Ce qu'il faut retenir de cet arrêt :

I. Exclusivité de la garantie légale en cas de désordres apparents

1. Principe d'application des articles 1642-1 et 1648 du Code civil

La Cour de cassation rappelle que les désordres et non-conformités apparents dans une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) relèvent exclusivement de la garantie légale prévue par les articles 1642-1 et 1648 du Code civil. Cette garantie impose un délai strict d’un an pour agir après la livraison ou après une ordonnance de référé, à peine de forclusion.

2. Exclusion de la responsabilité contractuelle de droit commun

En cas de forclusion, l’acquéreur ne peut pas se tourner vers la responsabilité contractuelle de droit commun pour contourner ce délai. La Cour considère que toute demande liée à des défauts apparents, quelle qu’en soit la cause, doit être traitée dans le cadre de cette garantie spécifique, excluant tout cumul avec le droit commun.

II. Conséquences pratiques pour l’acquéreur

1. Irrecevabilité des actions tardives
Dans l’affaire jugée, les acquéreurs avaient engagé une action en indemnisation plus d’un an après une ordonnance de référé. La Cour a confirmé que leur action était irrecevable pour forclusion, même s’ils invoquaient un manquement à l’obligation d’information du promoteur.

2. Importance d’agir rapidement

La décision souligne l’importance pour les acquéreurs d’agir promptement après la découverte d’un défaut apparent. Le délai strict d’un an limite considérablement les recours possibles, rendant crucial le respect des délais prévus par la garantie légale pour éviter toute perte de droits.

Désistement partiel

1. Il est donné acte à M. [J] et Mme [L] du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre les sociétés Sobrotec et L'Atelier de L'Ile.

Faits et procédure

2. Selon l'arrêt attaqué (Rennes, 16 mars 2023), par acte du 18 novembre 2015, faisant suite à un contrat de réservation du 11 avril 2015, M. [J] et Mme [L] ont acquis de la société Iroise promotion un appartement et deux places de stationnement en l'état futur d'achèvement, qui ont été livrés le 10 janvier 2017.

3. Se plaignant de désordres et de non-conformités, M. [J] et Mme [L] ont sollicité, en référé, une mesure d'expertise judiciaire qui a été ordonnée le 16 avril 2018. Puis, ils ont assigné la société Iroise promotion et d'autres intervenants à l'opération de construction en indemnisation de leurs préjudices.

4. La société Iroise promotion leur a opposé une fin de non-recevoir tirée de la forclusion de leur demande relative à la dimension de la place de stationnement extérieur.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

5. M. [J] et Mme [L] font grief à l'arrêt de déclarer irrecevable comme forclose leur action indemnitaire relative à la place de stationnement extérieur, alors :

« 1°/ que l'action exercée par l'acquéreur, fondée sur le défaut d'information lors de la conclusion du contrat de vente en l'état futur d'achèvement, imputé au vendeur qui a sciemment celé une modification, survenue depuis la signature du contrat de réservation, de la consistance du bien vendu relève de la responsabilité de droit commun ; qu'en l'espèce, les acquéreurs faisaient valoir que la société Iroise promotion avait, en tout connaissance de cause, passé sous silence, lors de la conclusion du contrat de vente, le fait que la dimension de leur place de parking avait été modifiée, information qui était essentielle pour les intéressés, ce que ne n'ignorait pas non plus le promoteur ; que pour juger l'action exercée de ce chef prescrite, l'arrêt retient que les acquéreurs sollicitent de la société Iroise promotion l'indemnisation sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun et plus particulièrement à raison d'un manquement à son obligation d'information et de conseil, du préjudice lié à la modification en cours de travaux de la place de stationnement extérieur acquise, que les actions des acquéreurs au titre des désordres et non-conformités apparents relèvent des dispositions spécifiques et d'ordre public des articles 1642-1 et 1648 du code civil, exclusives de l'application de la responsabilité contractuelle de droit commun dans les rapports entre le vendeur et d'acquéreurs en état futur d'achèvement et qu'en application de l'article 1642-1 du code civil, la réparation de la non-conformité apparente quelle qu'en soit l'origine ou la cause, peut être réalisée en nature, par équivalent ou par l'octroi d'un dédommagement du préjudice qu'elle entraîne ; qu'en statuant ainsi la cour d'appel a violé les articles 1642-1 et 1648 du code civil ;

2°/ que les acquéreurs précisaient qu'ils ne demandaient pas qu'il soit remédié à une non-conformité apparente, mais qu'ils poursuivaient l'indemnisation du préjudice résultant du défaut d'information imputable au vendeur, constitué par l'impossibilité de trouver une solution ad hoc en temps voulu, sans que le problème ne se pose lors de la livraison des places de parking, telle que la création d'une place de même dimension à un autre endroit, ce qui était désormais exclu ; que l'arrêt retient que les acquéreurs sollicitent de la société Iroise promotion l'indemnisation du préjudice lié à la modification en cours de travaux de la place de stationnement extérieur acquise, la cour d'appel a méconnu l'objet du litige et violé l'article 4 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

6. La cour d'appel, qui a constaté que les acquéreurs sollicitaient, en raison d'un manquement du vendeur en l'état futur d'achèvement à son obligation d'information et de conseil, l'indemnisation du préjudice lié à la modification en cours de travaux de la place de stationnement extérieure, qui n'était pas aux dimensions convenues, a retenu, sans modifier l'objet du litige, que ce préjudice résultait d'une non-conformité contractuelle d'un des lots découverte par les acquéreurs après la livraison et que la réparation d'une non-conformité apparente, quelle qu'en soit l'origine ou la cause, pouvait être réalisée en nature, par équivalent ou par l'octroi d'un dédommagement du préjudice qu'elle entraîne.

7. Elle en a exactement déduit que, l'action en indemnisation des acquéreurs relevant de la garantie prévue à l'article 1642-1 code civil, exclusive de l'application de la responsabilité contractuelle de droit commun, elle était irrecevable pour forclusion, pour avoir été engagée plus d'un an après l'ordonnance désignant l'expert judiciaire.

8. Le moyen n'est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. [J] et Mme [L] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize février deux mille vingt-cinq.