Une vente immobilière est résolue pour défaut de paiement du prix et les acheteurs demandent que les vendeurs leur remboursent le coût des travaux faits par eux : leur demande est rejetée.
"Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 17 janvier 2019), par acte authentique du 11 janvier 2012, M. B..., Mmes H... et J... B... et Mme Y... (les consorts B...) ont vendu à M. et Mme D... une maison d'habitation moyennant le prix de 240 000 euros payable par versements mensuels pendant dix-huit mois et le reliquat, soit la somme de 225 600 euros, le 11 août 2013.
2. Par acte du 26 novembre 2013, les consorts B... ont assigné M. et Mme D... notamment en résolution de la vente, la dernière échéance relative au reliquat étant demeurée impayée. Reconventionnellement, ces derniers ont sollicité le paiement par les consorts B... du coût des travaux exécutés dans la maison, sur le fondement de l'action de in rem verso. La résolution judiciaire de la vente a été prononcée.
Examen du moyen
Enoncé du moyen
3. M. et Mme D... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande en paiement d'une indemnité au titre d'un enrichissement sans cause des consorts B..., alors :
« 1°/ que la résolution de la vente fait disparaître rétroactivement le droit de propriété des acquéreurs ainsi que leur intérêt personnel à réaliser, dans la maison d'habitation qu'ils avaient acquise, des travaux de rénovation ; qu'en énonçant, pour débouter M. et Mme D... de leur demande de paiement d'une indemnité au titre de l'enrichissement sans cause des consorts B..., qu'ils avaient effectué les travaux litigieux pour leur bénéfice personnel puisqu'ils profitaient du bien depuis plus de six ans sans paiement d'indemnité du fait de la résolution rétroactive de la vente, la cour d'appel a violé l'article 1371 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
2°/ que n'agit pas à ses risques et périls et ne commet aucune faute l'acquéreur qui a réalisé des travaux sur le bien acquis avant que le contrat de vente ne soit résolu dès lors qu'au jour où il les a effectués, il agissait en sa qualité de propriétaire ; qu'en se fondant, pour juger que M. et Mme D... avaient agi à leurs risques et périls, sur la circonstance inopérante que les travaux de redistribution des pièces et de rénovation qu'ils avaient effectués ne présentaient aucun caractère d'urgence, la cour d'appel a violé l'article 1371 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
3°/ qu'en énonçant encore, pour juger que M. et Mme D... avaient agi à leurs risques et périls, qu'ils avaient effectué les travaux en sachant que 94 % du prix d'acquisition n'avaient pas encore été payés aux vendeurs et en ignorant si leur demande de crédit pour solder le prix de vente serait acceptée, la cour d'appel s'est de nouveau prononcée par des motifs inopérants, violant ainsi l'article 1371 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016. »
Réponse de la Cour
4. En premier lieu, l'arrêt relève que les travaux de rénovation et de redistribution des pièces réalisés ne pouvaient être qualifiés d'urgents et nécessaires, qu'ils ne concernaient pas la mise en sécurité des lieux et que les travaux d'électricité n'ont pas respecté les règles de l'art.
5. En second lieu, après avoir constaté que les travaux avaient été engagés par M. et Mme D... alors qu'ils n'étaient pas certains d'obtenir le crédit pour solder le prix de la vente et s'exposaient ainsi à la résolution de la vente, l'arrêt relève qu'ils ont pris possession de la maison au mois de janvier 2012 et l'ont ensuite occupée pendant au moins six années.
6. En l'état de ces constatations et appréciations souveraines, la cour d'appel a estimé que les travaux avaient été réalisés par M. et Mme D... dans leur intérêt propre et à leurs risques et périls et qu'ils ne démontraient pas avoir subi un appauvrissement. Dès lors, elle en a exactement déduit que ceux-ci ne pouvaient prétendre au remboursement des frais engagés sur le fondement de l'enrichissement sans cause.
7. Le moyen n'est donc pas fondé.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme D... aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier juillet deux mille vingt.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Buk-Lament et Robillot, avocat aux Conseils, pour M. et Mme D...
M. et Mme D... font grief à l'arrêt infirmatif attaqué de les avoir déboutés de leur demande de paiement d'une indemnité au titre d'un enrichissement sans cause des consorts B... ;
AUX MOTIFS QUE les conditions de l'enrichissement sans cause ne sont pas réunies lorsque les impenses ont été effectuées par l'appauvri dans son intérêt et à ses risques et périls ; qu'en l'espèce, si le diagnostic de l'installation intérieure d'électricité annexé à l'acte authentique de vente indiquait que cette installation comportait des anomalies pour lesquelles il était vivement recommandé d'agir afin de délimiter les dangers, il s'agissait d'une recommandation concernant certains matériels électriques vétustes et surtout l'absence de protection différentielle et l'inadaptation de la valeur de la résistance de la prise de terre ; qu'or l'examen de la facture d'électricité par l'expert judiciaire révèle que la mise aux normes de la prise de terre et la mise en sécurité des lignes à partir du compteur par la pose de disjoncteurs différentiels n'apparaissent pas sur cette facture ; que par ailleurs cette mise aux normes électriques effectuée par les appelants n'a pas été vérifiée par un bureau accrédité ; qu'ainsi, ces travaux qui faisaient l'objet d'une simple recommandation n'ont pas été réalisés conformément aux règles de l'art ; que les travaux de redistribution des pièces et de rénovation ne présentaient aucun caractère d'urgence et les époux D... qui savaient que les 94 % du prix d'acquisition n'avaient pas encore été payés aux vendeurs, ont entrepris ces travaux à leurs risques et périls ; qu'en outre, cette prise de risque était d'autant plus importante qu'ils ignoraient, ainsi qu'ils l'indiquent dans leurs conclusions, si leur demande de crédit pour solder le prix de vente serait acceptée alors qu'ils avaient déjà contracté des financements pour réaliser les travaux ; qu'ils s'exposaient donc à la résolution de la vente ; qu'ils ont pris possession du bien au mois de janvier 2012 et y résident toujours ; que les travaux ont donc été faits pour leur bénéfice personnel puisqu'ils profitent du bien depuis plus de six ans sans paiement d'indemnité du fait de la résolution rétroactive de la vente ; que les travaux litigieux ont donc été effectués par les époux D... dans leur intérêt propre et à leurs risques et périls ; que leur appauvrissement ne peut donner lieu à indemnisation ; que le jugement sera infirmé en ce qu'il a constaté l'enrichissement sans cause des consorts B... ; qu'ils seront déboutés de leur demande à ce titre ;
1°) ALORS QUE la résolution de la vente fait disparaître rétroactivement le droit de propriété des acquéreurs ainsi que leur intérêt personnel à réaliser, dans la maison d'habitation qu'ils avaient acquise, des travaux de rénovation ; qu'en énonçant, pour débouter les époux D... de leur demande de paiement d'une indemnité au titre de l'enrichissement sans cause des consorts B..., qu'ils avaient effectué les travaux litigieux pour leur bénéfice personnel puisqu'ils profitaient du bien depuis plus de six ans sans paiement d'indemnité du fait de la résolution rétroactive de la vente, la cour d'appel a violé l'article 1371 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
2°) ALORS QU'en tout état de cause n'agit pas à ses risques et périls et ne commet aucune faute l'acquéreur qui a réalisé des travaux sur le bien acquis avant que le contrat de vente ne soit résolu dès lors qu'au jour où il les a effectués, il agissait en sa qualité de propriétaire ; qu'en se fondant, pour juger que les époux D... avaient agi à leurs risques et périls, sur la circonstance inopérante que les travaux de redistribution des pièces et de rénovation qu'ils avaient effectués ne présentaient aucun caractère d'urgence, la cour d'appel a violé l'article 1371 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
3°) ALORS QU'en énonçant encore, pour juger que les époux D... avaient agi à leurs risques et périls, qu'ils avaient effectué les travaux en sachant que 94 % du prix d'acquisition n'avaient pas encore été payés aux vendeurs et en ignorant si leur demande de crédit pour solder le prix de vente serait acceptée, la cour d'appel s'est de nouveau prononcée par des motifs inopérants, violant ainsi l'article 1371 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016."