L'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose :

"Lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d'effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande."

"Par acte sous seing privé en date du 1er janvier 2015, Mme [G] [H], épouse [I], a donné à bail à Mme [W] [C] des locaux d’habitation sis [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 430 euros pour une surface habitable de 79 m².

Par exploit du 20 janvier 2021, la bailleresse a fait assigner sa locataire devant le juge des contentieux de la protection de Belfort en résiliation de bail, expulsion et paiement d’un arriéré locatif.

Mme [C] ayant quitté les lieux loués le 31 mars 2021, Mme [I] s’est désistée de ses demandes relatives à la résiliation du bail et à l’expulsion, mais a maintenu sa prétention en paiement d’un arriéré de 3785 euros arrêté à la date du déménagement.

Mme [C] a sollicité à titre reconventionnel l’effacement de sa dette locative par la condamnation de Mme [I] à lui verser une indemnisation au titre du déficit de surface habitable des locaux.

Par jugement du 31 mai 2022, le juge des contentieux de la protection a :

— constaté que Mme [G] [H] épouse [I] se désiste de sa demande au titre de la résiliation du bail et de l’expulsion ;

— écarté des débats comme étant non contradictoire la demande réactualisée de dommages-intérêts de Mme [W] [C] à la somme de 12 212,23 euros ainsi que la pièce sur laquelle cette demande figure ;

— condamné Mme [W] [C] à payer à Mme [G] [H] épouse [I] la somme de 3785 euros au titre des loyers et charges dues au 31 mars 2021, terme du mois de mars 2021 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la décision ;

— condamné Mme [G] [H] épouse [I] à payer à Mme [W] [C] la somme de 6 468 euros à titre de dommages-intérêts ;

— ordonné la compensation entre les créances ;

Par conséquent :

— condamné Mme [G] [H] épouse [I] à payer à Mme [W] [C] la somme de 2683 euros à titre de dommages-intérêts ;

— rejeté la demande formulée au titre des frais irrépétibles par Mme [G] [H] épouse [I] ;

— laissé aux parties la charge de leurs propres dépens ;

— rejeté le surplus des demandes ;

— rappelé le caractère exécutoire de la présente décision.

Pour statuer ainsi, le premier juge a notamment retenu qu’alors que le bail faisait mention d’une surface des locaux loués de 79 m², ceux-ci ressortaient en réalité à 60,99 m², et que, rapporté à cette surface réelle, le loyer devait être réduit de 98 euros par mois, de sorte que, depuis l’origine du contrat, la locataire avait réglé une somme indue de 6 468 euros, qui devait lui être restituée, après déduction, par compensation, de l’arriéré locatif dont elle était redevable.

Mme [I] a relevé appel de cette décision le 6 juillet 2022, en déférant à la cour les chefs relatifs à la fixation du préjudice de Mme [C], à sa condamnation à payer une somme à celle-ci après compensation, ainsi qu’aux dépens et frais irrépétibles.

Aux termes de ses conclusions, l’appelante demande à la cour :

Recevant Mme [G] [I] en son appel,

— d’infirmer le jugement dans les limites de ce recours ;

Vu l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989,

— de fixer à la somme de 751,33 euros la créance de Mme [W] [C] au titre de la réduction ;

— de condamner Mme [W] [C] à payer à Mme [G] [I] la somme de 3 033,67 euros après compensation, ;

— de la condamner au paiement de la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés par Mme [G] [I], tant en première instance qu’en cause d’appel ;

— de la condamner aux entiers dépens d’instance et d’appel.

Mme [I] a fait signifier sa déclaration d’appel ainsi que ses conclusions à Mme [C] par acte du 17 août 2022 remis à l’étude de l’huissier de justice.

Mme [C] n’a pas constitué avocat.

Il sera statué par arrêt de défaut.

La clôture de la procédure a été prononcée le 24 août 2023.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer pour l’exposé des moyens des parties à leurs conclusions récapitulatives visées ci-dessus.

Sur ce, la cour,

L’article 3.1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 dispose que 'lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d’effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande.'

En l’espèce, l’appelante ne conteste ni le déficit constaté par le premier juge entre la surface mentionnée au bail et la superficie réelle des locaux loués, ni la réfaction proportionnelle de 98 euros par mois qu’il a opérée en conséquence de cette constatation.

Elle critique en revanche avec raison le fait que le premier juge ait mis en compte la moins-value mensuelle de 98 euros depuis le début du bail, alors qu’en application de l’article précité, et dès lors que la demande de réduction avait été formulée par Mme [C] pour la première fois par un courrier daté du 11 août 2020, soit plus de six mois après la date de prise d’effet du bail, cette réduction ne pouvait prendre effet qu’à la date du 11 août 2020, et jusqu’au 31 mars 2021, date de son départ.

Mme [C] n’était ainsi fondée à obtenir de la part de l’appelante que le paiement d’une somme de 752,38 euros, soit (98 x 21/31) + (98 x 7).

Sa créance sera chiffrée à ce montant, de sorte qu’après compensation avec la créance d’arriéré locatif de Mme [I] d’un montant non remis en cause de 3785 euros, l’intimée devra être condamnée à payer à l’appelante la somme de 3 032,62 euros.

Le jugement déféré sera infirmé en ce sens.

Il sera également infirmé s’agissant des dépens et des frais irrépétibles.

Mme [C] sera condamnée aux entiers dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer à Mme [I] la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ces motifs

Statuant par défaut, après débats en audience publique,

Infirme, dans les limites de l’appel, le jugement déféré en ce qu’il a :

* condamné Mme [G] [H] épouse [I] à payer à Mme [W] [C] la somme de 6 468 euros à titre de dommages-intérêts ;

* condamné, après compensation entre les créances réciproques des parties, Mme [G] [H] épouse [I] à payer à Mme [W] [C] la somme de 2683 euros à titre de dommages-intérêts ;

* rejeté la demande formulée au titre des frais irrépétibles par Mme [G] [H] épouse [I] ;

* laissé aux parties la charge de leurs propres dépens ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés, et ajoutant :

Fixe la créance détenue par Mme [W] [C] à l’encontre de Mme [G] [H], épouse [I], au titre de la réduction de loyer à la somme de 752,38 euros ;

Après compensation des créances réciproques des parties, condamne Mme [W] [C] à payer à Mme [G] [H], épouse [I], la somme de 3 032,62 euros ;

Condamne Mme [W] [C] aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

Condamne Mme [W] [C] à payer à Mme [G] [H], épouse [I], la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile."

Ledit arrêt a été signé par Michel Wachter, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré et Fabienne Arnoux, greffier.

Le greffier, Le président,

CA Besançon, 1re ch., 16 nov. 2023, n° 22/01101.