter de l'inexactitude de ses mesures ; que la cour d'appel a relevé (arrêt, p. 7, al. 7) que la société Inspect Immo avait exclu la buanderie lors du calcul de la superficie d'un pavillon voisin identique à celui des époux Y... ce dont il résultait que non seulement la société de mesurage avait connaissance de l'inexactitude des superficies qu'elle avait déclaré aux époux Y... mais qu'elle avait connaissance des superficies réelles ; qu'en refusant de faire droit à l'appel en garantie des époux Y... à l'encontre de la société de mesurage tout en constatant que « l'erreur de la part de la SARL Inspect Immo, professionnel du mesurage, reste cependant à l'origine du litige » (arrêt, p. 9, al. 3), la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations au regard de l'article 1382 du code civil." 

La recommandation n° 11.01 de la Commission des clauses abusives et sa recommandation n° 96.01 sur le même sujet :

La recommandation n° 11.01

Vu le code de la consommation et notamment ses articles L. 132-1 à  L. 132-5 et R. 132-1 à  R. 132-2-1;

Vu la loi n°   65-557 du 10 juillet 1965 modifiée, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;

Vu la loi n°   70-9 du 2 janvier 1970 dite « loi Hoguet », réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ;

Vu le décret n°   67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;

Vu le décret n°   72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d'application de la loi du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce ;

Vu le décret n°  2001-477 du 30 mai 2001 fixant le contenu du carnet d'entretien de l'immeuble prévu par l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;

Vu le décret n°   2005-240 du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires ;

Vu l'arrêté n°   86-93 A du 2 décembre 1986 relatif aux mesures de publicité des prix applicables dans certains secteurs professionnels, modifié notamment par l'arrêté du 19 mars 2010 ;

Vu l'avis du Conseil National de la Consommation du 27 septembre 2007 relatif à   « L'amélioration de la transparence tarifaire des prestations des syndics de copropriété » ;

Vu la recommandation de la Commission des clauses abusives n° 96-01 relative aux contrats de syndics ;

Entendu les représentants des professionnels concernés ;

Considérant que le quart des logements français est organisé en copropriété ; que les copropriétés sont gérées par des syndics, majoritairement professionnels ;

Considérant que ces syndics proposent des contrats de mandat aux copropriétaires consommateurs réunis en syndicats ;

Considérant que les syndicats de copropriétaires, dotés de la personnalité morale, bénéficient de la protection accordée par la loi aux consommateurs et aux non-professionnels ;

Considérant que la commission constate qu'en dépit des dispositions de l'arrêté du 2 décembre 1986 modifié, la présentation des contrats étudiés rend difficile la délimitation entre prestations particulières et prestations de gestion courante, ce qui fait obstacle à  la comparaison par le consommateur des tarifs proposés par les syndics ;

Considérant que ces documents contractuels contiennent des clauses dont le caractère abusif au sens de l'article L. 132-1 du code de la consommation peut être relevé ;

I.    Clauses relatives à la formation et la révocation du contrat

1. Considérant que certains contrats de syndics de copropriété sont conclus pour une durée ne correspondant pas à celle résultant des dates calendaires qui y figurent ; que ces clauses conduisent à un déséquilibre significatif pour le consommateur ou le non-professionnel qui ne connaît pas la durée réelle de son engagement ;

2. Considérant que l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, prévoit le principe de l'ouverture d'un compte bancaire ou postal au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reé§ues au nom ou pour le compte du syndicat et que l'assemblée générale peut en décider autrement à la majorité requise par les articles 25 et 25-1 ; qu'un nombre important de contrats indique un prix de forfait annuel de gestion courante sur la base de la gestion d'un compte bancaire unique pour l'ensemble du cabinet de syndic ; que certains de ces mêmes contrats prévoient au titre des prestations particulières rémunérées distinctement l'ouverture d'un compte bancaire séparé pour le syndicat ; que les autres stipulent un coût de forfait annuel plus élevé en cas d'ouverture d'un compte séparé ; que ces deux types de clauses sont abusifs en ce que, d'une part, ils laissent croire aux syndicats des copropriétaires que le principe est celui de l'ouverture d'un compte unique alors que la loi prévoit le contraire, d'autre part, en ce qu'ils font apparaître au titre des prestations particulières, rémunérées distinctement, l'ouverture d'un compte séparé alors que celle-ci doit figurer au titre des prestations courantes ;

3. Considérant que des contrats prévoient que lorsque le syndic est mandaté pour la location d'une partie commune, les honoraires seront ceux affichés en agence ; que ces clauses, qui laissent au professionnel le droit de modifier unilatéralement les prix du service à rendre, par un simple changement d'affichage, sont présumées de manière irréfragable abusives en vertu de  l'article R. 132-1 3° du code de la consommation ;

4. Considérant qu'un nombre important de contrats de syndic impose des modalités de résolution ou de résiliation plus rigoureuses pour le consommateur ou le non-professionnel que pour le professionnel ; que, selon l'article R. 132-2 du code de la consommation, sont présumées abusives les clauses soumettant la résiliation du contrat à des conditions ou modalités plus rigoureuses pour le consommateur ou non-professionnel que pour le professionnel ;

5. Considérant que certains contrats de syndics de copropriété proposent des prestations sans en mentionner le prix ou leur mode de calcul ; que cette présentation ne permet pas au consommateur ou non-professionnel, d'avoir connaissance du prix à payer pour ces prestations et empêche une comparaison efficace avec les autres contrats de syndic, ce qui est de nature à déséquilibrer significativement le contrat au détriment du syndicat des copropriétaires ;

6. Considérant que certains contrats n'opèrent pas une distinction stricte dans leur présentation entre les prestations de gestion courante, dont le prix est inclus dans le forfait annuel, et les prestations variables facturées séparément ; que cette présentation ne permet pas au consommateur ou non-professionnel de connaître aisément les prestations incluses dans le forfait annuel et, par suite, rend difficile une comparaison efficace avec les autres contrats de syndic, ce qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et les obligations des parties au contrat au détriment du syndicat des copropriétaires ;

II.    Clauses relatives au contenu et à l'exécution du contrat

A.    Clauses illicites

1.    Clauses contrevenantes à des dispositions légales et/ou réglementaires

7. Considérant qu'il résulte de l'article 35-1 du décret du 17 mars 1967 que l'assemblée générale des copropriétaires décide, s'il y a lieu, du placement des fonds recueillis et de l'affectation des intérêts produits par ce placement ; que certains contrats prévoient qu'en cas de gestion financière par le biais d'un compte unique ouvert au nom du syndic, les profits éventuels de ce compte seront versés automatiquement à ce dernier, sans qu'il y ait lieu à un vote spécial de l'assemblée générale sur l'affectation des intérêts ; que ces clauses sont illicites au regard du texte précité en ce qu'elles se substituent à une décision de l'assemblée générale ; que, maintenues dans un contrat, elles sont abusives ;

8. Considérant que certains contrats mentionnent la possibilité pour le syndic de mener une activité de courtage pour la conclusion de toute convention, en qualité de mandataire du syndicat des copropriétaires ; que ces clauses sont illicites au regard de l'article 39 du décret du 17 mars 1967 qui impose, pour toute convention conclue entre le syndic et le syndicat, une autorisation spéciale de l'assemblée générale des copropriétaires ; qu'en outre, tendant à laisser croire que cette autorisation spéciale a été accordée lors de la désignation du syndic, elles créent un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur ou non-professionnel et sont abusives ;

9. Considérant que des contrats imposent, pour des prestations ne relevant pas du contrat de syndic (location d'une partie commune, gestion des travaux en tant que maître d'é…€œuvre), que le syndic soit mandaté de plein droit pour ces prestations, alors que l'article 39 du décret du 17 mars 1967 dispose que toute convention conclut entre le syndic et le syndicat des copropriétaires, doit être expressément autorisée par une décision de l'assemblée générale ; que ces clauses sont illicites et, maintenues dans un contrat, abusives ;

10. Considérant que certains contrats prévoient la rémunération du syndic dans le cas d'une déclaration de sinistre concernant les parties communes, alors qu'il s'agit, selon l'arrêté du 19 mars 2010 modifiant l'arrêté du 2 décembre 1986, d'une prestation de gestion courante ; que ces clauses sont illicites et, maintenues dans un contrat, abusives ;

11. Considérant que certains contrats prévoient la possibilité pour le syndic de se faire rémunérer, à titre de prestation particulière, pour le suivi de travaux, sans préciser la nature des travaux concernés, alors que l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit cette faculté uniquement dans le cas de travaux figurant dans la liste limitative prévue par l'article 14-2 de la même loi et que l'article 44 du décret du 17 mars 1967 pris en application de ce texte exclut, par principe, toute rémunération du syndic concernant les travaux de maintenance de parties communes ou d'équipements ; que ces clauses stipulant une rémunération particulière du syndic en dehors des travaux limitativement énumérés par la loi sont illicites et, maintenues dans un contrat, abusives ;

12. Considérant que certains contrats imposent la rémunération de « prestations exceptionnelles non répertoriées », alors que l'arrêté du 19 mars 2010 modifiant l'arrêté du 2 décembre 1986, énonce que toute prestation particulière doit figurer explicitement dans le contrat en tant que telle et que le contenu des prestations particulières doit être défini avec précision dans les rubriques correspondantes ; qu'ainsi, les clauses prévoyant des prestations exceptionnelles sans en définir le contenu, contreviennent aux dispositions réglementaires et sont illicites ; que, maintenues dans un contrat, elles sont abusives ;

