Cet arrêt applique l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et ses dispositions prévoyant que dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente.
"Mme [A] [V], domiciliée [Adresse 6], a formé le pourvoi n° J 20-15.659 contre l'arrêt rendu le 15 janvier 2020 par la cour d'appel de Bastia (chambre civile, section 1), dans le litige l'opposant :
1°/ à la société Organigram, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 2],
2°/ à Mme [E] [F] [P], domiciliée [Adresse 1]),
3°/ à M. [X] [Z], domicilié [Adresse 4],
4°/ à M. [D] [P], domicilié [Adresse 5],
5°/ à M. [M] [P], domicilié [Adresse 7],
6°/ à M. [L] [P], domicilié [Adresse 3],
défendeurs à la cassation.
La société Organigram a formé un pourvoi incident contre le même arrêt.
La demanderesse au pourvoi principal invoque, à l'appui de son recours, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
La demanderesse au pourvoi incident invoque, à l'appui de son recours, les deux moyens de cassation également annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Djikpa, conseiller référendaire, les observations de la SCP Bouzidi et Bouhanna, avocat de Mme [V], de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société Organigram, de la SCP Richard, avocat de M. [Z], après débats en l'audience publique du 29 mars 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Djikpa, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Déchéance partielle du pourvoi examinée d'office
1. Après avis donné aux parties conformément à l'article 1015 du code de procédure civile, il est fait application de l'article 978 du même code.
Vu l'article 978 du code de procédure civile :
2. Il résulte de ce texte qu'à peine de déchéance, le mémoire en demande doit être signifié au défendeur n'ayant pas constitué avocat au plus tard dans le mois suivant l'expiration du délai de quatre mois à compter du pourvoi.
3. Mme [V] n'a pas signifié le mémoire ampliatif à Mme [F] veuve [P].
4. Il s'ensuit que la déchéance du pourvoi principal doit être constatée à son égard, ainsi qu'à celui de MM. [D], [M] et [L] [P], ses enfants, membres de la même indivision successorale, entre lesquels il existe une indivisibilité. Faits et procédure
5. Selon l'arrêt attaqué (Bastia, 15 janvier 2020), par acte authentique du 8 mars 2011, [L] [P] (le vendeur), propriétaire d'un appartement donné à bail à Mme [V] (la locataire), l'a vendu à M. [Z] (l'acquéreur) au prix de 65 000 euros.
6. Invoquant notamment le non-respect de son droit de préemption subsidiaire, la locataire, par acte du 23 avril 2014, a assigné, en nullité de cette vente, le vendeur et l'acquéreur, lequel a assigné en intervention forcée la société Organigram, agent immobilier, en sa qualité de mandataire du vendeur et de gestionnaire du bien.
7. Le vendeur étant décédé en cours de procédure, ses héritiers, Mme [F] et MM. [D], [M] et [L] [N] [P], ont été assignés par la locataire.
Examen des moyens
Sur le moyen, pris en sa première branche, du pourvoi principal et sur le premier moyen, pris en sa première branche, du pourvoi incident, réunis
Enoncé des moyens
8. Par son moyen, Mme [V] fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande de nullité de la vente du 8 mars 2011, sa demande de restitution des loyers et sa demande de remboursement des charges locatives et assurance locative payées par elle à compter du 22 avril 2011 et, de la condamner au paiement de diverses sommes en application de l'article 700 du code de procédure civile, alors « que le bailleur qui décide de vendre le bien, sur lequel le locataire bénéficie d'un droit de préemption à un prix moindre que celui indiqué dans l'offre initiale doit, afin de purger le droit de préemption subsidiaire du locataire, lui notifier une nouvelle offre contenant le nouveau prix de vente et ce, à peine de nullité de la vente ; qu'en décidant, pour rejeter la demande en nullité de la vente consentie à M. [Z] pour le prix de 65 0000 euros, soit 20 000 euros de moins que l'offre initiale qui avait été notifiée à l'exposante, que cette dernière ne peut plus faire valoir un second droit de préemption du fait d'une baisse du prix de l'immeuble « puisque son offre était du même montant que le prix finalement payé par M. [Z] », la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales s'évinçant de ses constatations dont il ressortait que la vente qui s'était faite au profit d'un tiers, à un prix nettement inférieur à celui indiqué dans l'offre du 25 novembre 2010 annexée au congé, était nulle, l'exposante n'ayant pas bénéficié d'une nouvelle offre contenant le nouveau prix de vente et a violé l'article 15 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. »
9. Par son premier moyen, la société Organigram fait grief à l'arrêt de rejeter la demande en nullité de la vente du 8 mars 2011, de la condamner en conséquence à payer à M. [Z] la somme de 21 571,50 euros au titre de loyers régulièrement acquittés entre ses mains par Mme [V], précisant que la somme de 18 912,35 euros consignée par la société Organigram était incluse dans le montant du paiement auquel elle était condamnée et la somme de 12 080 euros au titre des loyers impayés du 1er juin 2015 au 30 avril 2017 et de rejeter sa demande en paiement de la somme de 8 900 euros au titre de la rémunération prévue par le mandat du 27 janvier 2010, alors « que le bailleur qui décide de vendre le bien, sur lequel le locataire bénéficie d'un droit de préemption à un prix moindre que celui indiqué dans l'offre initiale doit, afin de purger le droit de préemption subsidiaire du locataire, lui notifier une nouvelle offre contenant le nouveau prix de vente et ce, à peine de nullité de la vente ; qu'en décidant, pour rejeter la demande en nullité de la vente consentie à M. [Z] pour le prix de 65 000 euros, soit 20 000 euros de moins que l'offre initiale qui avait été notifiée à Mme [V], que cette dernière ne pouvait plus faire valoir un second droit de préemption du fait d'une baisse du prix de l'immeuble « puisque son offre était du même montant que le prix finalement payé par M. [Z] », la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales s'évinçant de ses constatations dont il ressortait que la vente qui s'était faite au profit d'un tiers, à un prix nettement inférieur à celui indiqué dans l'offre du 25 novembre 2010 annexée au congé, était nulle, Mme [V] n'ayant pas bénéficié d'une nouvelle offre contenant le nouveau prix de vente et a violé l'article 15 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 15, II, alinéa 4, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 :
10. Selon ce texte, dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente.
11. Pour rejeter la demande de nullité de la vente consentie à M. [Z], l'arrêt retient que Mme [V] ne justifie pas avoir sollicité un prêt, de sorte que son offre d'achat est devenue caduque au plus tard le 28 février 2010 et qu'elle ne peut pas non plus faire valoir un second droit de préemption du fait d'une baisse du prix de l'immeuble, puisque son offre était du même montant que le prix finalement payé par M. [Z].
12. En statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que la locataire avait reçu, le 25 novembre 2010, une offre de vente de la part du mandataire du vendeur au prix de 85 000 euros et que la vente du 8 mars 2011 avait été consentie au tiers acquéreur au prix de 65 000 euros, sans qu'une nouvelle offre lui ait été notifiée, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé.
Portée et conséquences de la cassation
13. En application de l'article 624 du code de procédure civile, la cassation des dispositions de l'arrêt rejetant la demande de nullité de la vente entraîne celle du chef de dispositif rejetant la demande en paiement de la somme de 8 900 euros formée par la société Organigram qui s'y rattache par un lien de dépendance nécessaire.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
CONSTATE la déchéance du pourvoi principal en tant que dirigé contre Mme [F] veuve [P] et MM. [D], [M] et [L] [N] [P] ;
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 15 janvier 2020, entre les parties, par la cour d'appel de Bastia ;
Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ;
Condamne M. [Z] aux dépens du pourvoi principal et condamne M. [Z] et Mme [F] veuve [P] et MM. [D], [M] et [L] [N] [P] aux dépens du pourvoi incident ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze mai deux mille vingt-deux. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Bouzidi et Bouhanna, avocat aux Conseils, pour Mme [V] (demanderesse au pourvoi principal)
LE POURVOI REPROCHE A L'ARRÊT ATTAQUÉ D'AVOIR rejeté la demande en nullité de la vente du 8 mars 2011, rejeté la demande de restitution des loyers formée par l'exposante et sa demande en remboursement des charges locatives et assurance locative payées par elle à compter du 22 avril 2011 et d'avoir condamné l'exposante au paiement de diverses sommes en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
AUX MOTIFS QUE Mme [V] fonde sa demande, à titre principal, sur la violation de son droit de préemption en ce que suite à l'offre de vente formulée par le mandataire du propriétaire du bien le 25 novembre 2010, elle a signé une offre d'achat le 22 décembre suivant au prix de 65 000 euros, qu'ayant formé une demande de prêt, elle bénéficiait d'un délai courant jusqu'au 22 avril 2011, et que, nonobstant ce délai, M. [P] a vendu le bien à M. [Z] le 8 mars 2011 ; qu'à titre subsidiaire, elle indique que l'offre de vente qui lui a été présentée comportait un prix de 85.000 euros alors que la vente a été consentie à M. [Z] pour un prix de 65 000 euros ; qu'en violation de ses droits encore, elle ne s'est pas vue proposer une nouvelle offre à ce prix-là ; qu'elle considère que l'appel en cause de la société Organigram par M. [Z] constitue un véritable aveu judiciaire ; que M. [Z] soulève en premier lieu l'irrecevabilité des demandes de la SARL Organigram qui n'aurait pas d'intérêt légitime à invoquer la violation du droit de préemption de la locataire ; que cependant, la qualité de mandataire du propriétaire en vue de la vente de l'appartement, dont elle se prévaut, la rendait potentiellement créancière d'une rémunération, rémunération dont elle soutient avoir été privée du fait de la vente litigieuse, et caractérise suffisamment son intérêt à solliciter une indemnisation de ce chef ; qu'aucun aveu judiciaire ne peut être tiré de l'appel en cause de la société Organigram, qui répond à une exigence de cohérence procédurale ; que cet appel en cause ne recèle aucune reconnaissance d'un fait au sens des nouveaux articles 1383 et suivants du code civil ; que contrairement à ce que prétend M. [Z], la demande de nullité de la vente est bien soutenue en fait, les moyens invoqués par Mme [V] étant fondés sur des éléments concrets ; que M. [Z] estime que la signature figurant au mandat de recherche consenti par M. [P] à la société Organigram est douteuse, par comparaison avec celle figurant sur l'«offre d'achat» de Mme [V] du 22 décembre 2010, et en conclut que l'existence même de ce mandat n'est pas établie ; que cependant, il n'est pas certain que sur le second document ce soit bien M. [P] qui ait signé ; que d'autre part, il est significatif que ses héritiers, qui ont constitué avocat en première instance, n'ont jamais contesté l'existence de ce mandat ; que M. [Z] conteste ensuite l'existence d'un mandat de vente autorisant Organigram à conclure une vente avec Mme [V] et il est vrai que le mandat «de recherche» ne comporte aucune clause spécifique en ce sens ; que les règles d'ordre public édictées à l'article 72 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 prévoient la nécessité d'un mandat écrit pour consentir à une vente, Mme [V] ne saurait donc se prévaloir d'un mandat apparent de la SARL Organigram pour passer la vente et soutenir que celle-ci a bien été conclue avec elle ; qu'en revanche l'offre d'achat du 22 décembre 2010 vaut comme engagement unilatéral de Mme [V] d'acheter le bien au prix indiqué, soit 65 000 euros, (prix d'ailleurs inférieur de 20 000 euros à la proposition formulée par le propriétaire) et ce quelle que soit l'identité de l'auteur de la signature sous la mention «(le vendeur» en fin de la copie du document produite par Mme [V] - la copie produite par Organigram ne comporte quant à elle aucune signature à cet emplacement -) ; que la société Organigram justifie avoir informé par fax le 31 décembre 2010 M. «[Y]» (avec une erreur d'orthographe), de l'offre d'achat faite par M. [I], et par le même courrier lui avoir rappelé l'offre de Mme [V] (avec une erreur concernant le montant de l'offre : 68 000 euros) ; qu'il n'est pas soutenu que le propriétaire n'a jamais reçu cette offre ; que M. [Z] soutient qu'elle était caduque au 15 janvier 2011, comme indiqué sur le document signé par Mme [V] ; que les dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, qui sont d'ordre public, accordent au locataire un délai de 2 mois, voire de 4 mois en cas de recours à un prêt, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, pour réaliser l'acte de vente ; que Mme [V], dont l'offre d'achat est sur ce point évasive : «sans ou avec l'aide directe ou indirecte d'un prêt...» ne justifie pas avoir sollicité un prêt, de sorte que son offre est devenue caduque au plus tard le 28 février 2010, 2 mois après la notification de son offre au propriétaire ; que Mme [V] ne peut pas non plus faire valoir un second droit de préemption du fait d'une baisse du prix de l'immeuble, puisque son offre était du même montant que le prix finalement payé par M. [Z] ; que sa demande en nullité de la vente consentie à M. [Z] ne peut qu'être rejetée ; que de ce fait, les demandes de restitution des loyers et des charges versés à M. [Z] par Mme [V] sont dépourvues de fondement ;
1°) ALORS QUE le bailleur qui décide de vendre le bien, sur lequel le locataire bénéficie d'un droit de préemption à un prix moindre que celui indiqué dans l'offre initiale doit, afin de purger le droit de préemption subsidiaire du locataire, lui notifier une nouvelle offre contenant le nouveau prix de vente et ce, à peine de nullité de la vente ; qu'en décidant, pour rejeter la demande en nullité de la vente consentie à M. [Z] pour le prix de 65.0000 euros, soit 20.000 euros de moins que l'offre initiale qui avait été notifiée à l'exposante, que cette dernière ne peut plus faire valoir un second droit de préemption du fait d'une baisse du prix de l'immeuble « puisque son offre était du même montant que le prix finalement payé par M. [Z] », la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales s'évinçant de ses constatations dont il ressortait que la vente qui s'était faite au profit d'un tiers, à un prix nettement inférieur à celui indiqué dans l'offre du 25 novembre 2010 annexée au congé, était nulle, l'exposante n'ayant pas bénéficié d'une nouvelle offre contenant le nouveau prix de vente et a violé l'article 15 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;
2°) ALORS QUE le bailleur qui décide de vendre le bien sur lequel le locataire bénéficie d'un droit de préemption à un prix moindre que celui indiqué dans l'offre initiale doit, afin de purger le droit de préemption subsidiaire du locataire, lui notifier une nouvelle offre contenant le nouveau prix de vente et ce, à peine de nullité de la vente ; qu'en décidant, pour rejeter la demande en nullité de la vente consentie à M. [Z] pour le prix de 65.0000 euros, soit 20.000 euros de moins que l'offre initiale qui lui a été notifiée, que l'exposante ne peut plus faire valoir un second droit de préemption du fait d'une baisse du prix de l'immeuble, « puisque son offre était du même montant que le prix finalement payé par M. [Z] », quand il est indifférent de relever le prix proposé par l'exposante suite à l'offre initiale annexée au congé, la cour d'appel qui se prononce par un tel motif inopérant, a violé l'article 15 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Moyens produits par la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour la société Organigram (demanderesse au pourvoi incident)
PREMIER MOYEN DE CASSATION
La société Organigram fait grief à l'arrêt d'AVOIR rejeté la demande en nullité de la vente du 8 mars 2011, d'AVOIR en conséquence condamné la société Organigram à payer à M. [Z] la somme de 21 571,50 € au titre de loyers régulièrement acquittés entre ses mains par Mme [V], précisant que la somme de 18 912,35 € consignée par la société Organigram était incluse dans le montant du paiement auquel elle était condamnée et la somme de 12 080 € au titre des loyers impayés du 1er juin 2015 au 30 avril 2017 et d'AVOIR débouté la société Organigram de sa demande en paiement de la somme de 8 900 € au titre de la rémunération prévue par le mandat du 27 janvier 2010 ;
1°) ALORS QUE le bailleur qui décide de vendre le bien, sur lequel le locataire bénéficie d'un droit de préemption à un prix moindre que celui indiqué dans l'offre initiale doit, afin de purger le droit de préemption subsidiaire du locataire, lui notifier une nouvelle offre contenant le nouveau prix de vente et ce, à peine de nullité de la vente ; qu'en décidant, pour rejeter la demande en nullité de la vente consentie à M. [Z] pour le prix de 65 0000 euros, soit 20 000 euros de moins que l'offre initiale qui avait été notifiée à Mme [V], que cette dernière ne pouvait plus faire valoir un second droit de préemption du fait d'une baisse du prix de l'immeuble « puisque son offre était du même montant que le prix finalement payé par M. [Z] », la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales s'évinçant de ses constatations dont il ressortait que la vente qui s'était faite au profit d'un tiers, à un prix nettement inférieur à celui indiqué dans l'offre du 25 novembre 2010 annexée au congé, était nulle, Mme [V] n'ayant pas bénéficié d'une nouvelle offre contenant le nouveau prix de vente et a violé l'article 15 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;
2°) ALORS QUE le bailleur qui décide de vendre le bien sur lequel le locataire bénéficie d'un droit de préemption à un prix moindre que celui indiqué dans l'offre initiale doit, afin de purger le droit de préemption subsidiaire du locataire, lui notifier une nouvelle offre contenant le nouveau prix de vente et ce, à peine de nullité de la vente ; qu'en décidant, pour rejeter la demande en nullité de la vente consentie à M. [Z] pour le prix de 65 0000 euros, soit 20 000 euros de moins que l'offre initiale qui lui avait été notifiée, que Mme [Z] ne pouvait plus faire valoir un second droit de préemption du fait d'une baisse du prix de l'immeuble, « puisque son offre était du même montant que le prix finalement payé par M. [Z] », quand il importait peu de relever que le prix proposé par Mme [V] à la suite de l'offre initiale annexée au congé, la cour d'appel qui s'est prononcée par un tel motif inopérant, a violé l'article 15 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
SECOND MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE)
La société Organigram fait grief à l'arrêt d'AVOIR condamné la société Organigram à payer à M. [Z] la somme de 21 571,50 € au titre de loyers régulièrement acquittés entre ses mains par Mme [V], précisant que la somme de 18 912,35 € consignée par la société Organigram était incluse dans le montant du paiement auquel elle était condamnée ;
ALORS QUE, dans ses conclusions, la société Organigram soulignait qu'elle avait d'ores et déjà versé la somme de 21 212,67 € qui avait été consignée entre ses mains par Mme [V], puis déposée sur un compte CARPA, sous la forme de deux chèques de 18 912,35 € et de 2 300 € (pièces communiquées n° 14 et 15) versés à l'avocat de M. [Z] ; qu'en condamnant l'exposante à payer à M. [Z] la somme de 21 571,50 € au titre des loyers régulièrement acquittés entre ses mains par Mme [V], en précisant que cette somme comprendrait celle de 18 912,35 € qui avait été consignée par la société Organigram, sans répondre au moyen susvisé, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile."