Tout savoir sur la servitude par destination du père de famille.

La servitude par destination du père de famille est un concept juridique important, permettant l'établissement de servitudes entre deux fonds ayant appartenu à un même propriétaire. 

Examinons ce mécanisme, ses conditions d'application et ses effets.

I. Définition et fondements juridiques

A. Notion de servitude par destination du père de famille

La servitude par destination du père de famille est un mode d'établissement de servitude qui se produit lorsqu'un propriétaire d'un fonds le divise en deux fonds, mais qu'il existe des aménagements spécifiques tels que l'un des fonds est affecté au service de l'autre.

Lors de la division de la propriété, ce « service » peut être maintenu, créant ainsi une servitude légalement établie entre les deux fonds.

Le Code civil français définit ce concept dans trois articles clés :

L'article 692 du Code civil énonce : "La destination du père de famille vaut titre à l'égard des servitudes continues et apparentes."

L'article 693 du Code civil précise : « Il n'y a destination du père de famille que lorsqu'il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire, et que c'est par lui que les choses ont été. mises dans l'état résultant de la servitude."

L'article 694 du Code civil ajoute : « Si le propriétaire de deux héritages entre lesquels il existe un signe apparent de servitude, dispose de l'un des héritages sans que le contrat ne contienne aucune convention relative à la servitude, elle continue d'exister. activement ou passivement en faveur du fonds aliéné ou sur le fonds aliéné."

B. Origines et justification

L'origine de cette notion remonte au Code civil de 1804, reflétant une conception particulière du droit de propriété privée. Elle vise à maintenir l'état des lieux et l'utilité des aménagements réalisés par le propriétaire initial, même après la division de sa propriété.


Par exemple, imaginons un propriétaire qui possède un terrain qu'il va diviser en deux terrains.

Sur l'un, il a construit sa maison, et sur l'autre, il avait aménagé un puits pour l'alimentation en eau.

S'il décide de vendre le terrain avec le puits, la servitude par destination du père de famille permettra au nouveau propriétaire de la maison de continuer à utiliser le puits, même si cela n'est pas précisé ou mentionné dans l'acte de vente.

II. Conditions et effets de la servitude par destination du père de famille

A. Conditions d'application

Pour qu'une servitude par destination du père de famille soit valablement constituée, plusieurs conditions cumulatives doivent être remplies

Unité de propriété initiale : Les deux fonds doivent avoir appartenu au même propriétaire.

Division de la propriété : Le propriétaire initial doit avoir divisé sa propriété, créant ainsi deux fonds distincts.

Aménagement spécifique : Le propriétaire initial doit avoir mis en place un aménagement ou un état de fait créant un service d'un fonds envers l'autre.

Caractère apparent : La servitude doit être apparente, c'est-à-dire visible par des signes extérieurs.

Absence de clause contraire : L'acte de division ne doit pas contenir de stipulation contraire au maintien de la servitude.

Prenons l'exemple d'un propriétaire qui possède une grande propriété avec une maison principale et une dépendance. Il crée un chemin desservant les deux bâtiments. S'il vend la dépendance sans définir le droit de passage dans l'acte de vente, une servitude de passage pourrait être établie par destination du père de famille, sur le terrain sur lequel se situe le passage, au profit de l'autre terrain.

B. Effets et portée juridique

Une fois établie, la servitude par destination du père de famille a les effets suivants :

Valeur juridique : elle a la même valeur qu'une servitude établie par titre, sans nécessité d'un acte notarié spécifique.


Caractère perpétuel : la servitude est attachée aux fonds et se transmet avec eux, sauf extinction par les modes prévus par la loi.

Étendue de la servitude : l'étendue de la servitude est déterminée par l'état des lieux au moment de la division de la propriété.

Application aux servitudes discontinues : bien que l'article 692 mentionne les servitudes continues et apparentes, la jurisprudence a étendu l'application de ce mécanisme aux servitudes discontinues, comme les servitudes de passage, à condition qu'elles soient apparentes et que l'acte de division ne contienne pas de clause contraire.


La servitude par destination du père de famille peut s'appliquer à divers types de servitudes, tels que les servitudes de vue, d'écoulement des eaux, ou d'accès. Par exemple, si un propriétaire a installé une canalisation d'eau traversant deux parcelles lui appartenant, et qu'il vend ensuite l'une des parcelles.

En conclusion, la servitude par destination du père de famille est un mécanisme juridique subtil mais puissant en droit français. Elle permet de préserver l'utilité et la fonctionnalité des aménagements réalisés par un propriétaire unique, même après la division de sa propriété.

Ce concept, bien qu'ancien, reste d'une grande actualité dans le domaine immobilier et foncier.