13. Considérant que plusieurs contrats scindent des prestations de gestion courante prévues dans l'arrêté du 19 mars 2010 modifiant l'arrêté du 2 décembre 1986, telles que l'établissement et la mise à jour du carnet d'entretien, en plusieurs prestations particulières du type « création du carnet d'entretien », « tenue du carnet d'entretien de l'immeuble » ; qu'ainsi, le syndic peut être rémunéré de manière particulière pour des prestations de gestion courante ; que de telles clauses sont illicites ; que, maintenues dans un contrat, elles sont abusives ;

14. Considérant qu'un nombre très important de contrats indique, dans le cas de travaux autres que ceux d'entretien et de maintenance, dont la liste est fixée à l'article 44 du décret du 17 mars 1967, que la rémunération du syndic sera constituée par un montant minimum ou un pourcentage du montant de ces travaux, alors que l'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 prévoit, en pareil cas, que les honoraires du syndic sont votés lors de l'assemblée générale autorisant les travaux ; que ces clauses laissent croire qu'en ce cas, la rémunération du syndic peut être fixée par avance dans le contrat au lieu d'être votée en assemblée générale ; que ces clauses sont illicites au regard du texte susvisé et, maintenues dans un contrat, abusives ;

2.    Clauses relatives aux prestations particulières redondantes par rapport à des prestations de gestion courante

15. Considérant que certains contrats prévoient la rémunération particulière du syndic au titre de prestations de gestion courante énumérées par l'arrêté du 2 décembre 1986 modifié ;

Qu'il en est ainsi :

Que ces clauses sont illicites au regard de l'arrêté du 2 décembre 1986 modifié et, maintenues dans un contrat, abusives ;

B.    Clauses relatives à des prestations particulières redondantes par rapport à d'autres prestations particulières

16. Considérant que certains contrats prévoient une prestation particulière consistant à notifier les travaux nécessitant l'accès aux parties privatives ; qu'il s'agit d'une obligation pour le syndic prévue à l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'il résulte de l'arrêté du 2 décembre 1986 modifié que la gestion des travaux de maintenance et d'entretien est incluse dans le forfait annuel et que la gestion administrative des autres travaux est une prestation particulière ; qu'ainsi, cette clause est abusive en ce qu'elle permet au syndic de se faire rémunérer pour une prestation comprise dans une prestation déjé   rémunérée ;

17. Considérant que certains contrats énumèrent, au titre des prestations particulières, des rubriques susceptibles de permettre deux fois la rémunération d'une même prestation, telles que « suivi de la procédure contentieuse » et « clé ´ture du compte contentieux », ainsi que « renseignements aux administrations » et « contré ´le URSSAF » ou « inspection du travail » ; que ces clauses créent un déséquilibre significatif entre les droits et les obligations des parties au contrat au détriment du syndicat des copropriétaires ;

18. Considérant que certains contrats mentionnent une prestation « indication des charges récupérables » imputable au syndicat ; que cette clause qui met à la charge du syndicat des copropriétaires une prestation qui ne lui incombe pas, dès lors qu'elle ne profite qu'au seul copropriétaire concerné, crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du syndicat des copropriétaires ;

19. Considérant que certains contrats mentionnent des honoraires, des frais de correspondance, des frais administratifs en plus des frais de tirage, d'affranchissement et d'acheminements pour les activités de productions de documents, sans indiquer en quoi elles se distinguent de prestations déjé   rémunérées au titre de la gestion courante ou de prestations particulières ; que ces clauses sont abusives en ce qu'elles permettent au professionnel de facturer deux fois la même prestation ;

C.    Clauses manquant de clarté

20. Considérant que certains contrats permettent de faire peser sur le syndicat, des frais engagés au profit des copropriétaires bailleurs ; que de telles clauses sont abusives ;

21. Considérant que certains contrats prévoient la même prestation particulière de tenue d'assemblée générale extraordinaire, en indiquant soit un mode de rémunération à la vacation, soit un droit proportionnel par lot principal ; que de telles clauses, qui réservent au seul professionnel le choix de son mode de rémunération, sont abusives ;

22. Considérant que des contrats précisent que le compte unique permettra d'assurer une garantie financière aux sommes versées ou qu'il permettra de disposer de la situation de la trésorerie et du détail des recettes et des dépenses, sans préciser que le compte séparé offre les mêmes garanties et services, alors que la garantie et la délivrance de ces informations sont obligatoires, respectivement en application de la loi du 2 janvier 1970 et du décret du 17 mars 1967 ; que cette présentation laisse croire qu'un compte séparé ne permettrait pas de bénéficier des mêmes prestations, ce qui est de nature à créer un déséquilibre significatif entre les droits et les obligations des parties au contrat au détriment du syndicat des copropriétaires ;

23. Considérant que les clauses de certains contrats mentionnent, en prestation particulière, « la gestion des comptes à terme », «le suivi des placements de fonds » ; que l'imprécision de ces termes ne permet pas de savoir si ces prestations sont incluses ou non dans « l'état financier du syndicat des copropriétaires » qui est une prestation intégrée dans la liste a minima des prestations de gestion courante fixée par l'arrêté du 2 décembre 1986 modifié ; qu'en conséquence, le manque de clarté de ces clauses crée un déséquilibre significatif entre les droits et les obligations des parties au contrat au détriment du syndicat des copropriétaires ;

24. Considérant que les contrats conclus entre le syndic et le syndicat des copropriétaires comportent des clauses prétendant créer des obligations à la charge des copropriétaires individuellement considérés ; que de telles clauses, qui portent atteinte à l'effet relatif du contrat et laissent croire à chaque copropriétaire qu'il est engagé par le contrat de syndic, sont abusives ; qu'il en va ainsi, notamment, des clauses relatives :

Recommande que soient éliminées des contrats les clauses ayant pour objet ou pour effet :

1. d'indiquer une durée de contrat ne correspondant pas aux dates d'effet et d'échéance mentionnées dans celui-ci ;

2. de présenter l'ouverture d'un compte bancaire ou postal unique comme le principe et l'ouverture d'un compte séparé comme une prestation non comprise dans le forfait annuel ;

3. de permettre au syndic la fixation unilatérale des honoraires de gestion locative d'une partie commune ;

4. de rendre plus difficile la révocation du contrat de syndic de copropriété à l'initiative du consommateur ou non-professionnel, qu'é   celle du syndic ;

5. de laisser le consommateur ou le non-professionnel dans l'ignorance du prix ou du mode de calcul du prix de certaines prestations ;

6. de inclure, sous la rubrique du contrat relative aux prestations de gestion courante, l'énumération de prestations facturées en sus du forfait annuel ;

7. de décider du placement des fonds recueillis et de l'affectation des intérêts produits sans vote exprès de l'assemblée générale ;

8. de prévoir dans le contrat que le syndic pourra agir en qualité de courtier, sans délibération spéciale de l'assemblée générale à ce sujet ;

9. de mandater le syndic pour des prestations ne relevant pas de ses fonctions de syndic, sans autorisation préalable de l'assemblée générale ;

10. de prévoir une rémunération particulière du syndic dans le cas d'une déclaration de sinistre concernant les parties communes ;

11. de prévoir la rémunération du syndic à titre de prestation particulière pour le suivi de travaux sans préciser la nature de ceux-ci ;

12. de prévoir la rémunération particulière de prestations exceptionnelles non définies dans le contrat ;

13. de scinder des prestations de gestion courante en plusieurs prestations afin de permettre une rémunération au titre des prestations particulières ;

14. de fixer dans le contrat le montant des honoraires du syndic, au titre de travaux autres que d'entretien et de maintenance dont la liste est énoncée à l'article 44 du décret du 17 mars 1967 ;

15. de prévoir une rémunération particulière pour une prestation de gestion courante énumérée par l'arrêté du 2 décembre 1986 modifié ;

16. de facturer la notification des travaux nécessitant l'accès aux parties privatives, prestation déjé   rémunérée au titre de la gestion de ces travaux ;

17. d'offrir la possibilité de rémunérer deux fois une même prestation ;

18. de mettre à la charge du syndicat des copropriétaires une prestation qui ne lui est pas imputable ;

19. de permettre au professionnel de facturer deux fois la même prestation ;

20. de faire supporter au syndicat des copropriétaires le prix d'une prestation réalisée au profit de copropriétaires bailleurs ;

21. de permettre au seul professionnel d'opter pour l'un des modes de rémunération prévus au contrat ;

22. de présenter le compte unique comme le seul compte permettant de bénéficier de la garantie financière et de la délivrance d'informations imposées légalement ;

23. de mentionner des prestations particulières dont la définition n'est pas précise et ne permet pas de déterminer si elles sont ou non incluses dans une prestation de gestion courante, offrant ainsi la possibilité de rémunérer deux fois la même prestation ;

24. de faire figurer dans le contrat de syndic des frais, des prestations ou une rémunération qui ne concernent que les relations entre le syndic et un copropriétaire et qui ne sont donc pas opposables à ce dernier, qui n'est pas partie au contrat.

Recommandation adoptée le 15 septembre 2011 sur le rapport de Mme Raphaëlle PETIT-MACUR.