Si le bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente empêche la réalisation de la condition suspensive, alors elle est réputée réalisée et il doit payer l'indemnité d'immobilisation.

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 2 juillet 2015), que, par acte du 21 mai 2010, modifié par avenant du 10 février 2011, la société Charlypark a promis de vendre un bien immobilier à la société Maillot Sablons, qui s'est réservée la faculté d'acquérir, sous les conditions suspensives d'obtention par le bénéficiaire d'une autorisation d'aménagement commercial et d'un permis de construire ; qu'il était convenu que la promesse expirait le 22 décembre 2011 et que la demande d'autorisation d'aménagement commercial devait être déposée avant le 31 mars 2011 et celle de permis de construire avant le 30 avril 2011 ; que, la vente n'ayant pas été réalisée, la société Charlypark a assigné la société Maillot Sablons en paiement de l'indemnité d'immobilisation ;

Attendu que la société Maillot Sablons fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande ;

Mais attendu qu'ayant relevé que ce n'est que le 5 décembre 2011 que le bénéficiaire avait sollicité du préfet l'attestation selon laquelle le dossier de demande d'autorisation d'aménagement commercial était complet alors que ce document lui avait été demandé par la mairie dès le 6 juillet 2011 de sorte que la demande de permis de construire avait fait l'objet d'une décision tacite de rejet le 23 novembre 2011 en raison d'une demande de pièce complémentaire restée sans suite et que le dossier, en raison de sa présentation tardive, n'avait pas été reconnu comme étant complet par le préfet au 22 décembre 2011, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions inopérantes, en a souverainement déduit que le bénéficiaire avait fait obstacle à la réalisation des deux conditions suspensives avant la date d'expiration de la promesse et que ces conditions devaient être réputées accomplies ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Maillot Sablons aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Maillot Sablons et la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société Charlypark ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit décembre deux mille seize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par Me Balat, avocat aux Conseils, pour la société Maillot Sablons

Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné la société Maillot Sablons à payer à la société Charlypark, au titre de l'indemnité d'immobilisation contractuelle, la somme de 258.500 € avec intérêts au taux légal à compter du 21 juin 2012, outre la somme de 6.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

AUX MOTIFS QUE les parties ont stipulé dans la promesse unilatérale de vente du 21 mai 2010 que l'indemnité d'immobilisation serait « restituée au bénéficiaire » en cas de « non réalisation d'une condition suspensive stipulée dans cet acte » et qu'il est acquis aux débats que les autorisations précitées n'ont pas été obtenues ; que s'agissant de la décision de rejet de la demande de permis de construire, il ressort de la lettre que l'adjoint au maire de Provins a adressée le 20 juin 2013 à l'avocat de l'appelante que le bénéficiaire « a obtenu une décision tacite de rejet en date du 23 novembre 2011 » en raison « d'une demande de pièce complémentaire restée sans suite, à savoir : PC36 La copie de la lettre du préfet attestant que le dossier de demande est complet (art. R. 431-27 du code de l'urbanisme) » ; que s'agissant de l'absence d'autorisation d'aménagement commercial, aux termes de la promesse unilatérale de vente du 21 mai 2010 telle que modifiée par l'avenant du 10 février 2011, le bénéficiaire s'était « obligé à déposer le dossier complet de demande d'autorisation » au plus tard le 31 mars 2011 ; que, s'il ressort des pièces produites que le bénéficiaire a déposé le 31 mars 2011 une demande d'autorisation à laquelle était joint un dossier, cependant, ce n'est que le 5 décembre 2011, alors que le maire de Provins lui avait demandé, dès le 6 juillet 2011, l'attestation du préfet relative au caractère complet du dossier et que la durée de la promesse expirait le 22 décembre 2011, que le bénéficiaire a fait parvenir au préfet une copie du dossier de demande de permis de construire, déposé, pourtant, depuis le 8 juin 2011, « afin de recueillir son accord, conformément à l'article R. 431-27 du code de l'urbanisme, attestant que notre dossier est complet » ; qu'ainsi, ce n'est qu'à compter du 5 décembre 2011 que le dossier joint à la demande d'autorisation était susceptible d'être reconnu complet par l'administration au sens du texte précité ; que le préfet ayant indiqué à l'avocat de l'appelant le 17 avril 2013 qu'aucun « dossier n'avait été enregistré par le secrétariat de la commission départementale d'aménagement commercial pour passage devant cette commission », il s'en déduit qu'au 22 décembre 2011 le dossier du bénéficiaire n'avait pas dépassé le stade de l'instruction relative à son caractère complet ; qu'en droit, la condition est réputée accomplie, lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ; qu'en présentant tardivement un dossier susceptible d'être reconnu complet par le préfet et qui n'avait pas été reconnu comme tel au 22 décembre 2011, le bénéficiaire a fait obstacle à la réalisation des deux conditions suspensives précitées avant la date d'expiration de la promesse, l'absence d'attestation du préfet ayant entraîné l'irrecevabilité de la demande de permis de construire, de sorte que ces conditions doivent être réputées accomplies ; que, par application de la clause de la promesse unilatérale de vente du 21 mai 2010 qui énonce que l'indemnité d'immobilisation est acquise au promettant si le bénéficiaire ne réalise pas la vente alors que les conditions sont accomplies, la société Maillot Sablons doit être condamnée à payer à la société Charlypark la somme de 258.500 € avec intérêts au taux légal à compter du 21 juin 2012, date de l'assignation valant mise en demeure, le jugement entrepris étant infirmé en toutes ses dispositions ;

ALORS, D'UNE PART, QUE dans ses écritures d'appel (conclusions signifiées le 24 juillet 2014, p. 10 in fine et p. 11 in limine), la société Maillot Sablons faisait valoir qu'après avoir été mise en demeure par la mairie d'avoir à compléter le dossier de demande de permis de construire en produisant une attestation émanant de la préfecture de Seine-et-Marne et confirmant que le dossier de demande d'autorisation d'aménagement commercial était complet, elle avait adressé à la préfecture, avant l'expiration du délai qui lui était imparti, une lettre sollicitant l'envoi de cette attestation, mais que, sans explication, la préfecture avait laissé cette demande sans réponse, de sorte que l'absence de production de l'attestation litigieuse ne pouvait lui être reprochée ; qu'en imputant cependant à la société Maillot Sablons la défaillance de la condition suspensive relative à l'obtention du permis de construire, motif pris de l'absence de production de l'attestation préfectorale (arrêt attaqué, p. 3, alinéa 6), sans répondre au moyen par lequel la société Maillot Sablons justifiait cette circonstance par une carence de la préfecture, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

ALORS, D'AUTRE PART, QUE l'imputabilité au débiteur de la défaillance d'une condition suspensive suppose que soit constatée une carence due au seul fait de celui-ci ; qu'en décidant que la défaillance de la condition suspensive tenant à l'obtention d'une autorisation d'aménagement commercial était imputable à la société Maillot Sablons, faute pour elle d'avoir déposé dans le délai utile un dossier susceptible d'être reconnu complet par le préfet (arrêt attaqué, p. 4, alinéa 3), tout en constatant que la promesse de vente expirait le 22 décembre 2011 (arrêt attaqué, p. 3 in fine) et « qu'à compter du 5 décembre 2011 (…) le dossier joint à la demande d'autorisation était susceptible d'être reconnu complet par l'administration » (arrêt attaqué, p. 4, alinéa 1er), ce dont il se déduisait que la société Maillot Sablons avait achevé d'effectuer toutes les démarches requises dix-sept jours avant l'expiration du délai qui lui était imparti, qu'elle avait donc satisfait à son obligation de diligence et qu'elle ne pouvait être considérée comme responsable de la défaillance de la condition suspensive litigieuse, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1178 du code civil par fausse application et l'article 1176 du même code par refus d'application ;

ET ALORS, ENFIN, QUE lorsqu'il impute la défaillance de plusieurs conditions suspensives au débiteur, le juge doit prendre soin de constater que la défaillance de chacune des conditions suspensives litigieuses, prise individuellement, est bien due au fait du débiteur condamné ; qu'en ne distinguant pas entre la condition tenant à l'obtention d'autorisation d'aménagement commercial et celle tenant à l'obtention de permis de construire (arrêt attaqué, p. 4, alinéa 3), et en imputant en bloc la défaillance de ces deux conditions à la société Maillot Sablons sans s'en expliquer et en mêlant les circonstances de fait qui s'y rattachent, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1178 du code civil."