La Cour de Cassation juge que la mauvaise foi du bailleur peut être retenu s'il délivre un commandement visant la clause résolutoire d'un bail commercial pour réclamer des charges d'eau non réclamées pendant 11 ans.
"Vu l'article 1134 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 14 novembre 2013), que Juliette X..., aux droits de laquelle se trouve M. X..., a consenti le 1er août 2005 un bail commercial à effet du 1er décembre 2002 à la société La Corrida ; qu'un premier commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la locataire, le 22 septembre 2009, pour paiement de charges des années 1997 à 2008 puis, alors que la locataire avait saisi le tribunal d'une opposition à ce commandement, un second commandement a été délivré le 16 octobre 2009 pour les charges impayées à compter de l'année 2004 ; que la bailleresse a sollicité reconventionnellement l'acquisition du bénéfice de la clause résolutoire et l'expulsion de la société La Corrida ;
Attendu que, pour accueillir cette demande, l'arrêt retient que les parties ont eu la volonté contractuelle d'inclure les charges de consommation d'eau dans les « charges et obligations imposées au locataire par la loi, les usages et règlements » visées au contrat, qu'après déduction des sommes versées au titre des provisions sur charges, la société locataire est redevable d'une certaine somme et que le commandement du 16 octobre 2009 doit produire effet dans la limite de la créance retenue ;
Qu'en statuant ainsi, après avoir constaté que le bailleur s'était durablement abstenu de procéder à la régularisation des charges et d'en réclamer paiement au locataire, sans rechercher comme elle y était invitée, si la clause résolutoire n'avait pas été mise en oeuvre de mauvaise foi, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail à compter du 17 novembre 2009, ordonné l'expulsion de la société La Corrida ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et condamné la société La Corrida à payer à M. André X... une indemnité mensuelle d'occupation de 5 500 euros jusqu'à complète libération des lieux,
l'arrêt rendu le 14 novembre 2013, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq novembre deux mille quinze.MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour la société La Corrida et M. Y..., ès qualités.
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir déclaré valable le commandement de payer délivré le 16 octobre 2009 à la Sarl La Corrida, de l'avoir condamnée à payer à M. X... la somme de 17.820,25 ¿ au titre des charges locatives pour la période du 16 octobre 2004 au 31 décembre 2012 avec intérêts au taux légal sur la somme de 15.997,32 ¿ à compter du 16 octobre 2009 et à compter du présent arrêt pour le surplus, d'avoir constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail à compter du 17 novembre 2009, d'avoir ordonné l'expulsion de la Sarl La Corrida, de l'avoir condamnée à payer à M. X... une indemnité mensuelle d'occupation de 5500 ¿ jusqu'à complète libération des lieux et de l'avoir déboutée de sa demande indemnitaire ;
AUX MOTIFS QUE le jugement déféré a justement rappelé la liberté des parties en matière de bail commercial quant à la définition et l'imputation des charges récupérables et que les impôts et taxes dont il était prévu par le bail qu'ils seraient intégralement à la charge du preneur sont explicitement distincts des charges récupérables ; qu'il a cependant considéré que la clause du bail relative à l'usage, l'entretien, les réparations et travaux fait exclusivement et sans la moindre ambiguïté référence aux obligations du locataire concernant l'entretien de la chose louée et ne stipule pas, par conséquent, le principe de l'obligation par le même locataire au remboursement de certaines charges ; que cette même clause, également relative à l'usage du bien loué, mentionne, outre l'obligation d'entretien, celle imposée au locataire de supporter toutes les charges et obligations imposées au locataire par la loi, les usages et règlements ; que s'il n'y a pas lieu, à peine de dénaturation, d'interpréter les clauses d'un contrat qui ont un sens clair et précis, le bail commercial liant les parties impose donc au locataire de supporter à la fois les charges d'impôts, taxes et d'entretien, mais également les charges imposées au locataire par la loi, les usages et règlements lesquelles s'entendent essentiellement des charges liées à l'exploitation, à l'entretien et au fonctionnement de l'immeuble, la décision critiquée rappelant exactement qu'il est constant et habituel que le locataire supporte les charges correspondants à un service qui lui est rendu ; que le tribunal a donc fait justement application de l'article 1160 du code civil en recherchant en l'espèce la commune intention des parties, considérant que faute d'avoir durablement réclamé le paiement de sa consommation d'eau au locataire, le bailleur ne pouvait se prévaloir de la volonté des parties de mettre à la charge du preneur les charges récupérables ; que l'acte de vente de fonds de commerce de la Sarl PH à la Sarl La corrida en date du 15 octobre 1996 met expressément à la charge du cessionnaire l'obligation d'acquitter à compter de l'entrée en jouissance les contributions, impôts taxes, impositions locales perçues y compris au titre de la taxe foncière mais également les « autres charges quelconques de toute nature auxquelles le fonds vendu est et pourra être assujetti¿ » ; que le contrat du 4 mai 2006 par lequel la Sarl La Corrida a confié la location gérance de son fonds de commerce à M. Z... impose en outre au gérant de continuer les abonnements concernant le gaz, électricité, le téléphone et l'eau et d'acquitter à compter de son entrée en jouissance, en sus du loyer stipulé, les impôts et contributions, taxes professionnelles et toutes taxes et autres charges auxquelles est et pourra être assujetti le fonds de commerce objet du contrat même si ces charges, impôts et contributions sont établies au nom du bailleur ; que le contrat du 4 mai 2006 rappelle d'autre part que le fonds est exploité en vertu d'un acte sous seing privé du ¿ (1er août 2005) pour une durée de neuf années consécutives du 1er décembre 2002 au 30 novembre 2011, moyennant outre diverses charges et conditions, un loyer en principal de 761,66 ¿ mensuel « en sus du remboursement des charges locatives » ; que dans un courrier adressé le 23 mars 2006 à Mme A..., la Sarl cabinet Georges Courdre fait part à cette dernière de l'accord des propriétaires à la location-gérance qu'elle projette à la condition que celle-ci reste responsable des loyers et charges et lui demande la communication du dernier index du compteur d'eau afin de permettre de faire les comptes à la date de la mise en gérance ; qu'enfin dans sa lettre du 6 octobre 2009 adressée à la Sarl Cabinet Georges Courdre à réception du commandement du 22 septembre 2009 portant en particulier sur les charges d'eau, la Sarl la Corrida se contente de rappeler que les arriérés de loyers et charges sont soumis à prescription quinquennale pour s'opposer aux réclamations concernant la période antérieure au 22 septembre 2004 mais ne conteste pas le principe de sa dette au titre des charges ; qu'il résulte d'autre part des pièces produites aux débats que la provision trimestrielle versée par la locataire de 2004 à 2008 était d'un montant de 152,45 ¿ jusqu'au mois de juin 2009 puis de 500 ¿ à partir de cette date ; que la Sarl La Corrida soutient à tort avoir versé une provision de 500 ¿ par trimestre depuis son entrée dans les lieux ; qu'en soutenant en outre que la provision versée correspondrait au montant dû au titre de la taxe foncière, elle procède par pure affirmation, aucune corrélation exacte ne reliant ces versements à la taxe foncière plutôt qu'à des charges d'autre nature ; qu'au contraire, il apparaît qu'alors que le montant des taxes foncières s'est élevé à 1180,99 ¿ sur l'année 2010 et 1211,49 ¿ sur l'année 2011, le preneur a réglé deux fois 2000 ¿ sur les année considérées soit un montant de provision excédant très largement sa dette au titre des charges dont elle se reconnaît redevable ; qu'il sera considéré que les éléments précités traduisent la volonté contractuelle des parties en ce que les charges et obligations imposées au locataire par la loi, les usages et règlements au sens du contrat incluent les charges de consommation d'eau, le fait que le bailleur se soit durablement abstenu de les réclamer au locataire n'étant pas de nature à réduire à néant l'obligation de celui-ci ; que le jugement déféré sera par conséquent infirmé en ce qu'il a retenu que la Sarl La Corrida n'était pas tenue au paiement des charges liées à la consommation d'eau ; ¿ que la période pour laquelle la Sarl La Corrida doit être jugée débitrice des charges s'entend de celle courant du 16 octobre 2004 au 31 décembre 2012, ce dont convient M. André X... dès lors qu'il ne se prévaut plus que du commandement de payer du 16 octobre 2009 ; que les justificatifs produits aux débats par M. André X... révèlent une dette de 9.823,60 ¿ au titre de la taxe foncière calculée en fonction des tantièmes que représente le local commercial, distinct de l'appartement contigu, à compter du 16 octobre 2004, contrairement aux affirmation de la locataire ; que celle-ci qui se reconnaît redevables des impôts, contributions et taxes diverses sur les années considérées ne justifie pas de paiement correspondant à l'exception d'une régularisation au titre de l'année 2012 ; que l'appelant justifie d'autre part d'une créance de 17.866,05 ¿ au titre de la consommation d'eau (¿) ; qu'il en résulte une dette cumulée justifiée d'un total de 27.689,65 ¿ ; que la Sarl La Corrida a reçu communication des éléments à l'appui du décompte du bailleur, étant observé que dans son courrier du 6 octobre 2009, en réponse au commandement de payer du 22 septembre 2009, elle se contentait d'invoquer la prescription d'une partie de la dette sans formuler d'autres objections ; (¿) qu'après déduction des sommes versées par la locataire au titre des provisions sur charges sur la période du 16 octobre 2004 au 31 décembre 2012, soit 9.869,40 ¿, la Sarl La Corrida sera jugée redevable de la somme, sur la même période de 17.820,25 ¿ (27.689,65 ¿ - 9869,40 ¿) ; que les intérêts seront dus au taux légal, à compter du commandement de payer délivré le 16 octobre 2009 sur la somme de 15.997,32 ¿ et à compter du présent arrêt pour le surplus ; que le commandement du 16 octobre 2009 sera par conséquent déclaré valable et doit produire effet dans la limite de la créance présentement retenue ; qu'il y a lieu par conséquent de constater le jeu de la clause résolutoire contenue au bail, d'ordonner l'expulsion de la Sarl la Corrida ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et de condamner la Sarl la Corrida au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 5.500 ¿ jusqu'à la libération complète des lieux ;
ALORS, D'UNE PART, QUE le juge ne peut dénaturer les termes clairs et précis des contrats qui lui sont soumis ; qu'en l'espèce, le contrat de bail commercial en date du 1er décembre 2002 comporte une clause « charges » selon laquelle « le preneur devra acquitter chaque année ou rembourser au propriétaire les contributions, taxes, redevances, prélèvements sur les loyers et impôts de toute nature, y compris le Foncier, en totalité. Il remboursera la totalité de la taxe additionnelle au droit au bail, les taxes sur les propriétés bâties et non bâties, balcons, vitrines, grevant l'immeuble et payées par le bailleur ainsi que la totalité des taxes, impôts, redevances et prélèvements sur les loyers ou sur l'immeuble qui pourraient être établis dans l'avenir par l'État, la Région, le département et la commune, sous quelque dénomination que ce soit » ; qu'il résulte des termes clairs et précis de cette clause que les seules charges que le preneur doit rembourser au bailleur sont exclusivement les contributions, taxes, redevances et impôts de toute nature portant sur les loyers et sur l'immeuble ; qu'en jugeant cependant qu'il résulterait du contrat de bail commercial que le preneur est tenu de rembourser au bailleur les charges liées à la consommation d'eau, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du contrat et violé l'article 1134 du code civil ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE la clause résolutoire doit s'interpréter strictement et ne peut être mise en oeuvre pour l'exécution d'obligations non expressément prévues par le bail ; qu'en l'espèce, la clause résolutoire ne pouvait être mise en oeuvre que faute de paiement d'un terme de loyer ou de charges ; qu'ayant constaté que le bail ne prévoyait pas expressément l'obligation pour le preneur de payer les charges liées à la consommation d'eau, la cour d'appel ne pouvait pas constater l'acquisition de la clause résolutoire pour non-paiement des charges liées à la consommation d'eau sans violer les articles 1134 et 1184 du code civil ;
ALORS, ENFIN et en tout état de cause QUE les conventions doivent être exécutées loyalement ; que la clause résolutoire de plein droit ne peut produire aucun effet quand elle a été mise en oeuvre de mauvaise foi par le bailleur ; qu'en l'espèce, les commandements de payer visant la clause résolutoire portaient sur la régularisation de charges à laquelle le bailleur n'avait pas procédé depuis douze ans, dont certaines contestées et d'autres au titre d'un appartement non compris dans le bail commercial ; que la société preneuse, qui a toujours réglé ponctuellement ses loyers et provisions, soulignait que ces commandements faisaient suite à son refus d'une augmentation du loyer par le bailleur, qui avait ainsi mis en oeuvre la clause résolutoire, de mauvaise foi, dans le seul but d'obtenir une augmentation du loyer, et qu'il n'y avait pas lieu à acquisition de la clause ; que la cour d'appel qui, bien qu'ayant constaté que le bailleur s'était durablement abstenu de réclamer le paiement des charges au locataire, a néanmoins constaté la résiliation de plein droit du bail sans rechercher, comme il lui était demandé, si la clause résolutoire n'avait pas été mise en oeuvre de mauvaise foi, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil."