Dans cette affaire qui concernait un cas de présence de mérule cet arrêt juge que la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés ne peut être invoquée par le vendeur d'un immeuble, car il était par ailleurs gérant d'une société dont l'activité était l'achat, la rénovation et la location d'immeubles et de biens immobiliers et que cette société étant un marchand de biens et un professionnel de l'immobilier, son gérant devait être considéré comme un professionnel de l'immobilier.

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 16 octobre 2014), que, par acte sous seing privé du 1er septembre 2006, réitéré par acte authentique le 16 novembre 2006, M. X...et Mme Y... ont vendu à M. et Mme Z... une maison d'habitation au prix de 250 000 euros ; qu'expliquant avoir découvert, après la vente, que la maison avait, pour partie, une ossature en bois attaquée par la mérule et que d'importants travaux de remise en état non prévus étaient nécessaires, les acquéreurs ont, après expertise, assigné les vendeurs en réparation de leurs préjudices, sur le fondement de la garantie des vices cachés ;

Attendu que M. X... et Mme Y...font grief à l'arrêt de les condamner à payer certaines sommes à M. et Mme Z... au titre des travaux de remise en état et en réparation de leur préjudice financier et moral ;

Mais attendu qu'ayant retenu qu'il ressortait de l'extrait K bis de la société TLA Concept, dont l'activité était l'achat, la rénovation et la location d'immeubles et de biens immobiliers, que M. X... en était le gérant depuis le 3 janvier 2005, que cette société était un marchand de biens et un professionnel de l'immobilier, qui avait, concomitamment à la vente litigieuse, rénové un immeuble, que le seul fait que la vente avait été réalisée au titre de la gestion du patrimoine personnel de M. X..., avec l'intervention d'un notaire mandaté par lui, n'était pas suffisant pour écarter la qualité de vendeur professionnel, laquelle n'était pas limitée à celui qui agit dans l'exercice de sa profession mais concernait également le particulier contractant dans un but personnel, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche sur la compétence de M. X... en matière de construction qui ne lui était pas demandée, a pu en déduire que celui-ci, en raison de son activité de gérant depuis environ deux ans, devait être considéré comme un professionnel de l'immobilier et ne pouvait pas opposer à M. et Mme Z... la clause contractuelle de non-garantie des vices cachés ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. X... et Mme Y...aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... et Mme Y...et les condamne à payer la somme globale de 3 000 euros à M. et Mme Z... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize juillet deux mille seize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour M. X... et Mme Y....

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné solidairement M. X... et Mme Y...à payer aux époux Z..., les sommes de 64. 030, 78 € au titre des travaux de remise en état et de 34. 215, 68 € (après rectification) à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice financier et moral ;

AUX MOTIFS QUE les époux Z... agissent à l'encontre de leurs vendeurs sur le fondement de la garantie des vices cachés, pour obtenir réparation des seuls désordres intérieurs de l'immeuble qu'ils ont acquis ; qu'il est établi que lors de la signature du compromis du 1er septembre 2006, M. et Mme Z... ont été informés que des travaux de remise en état du système d'électricité et de réfection de certains murs étaient à prévoir et ils ont été autorisés expressément à accéder dans les locaux vendus afin de faire établir des devis pour les travaux à réaliser après la vente définitive ; qu'au terme de ses opérations complètes et minutieuses, l'expert judiciaire a déposé un rapport précis en concluant que :

- la maison est une construction ancienne en pierres pour les façades nord et sud et en pans de bois avec remplissage en briques pour les pignons est et ouest ;

- le linteau en bois encastré dans la maçonnerie au pourtour du passage de communication entre la cuisine et le salon est dégradé avec des contaminations anciennes par un champignon lignivore et des insectes type grosse vrillette ;

- le mur a fait l'objet de modifications avant avril 2003, date de l'achat de l'immeuble par M. X... et Mme Y... ;

- le mauvais état du linteau dû aux infiltrations en provenance de la partie supérieure était, au jour de la vente, caché par le doublage déposé par l'électricien après la signature de l'acte authentique ;

- le linteau défaillant constitue une atteinte à la solidité de l'ouvrage ;

- l'ossature bois du rez-de-chaussée en mauvais état, présente une pourriture cubique importante car elle est encastrée dans un pignon exposé aux intempéries, ce désordre ancien étant caché au jour de la signature de l'acte authentique ;

- au premier étage il existe une pourriture cubique importante l'ossature bois encastrée dans le pignon recouvert d'un doublage, fortement exposé aux intempéries, l'enduit n'étant pas adapté et n'ayant pas été entretenu depuis longtemps ;

- l'état du ravalement du pignon ouest et les fissures affectant l'enduit extérieur devaient conduire l'acheteur à se faire conseiller et les professionnels à conseiller une remise en état ;

- l'électricien Duclos en perçant le doublage avant la signature de l'acte a découvert « une trace suspecte » qu'il a signalée aux acheteurs de sorte que les désordres anciens étaient apparents au jour de la signature de l'acte de vente notarié ;

- au deuxième étage les traces d'humidité sur le vieux mur, cachées par le doublage thermique posé en 2004, étaient cachées au jour de la vente ;

- dans la niche aménagée pour l'emplacement du compteur, dans le mur de façade nord du salon, les parties périphériques en bois présentent également une pourriture cubique avec filaments de type mérule non active ;

- l'électricien étant intervenu sur les parties périphériques en bois de la niche avant la signature, les désordres anciens sont apparents au jour de la signature de l'acte authentique ;

- les défauts de la charpente apparente dans le grenier, remaniée lors de la surélévation des combles nécessitant une consolidation en rive nord, par la mise en place de jambes de force et de blochets, étaient visibles à la signature de l'acte ;

- les champignons lignivores existants sont la mérule non active et le coniophore des caves ;

- la mérule non active du pignon ouest n'était pas visible sans sondage destructif et le coniophore de la niche du compteur était visible ;

- dans la mesure où les vendeurs n'ont pas sondé les parties cachées ou inaccessibles comportant du bois, n'ont pas entrepris de travaux mettant en évidence des désordres, ils n'ont pas eu connaissance de désordres liés à la dégradation biologique du bois ;

- ils ont eu connaissance du défaut d'isolation thermique du mur pignon ouest (2ème étage) qu'ils ont souhaité corriger, de l'état des façades et des couvertures qu'ils n'ont pas réhabilité ;

- ils ont eu connaissance des états parasitaires établis en février 2003 et avril 2006 ;

- les vendeurs savaient que l'installation électrique, la couverture et certains murs nécessitaient une remise en état et ils ont informé les acheteurs, autorisé l'accès à M. et Mme Z... pendant la durée de l'avant contrat afin de faire effectuer différents devis par des entreprises du bâtiment, ces conditions particulières étant inscrits dans le compromis de vente ;

- il n'y a pas eu d'aggravation des désordres entre l'état parasitaire non obligatoire du 21 avril 2006 et la signature de l'acte authentique du 16 novembre 2006 ;

- les désordres ont été révélés par l'intervention destructive de l'électricien juste avant la signature de l'acte authentique ;

- M. A...diagnostiqueur interrogé juste avant la vente a cassé une partie de la cloison de doublage du 1er étage et repéré une zone contaminée par un champignon détruisant le bois et a conseillé un doublage spécifique ;

- la note du 9 août 2007 de M. B..., sapiteur de l'expert, indique que sur le pignon ouest la mérule ne présente pas de mycélium en phase active, que le champignon situé dans la niche du compteur électrique est un coniphore des caves mais pas une mérule ;

- le constat de l'état parasitaire établi le 21 avril 2006 avant le compromis de vente, valide 3 mois, annexé au compromis de vente, ne permettait pas d'identifier tous les éléments infestés ;

- l'absence d'infestation par les termites et de mérule insérée dans le compromis de vente fait référence à un état parasitaire qui s'intéresse aux seules parties visibles et accessibles du bâtiment ;

- la société ADMS puis M. C...ont constaté des désordres après des destructions d'ouvrage ;

qu'aux termes de l'article 1642 du Code civil, le vendeur n'est pas tenu des vices apparents dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même ; qu'en l'espèce il est établi que l'électricien intervenu à la demande des acheteurs dès le lundi 13 novembre 2006, a démoli partiellement la cloison de la chambre du 1er étage (entre chambre et grenier) le mercredi 15 novembre 2006 au matin ; que lors de cette démolition cet artisan a constaté la présence d'humidité et la société Bretagne Diagnostic diagnostiqueur, appelée par les époux Z... acheteurs, s'est rendue sur place en présence de ces derniers ainsi que de M. D...(ADMS) de M. A...(BDI) et de M. X... et a confirmé les constatations de l'électricien, quelques heures avant la signature de l'acte authentique ; que cependant, ainsi que le confirme le rapport d'expertise, ce n'est que postérieurement à la vente que les acheteurs ont, lors de la réalisation des travaux, constaté l'atteinte à la solidité du pignon ouest, du fait de la pourriture cubique importante affectant le mur sur ossature bois nécessitant sa réfection totale, ce que ne révélaient pas les constatations réalisées le matin de la vente, après la démolition de la cloison de la chambre du 1er étage, concernant la présence d'humidité ; que l'acte authentique du 16 novembre 2006 reproduit les clauses du compromis relatives aux travaux de rénovation et aux constatations sur l'état parasitaire du bien ; qu'ainsi les vices affectant le pignon ouest de la maison étaient cachés ; que l'article 1643 du Code civil dispose que le vendeur est tenu des vices cachés quand même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie ; que les époux Z... soutiennent que cette clause leur est inopposable puisque M. X... est vendeur professionnel et est de mauvaise foi ; que tant dans le compromis que dans l'acte authentique il a été indiqué que M. X... est « gérant de société » ; que M. X... a exercé la profession de « régisseur son » soumis à ce titre au statut des intermittents du spectacle jusqu'en juillet 2005 (attestation de la caisse des congés spectacles) ; qu'il ressort du K bis que depuis le 3 janvier 2005 M. X... est le gérant de la société TLA Concept dont l'activité est l'achat, la rénovation et la location d'immeubles et de biens immobiliers ; qu'il résulte des pièces versées aux débats que cette société a, concomitamment à la vente litigieuse, rénové un immeuble à Taden en vertu d'un permis de construire ; qu'ainsi cette société, marchand de bien, est un professionnel de l'immobilier ; que M. X... est également gérant de la SCI Lehon-Val de Rance, immatriculée au RCS en janvier 2004, et cogérant de la société civile immobilière de construction-vente du Bignon immatriculée en janvier 2005 ; que la vente litigieuse a été réalisée dans le cadre de la gestion du patrimoine personnel de M. X... suite à sa rupture avec Mme Y...avec l'intervention d'un notaire mandaté par lui ; que ce seul fait n'est pas suffisant pour écarter la notion de vendeur professionnel laquelle n'est pas limitée au vendeur qui agit dans l'exercice de sa profession mais concerne également le particulier qui contracte dans un but personnel ; qu'en l'espèce, du fait de son activité de gérant de la société TLA Concept depuis environ deux ans, M. X... doit être considéré comme professionnel de l'immobilier ce qui ne lui permet pas d'opposer aux époux Z... la clause contractuelle de non garantie des vices cachés ; que du fait de la solidarité entre les vendeurs, cette clause ne peut pas non plus être opposée par Mme Y... ;

ALORS D'UNE PART QUE le vendeur est tenu des vices cachés quand même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie ; que ne peut être considéré comme un vendeur professionnel présumé connaitre les vices cachés affectant l'immeuble vendu, le gérant d'une société professionnelle de l'immobilier qui lors de la vente agit non pas dans le cadre de sa profession mais dans celui de la gestion de son patrimoine personnel ; qu'en retenant la qualité de vendeur professionnel de M. X... ainsi présumé connaitre les vices cachés de l'immeuble et en écartant dès lors l'application de la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés, après avoir constaté que la vente litigieuse avait été réalisée dans le cadre de la gestion du patrimoine personnel de M. X... suite à sa rupture avec Mme Y...avec l'intervention d'un notaire mandaté par lui, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations au regard de l'article 1643 du Code civil, qu'elle a violé ;

ALORS D'AUTRE PART QUE le vendeur est tenu des vices cachés quand même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sans constater que M. X... serait le concepteur ou le constructeur de l'immeuble litigieux et en se contentant de relever qu'il a exercé la profession de « régisseur son » soumis à ce titre au statut des intermittents du spectacle jusqu'en juillet 2005, qu'il est depuis cette date « gérant de société », et qu'il dirige une société dont l'activité est l'achat, la rénovation et la location d'immeubles et de biens immobiliers, ainsi que deux SCI dont l'une est une société de constructionvente immatriculée en janvier 2005, sans caractériser les compétences personnelles de M. X... en matière de construction et partant sa qualité de professionnel de la construction, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1643 du Code civil."