Dans cette affaire le vendeur n'avait pas comparu devant le notaire pour signer l'acte authentique de vente. Il a été condamné à payer le montant de la clause pénale de 48 000 € qui était prévue au compromis à raison de ce défaut. Les juges considèrent que la maladie dont il était atteint ne pouvait être considérée comme un cas de force majeure.

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 15 mai 2018), que, par acte du 5 octobre 2015, M. D... a vendu à M. et Mme N... une maison à usage d'habitation, la réitération par acte authentique devant intervenir au plus tard le 31 mars 2016 ; que, M. D... n'ayant pas comparu devant le notaire pour signer l'acte authentique, M. et Mme N... l'ont assigné en perfection de la vente et en indemnisation de leurs préjudices ;

Attendu que M. D... fait grief à l'arrêt de le condamner au paiement du montant de la clause pénale prévue au contrat de vente ;

Mais attendu qu'ayant souverainement retenu, sans inverser la charge de la preuve, que M. D... ne démontrait pas que les informations sur son état de santé présentaient un caractère imprévisible ou brutal et qu'il n'avait pas connaissance, lors de la signature du compromis de vente, d'un problème cardiaque, qu'il pouvait organiser le déménagement de son immeuble compte tenu de la date à laquelle le diagnostic avait été posé et mandater quelqu'un pour signer la réitération de la vente et que le caractère irrésistible consistant en une impossibilité d'exécution n'était pas davantage établi, la cour d'appel a pu déduire de ces seuls motifs que les caractéristiques de la force majeure n'étaient pas réunies et que M. D..., qui n'avait pas respecté l'obligation prévue au contrat, devait être condamné au paiement de la clause pénale ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. D... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. D... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf septembre deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Ghestin, avocat aux Conseils, pour M. D....

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné M. D... à payer à M. et Mme N... la somme de 48 000 € au titre de la clause pénale prévue au compromis de vente, outre diverses sommes au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance et d'appel ;

AUX MOTIFS QUE selon compromis en date du 5 octobre 2015, M. D... a vendu à M. et Mme N... une maison à usage d'habitation sise sur la commune de Chateaurenard, [...], moyennant un prix de 480 000 euros ;

que la réitération devait intervenir au plus tard le 31 mars 2016 ;

que le caractère parfait de la vente tel que constaté par le tribunal de grande instance de Tarascon dans sa décision du 8 juillet 2016, ne fait plus l'objet d'aucune discussion entre les parties ;

qu'en effet, celles-ci ont régularisé le 30 décembre 2016 un protocole transactionnel aux termes duquel :
- les parties acquiescent irrévocablement au dispositif du jugement du 8 juillet 2016 uniquement en ce qu'il a constaté le caractère parfait de la vente litigieuse,
- les parties conservent l'intégralité de leurs droits en ce qui concerne la partie du dispositif ayant trait à l'indemnisation des époux N..., toutes causes confondues, lequel est soumis à la censure de la cour de céans,
- le prix séquestré entre les mains du notaire d'un montant de 480 000 € fera l'objet, dès la signature du protocole :
- d'un versement entre les mains de M. D... de 390 000 €
- d'un maintien du séquestre entre les mains du notaire de 90 000 € dans l'attente de l'arrêt de la cour d'appel
- les parties donnent en conséquence l'ordre irrévocable au notaire :
- de verser la somme de 390 000 € entre les mains de M. D...
- de conserver par devers lui la somme de 90 000 € dans l'attente de l'arrêt de la cour d'appel statuant sur l'appel interjeté par M. D... du jugement du 8 juillet 2016 ;

que dès lors, au regard des dispositions particulièrement clairs de ce protocole, la demande de M. D... tendant à voir ordonner la consignation du prix de vente est sans objet puisque moyennant une prise de possession, par les époux N... de l'immeuble, ces derniers ont accepté qu'une partie du prix de vente soit libéré à hauteur de 390 000 € entre les mains de M. D... et que le solde reste séquestré entre les mains de Me G..., notaire, jusqu'à la décision de la cour de céans ;

qu'il est par ailleurs constant que le 7 février 2017, M. D... a définitivement libéré le bien litigieux et a remis les clés à la Selarl Acthemis, huissier de justice, qui a dressé un état des lieux ;

qu'en revanche, M. D... s'oppose à toute indemnisation des époux N..., contestant toute responsabilité, invoquant des circonstances totalement indépendantes de sa volonté et contre lesquelles il n'a pu lutter, qui l'ont placé dans l'impossibilité de libérer les lieux promis et de signer l'acte définitif de vente le 13 avril 2016 ;

que le compromis en date du 5 octobre 2015 mentionnait une réitération par acte authentique au plus tard le 31 mars 2016, soit déjà un délai important de près de six mois alors que la vente se faisait sans recours par les acquéreurs à un prêt, ces derniers disposant des fonds nécessaires ;

qu'il ressort des pièces médicales communiquées par M. D... que le 28 janvier 2016, son cardiologue va lui confirmer l'existence d'une difficulté à l'aorte ascendante nettement dilatée ; que si le caractère sérieux de cette pathologie ne souffre d'aucune contestation, en revanche, M. D... pouvait parfaitement organiser le déménagement de son immeuble, compte tenu de la date à laquelle le diagnostic a été posé ; qu'il y a lieu d'observer qu'il n'a été opéré que le 12 avril 2016, qu'il lui était donc tout à fait loisible de mandater quelqu'un pour signer la réitération de la vente le 13 avril 2016 ;

qu'or, les conséquences, bien que n'ayant été informés directement des difficultés de santé de M. D... que par courrier de ce dernier du 17 mars 2016, ont accepté lorsqu'ils ont été avisés à la fin du mois de février que l'appelant n'entendait pas libérer les lieux au 31 mars 2016, de proposer un départ différé au 15 mai 2016 (courrier de leur notaire du 24 février 2016) ;

que malgré la bonne volonté des époux N..., il ne sera apporté aucune réponse par le vendeur, qui ne prendra pas davantage de disposition pour débarrasser les lieux ;

qu'ainsi contrairement aux allégations de M. D..., il ne s'est pas retrouvé en prise avec ces circonstances totalement indépendante de sa volonté et contre lesquelles il n'a pu lutter, les caractéristiques de la force majeure n'étant pas réunies en l'espèce :

- qu'il ne démontre pas que les informations sur son état de santé en date du 28 janvier 2016 présentaient un caractère imprévisible ou brutal et qu'il n'avait pas connaissance lors de la signature du compromis en octobre 2015 d'un problème cardiaque,

- que le caractère irrésistible consistant en une impossibilité d'exécution n'est pas davantage établi, puisqu'il était au moins informé depuis le 28 janvier 2016 de son état de santé et avait la possibilité, compte tenu de la date butoir de la vente, d'organiser son déménagement et de donner mandat à son notaire pour passer la vente, par l'établissement d'une procuration ;

que les pièces médicales qui sont produites et qui sont postérieurs au 31 mars 2016 et notamment les complications survenues suite à la première opération pratiquée le 12 avril 2016, ne peuvent être prises en compte, dès lors que l'appelant devait exécuter son obligation pour la date butoir du 31 mars 2016, les difficultés survenues après ne pouvant justifier la non exécution du contrat par le vendeur ;

que l'attitude fautive a donc privé M. et Mme N... de la possibilité pour eux de prendre possession des lieux dès le 31 mars 2016 et à tout le moins, le 13 avril 2016, date de la sommation qui lui a été délivrée pour comparaître chez le notaire, préjudice qui s'est prolongé jusqu'au 7 février 2017, date à laquelle M. D... a définitivement libéré la maison en cause ;

qu'au titre de l'indemnisation de leurs préjudices, les époux N... réclament les sommes suivante s :

- 2 000 € par mois à compter du 13 avril 2016 au titre du préjudice de jouissance et indemnité d'occupation jusqu'au jour de la libération effective de l'immeuble par M. D... le 7 février 2017,
- 15 000 € à titre de dommages-intérêts pour le préjudice moral,
- 48 000 € au titre de la clause pénale prévue au compromis,
- 1 600 € à titre de préjudice locatif par mois à compter du 13 avril 2016 et jusqu'au 7 février 2017,
- 7 413 € à titre de dommages-intérêts au titre du non-respect de l'obligation de délivrance conforme ;

que le compromis régularisé le 5 octobre 2015 prévoit une clause pénale libellée comme suit (p. 6 et 7) : « Au cas où toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de 48 000 € à titre de clause pénale, indépendamment de tous dommages et intérêts. Il est ici précisé et convenu entre les parties que cette clause pénale a également pour objet de sanctionner le comportement de l'une des parties dans la mesure où il n'a pas permis de remplir toutes les conditions d'exécution de la vente. La présente clause pénale ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l'autre en exécution de la vente » ;

que les époux N... sont fondés à solliciter la parfaite exécution de la vente et compte tenu de la carence du vendeur, à obtenir le paiement de la clause pénale, qui est d'autant plus justifiée qu'ils ont pu prendre possession définitivement du bien acquis avec un retard de dix mois, alors que parallèlement, ils avaient respecté leurs obligations et notamment le paiement du prix ;

que pour le surplus, il appartient à M. et Mme N... de rapporter la preuve de l'existence d'un préjudice qui soit supérieur à celui qui est déjà réparé par la clause pénale, qui a précisément vocation à sanctionner les conséquences de l'inexécution de ses obligations par l'une des parties ;

que tel est le cas manifestement du préjudice de jouissance ainsi que du préjudice moral, qui sont déjà réparés par la clause pénale, dont il convient de rappeler qu'elle représente un montant de 10 % du prix de vente, ce qui est suffisamment conséquent, pour assurer la réparation des entiers préjudices déplorés par les acquéreurs ;

qu'ils ne peuvent pas davantage invoquer un préjudice financier lié à la nécessité pour eux de mettre en vente deux appartements pour assurer le paiement du prix de leur maison, engendrant une perte locative, laquelle au demeurant n'est étayée par aucune pièce ; qu'en toute hypothèse, une telle cession aurait dû être effectuée pour permettre le financement de la maison, objet du compromis et est sans lien de causalité avec le refus par le vendeur de régulariser la vente dans un premier temps ;

que le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu'il a :
- condamné M. D... à verser aux époux N... la somme de 10 000 € à titre de dommages-intérêts toutes causes de préjudices confondues,
- ramené la clause pénale à 1 €,
- condamné M. D... à verser aux époux N... la somme de 1 € à ce titre ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'au regard du délai important déjà prévu entre la date du compromis le 5 octobre 2015 et la date de réitération de l'acte authentique arrêtée initialement au 31 mars 2016, il apparaît que M. D... même souffrant d'une pathologie sérieuse pouvait organiser le déménagement de son immeuble ;

qu'il est à noter qu'il n'a été opéré que le 12 avril 2016 ; qu'il lui était tout à fait loisible de mandater quelqu'un pour signer la réitération de la vente le 13 avril 2016 ; que les nombreuses pièces médicales versées aux débats permettent de considérer que les caractères d'imprévisibilité et d'irréductibilité de la force majeure ne sont pas réunis ;

que M. D... indique dans ses écritures que le Dr U... lui avait remis le 17 décembre 2015 les recommandations pré opératoires ;

que les complications post-opératoires survenues après le 13 avril 2016 ne peuvent être retenues pour fonder la force majeure ;

qu'il est indéniable que, malgré la bonne volonté des demandeurs qui le 14 février 2016 informaient le notaire de M. D... de la nécessité de passer l'acte au plus tard le première quinzaine de mai, le défendeur n'a pris aucune disposition ;

que cette attitude a privé les époux N... de la possibilité de prendre possession des lieux au 31 mars 2016 et de faire effectuer des travaux à compter de cette période ; que leur engagement auprès d'un cuisiniste le 10 mars 2016 était prématuré ;

1°) ALORS QUE la maladie du débiteur d'une obligation présente un caractère exonératoire lorsqu'elle le place objectivement et irrésistiblement pendant le temps de cette maladie dans l'impossibilité d'exécuter cette obligation dans le délai convenu ; que M. D... soutenait que le 17 décembre 2015, il avait consulté un médecin pour des difficultés respiratoires et que, comme l'a constaté l'arrêt attaqué, un examen médical effectué le 28 janvier 2016 a confirmé qu'il était affecté d'une anévrisme de l'aorte « nettement dilaté » pour lequel il a été opéré le 12 avril 2016 ; qu'en estimant que cette affection n'était pas insurmontable dès lors que M. D... pouvait parfaitement organiser son déménagement entre la date du diagnostic et celle de son opération, sans rechercher comme elle y était invitée si cette affection en elle-même ne rendait pas impossible l'organisation d'un tel déménagement pour un homme âgé de 76 ans, souffrant d'une affection potentiellement mortelle, veuf et sans enfant pour l'aider, ne le mettait pas objectivement dans l'impossibilité d'exécuter son obligation jusqu'à son complet rétablissement, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134, 1147 et 1148 du code civil dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;

2°) ALORS QUE le juge doit viser et analyser au moins sommairement les pièces sur lesquelles il fonde sa décision ; qu'à l'appui de leur décision, les juges du fond se sont bornés à affirmer « que les nombreuses pièces médicales versées aux débats permettent de considérer que les caractères d'imprévisibilité et d'inéductibilité de la force majeure ne sont pas réunis » (jugement p. 4 al .1er) ; qu'en statuant ainsi sans viser ni analyser les pièces sur lesquelles ils fondaient leur décision, les juges du fond ont violé l'article 455 du code de procédure civile ;

3°) ALORS QUE par le jeu distributif de la preuve, dès lors que M. D... établissait que son affection s'était révélé le 17 décembre 2015 et qu'elle avait été diagnostiquée le 28 janvier 2016, il incombait aux époux N... d'apporter la preuve contraire que M. D... se savait atteint de cette affection lors de la signature du compromis en octobre 2015 ; qu'en estimant que l'affection dont était atteint M. D... ne présentait pas le caractère d'imprévisibilité, au motif qu'il ne démontrait pas qu'il n'avait pas connaissance lors de la signature du compromis d'un problème cardiaque, la cour d'appel a renversé la charge de la preuve, violant l'article 1353 du code civil (ancien article 1315) ;

4°) ALORS QUE nul ne peut être tenu d'apporter la preuve impossible d'un fait négatif ; qu'en écartant le caractère d'imprévisibilité de l'affection de M. D... au motif qu'il n'établissait pas qu'il n'avait pas connaissance de problèmes cardiaques lors de la signature du compromis, la cour d'appel a mis à sa charge la preuve impossible d'un fait négatif violant derechef l'article 1353 du code civil (ancien article 1315)."