La clause d'exclusion de la garantie des vices cachés ne s'applique pas si le vendeur connaissait les vices cachés.

"FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par acte notarié reçu par Maître Rémi Consolin, notaire à Marseille, le 30 juillet 2014, Madame Aa A a acquis de la S.C.I. Mouphassa un appartement au premier étage d'un immeuble sis 26, rue Francis de Pressensé à Marseille (13001), au prix de 130.000 euros.

Invoquant des vices cachés, Madame A a fait citer par acte du 6 juillet 2018, la S.C.1I. Ae devant le Tribunal de Grande Instance de Marseille, aux fins d'obtenir, à titre principal, la résolution de la vente et la restitution de diverses sommes dont notamment le prix de vente à hauteur de 130.000 euros, ainsi que les frais annexes à l'achat et les frais d'expertise.

A titre subsidiaire, elle a sollicité la condamnation de la venderesse au paiement des sommes engagées pour l'expertise et sa condamnation à prendre en charge l'éradication des termites pour les sommes de 4.374,28 euros et 51.372 euros (HT) outre 260 euros et 170 euros au titre des frais de procédure (huissier et diagnostic).

Enfin, en tout état de cause, elle a sollicité sa condamnation de la S.C.I. Mouphassa au paiement de la somme de 8.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en sus des dépens incluant les frais d'expertise.

Elle a demandé, en outre, de voir assortir la décision de l'exécution provisoire.

La S.C.I. Mouphassa n'a pas constitué avocat.

Vu le jugement réputé contradictoire, rendu le 22 juillet 2019, par cette juridiction ayant rendu la décision suivante :

Déboute Madame Aa A de l'ensemble de ses demandes ;

Dit n'y avoir lieu application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure

civile ;

Laisse les dépens à la charge de Madame Aa A ;

Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire du présent jugement.

Vu la déclaration d'appel du 3 décembre 2019, par Madame Aa A.

Vu les conclusions transmises le 9 novembre 2020, par l'appelante demandant à la cour de

Vu, les articles 1641 et suivants du Code civil,

Vu le rapport d'expertise de Monsieur Af,

Vu le rapport de Monsieur Ag,

Vu les pièces du dossier, et notamment l'acte notarié d'achat et les différents diagnostics termites réalisés,

Recevoir Madame A en son appel et le dire bien fondé.

Reformer, en conséquence, le jugement rendu le 22 juillet 2019, par le Tribunal de

Grande Instance de Marseille.

Dire et juger que la SCI Mouphassa est non seulement un professionnel de l'immobilier, mais aussi un vendeur de mauvaise foi, de sorte qu'elle ne peut se trouver exonérée de la garantie des vices cachés.

Ecarter la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés insérées à l'acte notarié du 30 Juillet 2014.

Dire et juger que les rapports de Monsieur Ag, ainsi que le rapport d'expertise judiciaire de Monsieur Af ont mis en avant plusieurs vices cachés faisant que Madame A n'aurait manifestement pas acheté le bien sis 26 Rue de Pressensé à Marseille (13001) si elle les avait connus.

Prononcer la résolution pour vices cachés de la vente du 30 Juillet 2014.

En conséquence, condamner la SCI Mouphassa :

- au remboursement du prix de vente à hauteur de 130.000 Euros - au remboursement des frais d'acte notarié à hauteur de 10.501,41 Euros

- au remboursement des frais bancaires sur les prêts contractés à hauteur de 18.488,68 Euros - au remboursement des frais de déménagement, conservation des meubles en garde meuble du temps que Madame A se réinstalle et relivraison à hauteur de 7.449,60 Euros

- au remboursement des taxes foncières exposées depuis l'achat, pour un total de

6.474,98 Euros

- au remboursement des charges de copropriété exposées depuis l'achat, déduction faite des charges locatives à concurrence de la somme de 13'572,09 Euros

- au remboursement des dépenses entreprises à perte dans le bien acquis, à hauteur de 27.345,80 Euros

Condamner la SCI Mouphassa au paiement de dommages et intérêts pour préjudice moral (insomnies, stress, impossibilité de vivre dans des conditions normales, temps passé en travaux et recherche de preuves pour le dossier'.) forfaitisés à la somme de 10.000 Euros par année, soit, à ce jour, la somme de 65.000 Euros.

Condamner la SCI Mouphassa au paiement de dommages et intérêts, à hauteur de 85.000 Euros, aux fins d'indemniser le préjudice matériel de Madame A résultant de la dépense supplémentaire nécessaire pour acquérir un bien équivalent.

Condamner la SCI Mouphassa au remboursement des frais suivants :

- 260 Euros au titre de la facture de Me Plaisant huissier, pour le constat

- 170 Euros au titre de la facture de Général Service pour les diagnostics réalisés le 4 Décembre 2017

- les honoraires de Madame Ah Ai pour 1.920 Euros

Condamner in fine la SCI Mouphassa au paiement de la somme de 15.000 Euros sur le fondement de l'article 700 du CPC, outre les entiers dépens (frais d'assignation en référé, frais de dénoncé, frais d'assignation au fonds, et frais d'expertise lesquels se sont élevés à 4.590 Euros.

Madame Aa A expose que le vendeur, la société civile défenderesse, avait acquis le bien en 2005 de la SA Marseille aménagement, en prenant l'engagement de réaliser des travaux de restauration dans les parties privatives et les parties communes. Elle ajoute que son acte de vente stipule que le vendeur déclare avoir effectué, ou fait effectuer tous les travaux prescrits dans le cadre de la procédure communale de restauration immobilière du centre-ville. Elle précise que les travaux des parties communes non conformes ont été réalisés par la SARL Cousinelec, dont le chef de travaux est l'associé et le mari de la gérante de la S.C.1.Mouphassa.

Elle se prévaut d'un constat d'huissier de justice du 20 janvier 2015, mentionnant des traces dans la cuisine, des fissures dans le mur de façade arrière, le plafond et le linteau de la fenêtre, un trou dans le plafond de la cuisine, ainsi que l'effondrement du crépi de cette pièce.

Madame Aa A produit une expertise amiable réalisée par Monsieur Ag, à la demande de sa compagnie d'assurances, en l'absence du vendeur et de l'entreprise décrivant des fissures et des infiltrations, imputables au vendeur qui les connaissait pour ne pas avoir réalisé les travaux de rénovation, ainsi qu'à l'entreprise.

Elle fait valoir que le rapport d'expertise judiciaire déposé le 5 février 2018 par Monsieur Af mentionne cinq désordres majeurs, antérieurs à la vente, dont trois étaient connus du vendeur, la solidité du plancher, l'absence de chauffage électrique et la présence de trous d'insectes xylophages.

Madame Aa A explique qu'une réfection sommaire du crépi du logement et du plafond a permis au vendeur de dissimuler les fissures et l'humidité.

Elle fait valoir que par plusieurs courriers, la locataire de la SCI avait signalé l'existence des désordres.

Vu les conclusions transmises le 26 novembre 2020 par la S.C.I. Mouphassa,demandant à la cour

de :

Vu les articles 1641 et suivants du Code civil

Vu le contrat de vente du mois de juillet 2014.

Vu les articles 1241 et suivants du Code civil pour la demande reconventionnelle.

Dire et juger que la clause exonératoire des vices cachés est parfaitement applicable.

Débouter en conséquence Madame A de l'intégralité de ses demandes.

Confirmant en cela le jugement,

Juger que Madame A ne rapporte pas la preuve de vices rédhibitoires connus du

vendeur qui lui auraient été cachés et dont elle n'a pu se convaincre elle-même.

Débouter en conséquence Madame A de sa demande de résolution de la vente.

Juger en tout état de cause que la SCI Mouphassa ne peut être qualifiée de mauvaise foi et tenue à de quelconques dommages et intérêts.

Juger que les moyens et les demandes de Madame A sont parfaitement abusives. Juger que le préjudice de jouissance qu'elle dit avoir subi provient de désordres ayant pour cause l'état des parties communes et pour lesquelles le syndicat des copropriétaires n'a rien entrepris.

La débouter de sa demande de ce chef en ce qu'elle est dirigée contre la SCI Mouphassa

qui ne saurait en cas être tenue pour responsable de l'absence d'entretien des parties communes.

Condamner reconventionnellement Madame A au paiement d'une somme de

20.000 € à titre de dommages et intérêts pour le caractère vexatoire et erroné des affirmations proférées à l'encontre de la SCI Mouphassa et ses associés.

La condamner au paiement d'une somme de 8.000 € au titre de l'article 700 du CPC outre aux entiers dépens.

La S.C.I.Mouphassa estime qu'elle n'est pas concernée par les désordres affectant le plancher et les seuils de l'accès à la terrasse qui relèvent de la copropriété.

Elle invoque la clause de non garantie des vices cahés incluse dans l'acte de vente qui mentionne l'existence de défauts de conformité dans l'installation électrique et invoque sa bonne foi , alors que plusieurs défauts ont été constatés à l'occasion de travaux réalisés par l'acquéreur.

La S.C.I.Mouphassa conteste l'existence de vices rendant le bien impropre à sa destination.

Elle soutient que l'existence d'insectes xylophages au jour de la vente de l'appartement à Madame Aa A n'est pas démontrée.

Selon l'intimée, aucun préjudice de jouissance ne peut être invoqué à son encontre, pour un effondrement d'un mètre carré de plafond de cuisine lié à un dégât des eaux postérieur à la vente, ainsi qu'au mauvais état des balcons situés au-dessus et à l'état des parties communes.

Vu l'ordonnance de clôture rendue le 1er décembre 2020.

SUR CE

Sur la recevabilité de la demande en à titre de dommages et intérêts complémentaires de Madame Aa A .

La SCI Mouphassa soulève l'irrecevabilité de la demande tendant à sa condamnation au paiement de la somme de 85.000 €, à titre de dommages et intérêts, pour le préjudice matériel de Madame A, résultant de la dépense supplémentaire nécessaire pour acquérir un bien équivalent.

Cette demande qui n'avait pas été formulée en première instance ne se rattache pas directement à l'action principale en garantie des vices cachés, n'en constitue, ni l'accessoire, la conséquence ou complément nécessaire et ne relève pas de la survenance ou de la révélation d'un fait.

Elle doit donc être déclarée irrecevable, par application des articles 564,565 et 566 du code de procédure civile.

Sur l'existence de vices cachés rédhibitoires

Le bien acquis est constitué d'un logement principal de 78 m? et d'un local annexe, situé au fond de la cour, partie commune, avec jouissance exclusive.

Le constat d'huissier établi le 20 Janvier 2015 à la demande de Madame A mentionne notamment les éléments suivants:

- Traces d'eau dans la cuisine et auréoles.

- Importantes et nombreuses fissures sur le mur de façade arrière, le plafond et le linteau de la fenêtre donnant accès à la terrasse par la cuisine.

- Trou dans le plafond de la cuisine qui révèle selon l'homme de l'art consulté par la requérante un important problème au niveau de l'enfustage du plancher du 2 ème étage

- Effondrement du crépi de la cuisine par plaques.

Le rapport établi, le 3 mai 2016, par Monsieur Aj Ag, à la demande de la société d'assurances BPCE signale:

0 Le pourrissement des planchers qui sont de la responsabilité de la copropriété.

0 Le toit terrasse a été carrelé sans respecter les règles relatives à l'étanchéité, dont le niveau de surface dallé est supérieur au niveau carrelé du logement. Ce qui présente des risques d'inondation. D'ailleurs, des batardeaux ont été rajoutés sur le dallage neuf du toit terrasse. La responsabilité de l'entreprise et du VENDEUR sont engagées.

0 La petite maison du fond qui est fissurée.

0 La petite maison est infiltrante et donc inhabitable. Des réparations ont été réalisées en toiture mais sans lien avec la suppression de la cause.

Le rapport d'expertise judiciaire déposé le 5 juin 2018 par Monsieur Ak Af, architecte mentionne, au point 8.3 de la rubrique relative à la réponse aux chefs de mission que l'effondrement d'une partie du plafond de la cuisine au mois d'octobre 2014 est dû à des dégradations de parties bois liées à des dégâts des eaux antérieurs à la vente et précise qu'en attendant les réparations il est impossible d'utiliser la cuisine.

L'expert relève que l'étanchéité de la terrasse n'était pas conforme et qu'elle entraînait des entrées d'eau dans la pièce de séjour.

S'il est précisé par le rapport que ces défauts n'étaient pas apparents au moment de la vente et qu'ils étaient connus du vendeur, l'expert n'estime pas que les fissures sur les murs et l'absence de linteau de l'ouverture entre la cuisine et le séjour qui ont entraîné des travaux supplémentaires rendaient le bien impropre à sa destination.

Le rapport précise que les convecteurs électriques n'étaient plus alimentés et que le chauffage électrique ne fonctionnait donc pas au moment de l'acquisition du bien le 30 juillet 2014.

Les photographies de la façade de l'immeuble insérées dans le rapport d'expertise de Monsieur Ag et dans le rapport d'expertise judiciaire ne révélent pas un état de vétusté ou de décrépitude manifeste.

Il en est de même pour les photographies de l'annonce immobilière et celles prises par l'acquéreur le jour de la visite.

Il apparaît que l'état du plancher n'a pu être constaté qu'après la dépose du carrelage existant.

Le rapport d'assistance à expertise judiciaire établi par Monsieur Ag, le 3 avril 2017 mentionne la présence d'un faux plafond en placoplâtre dissimulant la zone pourrie sur 1 mètre carré du plafond. Il est observé que le reste du plafond est intact.

L'expert judiciaire relève que seul un sondage destructif a permis de mettre en évidence que l'entreprise Cousinelec n'avait pas réalisé l'étanchéité des seuils de la terrasse dans les règles de l'art.

Si le bien était ancien, voire vétuste, l'acquéreur n'a pu apprécier l'ampleur des vices, lors de la visite unique des lieux.

Il est ainsi établi que ces défauts n'étaient pas apparents au moment de l'acquisition du bien, au mois de juillet 2014.

L'état de la cuisine rendue inutilisable, ainsi que le défaut de fonctionnement du chauffage, constituent des défauts rendant le logement vendu impropre à son usage d'habitation.

L'expert signale que si l'installation électrique était vétuste et non conforme aux normes en vigueur, ce fait est signalé dans le diagnostic joint à l'acte de vente.

Les diagnostics liés à la présence d'insectes xylophages produits Madame Aa A n'ont pas été réalisés à une date suffisamment proche de la vente pour permettre de démontrer leur existence à ce moment-là dans le logement litigieux, alors même que leur présence a été signalée par le diagnostic annexé à l'acte d'acqusition par la S.C.I.Mouphassa.

Il] convient de rappeler que le vendeur doit garantir le bon état du bien vendu, non seulement pour les parties privatives mais pour les parties communes pouvant affecter l'habitabilité de l'appartement.

L'acte de vente mentionne d'ailleurs la cession, non seulement de lots privatifs, mais également d'une quote-part des parties communes.

Le fait que l'entretien de ces dernières relève de la copropriété, n'exonère pas le vendeur de la garantie des vices cachés en ce qui concerne les parties communes directement liées aux lots vendus. Tel est le cas en l'espèce en ce qui concerne le plafond de la cuisine.

Sur la connaissance des défauts par le vendeur

La clause de non garantie prévue par l'article 1643 du code civil ne s'applique pas lorsque le vendeur avait connaissance des défauts affectant le bien vendu.

En page 24 son rapport, l'expert judiciaire souligne que les travaux de propreté ont masqué le mauvais état du plafond de la cuisine.

Madame C, fille de Madame Al Am, l'ancienne locataire de la SCI Mouphassa, a délivré le témoignage suivant dans son attestation du 9 novembre 2017 :

« depuis l'entrée dans l'appartement au premier étage, il n'y a jamais eu de chauffage en marche, les quatre radiateurs électriques n'ont jamais fonctionné. La SCI Mouphassa était informée du problème de chauffage, du problème d'humidité surtout dans la cuisine au plafond: les traces d'infiltration étaient visibles (moisissures, morceaux de plâtres tombés au sol.) pendant toutes ces années. La SCI Mouphassa était informée et n'a rien fait pour améliorer la

situation. »

Par courrier du 23 mars 2009, la locataire indiquait à la SCI Mouphassa :« Le plafond côté cuisine va s'écrouler dans peu de temps. Il faut un expert pour évaluer les dégâts. J'avais déjà contacté mon assurance pour un dégât des eaux. »

Par courrier recommandé avec avis de réception du 14 avril 2009, la locataire écrivait au syndic avec copie à la propriétaire et indiquait : « Objet: dégats des eaux de grande ampleur. Le plafond va me tomber dessus à la cuisine, le mur de la façade côté cour s'écroule peu à peu. Infiltrations,eaux usées depuis très longtemps, le long du mur cuisine. Merci de faire le nécessaire avant qu'il ne soit trop tard. »

Dans son courrier de congé du 27 janvier 2014, Madame Am rappelait au bailleur que les convecteurs n'avaient jamais fonctionné.

Il résulte donc bien de l'attestation établie par Madame C le 9 novembre 2017 que le propriétaire avait connaissance du non fonctionnement des convecteurs électriques.

Si le courrier d'une ancienne locataire Madame X révèle que la S.C.I.Mouphassa était informée que «de l'eau de pluie tombée sur la terrasse s'infiltrait par les portes fenêtres inondant le salon », il n'est pas démontré que le vendeur a eu connaissance de l'inefficacité des travaux de reprise que devait réaliser sur ce point la société Cousinelec.

Il apparaît, au vu de ces éléments concordants que la société venderesse avait connaissance des deux défauts majeurs affectant l'immeuble vendu, à savoir l'effondrement du plafond de la cuisine et le défaut de fonctionnement du chauffage.

Il n'y a donc pas lieu de trancher la question de sa qualité de professionnel de l'immobilier,entrainant la présomption de connaissance du vice.

La S.C.I.Mouphassa ne peut donc se prévaloir de la clause d'exclusion de garantie des vices cachés incluse dans l'acte de vente.

Sur les demandes de Madame Aa A

Au vu des éléments relatés ci-dessus, Madame Aa A est fondée à réclamer, par application des dispositions de l'article 1644 du Code civil, le prononcer pour vice caché de la résolution de la vente immobilière du 30 juillet 2014, l'autorisation de rendre la chose, ainsi que la restitution du prix de 130 000 €, outre les frais d'acquisition,à concurrence de 10'500,41 euros, dûment justifiés.

Dès lors qu'il est établi que le vendeur connaissait les défauts de la chose vendue, il doit être tenu de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur, en vertu de l'article 1645 du même code.

Au vu des pièces bancaires produites, il doit être alloué à Madame Aa A la somme de 18'468,68 euros, au titre des frais et intérêts liés aux emprunts contractés pour l'acquisition du bien.

Les frais de déménagement et de garde meubles ne peuvent être pris en compte, en l'absence de facture, la production d'un simple devis étant insuffisante.

Le paiement des taxes foncières d'un bien dont on est propriétaire ne constitue pas un préjudice indemnisable, dès lors qu'elles doivent être acquittées par le propriétaire qui en a l'usage ou en perçoit les fruits et que la résolution pour vice caché n'est pas rétroactive. La demande formée de ce chef est en conséquence rejetée.

A vu des appels de fonds versés aux débats, le vendeur doit le remboursement des charges de copropriété, sous déduction des charges locatives, à concurrence de la somme de 13'572,09 €.

Dès lors que l'appartement était équipé à la date de la vente de convecteurs électriques, seul leur remplacement peut-être pris en charge à concurrence de la somme de 4500 €, telle que fixée par l'expert judiciaire en page 36 de son rapport. La facture de 12'914 € TTC, correspondant à l'installation de chauffage central au gaz doit en conséquence être écartée.

Les frais de constat d'huissier peuvent être pris en charge pour la somme de 260 €. Tel n'est pas le cas pour les nouveaux diagnostics, réalisés trop tardivement pour être significatifs.

Les frais de pose de menuiserie ne peuvent être imputés au vendeur, dès lors qu'il a été considéré qu'il n'avait pas connaissance du caractère non conforme de l'étanchéité de la terrasse.

Les frais de réfection du plafond et du plancher de la cuisine qui incombent à la copropriété ne penvent être réclamés par Madame Aa A.

Les autres travaux, et achats de matériaux, non directement liés aux deux défauts rédhibitoires retenus, ne peuvent faire l'objet d'aucun remboursement.

L'expert mandaté par l'assurance de la demanderesse a évalué le montant du loyer pouvant être réclamé pour le bien litigieux à la somme de 500 € par mois.

L'expert judiciaire estime en page 36 de son rapport que le préjudice de jouissance pouvait être calculé sur la base de 35 % de la valeur locative de 900 €, telle que fixée par la SARL Beaulieu Immobilier le 24 juin 2016. Il convient deretenir cette évéluation et de fixer l'indemnisation du préjudice subi de ce chef, pour 6 ans et 5 mois à la somme de 24 255 €.

Si les conclusions de l'appelante, comportent des éléments de contexte, ainsi que des informations non vérifiées qu'il n'était pas utile de développer dans le cadre du présent litige, la S.C.1. Mouphassa ne fournit pas d'éléments de nature à démontrer l'existence d'une faute caractérisée, liée au caractère abusif des termes des écritures de Madame Aa A, qui n'excèdent pas les moyens de défense admissibles dans le cadre d'un procès, ni celle d'un préjudice.

Sa demande en dommages et intérêts, formée à ce titre est, en conséquence, rejetée.

Le jugement est infirmé.

Il y a lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile.

La partie perdante est condamnée aux dépens, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Déclare irrecevable la demande de condamnation de la SCI Mouphassa au paiement de dommages et intérêts à hauteur de 85.000 Euros aux fins d'indemniser le préjudice matériel de Madame A résultant de la dépense supplémentaire nécessaire pour acquérir un bien équivalent

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Prononce la résolution de la vente du 30 Juillet 2014,

Condamne la SCI Mouphassa à payer à Madame Aa A les somme de

- 130.000 €, en remboursement du prix de vente.

- 10.501,41 €, en remboursement des frais d'acte notarié.

- 18.488,68 €, en remboursement des frais bancaires sur les prêts contractés.

- 13'572,09 €, au titre des charges de copropriété non locatives.

- 4 500 €, pour le remplacement des convecteurs électriques.

- 260 €, pour les frais de constat d'huissier de justice.

-24 255 €, à titre de à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance et préjudice moral.

Rejette les autres demandes formées par les parties.

Y ajoutant,

Condamne la S.C.I.Mouphassa à payer à Madame Aa A, la somme de 4 000 €, en application de l'article 700 du Code de procédure civile,

Condamne la S.C.I.Mouphassa aux dépens de première instance et d'appel, ce compris les frais d'expertise judiciaire qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile."