Les acquéreurs d'un bien immobilier reprochaient au notaire de ne pas avoir fait le nécessaire pour les informer du projet d'extension d'exploitation d'une carrière à proximité du bien qu'ils avaient acquis. La Cour de cassation considère que le notaire n'est pas responsable, compte tenu du fait que l'extension n'avait été autorisée que près de deux ans après la vente, et elle déclare que le notaire n'était pas tenu de « procéder à des vérifications par recoupement avec des éléments réunis à l'occasion d'un autre acte reçu en son office », et qui concernait l'acquisition par la société exploitante de la carrière des parcelles voisines de celles de ces acquéreurs.
"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 3 juin 2015), que, suivant acte dressé le 20 décembre 2010 par Mme X...(le notaire), M. et Mme Y... (les acquéreurs) ont acheté une maison d'habitation située dans la commune de Saint-Martin-des-Fontaines ; que, par arrêté préfectoral du 13 août 2012, la société Bouyer Leroux (la société exploitante de carrières) a obtenu une autorisation d'extension d'exploitation de carrière sur des terrains à proximité du bien acquis ; que, reprochant au notaire d'avoir manqué à son devoir d'information et de conseil, les acquéreurs l'ont assigné en responsabilité et indemnisation ;
Attendu que les acquéreurs font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes, alors, selon le moyen :
1°/ que le notaire est tenu d'assurer l'efficacité juridique de son acte ; qu'en l'espèce, les acquéreurs reprochaient à Mme X..., qui était leur notaire, de ne pas les avoir informés de ce que la société exploitante de carrières avait déposé en préfecture une demande d'installation de carrière sur des fonds voisins de l'immeuble qu'ils souhaitaient acquérir ; qu'en exonérant le notaire de toute responsabilité à ce titre, motif pris qu'elle était « dans l'ignorance » de « l'identité des terrains sur lesquels porterait précisément l'extension projetée », sans s'expliquer sur le fait, expressément invoqué par les acquéreurs, que le notaire avait établi, en faveur de la société exploitante de carrières, deux attestations, dont l'une certifiait que la la société exploitante de carrières avait acquis les fonds voisins de l'immeuble prospecté par les acquéreurs, afin précisément de permettre à cette société d'exploitation de déposer une demande d'extension de carrière, qui doit être systématiquement accompagnée d'une attestation notariale, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
2°/ que le notaire est tenu d'assurer l'efficacité juridique de son acte, ce qui l'oblige à se renseigner sur les éléments d'information qui présentent le caractère d'une information utile pour son client ; qu'en exonérant le notaire de toute responsabilité au motif qu'elle était, au moment où elle avait dressé l'acte de vente signé par les acquéreurs, « dans l'ignorance » de « l'identité des terrains sur lesquels porterait précisément l'extension projetée », sans rechercher s'il n'appartenait pas au notaire de vérifier, par une simple consultation en préfecture, si les fonds voisins de l'immeuble acquis par les acquéreurs n'avaient pas fait l'objet d'une demande d'ouverture de carrière, dès lors qu'elle savait que des fonds contigus à l'immeuble acheté par les acquéreurs avaient été acquis par une société d'exploitation minière qui disposait déjà de carrières dans le secteur, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
3°/ que le notaire est tenu d'assurer l'efficacité juridique de son acte, ce qui lui impose de mettre en garde les acquéreurs sur toutes circonstances qui seraient de nature à éclairer leur consentement ; qu'en exonérant le notaire de toute responsabilité au motif qu'elle était « dans l'ignorance » de « l'identité des terrains sur lesquels porterait précisément l'extension projetée », sans rechercher, comme elle y était invitée, s'il n'appartenait pas au notaire d'alerter les acquéreurs sur le fait que les fonds contigus à l'immeuble dont ils souhaitaient faire l'acquisition avaient été acquis par une société d'exploitation minière active dans la région, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
4°/ qu'en déboutant encore les acquéreurs de leurs demandes indemnitaires au motif qu'au moment où le notaire avait dressé l'acte de vente signé par les acquéreurs, celle-ci ne connaissait pas « l'issue qui serait réservée à une perspective d'extension d'exploitation qui n'en était encore qu'au stade de simple projet », motif impropre à exonérer le notaire de toute responsabilité dès lors qu'elle n'en était pas moins tenue, afin d'assurer l'efficacité de son acte et d'éclairer le consentement des acquéreurs, de porter à la connaissance de ces derniers l'existence d'un projet d'extension ou d'une possibilité d'extension de la carrière de la société exploitante de carrières, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;
5°/ que ne sont pas couvertes par le secret professionnel du notaire les informations qui, par leur nature ou leur diffusion, présentent un caractère public ; qu'en exonérant le notaire de toute responsabilité pour manquement à ses devoirs d'information, de conseil et de mise en garde, au motif encore que celle-ci était tenue de respecter le secret professionnel, cependant que les acquéreurs ne reprochaient pas au notaire de ne pas leur avoir révélé des informations couvertes par le secret professionnel, s'agissant, d'une part, d'informations déduites d'attestations destinées à accompagner une demande d'extension de carrière qui devait être mise à la disposition du public en préfecture et faire l'objet d'une enquête publique, et, d'autre part, d'informations déduites de la demande d'extension elle-même qui était destinée, dans ces conditions, à être rendue publique, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile ;
6°/ qu'en l'espèce, les acquéreurs faisaient observer que leur préjudice résidait notamment dans le fait de ne pas avoir pu stipuler une condition résolutoire ou de négocier, de façon éclairée, le prix d'achat de leur immeuble ; qu'en écartant tout lien de causalité entre la faute imputée au notaire et les préjudices revendiqués par les acquéreurs aux motifs adoptés des premiers juges qu'une fois les conditions suspensives levées, les acquéreurs ne pouvaient plus renégocier les termes de leur contrat de vente et qu'il était douteux qu'ils eussent été en mesure d'agir en nullité, sans rechercher si, correctement informés, les acquéreurs n'auraient pas été en mesure de négocier les termes des contrats conclus avec leur vendeur, avant toute signature d'un quelconque acte, et s'il n'existait pas, dans ces conditions, un lien de causalité entre les fautes commises par le notaire et les préjudices revendiqués par les acquéreurs, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
7°/ qu'il n'existe aucun texte de quelque source que ce soit qui obligerait la victime d'un dol à agir en nullité ; que celle-ci peut décider de conserver le bénéfice de son contrat et agir, le cas échéant, contre les responsables des différents dommages qu'elle aurait subis du fait des manoeuvres dolosives commises par son cocontractant ou des manquements des intervenants à l'acte à leur obligation d'information, de mise en garde, ou de conseil ; que la victime n'est, du reste, jamais tenue de limiter son préjudice dans l'intérêt du responsable ; qu'en estimant qu'il n'existait pas de lien de causalité entre le manquement du notaire à ses devoirs d'information et les préjudices revendiqués par les acquéreurs au motif que « la signature de l'acte authentique ne faisait nullement obstacle à l'introduction d'une action en nullité », cependant que rien n'interdisait aux acquéreurs de conserver le bénéfice de la vente et d'agir en responsabilité contre le notaire pour obtenir réparation des préjudices qu'ils avaient subis du fait du manquement de celui-ci à ses obligations d'information, de conseil et de mise en garde, la cour d'appel, qui a statué par un motif impropre à exonérer le notaire de toute responsabilité, a violé l'article 1382 du code civil ;
Mais attendu que l'arrêt constate, d'une part, que le notaire, rédacteur de l'acte de vente, a vérifié les conditions d'urbanisme en adressant au maire de la commune une demande générale de renseignements, laquelle est revenue avec la mention que le bien vendu ne se situait pas dans une zone de carrière, d'autre part, que l'extension d'exploitation de carrière a été autorisée, par arrêté préfectoral, près de deux ans après la vente litigieuse, de telle sorte qu'à la date de celle-ci, il n'y avait aucune certitude quant à la proximité à venir d'une installation classée dans un environnement proche du bien vendu ; qu'après avoir énoncé que les attestations notariées dont se prévalaient les acquéreurs, concernaient des cessions ou projets de cession auxquels ceux-ci étaient tiers et à propos desquels le notaire était tenu au secret professionnel, la cour d'appel a pu, sans modifier les termes du litige, déduire, de ses constatations et énonciations, que le notaire, qui n'était pas tenu de procéder à des vérifications par recoupement avec des éléments réunis à l'occasion d'un autre acte reçu en son office, n'avait pas commis de faute ;
D'où il suit que, manquant en fait en sa sixième branche et inopérant en sa septième branche qui critique un motif surabondant, le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux septembre deux mille seize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Célice, Blancpain, Soltner et Texidor, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Y...
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Madame et Monsieur Y... de leurs demandes, et d'AVOIR condamné Madame et Monsieur Y... au paiement d'une somme de 2. 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
AUX MOTIFS PROPRES QUE : « Au préalable, la cour constate l'accord des parties pour voir ordonner le rabat de l'ordonnance de clôture du 10 avril 2015 et fixer celle-ci à la date des plaidoiries, soit le 21 avril 2015, aux fins d'accueillir l'ensemble des écritures et pièces. La recevabilité de l'appel n'est pas contestée. Sur le fond, il appartient aux appelants, demandeurs à l'action en responsabilité professionnelle, de démontrer la faute de Me X.... A cette fin, ils reprochent au notaire un manquement à son obligation de conseil et d'information en ce qu'elle ne les a pas tenus informés d'un projet d'extension de la carrière d'extraction d'argile exploitée par la société BOUYER LEROUX, alors même qu'à la date de l'acte de cession de l'immeuble, à savoir le 20 décembre 2010, elle avait déjà une parfaite connaissance de ce projet. Ce moyen conduit la cour à s'interroger successivement :- sur les éléments portés à la connaissance du notaire préalablement à la passation de l'acte,- sur les obligations qui lui incombaient quant à ces informations. Sur les éléments portés à la connaissance du notaire préalablement à la passation de l'acte : Les époux Y...versent aux débats un document dont la page de garde porte l'intitulé suivant : BOUYER LEROUX-Projet d'extension de carrière-Annexes et qui contient deux attestations rédigées par Me X...:- la première en date 18 juillet 2009 indique que la société BOUYER LEROUX est propriétaire d'un certain nombre de parcelles sur la commune de SAINT MARTIN DES FONTAINES et se propose d'en acquérir d'autres sur la même commune,- la seconde, en date du 5 août 2010 indique que la société BOUYER LEROUX a acquis une parcelle de bois, propriété agricole située sur la commune de SAINT MARTIN DES FONTAINES. Si, à la date de la vente de l'immeuble aux époux Y..., Me X...connaissait pertinemment la cession et projets de cession de parcelles au profit de la société BOUYER LEROUX, elle était encore à cette date, dans l'ignorance de deux éléments déterminants : l'identification des terrains sur lesquels porterait précisément l'extension projetée d'une part, et l'issue qui serait réservée à une perspective d'extension d'exploitation qui n'en était encore qu'au stade de simple projet d'autre part. Sur ce second point en effet, force est de constater que l'arrêté préfectoral ayant autorisé l'extension d'exploitation sollicitée par la société BOUYER LEROUX a été pris le 13 août 2012, soit presque deux années après la passation de l'acte litigieux. Il résulte de l'ensemble de ces éléments qu'au jour de la vente aux époux Y..., Me X...ne pouvait avoir strictement aucune certitude quant à la proximité à venir, d'une installation classée dans un environnement proche du bien vendu. Sur les obligations du notaire quant aux informations qu'il détenait : En premier lieu, les époux Y...prétendent qu'ils ont précisément interpellé le notaire sur les risques de l'implantation future d'une activité polluante ou bruyante, de nature agricole ou autre, à l'occasion de la lecture de la page 13 de l'acte de vente portant un paragraphe intitulé « sur la réglementation relative aux établissements classés ». La cour observe qu'il s'agit d'une simple affirmation de la part des appelants dont ils ne sont pas en mesure de rapporter la moindre preuve, affirmation que Me X...conteste très fermement dans ses conclusions. En second lieu, les attestations délivrées par Me X...les 18 juillet 2009 et 5 août 2010 concernent des cessions ou projets de cession auxquelles les époux Y...étaient tiers. Or, le notaire est incontestablement soumis au secret professionnel. Certes, l'acheteur d'un immeuble est en droit de connaître les contraintes qu'il sera éventuellement amené à supporter à raison de l'environnement du bien acquis. C'est pourquoi il appartient au notaire de veiller à la délivrance des certificats d'urbanisme. En l'espèce, il ne peut être reproché à Me X...d'avoir manqué à cette obligation puisque par courrier en date du 15 novembre 2010, elle interrogeait le maire de la commune de SAINT MARTIN DES FONTAINES par le biais d'une'demande générale de renseignement', demande qui a été intégralement renseignée par la mairie, laquelle a indiqué en page 4 de l'imprimé, que le bien ne se situait pas dans une zone de carrière. Au vu de l'ensemble de ces éléments, aucune faute ne saurait être reprochée à Me X.... Dès, lors, et sans qu'il ne soit besoin, comme le tribunal l'a fait, de s'interroger sur le fait de savoir si la connaissance du projet d'extension de la société BOUYER LEROUX aurait été ou non déterminante dans la finalisation de l'achat par les époux Y..., la cour les déboutera de leur demande. Ils ont en effet été défaillants dans le préalable nécessaire à toute action en responsabilité à savoir la démonstration d'un comportement fautif. Les époux Y...qui succombent seront condamnés aux entiers dépens de première instance et d'appel et dès lors, au paiement d'une somme complémentaire en cause d'appel au titre de l'article 700 du code de procédure civile de 2. 800 € » ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE : « Indépendamment de sa mission d'authentificateur, le notaire, comme tout professionnel du droit, est tenu envers les parties d'une obligation d'information et de conseil. Ses manquements à cet égard engagent sa responsabilité sur le fondement de l'article 1382 du code civil. Par ailleurs, par application de l'article 1589 du code civil, la conclusion d'une promesse synallagmatique de vente vaut vente, lorsqu'il y a le consentement réciproque de deux parties sur la chose et le prix. En l'espèce, le 20 décembre 2010, Maître X...a reçu l'acte d'acquisition par Monsieur et Madame Y... d'une maison d'habitation sise au lieu-dit le Bois Roux, commune de SAINT MARTIN DES FONTAINES, sans les informer des projets d'extension de l'exploitation d'une carrière d'argile à proximité. Cet acte a été précédé par la signature d'une promesse synallagmatique de vente en date du 15 octobre 2010. Monsieur et Madame Y... soutiennent que s'ils avaient été informés de l'extension de la carrière préalablement à la signature de l'acte authentique, ils auraient pu se délier de leur engagement, faire annuler la vente vice du consentement ou en renégocier les conditions. Cependant, la promesse de vente prévoit dans son article 10 qu'en cas de défaillance ou de refus de signer l'acte authentique par le vendeur ou l'acheteur alors que les conditions suspensives sont réalisées, l'autre part pourra saisir le tribunal compétent afin de faire constater la vente par décision de justice. En l'espèce, les conditions suspensives ont été levées de sorte que les époux Y... n'avaient aucun moyen de se délier de leur engagement et ne pouvaient contraindre leurs vendeurs à renégocier les conditions de la vente. Par ailleurs, il n'est nullement établi qu'une action en nullité de la vente pour vice du consentement aurait prospéré. En toute hypothèse, la signature de l'acte authentique ne fait nullement obstacle à l'introduction d'une telle action. Dans ces conditions, l'information des acheteurs n'aurait rien changé à la situation des époux Y... qui auraient dû acquérir l'immeuble dans les mêmes conditions. Partant, il n'existe pas de lien de causalité entre la faute du notaire alléguée par les époux Y... et le préjudice qu'ils prétendent subir du fait de l'extension de la carrière. Ils seront, par conséquent, déboutés de leurs demandes » ;
1/ ALORS QUE le notaire est tenu d'assurer l'efficacité juridique de son acte ; qu'en l'espèce, les époux Y... reprochaient à Maître X..., qui était leur notaire, de ne pas les avoir informés de ce que la SCOP Bouyer Leroux avait déposé en préfecture une demande d'installation de carrière sur des fonds voisins de l'immeuble qu'ils souhaitaient acquérir ; qu'en exonérant Maître X...de toute responsabilité à ce titre, motif pris qu'elle était « dans l'ignorance » de « l'identi [té] des terrains sur lesquels porterait précisément l'extension projetée », sans s'expliquer sur le fait, expressément invoqué par les époux Y... (conclusions, p. 4 et 6), que Maître X...avait établi, en faveur de la SCOP Bouyer Leroux, deux attestations, dont l'une certifiait que la SCOP Bouyer Leroux avait acquis les fonds voisins de l'immeuble prospecté par les époux Y..., afin précisément de permettre à cette société d'exploitation de déposer une demande d'extension de carrière, qui doit être systématiquement accompagnée d'une attestation notariale, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
2°/ ALORS EN TOUTE HYPOTHESE QUE le notaire est tenu d'assurer l'efficacité juridique de son acte, ce qui l'oblige à se renseigner sur les éléments d'information qui présentent le caractère d'une information utile pour son client ; qu'en exonérant Maître X...de toute responsabilité au motif qu'elle était, au moment où elle avait dressé l'acte de vente signé par les époux Y..., « dans l'ignorance » de « l'identi [té] des terrains sur lesquels porterait précisément l'extension projetée », sans rechercher s'il n'appartenait pas à Maître X...de vérifier, par une simple consultation en préfecture, si les fonds voisins de l'immeuble acquis par les époux Y... n'avaient pas fait l'objet d'une demande d'ouverture de carrière, dès lors qu'elle savait que des fonds contigus à l'immeuble acheté par les époux Y... avaient été acquis par une société d'exploitation minière qui disposait déjà de carrières dans le secteur, la Cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
3°/ ALORS EN TOUTE HYPOTHESE QUE le notaire est tenu d'assurer l'efficacité juridique de son acte, ce qui lui impose de mettre en garde les acquéreurs sur toutes circonstances qui seraient de nature à éclairer leur consentement ; qu'en exonérant Maître X...de toute responsabilité au motif qu'elle était « dans l'ignorance » de « l'identi [té] des terrains sur lesquels porterait précisément l'extension projetée », sans rechercher, comme elle y était invitée (conclusions, p. 7), s'il n'appartenait pas à Maître X...d'alerter les époux Y... sur le fait que les fonds contigus à l'immeuble dont ils souhaitaient faire l'acquisition avaient été acquis par une société d'exploitation minière active dans la région, la Cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
4°/ ALORS QU'en déboutant encore les époux Y... de leurs demandes indemnitaires au motif qu'au moment où Maître X...avait dressé l'acte de vente signé par les époux Y..., celle-ci ne connaissait pas « l'issue qui serait réservée à une perspective d'extension d'exploitation qui n'en était encore qu'au stade de simple projet », motif impropre à exonérer le notaire de toute responsabilité dès lors qu'elle n'en était pas moins tenue, afin d'assurer l'efficacité de son acte et d'éclairer le consentement des époux Y..., de porter à la connaissance de ces derniers l'existence d'un projet d'extension ou d'une possibilité d'extension de la carrière de la SCOP Bouyer Leroux, l a Cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;
5°/ ALORS QUE ne sont pas couvertes par le secret professionnel du notaire les informations qui, par leur nature ou leur diffusion, présentent un caractère public ; qu'en exonérant Maître X...de toute responsabilité pour manquement à ses devoirs d'information, de conseil et de mise en garde, au motif encore que celle-ci était tenue de respecter le secret professionnel, cependant que les époux Y... ne reprochaient pas au notaire de ne pas leur avoir révélé des informations couvertes par le secret professionnel, s'agissant, d'une part, d'informations déduites d'attestations destinées à accompagner une demande d'extension de carrière qui devait être mis à la disposition du public en préfecture et faire l'objet d'une enquête publique, et, d'autre part, d'informations déduites de la demande d'extension elle-même qui était destinée, dans ces conditions, à être rendue publique, la Cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile ;
6°/ ALORS QU'en l'espèce, les époux Y... faisaient observer que leur préjudice résidait notamment dans le fait de ne pas avoir pu stipuler une condition résolutoire ou de négocier, de façon éclairée, le prix d'achat de leur immeuble (conclusions, p. 4, p. 7) ; qu'en écartant tout lien de causalité entre la faute imputée au notaire et les préjudices revendiqués par les époux Y... aux motifs adoptés des premiers juges qu'une fois les conditions suspensives levées, les époux Y... ne pouvaient plus renégocier les termes de leur contrat de vente et qu'il était douteux qu'ils eussent été en mesure agir en nullité, sans rechercher si, correctement informés, les époux Y... n'auraient pas été en mesure de négocier les termes des contrats conclus avec leur vendeur, avant toute signature d'un quelconque acte, et s'il n'existait pas, dans ces conditions, un lien de causalité entre les fautes commises par le notaire et les préjudices revendiqués par les époux Y..., la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
7°/ ALORS ENFIN QU'il n'existe aucun texte de quelque source que ce soit qui obligerait la victime d'un dol à agir en nullité ; que celle-ci peut décider de conserver le bénéfice de son contrat et agir, le cas échéant, contre les responsables des différents dommages qu'elle aurait subis du fait des manoeuvres dolosives commises par son cocontractant ou des manquements des intervenants à l'acte à leur obligation d'information, de mise en garde, ou de conseil ; que la victime n'est, du reste, jamais tenue de limiter son préjudice dans l'intérêt du responsable ; qu'en estimant qu'il n'existait pas de lien de causalité entre le manquement du notaire à ses devoirs d'information et les préjudices revendiqués par les époux Y... au motif que « la signature de l'acte authentique ne fai [sait] nullement obstacle à l'introduction d'une [action en nullité] », cependant que rien n'interdisait aux époux Y... de conserver le bénéfice de la vente et à d'agir en responsabilité contre le notaire pour obtenir réparation des préjudices qu'ils avaient subis du fait du manquement de celui-ci à ses obligation d'information, de conseil et de mise en garde, la Cour d'appel, qui a statué par un motif impropre à exonérer Maître X...de toute responsabilité, a violé l'article 1382 du code civil."