Le principe posé par cet arrêt est que le refus du vendeur de réaliser l'opération aux conditions convenues dans le mandat ne peut lui être imputé à faute pour justifier sa condamnation au paiement de dommages-intérêts, par ce que les parties restent libres jusqu'au bout de conclure ou non l'opération que l'intermédiaire immobilier avait seulement pour mission de faciliter et de négocier.

"La société Concept Immo, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° Z 19-14.381 contre l'arrêt rendu le 31 janvier 2019 par la cour d'appel de Versailles (3e chambre), dans le litige l'opposant à Mme B... L..., domiciliée [...] , défenderesse à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Canas, conseiller référendaire, les observations de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de la société Concept Immo, de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de Mme L..., et l'avis de M. Lavigne, avocat général, après débats en l'audience publique du 19 mai 2020 où étaient présentes Mme Batut, président, Mme Canas, conseiller référendaire rapporteur, Mme Duval-Arnould, conseiller doyen, et Mme Randouin, greffier de chambre,

la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Versailles, 31 janvier 2019), le 25 juin 2014, Mme L... a confié à la société Concept Immo (l'agent immobilier) un mandat exclusif de vente d'un appartement.

2. Exposant avoir fait visiter le bien à cinquante reprises et que Mme L... avait soudainement résilié le mandat malgré une proposition d'achat au prix prévu au mandat, l'agent immobilier l'a assignée en paiement de la clause pénale contractuelle.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

3. L'agent immobilier fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes, alors « que, lorsqu'un mandat est assorti d'une clause pénale, cette clause doit recevoir application si elle résulte d'une stipulation expresse d'un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant ; qu'en refusant de faire application de la clause pénale prévue dans le mandat de vente exclusif du 25 juin 2014 dont elle a pourtant constaté la validité en relevant que « la clause pénale apparaissant au verso du mandat est rédigée dans une police différente et plus grosse que le reste du texte, et en gras, de manière suffisamment apparente pour attirer l'oeil d'une personne normalement attentive. Aucune nullité n'est encourue de ce chef », la cour d'appel a violé l'articles 6, I, alinéa 7, de la loi du 2 janvier 1970, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006, ainsi que l'article 78, alinéa 1er, du décret du 20 juillet 1972 dans sa rédaction issue du décret du 21 octobre 2005. »

Réponse de la Cour

4. L'arrêt énonce exactement, d'abord, qu'il résulte des articles 6, I, alinéa 3, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dans sa rédaction issue de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006, et 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, dans sa rédaction issue du décret n° 2005-1315 du 21 octobre 2005, qu'aucune somme d'argent n'est due, à quelque titre que ce soit, à l'agent immobilier avant que l'opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit n'ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l'engagement des parties, ensuite, que, dès lors qu'un tel mandat ne permet pas à l'intermédiaire qui l'a reçu d'engager le mandant pour l'opération envisagée, le refus de celui-ci de réaliser l'opération aux conditions convenues dans le mandat ne peut lui être imputé à faute pour justifier sa condamnation au paiement de dommages-intérêts, enfin, que les parties restent libres jusqu'au bout de conclure ou non l'opération que l'intermédiaire immobilier avait seulement pour mission de faciliter et de négocier.

5. De ces énonciations, la cour d'appel a justement déduit que ne pouvait recevoir application la clause en vertu de laquelle le mandant s'engageait à signer toute promesse de vente, aux prix, charges et conditions convenues, avec tout acquéreur présenté par le mandataire.

6. Le moyen n'est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Concept Immo aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier juillet deux mille vingt.

Le conseiller referendaire rapporteur le president

Le greffier de chambre
MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour la société Concept Immo

Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté la société Concept Immo de toutes ses demandes ;

AUX MOTIFS QU' «
il résulte néanmoins du rapprochement des articles 6-1, alinéa 3, de la loi du 2 janvier 1970, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 et 72 du décret du 20 juillet 1972, dans sa rédaction issue du décret du 30 décembre 2010, qu'aucune somme d'argent n'est due, à quelque titre que ce soit, à l'agent immobilier avant que l'opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l'engagement des parties, et que, dès lors qu'un tel mandat ne permet pas à l'intermédiaire qui l'a reçu d'engager le mandant pour l'opération envisagée, ce qui n'est pas allégué en l'espèce, le refus de ce dernier de réaliser cette opération aux conditions convenues dans le mandat ne peut lui être imputée à faute pour justifier sa condamnation au paiement de dommages et intérêts.
Les parties restent en conséquence libres jusqu'au bout de conclure ou non l'opération que l'intermédiaire immobilier a seulement reçu pour mission de faciliter et de négocier et qu'il n'y a pas lieu en l'espèce à application de la clause pénale prévue au mandat.
N'est par ailleurs invoquée aucune faute de Mme [...], qui serait distincte du seul fait d'avoir refusé de contracter avec l'acquéreur présenté.
Le jugement sera dès lors infirmé en toutes ses dispositions » ;

ALORS QUE lorsqu'un mandat est assorti d'une clause pénale, cette clause doit recevoir application si elle résulte d'une stipulation expresse d'un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant ; qu'en refusant de faire application de la clause pénale prévue dans le mandat de vente exclusif du 25 juin 2014 dont elle a pourtant constaté la validité en relevant que « la clause pénale apparaissant au verso du mandat est rédigée dans une police différente et plus grosse que le reste du texte, et en gras, de manière suffisamment apparente pour attirer l'oeil d'une personne normalement attentive. Aucune nullité n'est encourue de ce chef », la cour a violé l'article 6 I, alinéa 7 de la loi du 2 janvier 1970, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006, ainsi que l'article 78 alinéa 1er du décret du 20 juillet 1972 dans sa rédaction issue du décret du 21 octobre 2005."