Le ministre expose les conditions de retrait du permis de construire.
La procédure d'autorisation d'urbanisme ne s'arrête pas à sa délivrance.
Dans un objectif de sécurité juridique, l'article L. 424-5 du code de l'urbanisme prévoit une procédure exceptionnelle permettant aux autorités compétentes de retirer une autorisation d'urbanisme, dans un délai de trois mois après la date de délivrance.
Pour retirer un acte, même illégal, une commune doit prendre en compte ce délai incompressible de trois mois.
La combinaison des articles L. 122-1 et L. 211-2 du code des relations entre le public et l'administration prévoit que les décisions individuelles qui retirent une décision créatrice de droits sont soumises à une procédure contradictoire, et ne peuvent intervenir qu'après que la personne intéressée a été mise à même de présenter des observations écrites et, le cas échéant, sur sa demande, des observations orales.
L'autorisation d'urbanisme étant une décision créatrice de droit, son retrait est donc soumis à cette procédure contradictoire.
Cette procédure contradictoire ne suspend cependant pas le délai de retrait de trois mois. Lorsque le titulaire de l'autorisation n'a pas disposé d'un délai suffisant pour faire valoir ses observations, la jurisprudence considère de manière constante qu'une décision de retrait d'une telle autorisation est illégale (CE, 23 avr. 2003, n° 249712, Sté Bouygues Immobilier préc.). Il doit bénéficier d'un délai suffisant pour présenter ses observations. Une fois le délai de trois mois expiré, le maire ne dispose pas d'autre prérogative pour retirer un permis, même illégal. Seul un permis obtenu de manière frauduleuse peut être retiré sans délai, puisqu'il ne créé pas de droit acquis (CE, 16 août 2018, n° 412663, Société NSHHD). Même obtenu de manière frauduleuse, le retrait d'un permis obtenu par fraude est soumis à procédure contradictoire.
Conseil d'Etat - 3EME ET 8EME SOUS-SECTIONS REUNIES
statuant
au contentieux
- N° 249712
- Mentionné dans les tables du recueil Lebon
Lecture du mercredi 23 avril 2003
Président M. Robineau
RapporteurM. Gilles Bardou
Rapporteur public M. Séners
Avocat(s)SCP CELICE, BLANCPAIN, SOLTNER ; SCP BOUTET
Vu la requête, enregistrée le 20 août 2002 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, présentée pour la SOCIETE BOUYGUES IMMOBILIER, dont le siège est ..., représentée par son président-directeur général en exercice ; la SOCIETE BOUYGUES IMMOBILIER demande au Conseil d'Etat :
1°) d'annuler sans renvoi l'ordonnance du 9 juillet 2002 par laquelle le juge des référés du tribunal administratif de Nice a rejeté, en application de l'article L.522-3 du code de justice administrative, sa demande tendant à la suspension de l'exécution de l'arrêté du 11 avril 2002 par lequel le maire de la commune de Cap d'Ail a retiré le permis de construire qui lui avait été accordé le 11 décembre 2000 en vue de l'édification d'un bâtiment à usage d'habitation ;
2°) de suspendre l'arrêté du 11 avril 2002 ;
3°) de condamner la commune de Cap d'Ail à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu le code de l'urbanisme ;
Vu la loi n° 2000-321 du 12 avril 2000 ;
Vu le code de justice administrative ;
Après avoir entendu en séance publique :
- le rapport de M. Bardou, Maître des Requêtes,
- les observations de la SCP Célice, Blancpain, Soltner, avocat de la SOCIETE BOUYGUES IMMOBILIER et de la SCP Rouvière, Boutet, avocat de la commune de Cap d'Ail,
- les conclusions de M. Séners, Commissaire du gouvernement ;
Sur la recevabilité du pourvoi :
Considérant que la circonstance que la SOCIETE BOUYGUES IMMOBILIER, dont le siège est à Boulogne (Hauts-de-Seine), a indiqué l'adresse de sa succursale de Nice lorsqu'elle a demandé au juge des référés du tribunal administratif de Nice de suspendre l'arrêté en date du 11 avril 2002, par lequel le maire de Cap d'Ail a retiré le permis de construire qui lui avait été accordé le 11 décembre 2000, est sans incidence sur sa qualité de partie recevable à se pourvoir en cassation contre l'ordonnance qui a rejeté cette demande ;
Sur le bien-fondé du pourvoi :
Sans qu'il soit besoin de statuer sur les autres moyens ;
Considérant qu'aux termes de l'article 24 de la loi du 12 avril 2000 relative aux droits des citoyens dans leurs rapports avec les administrations : Exception faite des cas où il est statué sur une demande, les décisions individuelles qui doivent être motivées en application des articles 1er et 2 de la loi n° 79-587 du 11 juillet 1979 relative à la motivation des actes administratifs et à l'amélioration des relations entre l'administration et le public n'interviennent qu'après que la personne intéressée a été mise à même de présenter des observations écrites et, le cas échéant, sur sa demande, des observations orales ; que la décision portant retrait d'un permis de construire est au nombre de celles qui doivent être motivées en application de la loi du 11 juillet 1979 ;
Considérant que par arrêté en date du 11 avril 2002 le maire de Cap d'Ail a retiré le permis de construire délivré le 11 décembre 2000 à la SOCIETE BOUYGUES IMMOBILIER pour la construction d'un immeuble à usage d'habitation comportant dix-huit logements ; qu'il ressort des pièces du dossier soumis au juge des référés que la décision litigieuse n'a pas été précédée de la procédure contradictoire prévue à l'article 24 de la loi du 12 avril 2000 ; que par suite, en ne regardant pas comme propre à faire naître un doute sérieux sur la légalité de l'arrêté dont la suspension était demandée, le moyen tiré de ce que le maire de Cap d'Ail ne pouvait retirer l'autorisation de construire accordée à la SOCIETE BOUYGUES IMMOBILIER sans avoir préalablement mis l'intéressée à même de présenter ses observations, le juge des référés du tribunal administratif de Nice a commis une erreur de droit ; que dès lors, la société Bouygues est fondée à demander l'annulation de l'ordonnance attaquée ;
Considérant qu'en application de l'article L. 821-2 du code de justice administrative, il y a lieu de régler l'affaire au titre de la procédure de référé ;
Considérant, d'une part, qu'il ressort des pièces du dossier que le retrait du permis de construire délivré à la SOCIETE BOUYGUES IMMOBILIER est intervenu alors que les travaux étaient en cours et que les logements correspondants étaient soit déjà vendus, soit réservés par de futurs acquéreurs ; que dans ces conditions, alors même que ce programme ne représenterait qu'une partie mineure de l'ensemble des programmes de la société requérante, la demande de référé présentée par la SOCIETE BOUYGUES IMMOBILIER présente le caractère d'urgence requis par l'article L. 521-1 du code de justice administrative ;
Considérant, d'autre part, que les moyens tirés de ce que la décision de retrait du permis de construire a été prise en méconnaissance des dispositions de l'article 24 de la loi du 12 avril 2000 et de ce que le maire ne pouvait, plus de quatre mois après sa signature, retirer le permis de construire initialement octroyé, dès lors que celui-ci n'avait pas été obtenu par fraude, sont propres, en l'état de l'instruction, à créer un doute sérieux sur la légalité de cette décision ;
Considérant qu'il résulte de ce qui précède que la SOCIETE BOUYGUES IMMOBILIER est fondée à demander la suspension de l'arrêté en date du 11 avril 2002 par lequel le maire de Cap d'Ail a retiré le permis de construire qui lui avait été délivré le 11 décembre 2000 ;
Sur les conclusions tendant à l'application de l'article L. 741-2 du code de justice administrative :
Considérant que si la SOCIETE BOUYGUES IMMOBILIER demande la suppression, en application de l'article L. 741-2 du code de justice administrative, de certains passages du mémoire en défense produit par la commune de Cap d'Ail, ceux-ci ne présentent pas de caractère injurieux et diffamatoire ; que les conclusions de la SOCIETE BOUYGUES IMMOBILIER tendant à leur suppression doivent, en tout état de cause, être rejetées ;
Sur les conclusions tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :
Considérant que les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que la SOCIETE BOUYGUES IMMOBILIER qui n'est pas, dans la présente instance la partie perdante, soit condamnée à payer à la commune de Cap d'Ail la somme que celle-ci demande au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens ;
Considérant, en revanche, qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de faire application de ces dispositions et de condamner la commune de Cap d'Ail à verser à la SOCIETE BOUYGUES IMMOBILIER la somme de 3 000 euros que celle-ci demande au même titre ;
D E C I D E :
--------------
Article 1er : L'ordonnance du 9 juillet 2002 du juge des référés du tribunal administratif de Nice est annulée.
Article 2 : L'exécution de l'arrêté en date du 11 avril 2002 du maire de Cap d'Ail est suspendue.
Article 3 : La commune de Cap d'Ail versera à la SOCIETE BOUYGUES IMMOBILIER une somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 4 : Le surplus des conclusions de la SOCIETE BOUYGUES IMMOBILIER est rejeté.
Article 5 : Les conclusions de la commune de Cap d'Ail tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
Article 6 : La présente décision sera notifiée à la SOCIETE BOUYGUES IMMOBILIER, à la commune de Cap d'Ail et au ministre de l'équipement, des transports, du logement, du tourisme et de la mer.
Conseil d'État - 6ème chambre
- N° 412663
- ECLI:FR:CECHS:2018:412663.20180816
- Inédit au recueil Lebon
Lecture du jeudi 16 août 2018
Rapporteur Mme Airelle Niepce
Rapporteur public M. Louis Dutheillet de Lamothe
Avocat(s)SCP PIWNICA, MOLINIE ; SCP CELICE, SOLTNER, TEXIDOR, PERIER ; SCP BOULLOCHE
Vu la procédure suivante :
La société NSHHD a demandé au tribunal administratif de Bordeaux d'annuler pour excès de pouvoir l'arrêté du 16 août 2016 par lequel le maire de La Teste-de-Buch a, à la demande de MmeA..., retiré le permis de construire et le permis modificatif qu'il lui avait délivrés respectivement le 15 avril et le 24 novembre 2014 pour la réalisation d'une maison et d'une piscine. Par un jugement nos 1504208, 1600176 et 1604527 du 15 juin 2017, le tribunal administratif de Bordeaux a rejeté cette demande.
Par un pourvoi sommaire, un mémoire complémentaire et un mémoire en réplique, enregistrés les 21 juillet et 23 octobre 2017 et 18 juin 2018 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, la société NSHHD demande au Conseil d'Etat :
1°) d'annuler ce jugement ;
2°) réglant l'affaire au fond, d'annuler l'arrêté du maire de La Teste-de-Buch du 16 août 2016 ;
3°) de mettre à la charge de Mme A...et de la commune de La Teste-de-Buch la somme de 4 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu :
- le code des relations entre le public et l'administration ;
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Après avoir entendu en séance publique :
- le rapport de Mme Airelle Niepce, maître des requêtes,
- les conclusions de M. Louis Dutheillet de Lamothe, rapporteur public.
La parole ayant été donnée, avant et après les conclusions, à la SCP Boulloche, avocat de la société NSHHD , à la SCP Piwnica, Molinié, avocat de la commune de La Teste-de-Buch et à la SCP Célice, Soltner, Texidor, Perier, avocat de MmeA....
Considérant ce qui suit :
1. Il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond qu'après avoir obtenu le 24 mars 2014 un permis de démolir concernant une maison existante dénommée " la Villa Gaume ", la société NSHHD a été bénéficiaire d'un permis de construire pour la construction d'une maison et d'une piscine délivré par le maire de La Teste-de-Buch le 15 avril 2014, puis d'un permis de construire modificatif concernant la façade et la hauteur de la maison ainsi que les dimensions de la piscine, délivré le 24 novembre 2014. Par arrêté du 16 août 2016, le maire a cependant retiré ces deux permis. La société NSHHD a demandé au tribunal administratif de Bordeaux l'annulation pour excès de pouvoir de cet arrêté. Par un jugement du 15 juin 2017 rendu en premier et dernier ressort contre lequel la société NSHHD se pourvoit en cassation, le tribunal administratif a rejeté sa demande.
2. Un permis ne peut faire l'objet d'un retrait, une fois devenu définitif, qu'au vu d'éléments, dont l'administration a connaissance postérieurement à la délivrance du permis, établissant l'existence d'une fraude à la date où il a été délivré. La caractérisation de la fraude résulte de ce que le pétitionnaire a procédé de manière intentionnelle à des manoeuvres de nature à tromper l'administration sur la réalité du projet dans le but d'échapper à l'application d'une règle d'urbanisme. Une information erronée ne peut, à elle seule, faire regarder le pétitionnaire comme s'étant livré à l'occasion du dépôt de sa demande à des manoeuvres destinées à tromper l'administration.
3. En premier lieu, après avoir rappelé ces principes, le tribunal administratif a relevé que les plans de coupe joints au dossier de demande des permis litigieux représentaient de façon erronée le terrain d'assiette du projet comme étant plat. S'il a par ailleurs relevé qu'il ressort du plan de coupe de la construction existante et du permis de construire délivré en 1964 pour son édification que le terrain était en pente, il a pu sans erreur de droit considérer que les informations erronées du dossier de demande étaient de nature à caractériser une fraude dès lors que les autres éléments du dossier ne permettaient pas d'établir la déclivité du terrain d'assiette au niveau de la construction autorisée, la réalité de celle-ci étant confirmé, comme il le relève, par le relevé topographique produit par devant lui.
4. En deuxième lieu, si la société NSHHD fait valoir qu'elle a repris le plan de coupe figurant dans le dossier de demande présenté par le précédent propriétaire, et ayant donné lieu à un permis de construire délivré en 2013, le tribunal administratif n'a pas commis d'erreur de droit, ni dénaturé les pièces du dossier en estimant, sans insuffisance de motivation, que le pétitionnaire ne pouvait ignorer la déclivité du terrain et omettre de le signaler dans ses demandes de permis de construire et de permis modificatif réalisées par une agence d'architectes.
5. En troisième lieu, aux termes de l'article 10 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de La Teste-de-Buch définissant la " hauteur absolue (prise au faîtage) par rapport au sol naturel avant travaux " : " La hauteur maximale des constructions ne peut excéder 8 mètres. " Il ressort des pièces du dossier soumis au juge du fond que le niveau du terrain naturel mesuré de chaque côté du terrain au droit de la façade ouest de la construction, tel qu'il est mesuré sur le relevé topographique, varie des côtes - 5,35 à - 3,38 mètres tandis que le point de niveau du sous-sol de la construction est à la côte - 3,98 mètres. Le point haut de l'acrotère supérieur de la construction se situe pour sa part au niveau + 6,2 mètres. Le tribunal n'a, par suite, pas dénaturé les pièces du dossier en retenant que le niveau du sol naturel avant travaux se situait, à cet endroit de la construction, au niveau de la dalle du sous-sol de la maison détruite, qui correspond au sous-sol de la nouvelle construction, pour en déduire que le projet méconnaissait l'article 10 du règlement de la zone UPA du plan local d'urbanisme.
6. En dernier lieu, si la société soutient que le retrait d'un acte obtenu par fraude devrait être soumis à un délai raisonnable d'un an au nom du principe de sécurité juridique, un tel moyen doit être écarté, un acte obtenu par fraude pouvant être légalement retiré à tout moment.
7. Il résulte de tout ce qui précède que le pourvoi de la société NSHHD doit être rejeté.
8. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu'une somme soit mise à ce titre à la charge de la commune de La Teste-de-Buch et de Mme A...qui ne sont pas, dans la présente instance, les parties perdantes. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce de mettre à la charge de la société NSHHD la somme globale de 3 000 euros à verser à la commune de La Teste-de-Buch et à Mme A...au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
D E C I D E :
--------------
Article 1er : Le pourvoi de la société NSHHD est rejeté.
Article 2 : La société NSHHD versera à la commune de La Teste-de-Buch et à Mme A...une somme de 1 500 euros chacun au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : La présente décision sera notifiée à la société NSHHD, à Mme B...A...et à la commune de La Teste-de-Buch.
La société NSHHD a demandé au tribunal administratif de Bordeaux d'annuler pour excès de pouvoir l'arrêté du 16 août 2016 par lequel le maire de La Teste-de-Buch a, à la demande de MmeA..., retiré le permis de construire et le permis modificatif qu'il lui avait délivrés respectivement le 15 avril et le 24 novembre 2014 pour la réalisation d'une maison et d'une piscine. Par un jugement nos 1504208, 1600176 et 1604527 du 15 juin 2017, le tribunal administratif de Bordeaux a rejeté cette demande.
Par un pourvoi sommaire, un mémoire complémentaire et un mémoire en réplique, enregistrés les 21 juillet et 23 octobre 2017 et 18 juin 2018 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, la société NSHHD demande au Conseil d'Etat :
1°) d'annuler ce jugement ;
2°) réglant l'affaire au fond, d'annuler l'arrêté du maire de La Teste-de-Buch du 16 août 2016 ;
3°) de mettre à la charge de Mme A...et de la commune de La Teste-de-Buch la somme de 4 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu :
- le code des relations entre le public et l'administration ;
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Après avoir entendu en séance publique :
- le rapport de Mme Airelle Niepce, maître des requêtes,
- les conclusions de M. Louis Dutheillet de Lamothe, rapporteur public.
La parole ayant été donnée, avant et après les conclusions, à la SCP Boulloche, avocat de la société NSHHD , à la SCP Piwnica, Molinié, avocat de la commune de La Teste-de-Buch et à la SCP Célice, Soltner, Texidor, Perier, avocat de MmeA....
Considérant ce qui suit :
1. Il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond qu'après avoir obtenu le 24 mars 2014 un permis de démolir concernant une maison existante dénommée " la Villa Gaume ", la société NSHHD a été bénéficiaire d'un permis de construire pour la construction d'une maison et d'une piscine délivré par le maire de La Teste-de-Buch le 15 avril 2014, puis d'un permis de construire modificatif concernant la façade et la hauteur de la maison ainsi que les dimensions de la piscine, délivré le 24 novembre 2014. Par arrêté du 16 août 2016, le maire a cependant retiré ces deux permis. La société NSHHD a demandé au tribunal administratif de Bordeaux l'annulation pour excès de pouvoir de cet arrêté. Par un jugement du 15 juin 2017 rendu en premier et dernier ressort contre lequel la société NSHHD se pourvoit en cassation, le tribunal administratif a rejeté sa demande.
2. Un permis ne peut faire l'objet d'un retrait, une fois devenu définitif, qu'au vu d'éléments, dont l'administration a connaissance postérieurement à la délivrance du permis, établissant l'existence d'une fraude à la date où il a été délivré. La caractérisation de la fraude résulte de ce que le pétitionnaire a procédé de manière intentionnelle à des manoeuvres de nature à tromper l'administration sur la réalité du projet dans le but d'échapper à l'application d'une règle d'urbanisme. Une information erronée ne peut, à elle seule, faire regarder le pétitionnaire comme s'étant livré à l'occasion du dépôt de sa demande à des manoeuvres destinées à tromper l'administration.
3. En premier lieu, après avoir rappelé ces principes, le tribunal administratif a relevé que les plans de coupe joints au dossier de demande des permis litigieux représentaient de façon erronée le terrain d'assiette du projet comme étant plat. S'il a par ailleurs relevé qu'il ressort du plan de coupe de la construction existante et du permis de construire délivré en 1964 pour son édification que le terrain était en pente, il a pu sans erreur de droit considérer que les informations erronées du dossier de demande étaient de nature à caractériser une fraude dès lors que les autres éléments du dossier ne permettaient pas d'établir la déclivité du terrain d'assiette au niveau de la construction autorisée, la réalité de celle-ci étant confirmé, comme il le relève, par le relevé topographique produit par devant lui.
4. En deuxième lieu, si la société NSHHD fait valoir qu'elle a repris le plan de coupe figurant dans le dossier de demande présenté par le précédent propriétaire, et ayant donné lieu à un permis de construire délivré en 2013, le tribunal administratif n'a pas commis d'erreur de droit, ni dénaturé les pièces du dossier en estimant, sans insuffisance de motivation, que le pétitionnaire ne pouvait ignorer la déclivité du terrain et omettre de le signaler dans ses demandes de permis de construire et de permis modificatif réalisées par une agence d'architectes.
5. En troisième lieu, aux termes de l'article 10 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de La Teste-de-Buch définissant la " hauteur absolue (prise au faîtage) par rapport au sol naturel avant travaux " : " La hauteur maximale des constructions ne peut excéder 8 mètres. " Il ressort des pièces du dossier soumis au juge du fond que le niveau du terrain naturel mesuré de chaque côté du terrain au droit de la façade ouest de la construction, tel qu'il est mesuré sur le relevé topographique, varie des côtes - 5,35 à - 3,38 mètres tandis que le point de niveau du sous-sol de la construction est à la côte - 3,98 mètres. Le point haut de l'acrotère supérieur de la construction se situe pour sa part au niveau + 6,2 mètres. Le tribunal n'a, par suite, pas dénaturé les pièces du dossier en retenant que le niveau du sol naturel avant travaux se situait, à cet endroit de la construction, au niveau de la dalle du sous-sol de la maison détruite, qui correspond au sous-sol de la nouvelle construction, pour en déduire que le projet méconnaissait l'article 10 du règlement de la zone UPA du plan local d'urbanisme.
6. En dernier lieu, si la société soutient que le retrait d'un acte obtenu par fraude devrait être soumis à un délai raisonnable d'un an au nom du principe de sécurité juridique, un tel moyen doit être écarté, un acte obtenu par fraude pouvant être légalement retiré à tout moment.
7. Il résulte de tout ce qui précède que le pourvoi de la société NSHHD doit être rejeté.
8. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu'une somme soit mise à ce titre à la charge de la commune de La Teste-de-Buch et de Mme A...qui ne sont pas, dans la présente instance, les parties perdantes. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce de mettre à la charge de la société NSHHD la somme globale de 3 000 euros à verser à la commune de La Teste-de-Buch et à Mme A...au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
D E C I D E :
--------------
Article 1er : Le pourvoi de la société NSHHD est rejeté.
Article 2 : La société NSHHD versera à la commune de La Teste-de-Buch et à Mme A...une somme de 1 500 euros chacun au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : La présente décision sera notifiée à la société NSHHD, à Mme B...A...et à la commune de La Teste-de-Buch.