Dans ce cas précis c'est la question de la fixation de la durée de la désignation du syndic à deux ans qui n'était pas inscrite à l'ordre du jour.
"Vu les articles 9 et 13 du décret du 17 mars 1967 ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Metz, 19 décembre 2017), que M. M... et la SCI Massam, propriétaires de lots dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, ont assigné le syndicat des copropriétaires de cet immeuble (le syndicat) en annulation de l'assemblée générale du 14 janvier 2015 et de l'ensemble des décisions prises pendant cette assemblée générale ;
Attendu que, pour rejeter ces demandes, l'arrêt retient que les questions soumises au vote des copropriétaires peuvent faire l'objet d'un aménagement ou d'un amendement au cours des débats à la condition de ne pas dénaturer le projet annoncé dans la convocation et qu'il n'y a pas eu dénaturation du projet d'origine évoqué dans la convocation et les pièces, alors que la fixation de la durée du mandat constitue l'accessoire de la désignation du syndic et une modalité d'exercice de la mission confiée et que les copropriétaires présents ont été mis en mesure de discuter du point précis de la durée du mandat du syndic, qui a fait l'objet d'un vote séparé ;
Qu'en statuant ainsi, sans constater que la question de la fixation de la durée de la désignation du syndic à deux ans était inscrite à l'ordre du jour, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande d'annulation des décisions de l'assemblée générale des copropriétaires du 14 janvier 2015 désignant la société Dumur Immobilier en qualité de syndic et fixant la durée de son mandat à deux ans, l'arrêt rendu le 19 décembre 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Metz ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nancy ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier 44A et 44B avenue Foche à Metz aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier 44A et 44B avenue Foche à Metz à payer à la SCI Massam et M. M... la somme globale de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze juillet deux mille dix-neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour M. M... et la SCI Massam.
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR en confirmant en toutes ses dispositions le jugement, rejeté les demandes tendant à voir annuler l'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires de l'ensemble immobilier 44A-44B avenue Foch à Metz du 14 janvier 2015 et l'ensemble des résolutions alors adoptées ;
AUX MOTIFS QUE « sur les conditions dans lesquelles l'assemblée générale ici contestée a été présidée, il convient en premier lieu de juger que la demande en ce qu'elle est présentée par T... M... est irrecevable, compte tenu de ce que la consultation du procès-verbal de ladite assemblée générale fait apparaître qu'il y a participé, qu'il a voté et a approuvé la désignation de M. I... en qualité de président de séance, la demande n'étant par suite recevable qu'en ce qui concerne la SCI Massam absente au cours de cette séance ; que la lecture de ce même procès-verbal montre que Mme G..., collaboratrice de Me Q..., celui-ci exerçant pour cette assemblée générale les fonctions de syndic, n'a pas présidé cette assemblée mais a seulement présenté aux copropriétaires présents la première résolution à prendre au cours de cette réunion des copropriétaires, savoir la désignation du président de séance, cette personne ayant été elle-même ensuite désignée en qualité de secrétaire de séance ; qu'il est par ailleurs constant que M. I..., président de séance, a en cette qualité signé le procès-verbal établi à la suite de la tenue de cette assemblée générale ; qu'il ne peut donc être fait grief à Mme G... d'avoir apporté différentes explications et recommandations en sa double qualité de représentant de syndic et de secrétaire de séance » ;
ET QUE « s'agissant de la désignation du syndic, désignation qui était précisément l'objet de cette assemblée générale, les appelants soutiennent qu'ils n'ont pas été destinataires, avec la convocation qu'ils ont reçue, des projets de contrat émanant des différents cabinets immobiliers qui ont posé leur candidature à cet effet, que la désignation du cabinet retenu en qualité de syndic était imprécise et ne permettait pas une identification de cette structure et qu'en outre les conditions dans lesquelles la durée du mandat donné au syndic désigné a été fixée à 2 ans sont irrégulières ; qu'il ressort tout d'abord des pièces produites par l'intimé que, si 7 cabinets de gestion immobilière ont été sollicités, seuls 4 d'entre eux ont émis des propositions de contrat, propositions qui ont été jointes aux convocations destinées aux copropriétaires, ainsi que le révèlent les copies des lettres de convocations adressées à l'ensemble des copropriétaires et en particulier à M. N..., à M. M... et à la SCI Massam, les débats, tels qu'ils sont reproduits dans le procès-verbal rédigé le 14 janvier 2015, montrant que ces propositions ont été discutées en présence de M. M... qui alors, pas plus que les autres copropriétaires présents, dont M. N..., n'ont émis de doléances à cet égard ; qu'il résulte de ce même procès-verbal que, concernant la désignation du cabinet Dumur immobilier en qualité de syndic, F... N..., qui n'est plus dans la cause, a pu malgré l'imprécision alléguée, identifier l'établissement proposé et a voté en sa faveur et que T... M... l'a également identifié, a émis un vote et s'est prononcé en faveur d'un autre syndic ; qu'or les documents versés aux débats permettent de retenir qu'il n'y a pas eu erreur de dénomination et que l'identification de ce cabinet a été suffisamment précise pour qu'aucune confusion ne soit possible, avec cette remarque que les mentions légales afférentes à ce cabinet de gestion figurent de façon tout à fait apparente sur la proposition émise par lui ; qu'en ce qui concerne spécialement la durée du mandat consenti au cabinet choisi par l'assemblée générale des copropriétaires, il y a lieu d'observer que la prétention à cet égard de T... M... est irrecevable puisqu'il est mentionné au procès-verbal qu'il a émis un vote en vue de la fixation à 2 ans de la mission du nouveau syndic ; qu'au fond l'examen de la convocation adressée à la SCI Massam montre qu'aucune durée ne figure dans la convocation elle-même et qu'un seul des quatre projets comportait l'indication du délai proposé, savoir un délai de un an ; que, pour autant il ne peut être jugé que, alors que la désignation du syndic et la fixation de la durée de son mandat ont fait l'objet de votes séparés, qu'il y a eu dénaturation du projet d'origine évoqué dans la convocation et les pièces annexes, devant être rappelé que la jurisprudence accepte que les questions soumises au vote des copropriétaires puissent faire l'objet d'un aménagement ou d'un amendement au cours des débats à la condition précisément de ne pas dénaturer le projet annoncé dans ladite convocation, dont l'objet était de procéder à la désignation du nouveau syndic et alors que la question de la durée de son mandat constitue bien l'accessoire de cette désignation et une modalité d'exercice de la mission confiée ; qu'il est en outre nécessaire de souligner toujours à l'examen du procès-verbal que les copropriétaires présents ont été mis effectivement en mesure de discuter ce point précis de la durée du mandat du syndic et que la résolution fixant à 2 ans cette durée a été validée et adoptée à l'unanimité des copropriétaires présents ou représentés » ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « sur la présidence de séance de l'assemblée générale, si un administrateur provisoire désigné en application de l'article 47 du décret du 17 mars 1967 ne peut pas être désigné comme président de séance d'une assemblée générale des copropriétaires, il résulte du procès-verbal d'assemblée générale extraordinaire du 14 janvier 2015 que la collaboratrice de l'administrateur provisoire, Mme G..., a ouvert la séance pour permettre de présenter et d'introduire le vote permettant la désignation des membres du bureau de cette assemblée générale, dont son président de séance ; que la qualification erronée de « Présidente » donnée à Mme G... dans le procès-verbal, dans la seule phrase indiquant qu'elle ouvre la séance, ne créé aucune confusion dans la mesure où il est précisément indiqué par la suite que M. J... I... est désigné comme président de séance, que le vote et le détail des résultats du vote sur sa nomination est mentionné sur le procès-verbal, et qu'il a effectivement assumé cette fonction au vu des mentions et de sa signature sur le procès-verbal et la feuille de présence ; que la contestation de cette désignation sera rejetée comme n'étant pas justifiée » ;
ET QUE « sur la notification des conditions essentielles des contrats de syndic proposés, selon l'article 11 du décret du 17 mars 1967, la décision de l'assemblée générale n'est valide que si elle est notifiée au plus tard en même temps que l'ordre du jour le ou les projets de contrat du syndic, lorsque l'assemblée est appelée à désigner le représentant légal du syndicat ; qu'en l'espèce, il résulte de l'examen de la convocation à l'assemblée générale datée du 17 décembre 2014 et du procès-verbal de l'assemblée générale extraordinaire du 14 janvier 2015 que seuls quatre projets de contrat de syndic ont été proposés, après consultation de sept syndics ; que parmi ces projets figure celui du groupe Dumur immobilier ; que M. T... M..., M. F... N... et la SCI Massam reconnaissent avoir reçu quatre projets de contrats et prétendent par erreur qu'il est mentionné sur le procès-verbal l'existence de sept contrats ; qu'ils ne justifient pas que l'un des quatre projets qui leur a été communiqué est celui d'un autre syndic que ceux présentés par le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier 44A-44B avenue Foch à Metz, de sorte qu'il est démontré que les projets de syndic leur ont bien été communiqués, notamment celui du groupe Dumur ; que la contestation sur ce point sera donc écartée comme n'étant pas justifiée » ;
ET QUE « sur la durée du mandat de syndic, la convocation à l'assemblée générale extraordinaire du 14 janvier 2015 par lettre du 17 décembre 2014 prévoit, comme premier point à l'ordre du jour, la désignation d'un syndic de copropriété ; qu'elle fait mention de la désignation des quatre candidats ; qu'aucune indication ne figure dans cette convocation sur la durée du mandat du syndic, qui apparaît seule, pour une période d'un an, dans le projet de résolution annexé à la convocation ; que la durée du mandat est une question complémentaire de la désignation d'un nouveau syndic mais est nécessaire pour la rendre effective ; qu'elle ne vient donc pas dénaturer l'ordre du jour mais compléter la question de la désignation du syndic ; que l'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires avait donc le choix entre adopter la durée d'un an proposée, ou en choisir une autre, le seul refus sans fixation d'une nouvelle durée aurait eu pour conséquence de bloquer la désignation du syndic ; que, par ailleurs, la décision sur la durée du contrat du syndic a été prise suite un vote distinct du vote sur la désignation du syndic, de sorte qu'elle a donné légitimement lieu à discussion, et modification par rapport à la durée indiquée dans le projet de résolution ; qu'en conséquence, il convient de constater que la décision de l'assemblée générale relativement à la durée du mandat de syndic est valide, et de dire qu'elle ne sera pas annulée » ;
1°) ALORS QUE le juge a l'obligation de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; qu'en considérant, pour rejeter la demande d'annulation de l'assemblée générale du 14 janvier 2015 fondée sur la co-présidence de l'assemblée générale assurée par Mme G..., représentant Me Q..., administrateur provisoire désigné pour exercer les fonctions de syndic, et M. I..., copropriétaire, que Mme G... n'avait pas présidé l'assemblée, quand le procès-verbal de l'assemblée générale du 14 janvier 2015 mentionne que « Mme G..., en sa qualité de président, ouvre la séance à 10h10 », la cour d'appel l'a dénaturé en violation du principe susvisé ;
2°) ALORS QUE le juge a l'obligation de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; qu'en retenant, pour rejeter la demande d'annulation de la désignation du syndic fondée sur l'imprécision de la durée de son mandat, que la convocation adressée à la SCI Massam montre qu'aucune durée ne figure dans la convocation elle-même, quand ladite convocation énonce, à la fin des projets de résolution désignant alternativement l'un des quatre syndic soumis à proposition, que « le cabinet
se verra informé de sa désignation et précisé que le contrat de syndic est d'une durée d'un an, à charge pour le syndic nouvellement nommé, avant l'échéance du terme d'en solliciter le renouvellement », la cour d'appel l'a dénaturé en violation du principe susvisé ;
3°) ALORS QUE les projets de contrat de syndic doivent être notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour lorsque l'assemblée générale des copropriétaires est appelée à désigner le représentant légal du syndicat ; qu'en retenant, pour rejeter la demande d'annulation de la désignation du syndic fondée sur l'imprécision de la durée de son mandat, que la désignation du syndic et la fixation de cette durée par des votes séparés n'emportait pas dénaturation du projet d'origine évoquée dans la convocation et les pièces annexes, dès lors que les questions soumises au vote des copropriétaires peuvent faire l'objet d'un amendement au cours des débats et que la question de la durée du mandat du syndic constitue bien l'accessoire de cette désignation, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée par les conclusions d'appel (p. 11, § 2 à 4) si la durée du mandat du syndic n'était pas une condition essentielle de sa désignation devant être notifiée au plus tard en même temps que l'ordre du jour, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 11 du décret du 11 mars 1967 ;
4°) ALORS QUE le contrat de syndic fixe la durée et les dates calendaires de prise d'effet et d'échéance ; qu'en rejetant la demande d'annulation de la désignation, par l'assemblée générale du 14 janvier 2015, du cabinet Dumur immobilier en qualité de syndic pour une durée de deux ans, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée par les conclusions d'appel (p. 18, § 3), si la mention dans le contrat de syndic effectivement établi, que « le présent contrat commencera[it] le 14 janvier 2015 pour se terminer le 30 juin 2017 » n'établissait l'irrégularité de la résolution faute de respecter l'exigence de la durée de la désignation, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 29 du décret du 17 mars 1967."