Cet arrêt retient la responsabilité des vendeurs qui avaient menti sur le réseau des eaux pluviales, et qui avait dissimulé qu'un contrôle de conformité défavorable avait été réalisé par la commune.
Il retient également la responsabilité des notaires.
"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Limoges, 27 novembre 2014), que, par acte authentique du 28 octobre 2009, dressé par M. X..., avec le concours de Mme Y..., notaires, M. et Mme Z... ont vendu à Mme A... une maison d'habitation ; qu'ayant constaté des inondations dès la prise de possession de l'immeuble, Mme A... a, après expertise, assigné M. et Mme Z... en garantie des vices cachés et les notaires en manquement à leur obligation d'information et de conseil ;
Sur les premier et second moyens du pourvoi principal de M. et Mme Z..., réunis, ci-après annexés :
Attendu que M. et Mme Z... font grief à l'arrêt de juger les clauses de non-garantie inopposables à Mme A... et de les condamner à lui payer le montant des travaux de reprise ainsi qu'une somme au titre de son préjudice de jouissance ;
Mais attendu qu'ayant relevé que la seule cause des inondations était la défectuosité du réseau des eaux pluviales, qu'aucune faute d'entretien ou d'imprudence ne pouvait être reprochée à Mme A..., que les vendeurs, qui avaient habité l'immeuble pendant plus de dix années, n'avaient pu qu'avoir connaissance de cette non-conformité et du dysfonctionnement de ce réseau par fortes précipitations, qu'un contrôle par le service public de l'assainissement non collectif avait eu lieu en présence de M. Z... qui ne pouvait soutenir ne pas avoir été informé de la non-conformité du réseau d'assainissement des eaux usées et que les vendeurs avaient fait mentionner dans le « compromis de vente », puis dans l'acte de vente qu'aucun contrôle n'avait été effectué par la commune, ce qui était contraire à la réalité, la cour d'appel, qui n'a pas statué par des motifs hypothétiques, a pu, par ces seuls motifs, en déduire que M. et Mme Z... ne pouvaient bénéficier des clauses de non-garantie stipulées à l'acte et qu'ils devaient être condamnés à garantir les désordres affectant les réseaux d'assainissement ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le moyen unique du pourvoi incident de M. X... et de Mme Y..., ci-après annexé :
Attendu que les notaires font grief à l'arrêt de les condamner in solidum avec M. et Mme Z... à payer à Mme A... la somme due par ces derniers au titre des travaux de reprise, dans la limite de 10 000 euros ;
Mais attendu qu'est certain le dommage subi par une personne par l'effet de la faute d'un professionnel, alors même que la victime disposerait, contre un tiers, d'une action consécutive à la situation dommageable née de cette faute et propre à assurer la réparation du préjudice ; qu'ayant relevé que les notaires avaient reçu l'acte authentique sans attendre la réponse de la mairie qui les aurait informés de ce que le réseau, qui avait fait l'objet d'un contrôle, n'était pas conforme, la cour d'appel a pu en déduire que cette faute avait privé l'acquéreur d'une perte de chance de pouvoir négocier le prix en fonction de cette non-conformité dont elle a souverainement fixé le montant ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Condamne M. et Mme Z..., M. X... et Mme Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne in solidum M. et Mme Z..., M. X... et Mme Y... à payer la somme globale de 3 000 euros à Mme A... et rejette les autres demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, prononcé par le président en son audience publique du quinze septembre deux mille seize et signé par lui et Mme Berdeaux, greffier de chambre, qui a assisté au prononcé de l'arrêt.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Z....
PREMIER MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir jugé que les clauses de non-garantie contenues à l'acte de vente du 28 octobre 2009 sont inopposables à Mme A..., d'avoir décidé que M. et Mme Z... sont tenus de la garantir des désordres affectant le réseau d'assainissement, et de les avoir condamnés à payer à Mme A... une somme de 17. 059 euros au titre des travaux de reprise ainsi qu'une somme de 8. 500 euros au titre de son préjudice de jouissance ;
AUX MOTIFS QUE « selon l'article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins qu'il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie ; qu'en l'espèce, que l'acte de vente signé le 28 octobre 2009 contient deux clauses de non-garantie dont entendent se prévaloir les vendeurs et les notaires, l'une générale et clause type, relatives aux vices cachés et apparents, et l'autre, relative au réseau d'assainissement selon laquelle le vendeur déclare que l'immeuble (...) n'est pas raccordé au réseau public, mais à un système d'assainissement individuel qui n'a pas fait l'objet d'un contrôle, l'acquéreur déclarant en être informé, et vouloir en faire son affaire personnelle sans aucun recours contre quiconque ; que victime d'inondations à répétition dès l'acquisition de ce bien,. Mme A... a obtenu une-mesure d'expertise dont il résulte que le réseau d'assainissement d'eau usée est non conforme, et que celui des eaux pluviales ne peut pas fonctionner normalement par temps d'orage, parce que la canalisation d'évacuation est sous dimensionnée, mais encore, obturée par effondrement depuis un temps très ancien ; que les vendeurs soutiennent n'avoir eu connaissance ni de la non-conformité du réseau d'assainissement des eaux usées, ni du dysfonctionnement des eaux pluviales car eux-mêmes, qui ont résidé plus de 10 années dans cet immeuble, n'ont jamais été victimes d'inondations, tel que c'est attesté d'ailleurs par les témoignages qu'ils versent aux débats, et qu'aucun contrôle de conformité n'a été fait avant la vente ; que s'agissant du réseau pluvial, et pour débouter Mme A..., le tribunal relevait que Mme A... avait pris le risque d'acquérir le bien sachant que l'immeuble n'était pourvu d'aucun équipement de récupération d'eaux pluviales, alors qu'au surplus, et nonobstant les conclusions de l'expert, il n'était pas démontré que le vice était antérieur à la vente et que les vendeurs en étaient conscients, tel que les témoignages qu'ils versent aux débats en attestaient, et que par ailleurs, Mme A... avait fait construire une piscine, nécessitant le recours à des engins lourds, qui pouvaient être à l'origine de l'écrasement du tuyau d'évacuation ; mais que l'expert judiciaire, aux termes de ses investigations techniques, indique, s'agissant du réseau pluvial, que non seulement, la canalisation de collecte d'évacuation des eaux pluviales de 100 mm est sous-dimensionnée, mais encore que celle-ci est effondrée sur son parcours, et ne peut évacuer en temps normal les eaux des toitures dans le cadre d'un orage décennal ; que l'expert, sans dater précisément cette rupture de la canalisation, précise néanmoins qu'elle est très ancienne et qu'elle a dû se colmater avec le temps, en rendant impossible l'écoulement des eaux (page 21, réponse au dire des époux Z...) ; qu'enfin, l'expert affirme clairement que cette rupture ne provient pas de l'installation de la piscine mise en place par Mme A... (page 24, réponse à le 5ème question) ; qu'il résulte ainsi, des conclusions de l'expert, qu'aucune faute d'entretien ou d'imprudence (création de la piscine) du fait de l'acquéreur qui lui est reprochée, ne peut donc être à l'origine des inondations dont il se plaint, tel que les intimés le soutiennent, celles-ci ayant comme seule cause, la défectuosité du réseau des eaux pluviales, lesquelles, ne pouvant s'évacuer normalement, du fait du sousdimensionnement de la conduite, et plus du tout à partir du point d'effondrement situé sur son parcours, ne peuvent que stagner et s'accumuler, provoquant des inondations par temps de très fortes précipitations, ou d'orages, tel que les photographies versées aux débats par l'acquéreur (pièce 2) en témoignent, l'eau finissant par se répandre dans l'habitation elle-même, détrempant les bas de murs ; que le fait que l'expert ait également relevé que les descentes de gouttières ne sont pas pourvues de regards de pied pouvant absorber le flux de ces fortes pluies provenant du toit, ne peut que participer encore davantage à provoquer ces inondations dénoncées, l'eau des toits se répandant directement sur le sol au lieu d'être captée à sa descente dans un regard, pour s'évacuer ensuite dans la conduite générale d'évacuation (page 6 et 7) ; qu'ayant résidé dans cet immeuble durant plus de 10 années, les vendeurs n'ont pu qu'avoir connaissance de cette non-conformité (sous-dimensionnement de la canalisation d'évacuation), défectuosité (effondrement très ancien de cette canalisation), et en tout cas, du dysfonctionnement de ce réseau par fortes précipitations, ou bien encore, de l'absence de regards de pied, provoquant directement le ruissellement sur le sol et terrasses des eaux provenant des toits, et très certainement, être eux-mêmes victimes d'inondations par temps d'orage ou fortes précipitations » (arrêt, p. 4 et 5) ;
ALORS QUE, premièrement, les juges sont tenus de répondre aux conclusions qui les saisissent ; qu'en l'espèce, les époux Z... faisaient notamment valoir, en s'appuyant à cet effet sur les constatations de l'expert, que les inondations subies par leur acquéreur trouvaient leur cause dans le fait, d'une part que Madame A... a construit une piscine en surélevant le niveau de la terrasse, et d'autre part, qu'elle s'est abstenue de tout entretien en laissant les feuilles mortes obstruer les descentes d'eaux pluviales (conclusions, p. 11) ; qu'en se bornant à répondre que la construction de la piscine n'était pas à l'origine de la rupture de la canalisation observée par l'expert pour en déduire qu'aucune faute ne pouvait être reprochée à Madame A..., la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de motifs, en violation de l'article 455 du Code de procédure civile ;
ALORS QUE, deuxièmement, et en tout cas, en affirmant que les inondations avaient pour seule cause la défectuosité du réseau d'écoulement des eaux pluviales, sans vérifier, comme il leur était demandé, si la surévaluation du sol de la terrasse et le défaut de tout entretien des descentes d'eaux pluviales par Madame A... n'avaient pas participé à la survenue des inondations, les juges du fond ont à tout le moins privé leur décision de base légale au regard des articles 1147 et 1641 du Code civil ;
ALORS QUE, troisièmement, un motif hypothétique équivaut à un défaut de motifs ; qu'en se bornant à affirmer que, dès lors qu'ils avaient résidé plus de dix ans dans cette maison, les vendeurs devaient avoir eux-mêmes subi des inondations et, par suite, avoir eu connaissance du dysfonctionnement de leur réseau d'évacuation des eaux pluviales, de sorte qu'il devait en être déduit qu'ils avaient également connu le sous-dimensionnement de ce réseau ainsi que l'effondrement de l'une des canalisations qui le composaient (arrêt, p. 5, § 3), les juges ont statué au moyen d'un motif hypothétique, violant une nouvelle fois l'article 455 du Code de procédure civile ;
ET ALORS QUE, quatrièmement, le vice caché est le défaut qui, affectant les propriétés même de la chose, la rend impropre à l'usage auquel elle est destiné ou qui en diminue tellement l'usage que l'acquéreur en aurait donné un moindre prix s'il l'avait connu ; que le vendeur n'est réputé avoir eu connaissance du vice que si sa connaissance concerne tout à la fois la manifestation du vice et son origine ; qu'à considérer même que les vendeurs aient eu à subir eux-mêmes des inondations au cours de leur habitation de la maison, cette seule circonstance ne suffisait pas à s'assurer qu'ils avaient eu connaissance de ce que ces inondations trouvaient leur cause dans un vice inhérent à leur réseau d'évacuation ; qu'en énonçant le contraire, pour priver de tout effet la clause exclusive de garantie qui avait été stipulée à l'acte de vente, sans relever aucun élément de nature à établir que les époux Z... avaient eu connaissance des défauts affectant leur réseau d'évacuation, les juges du fond ont encore privé leur décision de base légale au regard des articles 1134, 1147 et 1641 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir jugé que les clauses de non-garantie contenues à l'acte de vente du 28 octobre 2009 sont inopposables à Mme A..., d'avoir décidé que M. et Mme Z... sont tenus de la garantir des désordres affectant le réseau d'assainissement, et de les avoir condamnés à payer à Mme A... une somme de 17. 059 euros au titre des travaux de reprise ainsi qu'une somme de 8. 500 euros au titre de son préjudice de jouissance ;
AUX MOTIFS QUE « s'agissant du réseau d'assainissement des eaux usées, 1'expert judiciaire, se basant sur le diagnostic du SPANC, indique qu'il n'est pas conforme, et plus particulièrement en ce qui concerne le traitement de l'effluent (page 17 in fine) : absence de liaison entre le bac à graisse et l'une des évacuations d'eaux de pluie, bac à graisse raccordé en sortie de fosse septique par un Y sur le regard d'entrée du drain d'épandage, lui aussi non conforme ; qu'il est clair que la mise en place de ce réseau tel que décrit par l'expert, n'a pu, échapper au SPANC qui n'a pu que le signaler à M. Z... lors de son contrôle sur le terrain effectué le 31 juillet 2009 en la présence de ce dernier ; que les vendeurs soutiennent cependant, qu'ils n'avaient pas connaissance de sa non-conformité au moment de la signature de l'acte chez le notaire ; que pour sa part, le tribunal a considéré que le SPANC n'avait signalé qu'à la page 4 de son rapport établi préalablement à l'acte, la non-conformité de l'installation des eaux usées et le risque pour l'environnement, mais que cette page ne comportant pas la signature des vendeurs, il n'était pas démontré qu'ils en aient eu connaissance avant la signature de l'acte, et que, dans ces conditions, la clause de non-garantie devait s'appliquer, étant observé par ailleurs, que Madame A... avait souhaité acquérir en toute connaissance de cause, un immeuble fonctionnant avec un assainissement ; que tout d'abord, l'acquéreur ne saurait être sanctionné par le seul fait qu'il aurait acquis un bien muni d'un système d'assainissement individuel, ce qui le priverait d'en dénoncer son dysfonctionnement, dès lors qu'hormis les immeubles situés dans les agglomérations d'une certaine importance qui ont un système d'assainissement raccordé au réseau public, les autres fonctionnent avec un système d'assainissement individuel, mais pour autant, il doit être conforme, c'est à dire permettre son bon fonctionnement ; qu'à cet égard, cette préoccupation n'est pas nouvelle, puisqu'elle remonte à la loi du 3 janvier 1992, où chaque commune a dû mettre en place un service public de l'assainissement non collectif, appelé plus communément SPANC, qui a pour rôle précisément d'assurer le contrôle des dispositifs d'assainissement individuels, et que depuis cette date, tout propriétaire doit veiller à l'entretien et la vidange de son dispositif d'assainissement non collectif, et doit faire procéder aux travaux nécessaires pour assurer son bon fonctionnement, sa responsabilité pouvant être engagée pour toutes pollutions ; qu'il sera également fait observer que la vidange des fosses est préconisée par les professionnels agréés à un rythme de tous les 2, 3 ans, de sorte que l'engorgement constaté par l'expert ne. saurait être le fait de l'acquéreur qui y réside depuis seulement quelques mois ; qu'il est acquis aux débats que M. Z..., dûment convoqué, a eu un contrôle du SPANC le 31 juillet 2009 auquel il était présent ; qu'à l'occasion de ces contrôles, ce service sollicite d'abord du propriétaire qu'il lui décrive sur le terrain le réseau, que le SPANC contrôle en faisant un diagnostic contradictoire en présence du propriétaire qui se trouve donc parfaitement informé dès la première visite, de sa conformité ou de ses insuffisances ; que Monsieur Z... ne saurait raisonnablement soutenir, que le SPANC, contrairement à sa façon habituelle de procéder, ne l'aurait pas informé sur le terrain dès sa première visite de sa non-conformité ; qu'en tout état de cause, et après ce contrôle, les époux Z..., n'étaient plus autorisés, à faire mentionner dans le compromis de vente, puis, dans l'acte de vente, qu'aucun contrôle n'avait été effectué par la commune, ce qui était contraire à la réalité, car, et à supposer que le SPANC ne se serait pas prononcé le jour de la visite sur les lieux, le contrôle était néanmoins intervenu et il leur appartenait de solliciter le diagnostic qui en était résulté, avant de procéder à la vente de leur immeuble pour être en situation de renseigner de bonne foi et au mieux leur futur acquéreur ; qu'en conséquence, la clause contenue à l'acte, par laquelle l'acheteur déclarait prendre le bien en l'état, et celle déclarant que le réseau d'assainissement n'avait pas fait l'objet d'un contrôle et que l'acheteur en faisait son affaire, doivent être déclarées inefficaces, car le vendeur qui, ayant connaissance d'un vice lors de la conclusion du contrat, stipule qu'il ne le garantira pas, est tenu à garantie » (arrêt, p. 5 et 6) ;
ALORS QUE, premièrement, un motif hypothétique équivaut à un défaut de motifs ; qu'en affirmant, s'agissant du réseau d'assainissement, que le défaut affectant son installation « n'a pu échapper » à l'inspecteur du service public de l'assainissement non collectif intervenu le 31 juillet 2009 [6 octobre 2009] au domicile des époux Z..., puis encore que cet inspecteur « n'a pu que le signaler » sur-le-champ à Monsieur Z..., sans attendre de rédiger son rapport (arrêt, p. 5, § 5), les juges du fond se sont prononcés par un motif hypothétique, en violation de l'article 455 du Code de procédure civile ;
ET ALORS QUE, deuxièmement, la clause exclusive de garantie des vices cachés fait obstacle à ce que l'acquéreur puisse appeler le vendeur en garanti du vice apparu depuis le jour de la vente ; qu'il n'en va autrement que s'il est établi que le vendeur, lorsqu'il n'est pas professionnel, avait une connaissance effective, au jour de la vente, du vice ultérieurement dénoncé ; qu'à cet égard, il est exclu que la simple connaissance d'un contrôle en cours puisse suffire à constituer le vendeur de mauvaise foi quant à l'existence du vice révélé après la vente par ce contrôle ; qu'en décidant néanmoins en l'espèce que les époux Z... devaient être réputés avoir au connaissance des désordres affectant le réseau d'assainissement de leur propriété pour cette seule raison qu'il n'ont pas révélé à Madame A... l'existence d'un contrôle en cours sur ce réseau au jour de la vente, les juges du fond ont violé les articles 1134, 1147 et 1641 du Code civil.
Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour M. X... et Mme Y....
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR jugé que la SCP Y..., notaires associés, et M. X..., notaire, avaient commis une faute professionnelle pour avoir manqué à leur obligation de renseignement, de conseil et d'information à l'égard de Mme A..., directement à l'origine de son préjudice, constitué par la perte de chance de négocier à la baisse, le prix de l'immeuble, évalué à la somme de 10. 000 euros et de les avoir, en conséquences, condamnés, in solidum avec M. et Mme Z... à payer à Mme A... la somme due par ces derniers au titre des travaux de reprise, dans la limite de 10. 000 euros ;
AUX MOTIFS QUE s'agissant des notaires, ces derniers opposent ces deux clauses de non garantie tant à l'acquéreur, qu'aux vendeurs qui viennent d'être jugées inefficaces et font valoir encore que les diagnostics obligatoires en matière d'installations d'assainissement préalables aux ventes ne sont obligatoires que depuis le 1er janvier 2013, mais que nonobstant, Me Y... aurait rempli son office, en sollicitant des renseignements auprès de la ville de Brive le 2 septembre 2009, qui ne leur a fait parvenir son diagnostic sur l'assainissement que le 2 novembre suivant, soit postérieurement à la signature de l'acte de vente intervenu le 28 octobre 2009, de sorte qu'il ne leur saurait être reproché une quelconque faute, ce qu'ont retenu les premiers juges ; que toutefois, dans ces conditions, il appartenait aux notaires de retarder la date de la signature de l'acte dans l'attente de la réponse de la mairie, et ce d'autant qu'ils ne pouvaient par ailleurs, ignorer que dans le prolongement de l'arrêté du 19 octobre 2006 fixant les règles applicables en la matière d'assainissement, étaient intervenus l'arrêté du 7 septembre 2008 fixant les prescriptions techniques applicables aux installations d'assainissement non collectif, ainsi que les 3 arrêtés publiés le 9 octobre 2009 relatifs aux règles en matière d'évacuation des eaux usées qui sont antérieurs de quelques jours à la signature de l'acte, ce qui a très vraisemblablement conduit le notaire à solliciter de la mairie par anticipation dès le 2 septembre, les renseignements sur l'assainissement ; qu'à tout le moins il appartenait au notaire d'informer l'acquéreur de ses diligences, de l'attente de la réponse dans laquelle il était d'annexer les courriers échangés, de solliciter à nouveau la position éclairée de l'acquéreur, et à tout le moins, s'il avait été passé outre, d'émettre des réserves au lieu et place de la réitération dans l'acte, de la clause selon laquelle le réseau d'assainissement n'avait fait l'objet d'aucun contrôle, ce qui s'est révélé être une inexactitude ; qu'en passant ainsi l'acte sans attendre la réponse de la mairie, qui l'aurait informé de ce que le réseau avait fait l'objet d'un contrôle, mais encore, qu'il n'était pas conforme, les notaires ont privé l'acquéreur de la perte d'une chance de pouvoir négocier le prix en fonction de cette non-conformité du réseau qui crée pour ce dernier, l'obligation sous peine de sanction, de faire procéder aux travaux de remise en conformité dans un délai bien précis ; que cela constitue à la charge des notaires une faute pour défaut de renseignement, d'information et de conseil en lien direct avec les préjudices soufferts par l'acquéreur ; que cette perte de chance peut être évaluée à la somme de 10. 000 euros ;
ET QUE sur le montant du préjudice lié à la remise en état des réseaux, l'expert a chiffré la remise en état et mise en conformité du réseau d'assainissement des eaux usées à la somme de 11. 134, 76 euros TTC, et celui des eaux pluviales, à la somme de 5. 923, 79 euros, soit une somme totale de 17. 059 euros, somme au paiement de laquelle seront condamnés les époux Z... ; que s'agissant de la perte d'une chance à la charge des notaires, ceux-ci seront condamnés à payer in solidum avec les époux Z... la somme de 10. 000 euros ;
ALORS QUE seule constitue une perte de chance, la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable ; qu'en condamnant les notaires à indemniser l'acquéreur d'une perte de chance de négocier une réduction du prix de vente en fonction des désordres affectant le bien vendu quand la condamnation des vendeurs sur le fondement de la garantie des vices cachés lui avait procuré un avantage équivalent à celui escompté de la réduction du prix de vente, de sorte que l'éventualité favorable, dont la perte était indemnisée, s'était réalisée ou, à tout le moins, pouvait advenir si les vendeurs exécutaient leur condamnation, la Cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1382 du Code civil."