Cette décision retient le droit de domicilier une société dans une copropriété malgré une clause d'habitation bourgeoise.

Par conclusions de reprise d'instance signifiées le 24 juin 2021, M. [K] [A] demande à la cour, au visa notamment de la loi du 10 juillet 1965, du décret du 17 mars 1967,des articles 815-3, 1103, 1310, 1313 et 1383-2 du code civil et des articles L 21-7 et suivants du code de la construction et de l'habitation de :

- donner acte à M. [A] de la reprise volontaire de ladite instance effectuée conformément à l'article 373 alinéa 1er du code de procédure civile, en sa qualité de seul héritier de Mme [O] [J] épouse [A] ,

- infirmer le jugement du 21 février 2019 en ce qu'il a débouté Mme [J] de ses demandes,

- écarter des débats le paragraphe des conclusions de la SARL LACROIX IMMOBILIER intitulé ' observations liminaires sur la présente procédure '

- dire et juger que le règlement de copropriété de la [Adresse 5] interdit l'exercice de tout commerce, industrie, professions libérales dans l'immeuble,

- dire et juger que les stipulations du règlement de copropriété ont force de loi entre tous les copropriétaires,

- dire et juger que les consorts [D] et la SARL BOSCO [D] ont délibérément violé le règlement de copropriété de la [Adresse 5],

- dire et juger que la ' convention de mise à disposition d'un bureau administratif' n'a aucune valeur, n'étant pas signée et établie en violation des dispositions légales relatives à l'indivision immobilière, M. [N] [D] ne pouvant signer une convention à lui-même, d'autant qu'il n'est pas le représentant de l'indivision [D],

- dire et juger que la SARL LACROIX IMMOBILIER, syndic en exercice de la copropriété [Adresse 12] s'est abstenue de faire respecter le règlement de copropriété et a même confirmé aux consorts [D] et la SARL BOSCO [D] qu'ils avaient ' la possibilité' d'installer le siège social de la SARL BOSCO [D] dan sl'immeuble, ce qui est constitutif d'une faute professionnelle engageant sa responsabilité,

- interdire à la SARL BOSCO [D], M. [F] [D] , Mme [W] [V] épouse [D], M. [N] [D], Mme [B] [D] et M. [S] [D], sous astreinte de 200 € par jour de retard, toute domiciliation du siège sociale d'une quelconque société commerciale dans la RESIDENCE [Adresse 5],

- ordonner à la SARL BOSCO [D], M. [F] [D] , Mme [W] [V] épouse [D], M. [N] [D], Mme [B] [D] et M. [S] [D], sous astreinte de 200 € par jour de retard, d'avoir à modifier et transférer le siège social de la SARL BOSCO [D] en un autre lieu,

- condamner solidairement SARL BOSCO [D], M. [F] [D] , Mme [W] [V] épouse [D], M. [N] [D], Mme [B] [D] et M. [S] [D] et la SARL LACROIX IMMOBILIER à payer à Mme [J] la somme de 5.000 € en réparation du préjudice subi,

- infirmer le jugement de première instance en ce qu'il a condamné Mme [J] à verser la somme de 1.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile aux défendeurs ainsi qu'aux entiers dépens,

- condamner solidairement SARL BOSCO [D], M. [F] [D] , Mme [W] [V] épouse [D], M. [N] [D], Mme [B] [D] et M. [S] [D] et la SARL LACROIX IMMOBILIER à payer à Mme [J] la somme de 1.000 € chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Il rappelle que le règlement de copropriété a force de loi et s'impose à tous les copropriétaires, que ledit règlement interdit tout commerce ou industrie, avec pour conséquence que le siège social d'une société commerciale comme la SARL BOSCO [D] ne peut en aucun être fixé dans l'immeuble [Adresse 12] où toute activité commerciale est interdite, étant souligné que le siège social représente non seulement l'adresse administrative de la société, mais aussi le lieu de son principal établissement.

Il considère que les conditions d'application de l'article L 123-11-1 du code de commerce ne sont pas remplies, contrairement à ce qu'a retenu le tribunal, qu'aucune notification n'a été faite par les consorts [D] de leur intention d'user cette faculté au syndicat des copropriétaires représenté par son syndic et qu'il résulte des statuts de la SARL BOSCO [D] que le siège social n'est pas une simple domiciliation mais bien le lieu de son principal établissement, ce qui est prohibé par le règlement de copropriété.

Il relève que les consorts [D] ont également violé les dispositions des articles L 621-7 du code de la construction et de l'habitation prévoyant que le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est soumis à une autorisation préalable du maire de la commune concernée.

Il fait grief au tribunal d'avoir rejeté ses demandes au motif qu'elle ne versait aucune preuve des nuisances, alors que l'interdiction d'une activité commerciale n'est pas limitée aux activités générant des nuisances, ajoutant par là une condition non prévue par le règlement de copropriété.

Il ajoute que les attestations produites par les consorts [D] pour démontrer que M. [N] [D] n'exerce aucune activité professionnelle à son domicile sont soit des faux manifestes, soit dépourvues de toute valeur probatoire.

Il soutient enfin que la responsabilité du syndic est engagée, que ce dernier n'a pas agi pour faire respecter les clauses du règlement de copropriété et a au contraire inciter les consorts [D] à commettre l'erreur d'installer le siège social de la SALR BOSCO [D] dans l'[Adresse 9], une telle carence étant constitutive d'un faute professionnelle.

La SARL BOSCO [D], M. [F] [D] , Mme [W] [V] épouse [D], M. [N] [D], Mme [B] [D] et M. [S] [D], aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 28 mai 2019, demandent à la cour de:

Vu les articles L 123-11 et L 123-11-1 du code de commerce,

Vu la loi du 10 juillet 1965,

Vu l'article 815-9 du code civil,

- confirmer le jugement rendu par le tribunal d'instance d'Antibes le 21 février 2019 en ce qu'il a:

* débouté Mme [J] épouse [A] de l'ensemble de ses demandes,

* condamné Mme [J] épouse [A] à verser aux requis 1.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- et statuant à nouveau,

* dire et juger que Mme [J] épouse [A] a agi en justice de manière abusive,

* condamner Mme [J] épouse [A] à verser aux consorts [D] et à la SARL BOSCO [D] une somme de 2.500 €en réparation des préjudices subis du fait de sa mauvaise foi et de l'abus de droit d'agir en justice commis,

- condamner Mme [J] épouse [A] à verser aux requis 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles de la procédure d'appel,

- condamner Mme [J] épouse [A] aux entiers dépens de l'instance.

Ils exposent que l'appartement litigieux constitue la résidence principale de M. [N] [D], de sa conjointe et de leurs deux enfants, qu'en juin 2018, M. [N] [D] a constitué une SARL dénommée BOSCO [D] domiciliée au [Adresse 5], soit au domicile du gérant.

Ils concluent à la parfaite possibilité de domicilier une société au domicile du gérant, conformément aux articles L 123-11 et L 123-11-1 du code de commerce:

- la domiciliation est admise pour permettre au représentant légal d'assurer à son domicile les tâches administratives liées à la gestion de la société,

- une simple domiciliation d'une société ne peut être interdite même en présence d'une clause d'habitation bourgeoise,

- M. [N] [D] a notifié son intention par écrit au syndicat des copropriétaires de domicilier la SARL BOSCO [D] à son domicile et le syndic lui a toujours confirmé qu'il en avait la possibilité.

Ils soutiennent qu'aucune disposition du règlement de copropriété n'interdit au représentant légal d'une société d'installer le siège de sa société à son domicile, qu'au surplus aucune activité n'est exercée sur place, la tranquillité de l'immeuble n'étant aucunement perturbée, que l'affectation de l'appartement est toujours identique, à savoir l'habitation et que rien ne mentionne la domiciliation de la société sur la boîte aux lettres ou à l'entrée de l'immeuble.

Ils font observer que:

- le fait que M. [N] [D] ne soit pas le représentant de l'indivision [D] est sans incidence,

- l'appelante ne verse aux débats aucun élément permettant d'établir l'existence d'une quelconque activité commerciale au sein de la résidence, ni aucune preuve de nuisances qui en résulteraient, alors que pour leur part, ils produisent un certain nombre d'attestations de voisins corroborant leurs affirmations,

- Mme [J] ne fait pas de distinction entre la notion de domiciliation de société au domicile du gérant et celle d'exercice d'un commerce dans la résidence,

- cette dernière est d'une particulière mauvaise foi et son abus du droit d'agir en justice doit être sanctionné par l'allocation de dommages et intérêts.

La SARL LACROIX IMMOBILIER, suivant ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 27 août 2019, demande à la cour de:

- dire et juger que le règlement de copropriété n'interdit pas la domiciliation sociale,

- dire et juger que Mme [J] épouse [A] ne rapporte pas la preuve que la SARL BOSCO [D] exercerait une activité commerciale ou industrielle dans la [Adresse 12] et recevrait des clients à son domicile,

- dire et juger que Mme [J] épouse [A] ne rapporte pas la preuve de nuisances et troubles de voisinage commis par la SARL BOSCO [D] ainsi que par ses associés,

-dire et juger que Mme [J] épouse [A] ne rapporte pas la preuve des manquements de la SALR LACROIX IMMOBILIER dans l'exercice de ses fonctions de syndic,

En conséquence,

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Mme [J] épouse [A] de l'ensemble de ses demandes et en ce qu'il l'a condamnée aux dépens ainsi qu'à une indemnité de 1.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Faisant droit pour le surplus à l'appel incident, et réformant de ces seuls autres chefs le jugement entrepris,

- condamner Mme [J] épouse [A] au paiement d'une somme de 3.000€ à titre d'amende civile,

- la condamner au paiement de la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

- la condamner enfin au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour l'instance d'appel, outre les entiers dépens.

Elle fait valoir que le règlement de copropriété n'interdit pas la domiciliation sociale, reprenant sur ce point les observations des autres parties intimées.

Elle conteste, dans ces conditions, avoir commis en sa qualité de syndic un quelconque manquement de nature à engager sa responsabilité, qu'elle n'a commis aucune faute professionnelle dans la mesure où le règlement de copropriété n'interdit pas la domiciliation sociale et que l'appelante ne rapporte pas la preuve de l'exercice par les consorts [D] d'une quelconque activité commerciale dans l'immeuble.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 22 novembre 2022.

MOTIFS

Il convient de donner acte à M. [K] [A] de la reprise volontaire de l'instance en sa qualité de seul héritier de Mme [O] [J], décédée.

M. [A] demande à la cour d'écarter des débats le paragraphe des conclusions de la SARL LACROIX IMMOBILIER intitulé ' observations liminaires sur la présente procédure ' sans toutefois apporter, dans ses conclusions, la moindre explication sur une telle demande, qui ne peut en conséquence qu'être rejetée.

En application de l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965, un règlement conventionnel de copropriété détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance; il fixe également les règles relatives à l'administration des parties communes. Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle que définies aux actes, par ses caractères ou sa situation.

Tout copropriétaire, ainsi que le syndicat, peuvent obtenir la cessation de toute infraction au règlement de copropriété, sans avoir à justifier d'un préjudice.

En l'espèce, selon statuts du 18 avril 2018, M. [N] [D] a créé une société à responsabilité limitée dénommée BOSCO [D], immatriculée au registre du commerce et des sociétés d'Antibes, ayant pour siège social le domicile de ce dernier fixé à l'appartement sis [Adresse 5] à [Localité 1], propriété des consorts [D].

M. [A] soutient qu'une telle domiciliation contrevient aux dispositions du règlement de copropriété qui prohibe l'exercice de tout commerce, industrie et professions libérales au sein de l'immeuble.

L'article 3- 4° du règlement de copropriété de la [Adresse 12] intitulé ' Mode d'occupation' stipule que ' Les appartements et locaux de l'immeuble ne pourront être occupés que bourgeoisement et par des personnes de bonne vie et moeurs. Aucun commerce, aucune industrie, aucune profession libérale ne pourront être exercés dans l'immeuble. En aucun cas, le copropriétaire ou occupant ne devra causer le moindre trouble de jouissance diurne ou nocturne, par le bruit, les trépidations, les odeurs, la chaleur, les radiateurs, ou toutes autres causes; l'ordre, la propreté, la salubrité et la sécurité de l'immeuble devront toujours être intégralement respectés et sauvegardés'

En lecture de ces dispositions, le règlement de copropriété comporte une clause d'habitation bourgeoise, interdisant l'affectation des parties privatives à toute activité professionnelle ou commerciale.

Il n'en demeure pas moins qu'une simple domiciliation d'une société ne peut être interdite, même en présence d'une clause d'habitation bourgeoise exclusive.

En effet, conformément à l'article L 123-11-1 du code de commerce, toute personne morale est autorisée à installer son siège au domicile de son représentant légal et y exercer une activité, sauf dispositions législatives ou stipulations contractuelles contraires.

Lorsque la personne morale est soumise à des dispositions législatives ou stipulations contractuelles mentionnées à l'alinéa précédent, son représentant légal peut en installer le siège à son domicile, pour une durée ne pouvant ni excéder cinq ans à compter de la création de celle-ci, ni dépasser le terme légal, contractuel ou judiciaire de l'occupation des locaux.

Dans ce cas, elle doit, préalablement au dépôt de sa demande d'immatriculation ou de modification d'immatriculation, notifier par écrit au bailleur, au syndicat de la copropriété ou au représentant de l'ensemble immobilier son intention d'user de la faculté ainsi prévue.

Avant l'expiration de la période mentionnée au deuxième alinéa, la personne doit, sous peine de radiation d'office, communiquer au greffe du tribunal les éléments justifiant son changement de situation, selon les modalités fixées par décret en Conseil d'Etat.

Il ne peut résulter des dispositions du présent article ni le changement de destination de l'immeuble, ni l'application du statut des baux commerciaux.

Il s'ensuit, que, sans qu'il en résulte un changement de destination de l'immeuble, la domiciliation d'une société commerciale dans l'appartement de son représentant légal est licite dès lors que cette domiciliation n'excède pas cinq ans à compter de la création de cette société et que le syndicat des copropriétaires en a été informé.

En l'occurrence les dispositions de l'article L 123-11-1 du code de commerce ont été parfaitement respectées en ce que:

- M. [N] [D], représentant de la société BOSCO [D], justifie résider avec sa famille dans l'appartement correspondant au lot n° 91 de la [Adresse 12],

- il a créé sa société le 18 avril 2018, y a installé son siège social à son domicile à l'adresse ci-dessus pour une durée de cinq années, soit jusqu'au 18 avril 2023,

- il en a informé le syndicat des copropriétaires, en adressant un mail à son syndic, la SARL LACROIX IMMOBILIER, le 20 mars 2018, une telle notification n'ayant pas à être effectuée par lettre recommandée ou par voie d'huissier comme le prétend à tort l'appelant, sous peine d'ajouter, au texte, une condition qui n'existe pas,

- le syndicat des copropriétaires, par l'intermédiaire de son syndic, a d'ailleurs toujours confirmé qu'il en avait la possibilité.

Comme l'a souligné à juste titre le premier juge, la circonstance que M. [N] [D] soit ou non le représentant de l'indivision [D] est indifférente en ce que, même s'il avait été simplement locataire de son appartement, l'article L 123-11-1 aurait trouvé à s'appliquer, s'agissant de son lieu d'habitation, ce qui ressort incontestablement des pièces produites aux débats.

La notion de domiciliation d'une société au domicile de son gérant pour permettre à celui-ci d'assurer les tâches administratives liées à la gestion de la société ( répondre au courrier, aux appels téléphoniques ou tenue de la comptabilité) ne doit pas être confondue avec l'exercice d'une activité commerciale au sein de la résidence, laquelle est effectivement prohibée.

Force est de constater que M. [A] ne rapporte aucunement la preuve de l'exercice d'une quelconque activité commerciale par M. [N] [D] dans la [Adresse 12], qu'il ne produit en effet, strictement aucune pièce au soutien de ses affirmations, alors que pour leur part, les consorts [D] communiquent plusieurs attestations d'habitants de l'immeuble, qui confirment n'avoir constaté aucune activité professionnelle de la part de M. [N] [D] à son domicile, précisant que celui-ci n'y reçoit ni clients, ni prospects, ni marchandises.

En considération de ces éléments, aucune violation du règlement de copropriété de la part des consorts [D] et de la SARL BOSCO GRAMA n'est établie.

Le jugement querellé en ce qu'il a débouté Mme [J] de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de ces derniers sera confirmée.

En l'absence de violation des stipulations du règlement de copropriété, la SARL LACROIX IMMOBILIER n'a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité professionnelle en sa qualité de syndic.

Les demandes formées à son encontre à ce titre ne peuvent qu'être rejetées.

En cause d'appel, les consorts [D] et la SARL BOSOC [D] d'une part, et la SARL LACROIX IMMOBILIER d'autre part, sollicitent, chacun, la condamnation de Mme [O] [J] à leur verser des dommages et intérêts pour procédure abusive outre une indemnité au titre des frais irrépétibles.

Or, Mme [O] [J] est décédée le 24 février 2021 et M. [K] [A] a pris des conclusions de reprise volontaire de l'instance en sa qualité d'héritier dès le 24 juin 2021.

Les parties intimées n'en ont pas pour autant modifiés leurs conclusions devant la cour, de sorte que leurs demandes dirigées contre une personne décédée sont radicalement irrecevables.

Vu l'article 696 du code de procédure civile,