Cela n'est pas possible comme le juge cet arrêt dans la cas particulier de la transformation d'une dépendance située sur une terrasse en appartement.
"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 10 décembre 2014), qu'en 2002, Mme X... a acquis de M. et Mme Y... un appartement avec terrasse dans un immeuble en copropriété ; que M. et Mme Z..., propriétaires de divers lots dans cet immeuble, invoquant le fait que Mme X... avait transformé une dépendance située sur cette terrasse en appartement, sans autorisation de la copropriété, ont assigné cette dernière et le syndicat de copropriétaires pour obtenir la remise en état de la terrasse en son état antérieur à 2002 ; que Mme X... a appelé M. et Mme Y... en garantie ; qu'après la vente de son lot par Mme X... à M. A..., les mêmes demandes ont été formulées contre ce dernier ;
Sur le premier moyen du pourvoi n° G 15-12.556 :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu que, pour rejeter la demande de Mme X... à l'encontre de M. et Mme Y..., l'arrêt retient qu'aucune condamnation n'étant prononcée à l'encontre de celle-ci et partant de M. A..., les appels en garantie à l'encontre de M. et Mme Y... doivent être déclarés sans objet ;
Qu'en statuant ainsi, alors que Mme X... sollicitait en tout état de cause la condamnation de M. et Mme Y..., ce dont il résultait que sa demande n'était pas liée à sa propre condamnation, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Sur le second moyen du pourvoi n° G 15-12.556 :
Vu l'article 4 du code de procédure civile ;
Attendu que, pour rejeter la demande de dommages-intérêts formée par Mme X... à l'encontre de M. et Mme Z... et du syndicat de copropriétaires, l'arrêt retient que l'appréciation inexacte qu'une partie fait de ses droits ne constitue pas en soi une faute caractérisant un abus du droit d'agir en justice ;
Qu'en statuant ainsi, alors que Mme X... sollicitait des dommages-intérêts, non seulement en raison du comportement procédural de M. et Mme Z... et du syndicat de copropriétaires, mais aussi pour les tracas de la vie quotidienne qu'elle leur imputait, la cour d'appel, qui a méconnu l'objet du litige, a violé le texte susvisé ;
Sur le moyen unique du pourvoi n° P 15-13.090 :
Vu les articles 9 et 25 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu que, pour rejeter la demande formée par M. et Mme Z... et le syndicat de copropriétaires et tendant à la remise en état antérieur de la dépendance située sur la terrasse appartenant à Mme X..., l'arrêt retient que le volume initial n'a pas été modifié lorsque la dépendance a fait l'objet d'aménagements intérieurs, que l'affectation à usage d'habitation d'une partie du lot privatif est conforme au règlement de copropriété, qui prévoit au titre de l'utilisation des parties privatives que "l'immeuble est destiné à l'usage d'habitation", que ce changement de destination et d'usage de cette dépendance ne saurait dès lors être qualifiée d'illicite ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si ces travaux n'emportaient pas changement de la destination de la terrasse, telle que déterminée par le règlement de copropriété, de sorte qu'ils auraient dû être autorisés par l'assemblée générale des copropriétaires, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il :
-déboute Mme X... de son appel en garantie à l'encontre de M. et Mme Y... et de sa demande de dommages et intérêts à l'encontre de M. et Mme Z... et du syndicat de copropriétaires,
-déboute M. et Mme Z... et le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de leurs demandes à l'encontre de Mme X... et de M. A..., relatives :
- au caractère illicite du changement de destination et d'usage des dépendances par Mme X...,
- à la remise en son état antérieur à 2002 par M. A... et son auteur, Mme X..., du lot n° 10 de la copropriété de l'immeuble sis à Perpignan, 11 rue César Franck,
- à l'enlèvement des canalisations et conduits d'eaux usées et pluviales, égouts, compteur, sonnette et câbles électriques, ou autres placés indûment dans les parties communes et dans les parties privatives de M. et Mme Z... et de manière générale tous empiétements illicites,
- à la défense faite à M. A... d'affecter la dépendance dont s'agit à usage d'habitation, professionnel ou commercial,
l'arrêt rendu le 10 décembre 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nîmes ;
Laisse à chaque partie la charge de ses propres dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six mai deux mille seize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Bénabent et Jéhannin, avocat aux Conseils, pour Mme X..., demanderesse au pourvoi n° G 15-12.556
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Mme X... de son appel en garantie à l'encontre des époux Y... ;
AUX MOTIFS QU'«aucune condamnation n'étant prononcée à l'encontre de Mme Christine X... et partant, de M. Pascal A..., les appels en garantie des époux Y... doivent être déclarés sans objet » ;
ALORS QUE dans ses conclusions, Mme X... sollicitait la condamnation des époux Y... au paiement d'une somme de 30 000 € au titre de la garantie d'éviction en faisant valoir que même si la démolition des constructions litigieuses n'était pas ordonnée, elle avait été « évincée d'ores et déjà de ses droits de propriété » du fait des atteintes personnelles portées par les vendeurs à l'exercice de son droit de propriété sur l'appartement litigieux à compter de son acquisition et pendant toute la durée de la procédure (cf. conclusions p. 26 et 27) ; qu'en se bornant à affirmer, pour rejeter cette demande, qu' « aucune condamnation n'étant prononcée à l'encontre de Mme Christine X... », l'appel en garantie des époux Y... devait être déclaré « sans objet », sans répondre au moyen déterminant soulevé par l'exposante tiré de l'obligation de garantie d'éviction à laquelle les vendeurs étaient, en toute état de cause, tenus à son égard en raison des troubles d'ores et déjà subis dans son droit de propriété, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Mme X... de sa demande de dommages et intérêts formée à l'encontre des époux Z... et du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis à Perpignan, 11 rue César Franck ;
AUX MOTIFS QUE « l'appréciation inexacte qu'une partie fait de ses droits ne constituant pas en soi une faute caractérisant un abus du droit d'agir en justice, il convient de rejeter les demandes reconventionnelles d'indemnisation formées à ce titre par Mme Christine X... et M. Pascal A..., tant à l'encontre des époux Z... que du Syndicat des copropriétaires » ;
1°/ ALORS QUE les juges du fond sont tenus de respecter les limites du litige telles qu'elles sont fixées par les conclusions respectives des parties ; qu'en l'espèce, Mme X... avait sollicité la condamnation des époux Z... et du Syndicat des copropriétaires au paiement de dommages et intérêts au titre du préjudice causé par le comportement de ces derniers qui, pendant plus de dix ans, l'avaient empêchée de jouir paisiblement de son appartement, l'exposante ayant été confrontée à de nombreuses interdictions totalement injustifiées (interdictions d'avoir une sonnette, une boite aux lettres, une installation électrique conforme, de réaliser des travaux utiles…) qui l'avaient contrainte à vendre son bien à perte (cf. conclusions p. 28 et 29) ; qu'en affirmant, pour rejeter cette demande, que « l'appréciation inexacte qu'une partie fait de ses droits ne constitu e pas en soi une faute caractérisant un abus du droit d'agir en justice », cependant que l'exposante n'avait formulé aucune demande de réparation au titre du caractère éventuellement abusif de la procédure engagée à son encontre, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé l'article 4 du code de procédure civile ;
2°/ ALORS QU'en toute hypothèse, pour débouter l'exposante de sa demande de réparation du préjudice résultant des troubles subis dans la jouissance de son bien, la cour d'appel a affirmé que « l'appréciation inexacte qu'une partie fait de ses droits ne constitu e pas en soi une faute caractérisant un abus du droit d'agir en justice » ; qu'en se déterminant ainsi, par référence à une règle régissant les demandes de réparations pour procédure abusive – dont elle n'était pourtant pas saisie – la cour d'appel a statué par un motif impropre à justifier le rejet de la demande de l'exposante et violé l'article 1382 du code civil.
Moyen produit par la SCP Gaschignard, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Z... et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 11 rue César Franck à Perpignan, demandeurs au pourvoi n° P 15-13.090
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. et Mme Z... et le syndicat des copropriétaires de leurs demandes tendant à ce qu'il soit constaté que Mme Christine X... a procédé à un changement illicite de l'usage et de la destination des dépendances sises sur la terrasse du lot n° 10, à ce que soit ordonnée la remise de ces dépendances dans leur état antérieur, avec démolition, notamment, des fenêtres, volets, cloisons, plafonds, salle d'eau, cuisine et carrelage, à ce que soit ordonné l'enlèvement des canalisations et conduits d'eaux usées et pluviales, des égouts, du compteur, de la sonnette et des câbles électriques ou autres installés dans les parties communes et les parties privatives de M. et Mme Z..., et à ce qu'il soit fait interdiction à M. Pascal A... d'affecter cette dépendance à un usage d'habitation, professionnel ou commercial,
AUX MOTIFS QUE présentement, il importe peu de savoir qui des époux Y... ou de Mme Christine X... a procédé au changement de destination, dans le délai non couvert par la prescription, dès lors que l'affectation à usage d'habitation d'une partie du lot privatif est conforme au règlement de copropriété, lequel au titre de l'utilisation des parties privatives, prévoit expressément que « l'immeuble est destiné à l'usage d'habitation » (page 8 du règlement) ; qu‘il n'est, par ailleurs, nullement discuté que la dépendance dont s'agit n'a donné lieu qu'à des aménagements intérieurs ou destinés à sa mise hors d'eau par la pose de volets, sans modification du volume initialement construit ; que dans ces conditions, le changement de destination et d'usage de cette dépendance, imputé par les époux Z... et le syndicat des copropriétaires à Mme X..., ne saurait être qualifié d'illicite dès lors qu'il n'est pas contraire à l'usage des parties privatives tel que prévu par le règlement de copropriété ; que la demande de remise en son état antérieur à 2002 du lot n° 10 par la démolition de tous éléments ayant changé la destination ou l'usage des lieux doit, par voie de conséquence, être rejetée, ainsi que celle destinée à faire défense à M. Pascal A... d'affecter la dépendance dont s'agit à usage d'habitation, professionnel ou commercial ; que s'agissant de l'enlèvement des canalisations et autres branchements d'eau et d'électricité, la cour observe que toute condamnation éventuelle ne pourrait l'être qu'à l'encontre de M. A..., seul propriétaire des lieux depuis le 29 janvier 2013, son auteur, Mme X..., ne pouvait être condamnée à une obligation de faire, en l'occurrence à procéder ou à faire procéder à des travaux dans un bien qui ne lui appartient plus ; que de même, la cour rappelle que tout copropriétaire dispose d'un droit à se raccorder, entre autres, aux canalisations communes d'eaux usées ou d'eaux pluviales, dès lors que ces travaux ne portent pas atteinte aux parties communes ; qu‘au cas d'espèce, le syndicat des copropriétaires, seul concerné par cette éventuelle atteinte, se contente d'argumenter sur le caractère récent et donc non prescrit de la pose de ces canalisations litigieuses mais ne démontre pas en quoi aurait consisté l'atteinte aux parties communes et partant la méconnaissance des dispositions de l'article 25 b et h de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 qu'il allègue ; qu‘en effet les procès-verbaux de constat produits aux débats et établis, qui plus est, à la seule requête des époux Z..., ne mettent pas en exergue une quelconque atteinte à raison des branchements d'eaux usées ou d'eaux pluviales ; que quant à l'atteinte aux parties privatives des époux Z... par ces mêmes canalisations, celle-ci n'est susceptible de ressortir que du procès-verbal de constat du 10 février 2003 (leur pièce 8), faisant état, concernant « un local situé au-dessus de l'appartement du rez-de-chaussée appartenant (aux époux Z...) », de l'existence d'une canalisation en PVC « traversant cette pièce en provenance de la construction du premier étage » et y joignant deux photographies, au demeurant en noir et blanc et à ce titre, peu exploitable quant à la qualité, voire l'ancienneté de cette canalisation ; que surtout, ces constatations ne permettent pas de déterminer quel lot privatif appartenant aux époux Z... a été précisément affecté par cette canalisation et donc, si ce lot se situe bien en-dessous de la terrasse privative, propriété alors de Mme X..., encore moins de s'assurer que ladite canalisation a été posé par cette dernière alors que les travaux dénoncés par les procès-verbaux de constat de mars et décembre 2002 n'en font nullement état ; que s'agissant des preuves dont se prévalent les époux Z... à l'appui de l'expertise de M. B..., il est constant que la photographie n° 15 atteste de l'existence d'une canalisation ancienne, vétuste et d'évidence pas en PVC, de sorte que sa présence ou son installation dans un local, au demeurant non déterminé ni désigné avec certitude comme étant un lot privatif des appelants, ne saurait être imputée à Mme X... ; que les époux Z... ne discutent pas, par ailleurs, que la photographie n° 16 faisant apparaître un tuyau en PVC et un tuyau de cuivre ne concerne pas la copropriété de l'immeuble sis à Perpignan, 11 rue César Franck dont s'agit, mais celle de l'immeuble voisin ; qu'enfin, les époux Z... ne viennent pas utilement contredire l'affirmation de Mme X... selon laquelle il est impossible de savoir où sont situées les installations incriminées par eux ; que dans ces conditions, la demande d'enlèvement de « canalisations, conduits d'eaux usées et pluviales, égouts » sera en voie de rejet ; que s'agissant de la gaine électrique litigieuse, seul le syndicat des copropriétaires demeure susceptible de se plaindre de son installation dans les parties communes, les époux Z... ne justifiant à ce titre d'aucune atteinte de leurs parties privatives ; que comme le souligne pertinemment Mme X... par la production des photographies anciennes (sa pièce 11), il s'en évince que la dépendance aménagée disposait avant qu'elle en fasse l'acquisition, d'une installation électrique, qu'elle n'a fait réaliser aucune installation électrique, faisant valoir, sans être sérieusement contredite sur ce point, qu'elle n'a procédé qu'à l'installation d'un compteur divisionnaire relié à l'installation électrique existant dans les parties communes ; qu‘il n'est pas rapporté avec certitude que Mme X... aurait installé ces branchements plutôt qu'effectué une réfection de l'installation déjà existante tandis que l'installation d'un compteur divisionnaire qui ne peut constituer n soi une atteinte aux parties communes se justifiait d'autant plus que cette copropriétaire se trouvait depuis 2002 à payer une partie de la consommation électrique de ces parties, ainsi que le reconnaît le syndic de copropriété dans une lettre du 18 février 2010 faisant état du branchement de la minuterie sur le compteur de Mme X... (sa pièce 22) ; que la demande d'enlèvement de la gaine électrique et du compteur divisionnaire sera donc rejetée ; qu'il en sera tout autant de l'enlèvement de la boîte aux lettres dont il n'est produit aucun document quant à son emplacement comme de la sonnette, en l'absence de toute démonstration de la part du syndicat des copropriétaires, en dehors de simples allégations, que leur présence porterait atteinte aux parties communes, étant observé que le syndic de copropriété précisait dans un courrier du 16 novembre 2009 adressé au conseil de Mme X... qu'il allait « contacter M. Z... afin qu'une boite aux lettres soit attribuée à Mme X... » (pièce 23 de Mme X...) ;
1° ALORS QUE si chaque copropriétaire est libre de diviser et aménager ses parties privatives, il ne peut sans l'autorisation du syndicat, en modifier la destination telle qu'elle est prévue par le règlement de copropriété ; qu'il résulte de l'arrêt qu'a été créé un appartement d'habitation à l'intérieur d'une dépendance que le règlement de copropriété décrit comme une « terrasse » ; qu'en se bornant à énoncer que ce changement de destination n'est pas contraire à l'usage des parties privatives tel que prévu par le règlement sans rechercher si ces travaux n'emportaient pas changement de destination de la partie privative telle que déterminée par le règlement de telle sorte qu'ils devaient être préalablement autorisés par l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 8, 9 et 25 de la loi du 10 juillet 1965 ;
2° ALORS QUE M. et Mme Z... et le syndicat des copropriétaires produisaient aux débats deux rapports d'expertise établis par M. C..., architecte, et M. D..., ingénieur, (leurs pièces n° 33 et 34) qui indiquaient que Mme X... avait fait installer deux tuyaux d'évacuations des eaux usées, le premier, au sud-est, entre la dépendance du 1er étage et le lot n° 14 (ancien n° 12) situé à l'entresol et appartenant à M. et Mme Z..., et le second, au nord-ouest entre la dépendance du 1er étage et le lot n° 3 (ancien n° 11), appartenant également à M. et Mme Z... ; qu'étaient joints à ces rapports des plans et photos en couleurs annotés mentionnant précisément l'emplacement de ces canalisations ; qu'en affirmant qu'il n'était pas démontré que les canalisations litigieuses étaient récentes en l'absence de photos en couleur, et qu'il était impossible de déterminer l'emplacement de ces canalisations et les lots privatifs affectés, la cour d'appel, qui a omis d'examiner ces deux rapports d'expertise, les a dénaturés par omission et a violé l'article 1134 du code civil ;
3° ALORS QUE le syndicat des copropriétaires et M. et Mme Z... demandaient l'enlèvement des canalisations d'eaux usées raccordées, par Mme X..., aux voies d'écoulement des eaux pluviales de l'immeuble, faisant valoir que ce type de raccordement était contraire aux règles sanitaires et de sécurité, et que Mme X... était en infraction, comme l'avaient constaté les experts, M. C... et M. D..., et la Mairie de Perpignan, qui demandait leur enlèvement dans une lettre du 19 mai 2005 (page 13, § 3 ; page 18, § 7 ; page 19, avant dernier §) ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
4° ALORS, en toute hypothèse, QUE les travaux réalisés par un copropriétaire en vue de l'aménagement de son lot privatif sont soumis à l'autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires dès lors qu'ils affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble ; qu'il en va ainsi de tous travaux d'entretien, de rénovation ou d'amélioration ; qu'en affirmant que les travaux entrepris par Mme X... sur les canalisations d'eaux pluviales et d'eaux usées et sur l'installation électrique ne portaient pas atteinte aux parties communes, sans rechercher, comme elle y était invitée, s'il ne résultait pas, d'une part, du règlement de copropriété, que les réseaux d'eaux et d'électricité, de même que l'entrée de l'immeuble, le sol, les murs mitoyens, l'escalier et le couloir, constituaient des parties communes, et d'autre part, du procès-verbal de constat d'huissier en date des 27 et 29 mars 2002, du rapport d'expertise judiciaire de M. B..., et des rapports d'expertise de M. C... et M. D..., que Mme X... avait fait installer un réseau électrique complet dans l'entrée commune et le couloir commun et au travers du plafond et du sol communs, ainsi que des tuyaux d'évacuation d'eaux usées traversant l'entresol et raccordés aux tuyaux d'évacuation des eaux fluviales, de sorte que ces travaux, accomplis sur des parties communes sans autorisation, étaient irréguliers, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 ;
5° ALORS QUE les travaux réalisés par un copropriétaire en vue de l'aménagement de son lot privatif sont soumis à l'autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires dès lors qu'ils affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble ; qu'il résultait du rapport d'expertise judiciaire de M. B... et du rapport de M. C... que Mme X... avait supprimé une pièce dans l'appartement du premier étage et modifié les ouvertures existantes à l'effet de créer un accès direct entre la cage d'escalier, partie commune, et le second appartement créé à la place de la dépendance ; qu'en s'abstenant d'examiner ces documents et de rechercher si ces travaux ne portaient pas atteinte à des parties communes et à l'aspect extérieur de l'immeuble, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965
6° ALORS QUE le rapport de M. B..., expert judiciaire, mentionnait que « Madame Christine X... a amélioré le logement… en mettant en place… une boîte aux lettres dans l'entrée et une sonnette électrique dans l'entablement de la porte d'entrée commune » (prod. n° 10, page 20 + photo n° 12) ; qu'en affirmant qu'aucun document ne permettait de connaître l'emplacement de la sonnette et de la boite aux lettres, la cour d'appel a dénaturé, par omission, ce document et violé l'article 1134 du code civil. "