Cet arrêt juge que le syndic qui a engagé irrégulièrement des dépenses doit rembourser, à titre de dommages et intérêts, le syndicat des copropriétaires qui a été contraint de régler les dépenses en question.
"La société [...], société anonyme, dont le siège est [...] , exerçant sous l'enseigne Orpi groupe gestion immobilière désormais dénommée Groupe [...] (CGI), a formé le pourvoi n° M 18-21.357 contre l'arrêt rendu le 13 juin 2018 par la cour d'appel de Versailles (4e chambre, 2e section), dans le litige l'opposant :
1°/ au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [...] , dont le siège est [...] ,
2°/ au syndicat des copropriétaires secondaire des bâtiments A et B sis [...] , dont le siège est [...] ,
3°/ au syndicat des copropriétaires secondaire des bâtiments C, D et E sis [...] , dont le siège est [...] ,
4°/ au syndicat des copropriétaires secondaire des bâtiments F, G, H et I sis [...] , dont le siège est [...] ,
tous les quatre représentés par leur syndic, la société [...], société par actions simplifiée, dont le siège est [...] ,
défendeurs à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Schmitt, conseiller référendaire, les observations de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société [...], de la SCP Foussard et Froger, avocat du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [...] , du syndicat des copropriétaires secondaire des bâtiments A et B sis [...] , du syndicat des copropriétaires secondaire des bâtiments C, D et E sis [...] et du syndicat des copropriétaires secondaire des bâtiments F, G, H et I sis [...] , après débats en l'audience publique du 10 décembre 2019 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Schmitt, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu que le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [...] (le syndicat principal) a assigné la société [...], son syndic du 29 septembre 2011 au 12 juin 2012, en indemnisation de fautes commises dans l'exécution de son mandat ; que les syndicats des copropriétaires secondaires des bâtiments A et B, d'une part, des bâtiments C, D et E, de deuxième part, et des bâtiments F G, H et I, de troisième part, sont intervenus volontairement à l'instance ;
Attendu que la société [...] fait grief à l'arrêt de la condamner à payer au syndicat principal une certaine somme à titre de remboursement de travaux irrégulièrement engagés ;
Mais attendu qu'ayant souverainement constaté, procédant à la recherche prétendument omise, que la faute de la société [...], consistant en un engagement de dépenses irrégulier, avait causé un préjudice au syndicat principal, qui avait été contraint de payer ces dépenses non choisies tant dans leur principe que dans leur montant, la cour d'appel a pu évaluer ce préjudice au coût des travaux irréguliers ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société [...] aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société [...] et la condamne à payer au syndicat des copropriétaires principal du [...] et aux syndicats des copropriétaires secondaires des bâtiments A et B, des bâtiments C, D et E et des bâtiments F, G, H et I du [...] la somme globale de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois janvier deux mille vingt.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour la société [...]
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la société [...] exerçant sous l'enseigne Groupe [...] à payer au syndicat principal des copropriétaires la somme de 42 010 euros à titre de remboursement de travaux engagés ;
AUX MOTIFS QUE « le syndicat principal des copropriétaires reproche à la société GGI d'avoir engagé des dépenses pour un montant total de 42 010 euros, sans autorisation de l'assemblée générale, ni situation d'urgence ; que ces dépenses se décomposent comme suit :
- 22 263,20 euros au titre de travaux de peinture dans la loge des gardiens (mars 2012),
- 6 326,70 euros et 6 741,13 euros (janvier 2012) pour des travaux de plomberie,
- 6 678,97 euros (décembre 2011), pour le remplacement des gardiens ;
que la société GGI fait valoir que ces travaux ont été réalisés dans l'urgence et à la demande du conseil syndical ; qu'en ce qui concerne les travaux de réfection de la loge des gardiens, ils exposent que la remise en état de cette loge après le départ des anciens gardiens était rendue nécessaire par les dispositions de la convention collective des gardiens et employés d'immeuble ; que contrairement à ce que soutient la société GGI, il ne résulte d'aucune pièce de la cause que les travaux et prestations ayant donné lieu aux quatre factures litigieuses aient été engagés en raison d'une situation d'urgence pour la sauvegarde de l'immeuble ;
que l'on voit mal comment des travaux de peinture, ou un contrat pour remplacer des gardiens, à les supposer nécessaires, pourraient constituer un péril pour la sauvegarde de l'immeuble, ainsi que le souligne à juste titre le syndicat principal ; qu'à supposer même que tel ait été le cas, le syndic ne prétend pas avoir convoqué immédiatement une assemblée générale a posteriori pour régulariser la situation conformément aux dispositions de l'article 37 du décret du 17 mars 1967 ; que si, contrairement à ce que soutient le syndicat principal des copropriétaires, il ressort des pièces n° 11 et 13 de la société GGI qu'un appel d'offre a été réalisé pour les travaux dans la loge des gardiens et que le conseil syndical a effectivement demandé ces travaux et la mise en place d'une procédure d'appel d'offre, il n'en demeure pas moins que le syndic, en sa qualité de professionnel, ne pouvait ignorer que le conseil syndical ne peut engager de sa propre initiative que des travaux pour lesquels il a reçu une délégation de l'assemblée générale ou ceux qui ne dépassent pas un certain montant fixé par l'assemblée générale , comme le souligne l'appelant ; que la société GGI n'allègue ni ne justifie que les travaux litigieux étaient réguliers et entraient dans le cadre de cette procédure de délégation ou de travaux plafonnés ; que, pour les autres travaux et factures, la société GGI n'invoque aucun autre argument que ceux tenant à l'urgence et à leur réalisation à la demande du conseil syndical ; que, cependant, la société GGI n'établit ni l'une ni l'autre ; qu'il découle de ce qui précède, que la société GGI a commis une faute en engageant ces dépenses de manière irrégulière ; cette faute a causé un préjudice au syndicat des copropriétaires en ce qu'il a été contraint de payer des dépenses non choisies tant dans leur principe que dans leur montant ; que ce préjudice peut être évalué à la somme de 42 010 euros correspondant au montant des travaux irréguliers, que le syndic sera donc condamné à rembourser au syndicat principal des copropriétaires ; que le fait que les travaux aient été exécutés ne fait pas disparaître la faute commise ni le préjudice subi, et que pour ce même motif, il n'y a pas d'enrichissement sans cause » ;
1°) ALORS QUE la réparation d'un dommage, qui doit être intégrale, ne peut excéder le montant du préjudice ; qu'en évaluant le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires en raison de la réalisation de travaux qui n'avaient pas été décidés par l'assemblée générale « à la somme de 42 010 euros correspondant au montant des travaux irréguliers » (arrêt p. 13, al. 2), sans rechercher, ainsi qu'il lui avait été demandé, si bien que n'ayant pas fait l'objet d'un vote ces travaux n'avaient pas profité au syndicat des copropriétaires de sorte qu'il fallait tenir compte de cet avantage pour déterminer le préjudice subi, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147, devenu 1231-1 du code civil ;
2°) ALORS QU'en toute hypothèse, la réparation d'un dommage, qui doit être intégrale, ne peut excéder le montant du préjudice ; qu'en évaluant le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires « à la somme de 42 010 euros correspondant au montant des travaux » (arrêt p. 13, al. 2) effectués pour réhabiliter la loge des gardiens, sans prendre en compte l'avantage qu'il va en retirer, la cour d'appel a violé le principe de la réparation intégrale et l'article 1147, devenu 1231-1 du code civil."