Cet arrêt rappelle que selon l'article 78 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, lorsqu'un mandat est assorti d'une clause d'exclusivité ou d'une clause pénale, ou lorsqu'il comporte une clause aux termes de laquelle une commission sera due par le mandant, même si l'opération est conçue sans les soins de l'intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d'une stipulation expresse d'un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant et qu'il en résulte qu'en cas de contestation, il appartient à l'intermédiaire de rapporter la preuve qu'il a satisfait à son obligation de remise d'un exemplaire du mandat au mandant.

"La société Blot immobilier émeraude, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° B 19-24.526 contre l'arrêt rendu le 19 septembre 2019 par la cour d'appel de Rennes(4e chambre), dans le litige l'opposant :

1°/ à M. [C] [T],

2°/ à Mme [N] [C],

domiciliés tous deux [Adresse 2],

défendeurs à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Le Gall, conseiller référendaire, les observations de la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, avocat de la société Blot immobilier émeraude, de la SCP Le Bret-Desaché, avocat de M. [T], et l'avis de M. Lavigne, avocat général, après débats en l'audience publique du 4 mai 2021 où étaient présentes Mme Batut, président, Mme Le Gall, conseiller référendaire rapporteur, Mme Duval-Arnould, conseiller doyen, et Mme Tinchon, greffier de chambre,

la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Rennes, 19 septembre 2019), par actes sous seing privé des 27 et 28 février 2014, la société Blot immobilier émeraude (l'agent immobilier) s'est vue confier un mandat de vente sans exclusivité d'une maison d'habitation, moyennant une rémunération de 13 400 euros.

2. Par acte sous seing privé du 5 juin 2014, Mme [C] et M. [T] ont signé avec l'agent immobilier un mandat de recherche concernant ce bien, qui les engageait à traiter en exclusivité avec lui pour la durée du mandat et les douze mois après son terme, le mandat stipulant une clause pénale en cas de non-respect des obligations par le mandant.

3. Mme [C] et M. [T] ayant acquis la maison par l'entremise d'un autre intermédiaire, l'agent immobilier les a assignés, le 18 septembre 2014, en paiement de la somme de 13 400 euros au titre de la clause pénale

Examen du moyen

Enoncé du moyen

4. L'agent immobilier fait grief à l'arrêt de dire n'y avoir lieu à application de la clause pénale et de rejeter sa demande en paiement, alors :

« 1° / que la charge de la preuve de la nullité d'un mandat de recherche immobilière incombe au mandant qui invoque cette exception pour s'opposer à la mise en oeuvre des dispositions du contrat ; qu'en rejetant la demande de paiement de l'agent immobilier, après avoir retenu que ce dernier versait aux débats un mandat de recherche daté, numéroté, signé des parties et établi en double exemplaire, au motif que l'agent immobilier ne rapportait pas la preuve de la remise de l'un de ces exemplaires au mandant, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et violé l'article 1315 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause, ensemble l'article 78 alinéa 1er du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;

2°/ que les juges du fond sont tenus de motiver leur décision ; qu'en se bornant à énoncer, par motif adopté, qu'il n'était pas démontré que les dispositions de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 et de l'article 78 du décret du 20 juillet 1972 aient été mises en oeuvre, « notamment » quant à la remise aux mandants d'un exemplaire du mandat, sans préciser les autres dispositions qui n'auraient pas été mises en oeuvre en l'espèce, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

5. Selon l'article 78 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, lorsqu'un mandat est assorti d'une clause d'exclusivité ou d'une clause pénale, ou lorsqu'il comporte une clause aux termes de laquelle une commission sera due par le mandant, même si l'opération est conçue sans les soins de l'intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d'une stipulation expresse d'un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant.

6. Il en résulte qu'en cas de contestation, il appartient à l'intermédiaire de rapporter la preuve qu'il a satisfait à son obligation de remise d'un exemplaire du mandat au mandant.

7. Après avoir énoncé, à bon droit, qu'il appartenait à l'agent immobilier, débiteur de l'obligation résultant de l'article 78 précité, de rapporter la preuve de la remise d'un exemplaire du mandat à M. [T] et Mme [C], la cour d'appel en a justement déduit qu'en l'absence de preuve de cette remise, il ne pouvait se prévaloir de la clause pénale prévue au mandat.

8. Le moyen, inopérant en sa seconde branche qui critique des motifs adoptés mais surabondants, n'est pas fondé pour le surplus.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Blot immobilier émeraude aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Blot immobilier émeraude et la condamne à payer à Mme [C] et M. [T] la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize juin deux mille vingt et un. MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, avocat aux Conseils, pour la société Blot immobilier émeraude

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir dit n'y avoir lieu à application de la clause pénale prévue au mandat, pour le non-respect des dispositions de l'article 78 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, et d'avoir débouté la société Blot immobilier émeraude de sa demande en paiement de la somme de 13400 euros, au titre de la clause pénale ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE « Au soutien de sa demande, la société Blot produit un mandat de recherche n°5557, daté du 5 juin 2014 que M. [T] et Mme [C] ne contestent pas avoir signé, même s'ils affirment dans leurs conclusions avoir crû signer un bon de visite qui leur attrait été présenté sur les lieux, à l'issue de la visite de la maison à l'origine du litige. Les signatures sont toutefois précédées de la mention "Fait dans les locaux du mandataire" suivi de l'adresse de l'agence immobilière.

Le premier juge est approuvé en ce qu'il a relevé que le mandat litigieux, conclu le 5 juin 2014, n'était pas soumis aux dispositions de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014, entrée en vigueur le 1er juillet suivant, et justement déduit que l'obligation faite au mandataire de préciser dans le mandat les actions qu'il s'engageait à réaliser pour exécuter sa prestation et les modalités selon lesquelles il en rendrait compte au mandant, n'était pas applicable en l'espèce et ne pouvait donc entraîner la nullité du mandat.

C'est encore à bon droit et par une motivation que la cour reprend à son compte, que le premier juge a considéré que le mandat répondait aux exigences des articles 72 et 73 du décret du 20 juillet 1972, en ce qu'il mentionnait un objet précis, à savoir la recherche d'une maison de type 6 à [Localité 1], et prévoyait que les honoraires du mandataire, calculés sur le prix net vendeur, forfaitairement jusqu'à la somme de 140 000 euros et à proportion 4,80% au-delà, seraient dus par l'acquéreur après la conclusion de la vente.

L'adresse de la maison visitée, sur laquelle portait l'exclusivité est en outre indiquée au mandat.

Contrairement à ce que soutiennent les intimés, si les dispositions précitées n'imposent aucune mention d'un prix, ou d'une fourchette de prix du bien recherché, elles n'interdisent pas aux parties d'y introduire une telle stipulation, possibilité qu'ils n'ont pas utilisée en l'espèce.

Dès lors, au surplus, qu'il leur restait loisible de faire une offre d'achat inférieure au prix proposé par les vendeurs, le mandat est dénué de tout caractère léonin.

Enfin, les dispositions de l'article 1583 du code civil relatives au contrat de vente ne sont pas applicables au mandat de recherche, dont l'objet est différent.

Selon l'article 78 du décret du 20 juillet 1972, la clause pénale ne peut trouver à s'appliquer que si elle résulte d'une stipulation expresse du mandat dont un exemplaire a été remis au mandant.

Il revient à la société Blot, débitrice des obligations légales précitées, de rapporter la preuve de la remise d'un exemplaire du mandat à M. [T] et Mme [C], ce qu'elle ne fait pas, aucune mention de cette remise ne figurant dans le mandat litigieux.

S'il ne peut être déduit, comme l'a fait le premier juge. des réponses des intimés à la mise en demeure de la société Blot, puis à la sommation délivrée le 28 juillet 2014, qu'ils n'ont effectivement pas reçu d'exemplaire du mandat, il reste qu'en l'absence de preuve de cette remise, soit par l'envoi d'une lettre recommandée avec accusé de réception soit par la mention d'une remise en mains propres sur le mandat, la société Blot n'établit pas avoir rempli les formalités légales imposées pour la mise en oeuvre de la clause pénale.

Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté la société Blot de sa demande ».

ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « En application de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970, la formalité du double est exigée pour la validité même du mandat, comportant une clause d'exclusivité, donnée à un agent immobilier, et l'omission de cette formalité d'ordre public peut être invoquée même par la partie qui aurait accompli un acte d'exécution.

