Le mandat de l'agent immobilier doit préciser qui devra payer la commission de l'agent immobilier : à défaut il est nul et la commission n'est pas due. C'est ce que rappelle cette décision de la Cour de Cassation.

"La société Les Trois Bricoles, société civile immobilière, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° Q 19-10.853 contre l'arrêt rendu le 18 octobre 2018 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (2e chambre), dans le litige l'opposant à la société LCN Concept, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , exerçant sous le nom commercial Clairimmo Maxi Home, défenderesse à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Le Gall, conseiller référendaire, les observations de Me Le Prado, avocat de la société Les Trois Bricoles, après débats en l'audience publique du 10 décembre 2019 où étaient présentes Mme Batut, président, Mme Le Gall, conseiller référendaire rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, et Mme Randouin, greffier de chambre,

la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué, (Aix-en-Provence, 18 octobre 2018), le 16 juillet 2012, la société JCP, représentée par M. Pelanchon, a confié à la société LCN Concept, agent immobilier exerçant sous l'enseigne Maxi Home (l'agent immobilier), un mandat de vente portant sur un bien situé à Marseille, au prix de 127 000 euros, moyennant une rémunération de 7 000 euros.

2. Le 24 septembre 2013, une promesse de vente portant sur ce bien a été signée entre la société Planète Immo Valor, en qualité de venderesse représentée par M. Pelanchon, et la société civile immobilière Les Trois Bricoles (la SCI), acquéreur. La vente a été réitérée par acte authentique du 4 juillet 2014, au prix de 80 000 euros.

3. L'agent immobilier a assigné la SCI en paiement de sa commission.

Examen du moyen

Sur le moyen unique, pris en ses deuxième et troisième branches

Enoncé du moyen

4. La SCI fait grief à l'arrêt de la condamner à payer une certaine somme à l'agent immobilier au titre de sa commission, alors :

« 1°/ que, dans ses conclusions d'appel, la SCI faisait valoir que l'agent immobilier ne pouvait prétendre à rémunération au titre de la transaction immobilière intervenue le 4 juillet 2014 dès lors qu'il ne détenait aucun mandat écrit délivré par l'une des parties à cette transaction ainsi que l'exigent les dispositions des articles 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 72 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 alors applicables ; qu'en condamnant la SCI au paiement de la somme de 4 000 euros sans répondre à ce moyen péremptoire, la cour d'appel, si elle a adopté les motifs des premiers juges, a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;

2°/ que, dans ses conclusions d'appel, la SCI faisait valoir que l'agent immobilier ne pouvait prétendre à rémunération au titre de la transaction immobilière intervenue le 4 juillet 2014 dès lors que le seul mandat écrit dont il se prévalait ne précisait pas laquelle des parties aurait la charge de sa rémunération ainsi que l'exigent les dispositions des articles 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 72 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 alors applicables ; qu'en condamnant la SCI au paiement de la somme de 4 000 euros sans répondre à ce moyen péremptoire, la cour d'appel, si elle a adopté les motifs des premiers juges, a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 455 du code de procédure civile :

5. Pour condamner la SCI à payer une certaine somme à l'agent immobilier au titre de sa commission, l'arrêt retient que, selon la clause « négociation immobilière » figurant à la promesse de vente, l'acquéreur reconnaît que la vente a été négociée par l'intermédiaire de l'agence Maxi Home et s'oblige à lui verser la somme de 4 000 euros à titre de rémunération, exigible au jour de la signature du contrat de vente par acte authentique, et que l'acte de vente définitif a été signé devant notaire le 4 juillet 2014.

6. En statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de la SCI qui faisait valoir, d'une part, que l'agent immobilier ne détenait aucun mandat écrit délivré par l'une des parties à la transaction et, d'autre part, que le mandat écrit dont l'agent immobilier se prévalait ne précisait pas laquelle des parties aurait la charge de sa rémunération, comme l'exigent l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, modifiée par la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006, et les articles 72 et 73 du décret n° 72-678 du 22 juillet 1972, modifié par le décret n° 2005-1315 du 21 octobre 2005, la cour d'appel a méconnu les exigences du texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la première branche du moyen, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 18 octobre 2018, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;

Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence autrement composée ;

Condamne la société LCN Concept aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société LCN Concept à payer à la société Les Trois Bricoles la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux janvier deux mille vingt.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour la société Les Trois Bricoles

Il est reproché à l'arrêt attaqué D'AVOIR condamné la société Les Trois Bricoles à payer à la société LCN Concept la somme de 4 000 euros TTC en principal ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE selon la clause « Négociation Immobilière » figurant à la page 8 du compromis : « Les parties reconnaissent expressément que la présente vente a été négociée par l'intermédiaire de l'agence MAXI HOME située [...] . L'Acquéreur s'oblige à verser à ladite agence la somme de QUATRE MILLE EUROS (4.000,00€) T.V.A incluse, en rémunération des frais et démarches effectués pour son compte. Cette somme ne sera exigible qu'au jour de la signature du contrat de vente définitif par acte authentique entre les parties comparantes, après la réalisation de toutes les conditions suspensives stipulées au présent avant-contrat et en l'absence de toute faculté de dédit » ; que l'acte de vente définitif a été passé le 4 juillet 2014 devant Maître ROSSI, Notaire ; que c'est donc par une exacte application de l'article 1134 du code civil que le tribunal a condamné la SCI LES TROIS BRICOLES à payer à la société LCN CONCEPT la somme principale de 4.000 euros ;

AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QU'à l'appui de sa demande, la Société LCN CONCEPT produit : - un mandat de vente n° 26490C donné par la SCI JCP représentée par Monsieur E... PELANCHON (« propriétaire du bien ») à la Société LCN CONCEPT « CLAIRIMMO-MAXIHOME » pour la vente d'un bien immobilier sis [...] , au prix de 127 000 €, moyennant une rémunération de 7 000 € ; - un compromis de vente notarié en date du 24 septembre 2013, entre la Société PLANETE IMMOVALOR (vendeur donc propriétaire du bien) représentée par Monsieur E... PELANCHON et la SCI LES TROIS BRICOLES (acquéreur), relatif au bien immobilier sis [...] , pour le prix de 80 000 €, cet acte prévoyant en son article « NEGOCIATION IMMOBILIERE » : « Les parties reconnaissent que la présente vente a été négociée par l'intermédiaire de l'agence MAXIHOME ... / ... L'acquéreur s'oblige à verser la somme de 4 000 € TVA incluse, en rémunération des frais et démarches effectuées pour son compte ... / ... » ; - l'attestation de vente délivrée par Maître S... BENHAIM, Notaire, aux termes de laquelle il est précisé que le 4 juillet 2014, la Société PLANETE IMMOVALOR a vendu à la SCI LES TROIS BRICOLES, l'immeuble sis [...] , pour le prix de 80 000 € ; Que dans ces conditions, la SCI LES TROIS BRICOLES qui s'est engagée dans l'acte de vente à régler la somme de 4 000 € TTC en rémunération de l'agent immobilier, ne peut se soustraire à ses obligations ; Qu'en l'état de ce qui précède, il y a lieu de condamner la SCI LES TROIS BRICOLES à payer à la Société LCN CONCEPT S.A.R.L. la somme de 4 000 € TTC (quatre mille Euros) au titre de la commission due à l'agent immobilier pour la vente du bien sis [...] ;

1/ ALORS QUE les conventions n'ont d'effet qu'entre les parties contractantes et que les tiers ne peuvent en demander l'exécution ; qu'en condamnant la société Les Trois Bricoles au paiement de la somme de 4 000 euros à une société LCN Concept sur le fondement d'un compromis de vente conclu entre la société Les Trois Bricoles et une société Planète Immovalor et auquel la société LCN Concept n'était pas partie, la cour d'appel a violé l'article 1165 du code civil alors applicable ;

2/ ALORS QUE dans ses conclusions d'appel, la société Les Trois Bricoles faisait valoir que la société LCN Concept ne pouvait prétendre à rémunération au titre de la transaction immobilière intervenue le 4 juillet 2014 dès lors qu'elle ne détenait aucun mandat écrit délivré par l'une des parties à cette transaction ainsi que l'exigent les dispositions des articles 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 72 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 alors applicables (conclusions, p. 2 et 3) ; qu'en condamnant la société Les Trois Bricoles au paiement de la somme de 4 000 euros sans répondre à ce moyen péremptoire, la cour d'appel, si elle a adopté les motifs des premiers juges, a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;

3/ ALORS QUE dans ses conclusions d'appel, la société Les Trois Bricoles faisait valoir que la société LCN Concept ne pouvait prétendre à rémunération au titre de la transaction immobilière intervenue le 4 juillet 2014 dès lors que le seul mandat écrit dont elle se prévalait ne précisait pas laquelle des parties aurait la charge de sa rémunération ainsi que l'exigent les dispositions des articles 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 72 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 alors applicables (conclusions, p. 3 et 4) ; qu'en condamnant la société Les Trois Bricoles au paiement de la somme de 4 000 euros sans répondre à ce moyen péremptoire, la cour d'appel, si elle a adopté les motifs des premiers juges, a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile.