L'obligation du mesureur au titre de la loi Carrez est une obligation de résultat.

Moyens

Aux termes de leurs dernières écritures communiquées par voie électronique le 17 mars 2023, Mmes [C] [P] demandent à la cour de réformer intégralement le jugement dont appel et statuant de nouveau,



- à titre principal, débouter Mme [Y] de l'intégralité de ses demandes ;

- à titre subsidiaire condamner Mme [Y] à payer la somme de 51 990 euros au titre de la cession des droits réels sur les lots 44 et 45 ;

- tout état de cause :

*condamner solidairement les sociétés MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES,MMA SA, prises en leur qualité d'assureur responsabilité civile de la société Alexanne en liquidation judiciaire, Maitre [V] et la société DIAGNOTEC à payer à titre de dommages et intérêts, la somme de 79 122 euros assortie des intérêts de droit à compter de la date du jugement dont appel ;

*fixer la créance des appelantes entre les mains de la Selas Étude JP, prise en la personne de Maitre [K] [A], mandataire judiciaire de société Alexanne, à la somme de 79 122 euros ;

* condamner toutes parties succombantes au paiement d'une somme de 10000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens selon les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Aux termes de ses dernières écritures communiquées par voie électronique le 24 mars 2023, Mme [Y] demande à la cour de :

- à titre principal de confirmer le jugement entrepris dans toutes ses dispositions,

- à titre subsidiaire :

* infirmer le jugement concernant le montant pour la diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure,

*condamner in solidum les consorts [C] [P] à lui verser la somme de 73 760 euros, au titre de la diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure calculée sur le prix diminué de la valeur des lots exclus de la vente,

- en tout état de cause :

* débouter les consorts [C] [P] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

* condamner in solidum les consorts [C] [P] à lui verser la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour l'instance d'appel,

*condamner solidairement les consorts [C] [P] aux dépens de l'instance d'appel dont distraction au profit de Maître Barbara Rivoire, sur le fondement des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Aux termes de leurs dernières écritures, communiquées par voie électronique le 18 janvier 2022, les sociétés MMA IARD Assurances et MMA SA, régulièrement assignées en intervention forcée devant la cour, demandent à la cour de :



à titre principal :

- infirmer le jugement en ce qu'il a considéré qu'une faute avait été commise par l'agence ERA Laumière,

- infirmer le jugement en ce qu'il a considéré :

* qu'aucune faute n'avait été commise par la société DIAGNOTEC, diagnostiqueur,

* qu'aucune faute n'avait été commise par Me [M] [V], notaire ;



- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté les consorts [C] [P] de leurs demandes dirigées à l'encontre de l'agence Laumière et débouter les consorts [C] [P] de l'ensemble de leurs demandes dirigées à leur encontre ;



à titre subsidiaire,

- condamner la société DIAGNOTEC et Me [V], solidairement, à relever les MMA de toute condamnation éventuelle ;

- débouter la société DIAGNOTEC de sa demande de confirmation du jugement en ce qu'il a jugé que la société ERA Laumière a commis une faute exonérant la société DIAGNOTEC de toute responsabilité ;

- constater que toute condamnation à l'encontre des compagnies MMA ne pourra se faire que dans la limite du plafond de garantie de 3 000 000 euros, et ce sous déduction de la franchise contractuelle de 10% avec un minimum de 750 euros et un maximum de 7 500 euros, cette franchise étant opposable aux tiers ;



en tout état de cause,

- condamner tout succombant à leur payer la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner tout succombant aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELAS Porcher & Associés qui justifie en avoir fait l'avance dans les termes de l'article 699 du code de procédure civile.



Aux termes de ses dernières écritures communiquées par voie électronique le 27 mars 2023, la société DIAGNOTEC demande à la cour de :



à titre principal, confirmer le jugement en ce qu'il a jugé que la société DIAGNOTEC n'a commis aucune faute susceptible d'engager sa responsabilité civile et ainsi écarter toutes les demandes formulées à son encontre ;



à titre subsidiaire, confirmer le jugement en ce qu'il a jugé que la société Alexanne, représentée par son mandataire judiciaire la SELAS ETUDE JP, a commis une faute exonérant la société Diagnotec de toute responsabilité.



à titre infiniment subsidiaire, juger que Mmes [C] [P] ne rapportent pas la preuve d'un préjudice indemnisable ;



en tout état de cause,

- ramener à de plus justes proportions la demande de réduction de prix présentée par Madame [Y],

- rejeter toutes demandes visant à rechercher la responsabilité de la société DIAGNOTEC,

- débouter l'agence immobilière ERA Laumière de sa demande de garantie formée à titre subsidiaire à son encontre,

- débouter les sociétés MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et MMA SA, prises en leur qualité d'assureur responsabilité civile de la société Alexanne en liquidation judiciaire, de leur demande en garantie formée à l'encontre de la société DIAGNOTEC,

- condamner solidairement Mmes [C] [P], la société Alexanne, représentée par son mandataire judiciaire et les sociétés MMA IARD Assurances Mutuelles, MMA SA, à lui payer, la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance qui seront recouvrés directement par la SELAS LPA CGR avocats, conformément aux articles 699 et suivants du code de procédure civile.



Aux termes de ses dernières écritures communiquées par voie électronique le 23 mars 2023, Me [M] [V], notaire, demande à la cour de :

- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

- juger que les consorts [P] ne justifient pas de l'existence d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre cette faute et ce préjudice, susceptible d'engager sa responsabilité,

- débouter les consorts [P] de leurs demandes,

- débouter les sociétés MMA IARD ASSURANCES et MMA IARD SA de leur demande en garantie formée à titre subsidiaire à son encontre,

- tout le moins, ramener à de plus justes proportions la demande de réduction de prix présentée

par Madame [Y],

- condamner la partie qui succombera au paiement d'une somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la même aux entiers dépens d'instance, dont distraction au profit de Mme Valérie Toutain de Hauteclocque, avocate, en application de l'article 699 du code de procédure civile.



La SELAS étude JP, prise en la personne de M. [K] [A] en sa qualité de mandataire judiciaire de la société Alexanne n'a pas conclu.

Motivation

SUR CE



Sur l'action en réduction de prix



Au soutien de leur appel, Mmes [C] [P] font valoir que la vente litigieuse constitue un accord sans réserve sur la chose et sur le prix et que Mme [Y] savait au moment de la vente que les lots 44 et 45 étaient des parties communes dont ils avaient la jouissance privative, que leur appartement étant d'une superficie, après aménagements, de 38,33 m², M. et Mme [P], n'auraient jamais accepté de vendre leur appartement à 95 878, soit à vil prix.



Ils font en outre valoir qu'il résulte de la décision de première instance que les droits de jouissance exclusive consentis à Mme [Y] n'auraient aucune valeur alors que les lots 14 et 15 ne peuvent être vendus sans les lots 44 et 45 avec lesquels ils forment une unité d'habitation.



En réponse, Mme [Y] soutient que l'action en réduction de prix permet d'obtenir une réduction partielle du prix de vente proportionnelle à la moindre mesure dans le cas où l'erreur est supérieure à 5% et que la régularisation de la vente n'emporte pas renonciation à l'action en réduction de prix.



Au regard des règles de la publicité foncière édictées à l'article 71-A-1, al. 3 du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955, chaque « fraction d'immeuble » doit obligatoirement former un lot. Ledit lot étant affecté à une quote-part de parties communes afférente à cette fraction.



L'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée énonce notamment : « Toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot ».



Il s'ensuit que seule la surface des parties privatives est à prendre en compte, à l'exclusion des parties communes, fussent-elles affectées à la jouissance privative d'un propriétaire.



De plus, les alinéas 7 et 8 de cet article ouvrent à l'acquéreur d'un bien immobilier une action en « diminution de prix du prix proportionnelle à la moindre mesure » dans l'hypothèse d'une erreur de mesurage de la superficie d'un lot ou de la fraction du lot de copropriété de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte.



L'action en diminution du prix doit être intentée par l'acquéreur dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance.



Enfin, l'article 4-1 du décret du 17 mars 1967 définit la superficie de la partie privative d'un lot ou d'une fraction de lot comme étant la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.



Ces dispositions étant d'ordre public, la connaissance par l'acquéreur avant la vente de la superficie réelle du bien vendu ne le prive donc pas de son droit à la diminution du prix, qui n'est pas subordonné à la preuve d'un préjudice.



En l'espèce il ressort de l'acte authentique de vente du 29 septembre 2016 et de l'état descriptif de division que les lots n°44 et 45 sont des terrains en jouissance exclusive.



Par ailleurs, aux termes du règlement de copropriété, la totalité du sol est une partie commune, qu'il s'en déduit que les lots 44 et 45 sont des parties communes en jouissance exclusive que les consorts [C] [P] ne pouvaient pas vendre et qu'en conséquence les superficies correspondant à ces lots ne pouvaient pas être incluses dans la mention de la superficie au sens de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965.



Il en résulte que l'acte de vente qui indique que la superficie de la partie privative des biens soumis à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est de 38,33 m2 pour les lots 14 et 15 est erroné puisque cette mesure contient également les lots 44 et 45.



Il n'est pas contesté que la superficie réelle des lots 14 et 15 est de 21 m2 tel que cela ressort du rapport de la société CAPGEO, géomètre-expert, réalisé à la demande de Mme [Y] le 22 novembre 2016.



Il existe dès lors une différence de superficie de 17,33 m2, de 45,21 % supérieure au seuil d'un vingtième prescrit par l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965.



Les moyens développés par Mmes [C] [P] tirés de ce que Mme [Y] a effectivement la jouissance de la superficie réelle de 38,33 m 2 et que les venderesses n'auraient pas contracté à un prix qui aurait été réduit pour 17,32 m² ne sont pas opérants.



Il convient en conséquence, ajoutant à l'arrêt avant dire droit du 9 décembre 2022, de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a dit qu'il y avait lieu de procéder à une réduction partielle du prix de vente, proportionnelle à l'écart de la superficie.



Sur le montant de la réduction du prix



La restitution partielle de prix à laquelle l'acquéreur peut prétendre à raison de la moindre surface doit être calculée à proportion de cette moindre mesure sur le prix stipulé dans l'acte de vente.

Dès lors que l'erreur de mesurage provient de la prise en compte d'une superficie existante mais qui ne devait pas entrer dans le prix de vente, il n'y a pas lieu d'appliquer la réduction proportionnelle sur la somme de 175 000 euros, prix total du bien immobilier vendu, mais d'effecteur un calcul correspondant au prix total diminué de la valeur des deux lots de copropriété 44 et 45 qui sont exclus du champ d'application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965.



Mmes [C] [P] font valoir que la valeur vénale des lots 44 et 45 est quasiment équivalente à celle des lots 14 et 15 et propose de retenir après décote, une somme de 3000 euros du m² soit un montant de 51 990 euros.



Mme [Y] répond que la Chambre des expropriations de la Cour d'appel de Paris applique ainsi un abattement de 70% à 90% pour calculer la valeur d'un droit de jouissance exclusive détenu par un copropriétaire, soit en l'espèce une somme de 11 860 euros.



Toutefois, et alors que seule la valeur des lots parties communes doivent être retranchée du prix de vente, Mme [Y] effectue un calcul erroné qui consiste à retirer cette somme d'une part du montant de prix sans ces lots et retrancher ensuite la valeur de 21 m² : [175 000 € - 11 860 €] - [(175 000 € ' 11 860 €) / 38,33 m²) x 21 m²] = 73 759,88 € arrondis à 73 760 €.



Me [V] souligne à juste titre que la différence de 17,33m² a une valeur non négligeable. En effet, les pièces construites sur parties communes et qui n'ont fait l'objet d'aucune demande de remise en état de la copropriété, apportent une plus-value indéniable à l'appartement, tout comme la cour d'une superficie de 26,80m² (faisant partie des lots 44 et 45 n'est pas construite) qui est un atout majeur pour ce bien immobilier.



La cour retient, au vu des éléments du dossier et des écritures Mmes [C] [P] ci-dessus rappelées, le montant retenu par les appelantes à titre subsidiaire pour la superficie en litige de 17,33m² soit la somme de 51 990 euros.



Il convient en conséquence d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a fixé à 79 122 € le montatn de la restitution du prix sur la base de la superficie des lots 14 et 15 comme étant de 21 m2.



Sur les demandes de Mmes [C] [P]



La cour relève que les appelantes ne sollicitent plus en cause d'appel la condamnation de Mme [Y] à rembourser 'la cession de droits réels sur les lots 44 et 45" à une somme équivalente au paiement du montant de la réduction du prix de vente.



La cour n'est donc pas saisie de ce chef.



Concernant la responsabilité de la société Diagnotec



Les appelantes font valoir que le mesureur ne pouvait s'affranchir de l'obligation de vérifier la consistance du bien immobilier vendu, en consultant notamment le règlement de copropriété dont il s'est abstenu d'en solliciter la communication.



Si la restitution à laquelle le vendeur est tenu, en vertu de la loi à la suite de la diminution du prix résultant d'une moindre mesure par rapport à la superficie convenue, ne constitue pas, par elle-même, un préjudice indemnisable permettant une action en garantie, le vendeur peut se prévaloir à l'encontre du mesureur ayant réalisé un mesurage erroné, d'une perte de chance de vendre son bien au même prix pour une surface moindre.