En l'espèce il y a lieu de constater que le mandat de recherche avec clause d'exclusivité a été rédigé le 5 juin 2014, soit antérieurement à l'entrée en vigueur (le 1er juillet 2014) des nouvelles dispositions de la loi du 24 mars 2014, modifiant la rédaction de l'article 6 de la loi du 12 janvier 1970, et imposant la rédaction sur le mandat des actions que le mandataire s'engage à réaliser pour exécuter la présentation qui lui a été confiée ainsi que les modalités suivant lesquelles il rend compte au mandant des actions effectuées pour son compte, selon une périodicité déterminée par les parties.

En conséquence, le mandat qui ne tombait pas encore sous le coup des dispositions nouvelles entrées en vigueur le 1er juillet 2014, ne peut être annulé du fait de l'absence des mention des actions du mandataire pour exécuter la prestation confiée.

En l'espèce, il y a lieu de constater, en application des dispositions de l'article 72 du décret du 20 juillet 1972, que le mandat de recherche comporte un objet précis qui est de rechercher pour les mandants une maison T6 dans [Localité 1].

Il y a lieu de constater que ni les dispositions de l'article 72 ni celles de l'article 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 n'imposent la fixation d'un prix net vendeur dans le mandat de recherche, ces dispositions étant relatives à la détermination de la rémunération du mandataire.

Ainsi la rémunération du mandataire est-elle prévue par le mandat de recherche dans l'encadré « rémunération du mandataire », étant précisé que les honoraires sont dus par l'acquéreur après achat effectivement conclu et calculés de manière forfaitaire, sur le prix net vendeur.

En conséquence, il y a lieu de constater que le mandat de recherche ne contrevient pas aux dispositions de l'article 72 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972.

Il résulte du mandat de recherche en date du 5 juin 2014 versé aux débats qu'il a été fait dans les locaux du mandataire, la société Blot Immobilier, en double exemplaire, et qu'il a été signé tant du mandataire que des mandants.

Cependant, la société Blot Immobilier ne démontre pas qu'un exemplaire ait été remis aux mandants, en application de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 et de l'article 78 du décret du 20 juillet 1972, leur permettant de prendre pleinement connaissance de l'ensemble des clauses du mandat de recherche exclusif, et notamment de la clause pénale.

Ainsi, il résulte d'un courrier des mandants en date du 9 juillet 2014 en réponse au courrier de la société Blot Immobilier du 30 juin 2014, qu'ils sollicitent le copie complète et intégrale du mandat signé, ce qui permet d'en déduire qu'ils n'ont pas eu le mandat le jour de sa signature le 5 juin 2014, et n'ont pu prendre pleinement connaissance de la clause pénale prévue au mandat de recherche.

Or, il résulte de l'article 78 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 que la clause pénale ne peut recevoir application que si elle résulte d'une stipulation expresse d'un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant.

En conséquence, à défaut de démontrer que les dispositions de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 et de l'article 78 du décret du 20 juillet 1972 ont été mises en oeuvre, notamment quant à la remise aux mandants d'un exemplaire du mandat, il y a lieu de dire que la clause pénale ne peut recevoir application en l'espèce ».

1°) ALORS QUE la charge de la preuve de la nullité d'un mandat de recherche immobilière incombe au mandant qui invoque cette exception pour s'opposer à la mise en oeuvre des dispositions du contrat ; qu'en rejetant la demande de paiement de l'agent immobilier, après avoir retenu que ce dernier versait aux débats un mandat de recherche daté, numéroté, signé des parties et établi en double exemplaire, au motif que l'agent immobilier ne rapportait pas la preuve de la remise de l'un de ces exemplaires au mandant, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et violé l'article 1315 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause, ensemble l'article 78 alinéa 1er du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;

2°) ALORS QUE les juges du fond sont tenus de motiver leur décision ; qu'en se bornant à énoncer, par motif adopté, qu'il n'était pas démontré que les dispositions de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 et de l'article 78 du décret du 20 juillet 1972 aient été mises en oeuvre, « notamment » quant à la remise aux mandants d'un exemplaire du mandat, sans préciser les autres dispositions qui n'auraient pas été mises en oeuvre en l'espèce, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile."