Parce qu'il avait manqué à son obligation d'information par états datés, le syndic est condamné à des dommages intérêts au bénéfice de l'acquéreur du lot de copropriété.
"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 2 novembre 2017), que M. et Mme A..., M. et Mme Y..., M. U..., Mme P..., M. M..., Mme J... et M. et Mme D..., ayant acquis divers lots dans la résidence Artimon soumise au statut de la copropriété, ont assigné la SCP Bourges-Gaudry-Maillard, syndic, aux droits de laquelle se trouve la société Breizh Geo Immo, en indemnisation des préjudices subis du fait d'un manquement à son obligation d'information par états datés ;
Attendu que la société Breizh Geo Immo fait grief à l'arrêt d'accueillir ces demandes ;
Mais attendu qu'ayant relevé qu'aux termes de l'article 5 du décret du 17 mars 1967, le syndic mentionne, s‘il y a lieu, dans une annexe à la troisième partie de l'état daté, l'objet et l'état des procédures en cours dans lesquelles le syndicat est partie, constaté que les états établis et transmis aux notaires par le syndic à l'occasion des ventes en cause contenaient chacun l'indication d'une procédure ayant pour objet la mise aux normes du parking commun souterrain et retenu que le syndic, qui ne pouvait ignorer que l'objet de cette procédure s'étendait aux non-conformités des ventilations des couloirs de l'immeuble Artimon, avait renseigné les états de manière incomplète, la cour d'appel en a exactement déduit que ce dernier avait manqué à son obligation en ne donnant qu'une information partielle, insuffisante à donner une exacte connaissance de la situation aux éventuels acquéreurs des lots, sur la procédure en cours ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur les autres griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Breizh Geo Immo aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Breizh Geo Immo ; la condamne à payer à M. et Mme A..., à M. et Mme Y..., à M. U..., à Mme P..., à M. M..., à Mme J... et à M. et Mme D... une somme globale de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt juin deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour la société Breizh Geo immo.
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR dit que le syndic de copropriété avait manqué à son obligation d'information lors de la rédaction de l'état daté et d'AVOIR condamné la société Breizh Geo Immo, venant aux droits de la SCP Bourges-Gaudry-Maillard, à verser à M. S... Y... et Mme L... Y..., née Q..., la somme de 27 200 euros, à M. Z... U... et Mme H... P... la somme de 18 500 euros, à M. G... A... et Mme I... A..., née F..., la somme de 22 500 euros, à M. R... M... la somme de 13 500 euros, à Mme N... J... la somme de 10 750 euros, à M. K... D... et Mme V... D..., née W..., la somme de 11 210 euros ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « sur le manquement du syndic de copropriété à son obligation d'information, en application des dispositions de l'article 5 du décret du 17 mars 1967, dans sa version résultant du décret du 27 mai 2004, il incombe au syndic, lors de la vente d'un lot, d'adresser au notaire chargé de recevoir l'acte de vente, un état daté comportant trois parties et une annexe à la 3e partie ; que, dans la première partie, le syndic indique d'une manière même approximative, les sommes pouvant rester dues pour le lot considéré au syndicat par le propriétaire cédant, dans la seconde partie, le syndic indique d'une manière même approximative, les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur, pour le lot considéré, à l'égard du copropriétaire cédant, dans la troisième partie, le syndic indique les sommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire pour le lot considéré ; que, dans une annexe à la troisième partie de l'état daté, le syndic indique la somme correspondant, pour les deux exercices précédents, à la quote-part afférente au lot considéré dans le budget prévisionnel et dans le total des dépenses hors budget prévisionnel ; qu'il mentionne, s'il y a lieu, l'objet et l'état des procédures en cours dans lesquelles le syndic est partie ; qu'en l'espèce, les états établis et transmis aux notaires par le syndic, la société Breizh Geo Immo, à l'occasion des ventes en cause, contiennent chacun dans l'annexe à la 3e partie, à la rubrique Procédures, les indications suivantes : - le syndicat de copropriétaire est l'objet d'une procédure (oui ou non) : OUI - si oui, nature : mise aux normes du parking commun souterrain et faisant partie de l'ASL du quartier Latin. Etat d'avancement de la procédure : le principe de la mise aux normes est acquis et nous sommes dans l'attente du rapport définitif afin de réaliser les travaux ; qu'ainsi que l'a relevé le premier juge, il est établi que la procédure en cause concernait non seulement le parking commun souterrain mais également, spécifiquement pour l'immeuble Artimon, la conformité de la ventilation des parties communes ; que le syndic a donc renseigné de manière incomplète l'objet de la procédure sur les états alors que cette non-conformité des parties communes avait donné lieu à un avis défavorable donné à la délivrance du certificat de conformité, avait été évoquée dans l'assignation délivrée par la copropriété Artimon en novembre 1998 et dans l'ordonnance du 3 février 1999, et lors des assemblées générales d'avril et juin 2000 ; qu'en outre c'est à la demande des syndicats de copropriété des immeubles de la cité d'Aleth, notamment de celui de l'immeuble Artimon, que le TGI de Rennes, par jugement du 26 octobre 2004, a ordonné une expertise complémentaire confiée à M. C..., la mission de celui-ci portant à la fois sur le parc de stationnement et la non-conformité de la ventilation des parties communes des immeubles Le Galion et l'Artimon, défauts que le premier expert n'avait pas examinés ; que le syndic ne pouvait donc ignorer que l'objet de la procédure en cours s'étendait aux non-conformités des ventilations des couloirs de l'immeuble Artimon ; que la circonstance que l'expert n'ait pas encore déposé son rapport définitif à la date des états renseignés est sans incidence sur l'obligation du syndic de donner une information complète sur l'objet de la procédure en cours ; que, dès lors, le syndic de copropriété a manqué à son obligation d'information en ne donnant qu'une information partielle lors de la vente des lots sur la procédure en cours et cette faute a causé un préjudice aux acquéreurs consistant en la perte de chance de ne pas contracter ou de contracter dans des conditions plus avantageuses ; que le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a retenu que le syndic, le Cabinet Breizh Geo Immobilier, avait manqué à son obligation d'information lors de la rédaction de l'état daté ; que le tribunal a en outre fait une exacte appréciation du préjudice subi par les requérants par des motifs pertinents que la cour adopte » ;
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE « sur le manquement du syndic de copropriété à son obligation d'information, en l'espèce, les états datés transmis par le syndic au notaire font tous état d'une procédure judiciaire en cours et précisent "mise aux normes du parking commun souterrain et faisant partie de l'ASL du quartier Latin - État d'avancement de la procédure - le principe de la mise aux normes est acquis et nous sommes dans l'attente du rapport définitif afin de réaliser les travaux" ; qu'il résulte du jugement rendu par le tribunal de grande instance de Rennes le 26 octobre 2004 que la procédure concernait non seulement le parking commun souterrain mais aussi les parties communes de l'immeuble l'Artimon puisqu'une expertise complémentaire a été ordonnée afin de déterminer si la ventilation de ces parties communes est conforme ; que la société Breizh Geo Immo ne saurait soutenir ne pas être informée de l'existence de tels désordres puisque le syndic est à l'origine de cette demande d'expertise complémentaire ; que, par ailleurs, dès l'assignation en référé de 1998, le syndic avait fait état de désordres relatifs à la ventilation en se basant sur les avis défavorables à la délivrance du certificat de conformité de l'immeuble ; qu'en outre, l'obligation d'information à laquelle est tenue le syndic porte sur les procédures en cours et donc nécessairement sur des éléments encore non déterminés de manière certaine ; que, dès lors, le syndic de copropriété a manqué à son obligation d'information en ne donnant qu'une information partielle sur l'objet de la procédure en cours ; que la faute commise par le syndic de copropriété a causé aux acquéreur un préjudice consistant en la perte de chance de ne pas contracter ou de contracter dans des conditions plus avantageuses ; que, contrairement aux prétentions du défendeur, les requérants justifient bien d'un préjudice lequel consiste en la perte de chance telle qu'exposée précédemment et d'un lien de causalité entre la faute du syndic, à savoir le manquement à l'obligation d'information, et leur préjudice, puisqu'informés de l'étendue exacte de l'instance judiciaire en cours, les acquéreurs n'auraient soit pas contracté, soit sollicité une diminution du prix ; que, pour évaluer cette perte de chance, il doit être tenu compte de la nature de l'information omise ; qu'en l'espèce, le syndic n'a pas informé les acquéreurs d'un problème de ventilation et particulièrement d'une non-conformité des installations de désenfumage des escaliers et de circulations horizontales du bâtiment ; que ce désordre est particulièrement important puisqu'il fait peser un risque sur la sécurité des personnes ; qu'en outre, une procédure judiciaire comporte intrinsèquement une part d'aléa et la société Breizh Geo Immo ne saurait donc raisonnablement soutenir qu'au moment où les actes d'achat ont été réalisés aucun risque notamment financier ne pesait sur les acquéreurs ; que l'ensemble de ces éléments justifie qu'il soit fait droit à la demande des requérants et que l'indemnisation pour perte de chance soit évaluée sur la base de 10 % du prix d'achat » ;
1°) ALORS QUE l'obligation faite au syndic par l'article 5 du décret du 17 mars 1967 d'informer, par un état daté transmis au notaire instrumentant la vente d'un lot de copropriété, des procédures en cours a pour objet de faire connaître, « même d'une manière approximative », à tout acquéreur potentiel le montant prévisible des différentes charges qui sont susceptibles d'en résulter ; qu'en imputant à faute à la société Breizh Geo Immo d'avoir mentionné de manière incomplète l'objet de la procédure opposant le syndicat des copropriétaires aux constructeurs de l'ensemble immobilier dont elle avait bien précisé l'existence, quand le fait qu'elle ait pour objet non seulement le parking commun à l'ensemble immobilier mais aussi la conformité de la ventilation des parties communes était sans incidence sur les charges susceptibles d'en résulter pour les candidats acquéreurs, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240 du code civil, ensemble l'article 5 du décret du 17 mars 1967 dans sa rédaction applicable à la cause ;
2°) ALORS QU'en toute hypothèse, le propre de la responsabilité est de replacer la victime dans la situation dans laquelle elle se serait trouvée sans la faute alléguée ; qu'en condamnant la société Breizh Geo Immo à indemniser les acquéreurs du préjudice résultant, indistinctement, de la perte de chance de ne pas contracter ou de contracter dans des conditions plus avantageuses, quand la victime n'aurait pu bénéficier simultanément de la réalisation de ces deux chances qui s'excluaient l'une l'autre et dont la réalisation n'aurait pas procuré les mêmes avantages, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;
3°) ALORS QU'en toute hypothèse, la détermination d'un préjudice suppose la prise en compte des avantages que le demandeur à l'action a pu retirer de la situation dommageable ; qu'en condamnant la société Breizh Geo Immo à indemniser les acquéreurs de la perte de chance de ne pas contracter ou de contracter dans des conditions plus avantageuses sans rechercher, ainsi qu'elle y était expressément invitée par les conclusions d'appel (p. 15, § 1er), si les acquéreurs n'avaient pas tiré un avantage financier de la situation dès lors que les condamnations prononcées à l'encontre des assureurs dommages-ouvrage de l'immeuble étaient assorties de dommages-intérêts et que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Artimon avait tiré un avantage financier de la situation, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;
4°) ALORS QU'en toute hypothèse, le préjudice réparable d'un contractant qui fait le choix de ne pas demander l'annulation du contrat correspond, non à la perte de chance de ne pas contracter, mais uniquement à la perte d'une chance d'avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses ; qu'en condamnant la société Breizh Geo Immo à indemniser les acquéreurs du préjudice résultant de la perte de chance de ne pas contracter, quand les acquéreurs, qui avaient directement agi à l'encontre du syndic sans avoir cherché à obtenir l'annulation des ventes, ne pouvaient obtenir l'indemnisation d'une perte de chance qu'ils n'avaient pas courue à l'encontre des vendeurs, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;
5°) ALORS QU'en toute hypothèse, la réparation d'une perte de chance ne peut être forfaitaire et doit être mesurée à la chance perdue et ne peut pas être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée ; qu'en condamnant la société Breizh Geo Immo à indemniser chacun des acquéreurs de la perte de chance d'avoir contracté à un moindre prix à hauteur de 10 % du prix de leur acquisition sans préciser ni le montant de la diminution de prix qui aurait pu résulter de l'information qu'il est reproché au syndic d'avoir omise, ni la probabilité qu'ils aient pu l'obtenir de la part des vendeurs, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240, du code civil."