Dans cette affaire, la demande de paiement d'une indemnité d'immobilisation faite par le vendeur est rejetée en raison du fait que l'acheteur n'avait pas levé l'option en raison de nuisances sonores atteignant le bien en vente.

"Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 1er octobre 2021), par acte authentique du 24 novembre 2016, M. [N] (le promettant) a consenti à Mme [F] (la bénéficiaire) une promesse unilatérale de vente d'un appartement, au prix de 397 000 euros.

2. La réalisation de la vente, fixée au 24 février 2017, a été reportée au 22 mars suivant à la demande de la bénéficiaire.

3. Cette dernière, invoquant des nuisances sonores découvertes dans les lieux, a informé le promettant de son refus d'acquérir le bien et en a restitué les clefs.

4. Par acte du 12 janvier 2018, le promettant a assigné la bénéficiaire et le notaire, pris en qualité de séquestre, en paiement de l'indemnité d'immobilisation.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

5. Le promettant fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande en paiement de l'indemnité d'immobilisation, d'autoriser le notaire à restituer à la bénéficiaire la partie de cette somme placée sous séquestre et de le condamner à payer à cette dernière les intérêts légaux sur cette somme ainsi que des dommages-intérêts, alors :

« 1°/ qu'après expiration du délai initialement convenu pour la réalisation d'une vente sous condition suspensive, le projet de vente s'exécute, en cas de prorogation de ce délai initial, selon de nouvelles conditions qu'il appartient aux parties de définir ; qu'en l'espèce, dans ses écritures d'appel, M. [N] faisait valoir que la date d'échéance pour la réalisation de la vente, initialement fixée au 24 février 2017, avait été reportée à la demande de Mme [F] qui prétextait alors « un problème d'assurance » ; qu'en ordonnant la restitution de l'indemnité d'immobilisation à la bénéficiaire de la promesse de vente qui avait pourtant refusé de réitérer l'acte de vente, motif pris de l'existence de nuisances sonores imputables au promettant constatées dans l'immeuble après la signature de cette promesse de vente, cependant qu'ayant constaté que le report de la date d'échéance initialement fixée pour la réalisation de la vente avait été consenti « à la demande de la bénéficiaire », elle devait, comme elle y était invitée, identifier le motif invoqué par Mme [F] pour justifier ce report et rechercher si les parties n'avaient pas tacitement exclu la stipulation relative à la restitution de l'indemnité d'immobilisation pour tout autre motif que celui invoqué par Mme [F] pour obtenir le report de la date d'échéance initiale, la cour d'appel, qui n'a procédé à aucune recherche sur ces questions essentielles à la solution du litige, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1103 du code civil ;

2°/ que l'indemnité d'immobilisation n'est restituée au bénéficiaire de la promesse que lorsque la non-réalisation de la vente est le fait du promettant ; qu'en ordonnant la restitution de l'indemnité d'immobilisation à la bénéficiaire de la promesse de vente, motif pris de l'existence de nuisances sonores constatées dans l'immeuble après la signature de cette promesse de vente, sans constater l'existence de bruits excédant les normes acoustiques en vigueur et sans tenir compte des caractéristiques de l'immeuble en cause, lequel n'était pas neuf, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1103 du code civil ;

3°/ que, dans ses écritures d'appel, M. [N] rappelait qu'il était stipulé dans la promesse de vente qu'il s'engageait à « délivrer le bien dans son état actuel » ; qu'en ordonnant la restitution de l'indemnité d'immobilisation à la bénéficiaire de la promesse de vente motif pris de l'existence de nuisances sonores imputables au promettant, constatées dans l'immeuble après la signature de cette promesse de vente, sans rechercher si, le bien ayant été vendu en l'état, Mme [F] était en droit de se prévaloir des nuisances sonores litigieuses pour revendiquer la restitution de l'indemnité d'immobilisation, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1103 du code civil. »

Réponse de la Cour

6. La cour d'appel, devant laquelle le promettant ne soutenait pas qu'en l'état de la prorogation du délai de réitération de la vente, qu'il avait consentie à la demande de la bénéficiaire, les parties auraient tacitement renoncé aux stipulations de la promesse relatives au sort de l'indemnité d'immobilisation, a constaté que l'article 6.3.c) de celle-ci stipulait que le montant partiel de l'indemnité d'immobilisation versé par la bénéficiaire au notaire lui serait restitué si la non-réalisation de la vente était imputable au seul promettant.

7. Elle a, ensuite, souverainement retenu qu'en dépit de travaux d'isolation réalisés dans les lieux à l'initiative du promettant, les nuisances sonores constatées par la bénéficiaire lors de l'utilisation d'appareils sanitaires par les occupants de logements contigus persistaient aux dires du nouvel acquéreur et que le vendeur ne démontrait pas que les travaux en question avaient été confiés à un homme de l'art.

8. En l'état de ces constatations et énonciations, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches qui ne lui étaient pas demandées ou que ses constatations rendaient inopérantes, a pu en déduire que la non-réalisation de la vente était imputable au seul promettant, lequel ne pouvait prétendre à aucune indemnité d'immobilisation, et ordonner la restitution de la partie de celle-ci, qui avait été placée sous séquestre, à la bénéficiaire.

9. Elle a ainsi légalement justifié sa décision.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. [N] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. [N] et le condamne à payer à Mme [F] la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois octobre deux mille vingt-quatre."