Un article sur la servitude de passage en cas d'enclave.

Le droit de passage pour une propriété enclavée, c’est-à-dire la servitude de passage en cas d’enclave est prévue par le Code civil pour permettre la desserte de propriétés qui ne pourraient être accessibles par leur propriétaire.

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Quel sont les articles du code civil relatifs à la servitude de passage en cas d'enclave ?

Cette servitude fait l’objet des articles 682 à 685-1 du Code civil :

Article 682

Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner.

Article 683

Le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique.

Néanmoins, il doit être fixé dans l'endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé.

Article 684

Si l'enclave résulte de la division d'un fonds par suite d'une vente, d'un échange, d'un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l'objet de ces actes.

Toutefois, dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, l'article 682 serait applicable.

Article 685

L'assiette et le mode de servitude de passage pour cause d'enclave sont déterminés par trente ans d'usage continu.

L'action en indemnité, dans le cas prévu par l'article 682, est prescriptible, et le passage peut être continué, quoique l'action en indemnité ne soit plus recevable.

Article 685-1

En cas de cessation de l'enclave et quelle que soit la manière dont l'assiette et le mode de la servitude ont été déterminés, le propriétaire du fonds servant peut, à tout moment, invoquer l'extinction de la servitude si la desserte du fonds dominant est assurée dans les conditions de l'article 682.

A défaut d'accord amiable, cette disparition est constatée par une décision de justice.

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Quelles sont les conditions pour pouvoir prétendre à une servitude de passage pour enclave ?

Il faut tout d’abord que les deux propriétaires des fonds c’est-à-dire des terrains concernés par cette servitude soient différents, ce qui résulte de la définition même d’une servitude.

Il faut ensuite que le fond soit enclavé et qu’il soit donc nécessaire qu’un passage existe pour permettre son exploitation (article 682 reproduit ci-dessus).
Il est nécessaire qu’il n’existe aucune issue ou que l’issue existante soit insuffisante. Autrement dit, une issue peut exister, mais si elle n’est pas suffisante, et par exemple très difficilement praticable ou n’est aménageable qu’au prix de dépenses excessives, il pourra être considéré qu’il y a enclave au sens des dispositions relatives au droit de passage pour enclave.

L'état d'enclave ne doit pas avoir été créé par le propriétaire qui invoque ce droit de passage (1).

Un accès par des voies privées exclut l'état d'enclave (2).

L’exploitation pour laquelle un passage est nécessaire et entendue de façon très large par l’article 682 du Code civil et par la jurisprudence.Il est même considéré que si cette exploitation varie, et rend nécessaire un passage plus large, le bénéficiaire de la servitude pourra le demander et l’obtenir.

Un accès à pied par un escalier constitue un état d'enclave et justifie un accès par voiture (3).

L'institution de la servitude donne normalement lieu au paiement d'une indemnité, qui est fixée en considération du préjudice causé au fonds servant, et non de la valeur vénale du terrain atteint par la servitude (4).

Un terrain est enclavé si le passage requis réglementairement est de 3.5 m et que celui existant est d'une largeur inférieure (5).

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Quelle est l’assiette du droit de passage ? Qui définit l’assiette du droit de passage pour enclave ?

L’assiette est l’endroit où s’accomplit le passage.

C’est la loi qui institue le droit de passage en cas d’enclave. L’assiette elle-même peut être définie amiablement entre les intéressés, c’est-à-dire les propriétaires qui sont respectivement le débiteur et le créancier du droit de passage. À défaut c’est le juge qui définira cette assiette du droit de passage. La loi lui donne des directives à ce sujet, en prévoyant que c’est le trajet le plus commode et qui cause le moins de dommages qui doit être retenu.

On notera que dans l’hypothèse l’enclave proviendrait d’une division du fond qui a été opéré par un propriétaire originel, le passage ne peut être établi que sur les parcelles provenant du fonds divisé selon l’article 684 du Code civil. Ceci sauf l’exception prévue à l’alinéa deux du même article.

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Que se passe-t-il en cas de disparition de l’enclave ?

Selon l’article 685-1 du Code civil :

«En cas de cessation de l'enclave et quelle que soit la manière dont l'assiette et le mode de la servitude ont été déterminés, le propriétaire du fonds servant peut, à tout moment, invoquer l'extinction de la servitude si la desserte du fonds dominant est assurée dans les conditions de l'article 682.

A défaut d'accord amiable, cette disparition est constatée par une décision de justice.»

Quel est le rôle de la possession et de la prescription en matière de droit de passage pour enclave ?

La prescription trentenaire permet d’acquérir l’assiette et l’exercice du droit de passage selon l’article 685 alinéa 1er du Code civil, à condition que l’état d’enclave soit lui-même caractérisé. Le droit de passage n’est pas éteint par la prescription, en cas d’un usage parce que le droit existe tant qu’il y a enclave. En revanche l’indemnité, qui est due au propriétaire du fonds servant peut s’éteindre par prescription.

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1. Ainsi jugé : "Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 12 avril 1994), que les consorts X... et la société Altitude 1800 sont propriétaires de deux immeubles contigus édifiés en vertu du même permis de construire;

Attendu que la société Altitude 1800 fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande en reconnaissance d'un droit de passage pour cause d'enclave sur le fonds appartenant aux consorts X..., alors, selon le moyen, "d'une part, que n'est pas enclavé le fonds qui bénéficie d'une tolérance de passage permettant un libre accès à la voie publique pour les besoins de son exploitation tant que cette tolérance est maintenue; que la cour d'appel qui, pour refuser de reconnaître à un propriétaire un droit de passage sur le fonds voisin, et d'ordonner la démolition du mur édifié par son voisin pour fermer le passage, a retenu que ce propriétaire avait pris l'initiative de barrer l'accès par l'arrière de son fonds à la voie publique en construisant un immeuble, tout en constatant que ce propriétaire et son voisin avaient déposé des permis de construire communs, faisant apparaître la servitude contestée, et conformément auxquels des accès communs avaient été établis, ce dont il résulte que l'état d'enclave résultait, non de la volonté du propriétaire du fonds enclavé, mais de la décision du propriétaire voisin de mettre fin à une tolérance, a violé l'article 682 du Code civil; d'autre part, que les juges ne peuvent refuser de reconnaître au propriétaire d'un fonds enclavé un droit de passage sans rechercher si la construction, invoquée par le propriétaire du fonds sur lequel le passage est revendiqué, constituait ou non une utilisation normale du fonds; que la cour d'appel, qui a débouté le propriétaire d'un fonds enclavé de ses demandes tendant à se voir reconnaître un droit de passage et ordonner la démolition du mur obstruant ce passage, en retenant que ce propriétaire avait pris l'initiative de barrer l'accès par l'arrière de son fonds à la voie publique en construisant un immeuble, sans constater que le passage revendiqué ressortirait d'une utilisation anormale de son fonds, a violé l'article 682 du Code civil";

Mais attendu qu'ayant souverainement retenu que la société Altitude 1800 avait pris l'initiative de barrer l'accès dont son fonds disposait sur la voie publique en construisant un immeuble, la cour d'appel en a exactement déduit que le propriétaire ne pouvait se prévaloir de la situation d'enclave qu'il avait lui-même créée pour prétendre à une servitude légale de passage sur le fonds voisin".

2. Ainsi jugé : "Vu l'article 682 du code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Riom, 14 février 2008), que M. X..., propriétaire de la parcelle AV 200, a assigné M. Y..., propriétaire de la parcelle AV 68, en enlèvement des obstacles mis à l'accès, à partir de la parcelle AV 200, à l'assiette de passage située sur la parcelle AV 68 et a sollicité des dommages-intérêts ;

Attendu que, pour accueillir la demande d'enlèvement des obstacles, l'arrêt retient que les parcelles AR 525 et AR 527 qui pourraient desservir la propriété de M. X... sont des voies privées et non une voie publique, que le fait que la commune en soit propriétaire est indifférent, que cette voie n'a été créée que pour la desserte d'un lotissement voisin et qu'en outre si ces deux parcelles sont deux parties d'une même voie, elles sont séparées par trois autres parcelles, propriété de particuliers ;

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si les parcelles AR 525 et AR 527 étaient ouvertes au public et permettaient à M. X... d'accéder à son fonds, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision."

3. Ainsi jugé : "Vu l'article 682 du code civil ;

Attendu que le propriétaire dont les fonds sont enclavés, et qui n'a sur la voie publique aucune issue ou qu'une issue insuffisante, est fondé à réclamer sur le fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de son fonds ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 12 juin 2014), que les époux X... ont acquis une propriété sur laquelle est édifiée une maison à laquelle ils accédaient par un chemin appartenant aux consorts Y... ; que, ceux-ci ayant fermé ce chemin en 2011, les époux X..., soutenant que leur fonds, auquel on accède par un escalier escarpé de quatre-vingt-dix-neuf marches, était enclavé, ont assigné les consorts Y... en désenclavement ;

Attendu que, pour rejeter cette demande, l'arrêt retient que la maison des époux X... est desservie par un escalier extrêmement pentu et que, si l'approche de la maison en véhicule est impossible par cet escalier, l'accès à la propriété reste possible moyennant certains aménagements ;

Qu'en statuant ainsi, alors que l'accès par un véhicule automobile correspond à l'usage normal d'un fonds destiné à l'habitation, la cour d'appel a violé le texte susvisé."

4. Ainsi jugé : "Vu l'article 682 du Code civil ;

Attendu que le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, est fondé à réclamer, sur les fonds de ses voisins, un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner ;

Attendu que, pour condamner les consorts Hadj X..., dont le fonds enclavé bénéficie d'une servitude de passage sur celui des époux Z..., Y... et A..., à verser à ces derniers une indemnité de 269 500 francs, l'arrêt attaqué (Versailles, 30 mai 1991) retient que celle-ci doit être fixée selon la valeur vénale du terrain correspondant à l'assiette du passage ;

Qu'en statuant ainsi, sans prendre en considération le seul dommage occasionné au fonds servant, la cour d'appel a violé le texte susvisé."

5. Ainsi jugé : "Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 6 juin 2013), que les consorts Y... sont propriétaires d'une parcelle, classée en zone UD par le plan d'occupation des sols dont l'article 3-2 précise que les voies d'accès doivent présenter des voies d'accès d'une largeur minimale de 3, 5 mètres ; que, constatant que le chemin d'accès de leur parcelle présente une largeur comprise entre 2, 8 mètres et 3 mètres, et estimant en conséquence leur parcelle enclavée, les consorts Y... ont assigné leurs voisins pour obtenir leur désenclavement ;

Sur le premier moyen :

Attendu qu'ayant constaté que la parcelle CK1 ne disposait pas d'une issue suffisante pour assurer la desserte complète d'un terrain à construire, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation relative au permis de construire obtenu pour un fonds voisin, et abstraction faite d'un motif surabondant, a légalement justifié sa décision."