Le mesureur est en effet tenu d'une obligation de résultat pour le métrage des surfaces dont il a été chargé par le promoteur vendeur, qui peut donc agir en responsabilité contractuelle s'il établit qu'un préjudice a découlé de la faute commise.



Comme le soutient à juste titre la société Diagnotec, elle n'avait toutefois pas en tant que mesureur à procéder à une « analyse juridique du lot » (consultation plan cadastral ou règlement de copropriété qui ne lui ont au demeurant pas été fournis) pour connaître les limites du lot à mesurer : seules les surfaces apparentes comptent dans le cadre de mission technique de métrage.



Le jugement qui a débouté Mmes [C] [P] de leur demande de dommages et intérêts est en conséquence confirmé.



Il convient de rappeler que l'appartement tel que présenté pour le mesurage comprenait plusieurs pièces dont la cuisine et la salle de bains, parties communes à jouissance exclusive intégrées dans le bien vendu et formant ainsi une unité d'habitation de sorte qu'aucun indice matériel ne pouvait permettre au mesureur





Concernant la responsabilité de la société Alexanne exercant sous l'enseigne ERA Laumière



Mmes [C] [P] soutiennent que l'agence immobilière qui connaissait les lieux avait l'obligation, vis-a-vis du mesureur, de lui fournir tout élément nécessaire à la bonne réalisation de son mesurage et qu'à ce titre, elle a commis un faute en lien de causalité avec le préjudice subi par les venderesses, contraintes de rembourser une partie du prix de vente.



Selon l'article 1992 du Code civil, le mandataire répond non seulement du dol mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. Il est tenu d'effectuer toutes les diligences pour exécuter sa mission dans l'intérêt de son client.



Contrairement à ce que soutient la MMA, la société Alexanne ne pouvait pas faire signer un compromis de vente sans être en possession, préalablement, du règlement de copropriété qui est une pièce importante lors d'une vente (ne serait-ce que pour s'assurer que la désignation du bien est bien conforme à ce document).



Or, en l'espèce, la société Alexanne ne s'est pas fait communiquer ce document alors que le compromis de vente établi le 25 juin 2016 sous son égide désigne les quatre lots de copropriété conformément au règlement de copropriété : ' Lot n°14 Dans le bâtiment A au rez-de-chaussée, dans le couloir à droite, 2 pièces ; Lot n°15 Dans le bâtiment A au rez-de-chaussée, dans le couloir au fond, 1 pièce ; Lot n°44 :Au rez-de-chaussée, dans la cour à droite, terrain en jouissance exclusive, Lot n°45 : Au rez-de-chaussée, dans la cour en face à droite, terrain en jouissance exclusive '.



Toutefois ce compromis indique que la surface des lots 14 et 15 est de 38,33 m2 loi Carrez selon le diagnostic du 8 juin 2016 qui lui-même précise que la surface loi Carrez est de 38,33 m2 au regard de l'appartement tel qu'il se présente et se compose, sans établir de lien entre la superficie des pièces et les lots de copropriété correspondant.



Il en résulte que les vérifications à opérer au vu du règlement de copropriété étaient d'autant plus nécessaires qu'il existe une incohérence manifeste entre la désignation juridique du bien, comprenant des lots privatifs et des parties communes à jouissance exclusive selon le règlement de copropriété, et la présentation physique du bien dont elle avait pu elle-même se rendre compte en le visitant.



La faute est donc établie.



S'il est de principe que la réduction de prix supportée par les vendeurs ne constitue pas un préjudice indemnisable et que donc Mmes [C] [P] ne peuvent pas solliciter la garantie de l'agence du chef de la restitution de partie du prix de vente mise à leur charge, elles sont néanmoins recevables à demander la la réparation de la perte de chance de vendre leur bienau même prix nonobstant sa moindre surface.



Les appelantes font valoir à ce titre que la perte de chance est de 100% dès lors qu'elles n'auraient jamais vendu l'appartement à un prix dérisoire et auraient procédé à sa mise en location.



Toutefois, aucun élément du dossier ne permet d'établir que les époux [C] [P] auraient renoncé à la vente pour un prix moindre



Ainsi, en considération des éléments concernant la configuration des lieux vendus tels qu'incluant des parties communes à usage privatif, il convient de considérer que les Mmes [C] [P] ont subi un préjudice lié au fait qu'il leur est imposé une perte du prix de vente de plus de 51 990 euros qui aurait pu être négociée avec l'acquéreur à un niveau moindre.



Il convient de souligner que d'un point de vue économique, la fixation du prix d'un appartement ne dépend pas de sa seule surface mais également de son emplacement, de la configuration des lieux et du caractère attractif du bien, de sorte qu'en fonction de ces éléments, même si l'acquéreur avait eu connaissance de la différence de surface, il se serait peut-être acquitté d'un prix certes inférieur mais pas nécessairement de 51 990 euros.



Le préjudice, en lien de causalité direct et certain avec le manquement de l'agent immobilier dans son obligation de vérification de la désignation juridique du bien vendu, au titre de la perte de chance d'avoir pu vendre à un prix supérieur à celui obtenu après déduction de la moins-value, sera évalué à la somme de 25 000 euros et fixé au passif de la liquidation de la société Alexanne.



Le jugement déféré est infirmé de ce chef.





Concernant la demande de condamnation des compagnies MMA



L'action de Mmes [C] [P] est régulièrement fondée sur les articles L 124-3 et suivants du code des assurances afférentes a l'action directe.



Les compagnies MMA IARD ASSURANCES, MMA SA, prises en leur qualité d'assureur responsabilité civile la société Alexanne, qui ne contestent devoir leur garantie en cas de faute commise par leur assurée, à l'occasion de son mandat, sont condamnées à payer à Mmes [C] [P] la somme de 25 000 euros.



Par conséquent cette disposition est ajoutée au jugement.



Concernant la demande de condamnation du notaire



En application de l'article 1382, devenu 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.



Les notaires doivent, avant de dresser les actes, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l'utilité et l'efficacité de ces actes.



A ce titre, il n'est pas demandé aux notaires de contrôler les métrages effectués, ce qui constitue une intervention technique hors de leurs compétences, mais, au regard des conséquences judiciaires sur le mesurage correct des superficies en matière de copropriété, de s'assurer, en vérifiant les éléments juridiques (règlement de copropriété, état descriptif de division, tableau récapitulatif des lots) qui leur ont été transmis, de la concordance entre ces éléments et les diagnostics.



Contrairement à ce que soutient Me [V], des éléments permettaient, s'il avait pris soin de se faire communiquer le règlement de copropriété, de remettre en cause objectivement les données techniques fournies par la société ayant réalisé le métrage.



En effet, comme indiqué ci-dessus, le compromis de vente, établi le 25 juin 2016 sous l'égide de l'agence immobilière, mentionnait pour deux des quatre lots vendus qu'ils étaient 'en jouissance exclusive' de sorte qu'en tout état de cause, le notaire devait systématiquement examiner le règlement de copropriété dans le cadre de la rédaction de l'acte de vente.



Ainsi, la responsabilité de Me [V] est établie du fait de la faute commise dans le cadre de la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l'efficacité de l'acte ; cette faute est en lien avec le préjudice subi par Mmes [C] [P] qui n'ont pas été alertées par le notaire de la difficulté posée quant à la fixation du prix de vente au regard de la superficie loi Carrez qui était erronée.



Les deux fautes de l'agence immobilière et du notaire ayant concouru au préjudice subi, Me [V] est condamné in solidum avec les compagnies MMA à payer à Mmes [C] [P] la somme de 20000 euros à titre de dommages et intérêts.





Sur la demande en garantie des compagnies MMA à l'encontre de Me [V] et la société Diagnotec



En l'absence de toute faute de la société Diagnotec, la demande en garantie présentée à l'encontre de la société Diagnotec est mal fondée.



Les compagnies MMA sont également déboutées de la demande en garantie présentée à l'encontre du notaire dès lors qu'il n'est établi aucune faute de Me [V] à l'égard de l'agence immobilière dont la faute de négligence est indépendante mais a concouru, au même titre que celle du notaire, au préjudice subi par les vendeurs.



Sur les dépens et frais irrépétibles



Le jugement est infirmé s'agissant de la charge des dépens.



Au vu du sens du présent arrêt, Mmes [C] [P] sont condamnées in solidum avec les compagnies MMA et Me [V] aux dépens de première instance et, ajoutant, aux dépens d'appel qui seront recouvrés directement par la SELAS LPA CGR avocats et par Maître Barbara Rivoire sur le fondement des dispositions de l'article 699 du code de procédure.



Le jugement est confirmé quant à l'application de l'article 700 du code de procédure civile et, ajoutant, Mmes [C] [P] sont condamnées à payer à Mme [Y] la somme complémentaire de 5000 euros.



De plus, Mmes [C] [P] ainsi les compagnies MMA et Me [V] sont condamnés, in solidum, à payer à la société Diagnotec la somme de 3000 euros au titre de ses frais irrépétibles.



Les autres demandes sont rejetées.