Un époux ne peut signer l'accusé de réception de la lettre de notification du droit de rétractation de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation que s'il a reçu pouvoir pour le faire.
"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 24 novembre 2014), que, par acte sous seing privé du 10 mai 2010, M. et Mme X...ont vendu à M. et Mme Y..., par l'intermédiaire de la société Cabinet Bedin immobilier, un immeuble d'habitation au prix de 533 000, 00 euros, la réitération par acte authentique devant intervenir au plus tard le 5 août 2010 ; que l'acte authentique de vente n'ayant pas été signé par M. et Mme Y..., M. et Mme X... les ont assignés en paiement du montant de la clause pénale ; que M. et Mme Y... ont appelé dans la cause le cabinet Bedin Immobilier ainsi que les notaires, Mme Z...et M. A...;
Sur le premier moyen :
Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de déclarer nul et non avenu le « compromis de vente » et de rejeter leur demande en paiement du montant de la clause pénale, alors, selon le moyen :
1°/ que la Poste ne se décharge des lettres recommandées que par leur remise contre reçu au destinataire ou à son fondé de pouvoirs ; que si la notification prévue par l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation est faite par lettres recommandées distinctes adressées à chacun des époux acquéreurs, la signature par l'un d'entre eux de chacun des deux accusés de réception, faisant présumer que le signataire a reçu pouvoir de se faire délivrer la lettre au nom de son conjoint, suffit à faire produire à la notification tous ses effets ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que le compromis de vente du 10 mai 2010 avait été notifié par deux lettres recommandées avec demande d'avis de réception adressées à chacun des deux époux acquéreurs ; que le fait que l'avis de réception de la lettre recommandée adressée à Mme Y... avait été signé par son mari en ses lieu et place faisait présumer que ce dernier avait reçu pouvoir de son épouse de se faire délivrer la lettre en son nom ; qu'il appartenait dès lors aux époux Y... de démontrer que la Poste s'était déchargée de la lettre recommandée adressée à madame Y... entre les mains de son époux sans que celui-ci ne justifie d'un pouvoir ; qu'en se fondant sur les seules affirmations des époux Y..., non assorties de la moindre offre de preuve, pour retenir que le pouvoir donné à M. Y... de recevoir la notification à la place de son épouse faisait défaut, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation ;
2°/ que la Poste ne se décharge des lettres recommandées que par leur remise contre reçu au destinataire ou à son fondé de pouvoirs ; que si la notification prévue par l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation est faite par lettres recommandées distinctes adressées à chacun des époux acquéreurs, la signature par l'un d'entre eux de chacun des deux accusés de réception, faisant présumer que le signataire a reçu pouvoir de se faire délivrer la lettre au nom de son conjoint, suffit à faire produire à la notification tous ses effets ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que le compromis de vente du 10 mai 2010 avait été notifié par deux lettres recommandées avec demande de réception adressées à chacun des deux époux acquéreurs ; que le fait que l'avis de réception de la lettre recommandée adressée à Mme Y... avait été signé par son mari en ses lieu et place faisait présumer que ce dernier avait reçu pouvoir de son épouse de se faire délivrer la lettre en son nom ; qu'il appartenait dès lors aux époux Y... de démontrer que la Poste s'était déchargée de la lettre recommandée adressée à Mme Y... entre les mains de son époux sans que celui-ci ne justifie d'un pouvoir ; que pour retenir que le pouvoir donné à M. Y... de recevoir la notification à la place de son épouse faisait défaut, la cour d'appel a procédé par voie de simple affirmation sans viser ni a fortiori analyser, même sommairement, les éléments de preuve sur lesquels elle se fondait ; que ce faisant, elle a privé sa décision de motifs et ainsi violé les articles 455 et 458 du code de procédure civile ;
3°/ que la notification prévue par l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation est régulièrement effectuée par lettres recommandées distinctes avec accusés de réception adressées à chacun des époux acquéreurs ; que la Poste est déchargée des lettres recommandées par leur remise contre reçu au destinataire ou à son fondé de pouvoirs ; que dès lors que la notification est envoyée par lettre recommandée au nom et à l'adresse du destinataire, la remise de la lettre donne ainsi à l'expéditeur la croyance légitime que le signataire de l'avis de réception a effectivement reçu le pouvoir du destinataire de se faire délivrer la lettre en son nom ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que le compromis de vente du 10 mai 2010 avait été notifié par deux lettres recommandées avec demande d'avis de réception adressées à chacun des deux époux acquéreurs ; qu'en raison de l'apparence de mandat, résultant du fait que M. Y... avait signé l'accusé de réception de la lettre recommandée adressée à son épouse en ses lieu et place, la notification effectuée à celle-ci était donc régulière et avait fait courir le délai de réflexion de sept jours ; qu'en considérant le contraire, la cour d'appel a violé l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation ;
Mais attendu qu'ayant constaté que l'accusé de réception de l'acte sous seing privé n'avait pas été signé par Mme Y... et qu'il n'était pas certain que cet acte lui avait été personnellement notifié, et souverainement retenu que M. Y... ne disposait d'aucun pouvoir express pour recevoir l'acte à sa place, la cour d'appel a pu déduire, de ces seuls motifs, que le délai de rétractation prévu par l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation n'avait pas couru pour Mme Y... et que l'acte de vente du 10 mai 2010 devait être annulé ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen :
Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande dirigée contre la société Cabinet Bedin immobilier, alors, selon le moyen, que l'intermédiaire professionnel, négociateur et rédacteur d'un acte, mandaté par l'une des parties, est tenu de s'assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la convention ; qu'une absence de notification ou une notification irrégulière à l'acquéreur d'un acte ayant pour objet l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation empêche le délai de rétractation de courir et partant la convention de se former ; qu'en l'espèce, il appartenait au cabinet Bedin immobilier de s'assurer de la régularité des notifications, qu'il avait fait délivrer à chacun des époux acquéreurs, nécessaires pour assurer l'efficacité du compromis de vente du 10 mai 2010 ; qu'en considérant qu'en notifiant le compromis de vente à chacun des deux acquéreurs séparément, dans les formes prévues à l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, le cabinet Bedin immobilier, dont la mission ne s'étendait pas à la vérification des signatures portées sur les accusés de réception, avait satisfait aux obligations qui lui incombaient en sa qualité de professionnel, après avoir constaté l'absence de notification du compromis de vente à Mme Y... et l'inefficacité de cet acte qui s'en est suivie, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 1147, 1991 et 1992 du code civil, ensemble l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation ;
Mais attendu qu'ayant constaté que la société Cabinet Bedin Immobilier avait notifié à chacun des deux acquéreurs séparément et dans les formes prévues à l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation l'acte de vente du 10 mai 2010, et relevé que sa mission ne s'étendait pas à la vérification des signatures des accusés de réception, la cour d'appel a pu en déduire que la demande des époux X... de condamnation de la société Cabinet Bedin Immobilier devait être rejetée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix mars deux mille seize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR déclaré nul et non avenu le compromis de vente du 10 mai 2010 et débouté en conséquence monsieur et madame X... de leur demande en paiement de la somme de 50. 000 ¿ à titre de clause pénale ;
AUX MOTIFS QUE : « si le cabinet Bedin Immobilier a bien notifié l'acte de vente sous seing privé par deux lettres recommandées avec demande d'avis de réception adressées à chacun des acquéreurs, M. Y... a signé les deux accusés de réception, celui qui lui était destiné et celui qui était destiné à son épouse ; que les époux X..., qui reconnaissent cette situation, considèrent cependant que la notification est régulière à l'égard de Mme Y... dans la mesure où son conjoint ne pouvait ignorer la nature du courrier qui lui était adressé par le cabinet Bedin Immobilier, dès lors que mention de la notification était rappelée dans l'acte sous seing privé, et que le seul fait qu'il ait accepté de recevoir la lettre recommandée destinée à son épouse démontre qu'il était investi d'un pouvoir apparent ; qu'à supposer toutefois qu'il soit admis que M. Y... ait été investi d'un mandat apparent entre époux aux yeux de l'administration de la Poste chargée de la distribution du courrier, de nature à la décharger de toute responsabilité, ce mandat apparent ne saurait avoir pour effet de rendre régulière la notification du compromis de vente au regard des prescriptions du code de la construction et de l'habitation, puisque le délai de rétractation ne peut commencer à courir qu'une fois que la notification a été faite à l'acquéreur ; que le fait que l'accusé de réception ait été signé par le mari au lieu et place de son épouse ne permet pas de tenir pour certaine la notification à cette dernière, sauf pouvoir exprès qu'elle aurait donné à M. Y... de recevoir l'acte à sa place, pouvoir qui fait défaut en l'espèce ; qu'il est admis en jurisprudence que lorsqu'une lettre recommandée adressée à deux époux porte la signature d'un seul d'entre eux, il n'est pas démontré que l'autre époux a reçu la notification du délai de rétractation prévu par l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, de sorte que le délai de rétraction n'a pas couru à son égard ; que cette solution doit être considérée comme valant a fortiori lorsque deux courriers ont été adressés séparément aux acquéreurs ; que la conséquence de cette absence de notification à l'épouse est que le délai de rétractation n'a pas couru en ce qui concerne Mme Y... qui ne se trouve donc pas engagée vis- à6 vis des époux X..., et qu'ainsi la vente n'a pas été formée, ni à son égard ni à celui de son mari, sans qu'il y ait eu faute de leur part ; qu'il convient en conséquence d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a déclaré régulière la notification de compromis de vente ; qu'il en résulte que l'acte du 10 mai 2010 est nul et non avenu et que les époux X... ne peuvent donc s'en prévaloir pour prétendre au bénéfice de la clause pénale contenue à cet acte ; que M. et Mme Y... sont fondés à solliciter la restitution de la somme de 20. 000 € qu'ils ont déposée à titre de séquestre entre les mains du cabinet Bedin Immobilier » ;
ALORS 1°) QUE : la Poste ne se décharge des lettres recommandées que par leur remise contre reçu au destinataire ou à son fondé de pouvoirs ; que si la notification prévue par l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation est faite par lettres recommandées distinctes adressées à chacun des époux acquéreurs, la signature par l'un d'entre eux de chacun des deux accusés de réception, faisant présumer que le signataire a reçu pouvoir de se faire délivrer la lettre au nom de son conjoint, suffit à faire produire à la notification tous ses effets ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que le compromis de vente du 10 mai 2010 avait été notifié par deux lettres recommandées avec demande d'avis de réception adressées à chacun des deux époux acquéreurs ; que le fait que l'avis de réception de la lettre recommandée adressée à madame Y... avait été signé par son mari en ses lieu et place faisait présumer que ce dernier avait reçu pouvoir de son épouse de se faire délivrer la lettre en son nom ; qu'il appartenait dès lors aux époux Y... de démontrer que la Poste s'était déchargée de la lettre recommandée adressée à madame Y... entre les mains de son époux sans que celui-ci ne justifie d'un pouvoir ; qu'en se fondant sur les seules affirmations des époux Y..., non assorties de la moindre offre de preuve, pour retenir que le pouvoir donné à monsieur Y... de recevoir la notification à la place de son épouse faisait défaut, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation ;
ALORS 2°) QUE : la Poste ne se décharge des lettres recommandées que par leur remise contre reçu au destinataire ou à son fondé de pouvoirs ; que si la notification prévue par l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation est faite par lettres recommandées distinctes adressées à chacun des époux acquéreurs, la signature par l'un d'entre eux de chacun des deux accusés de réception, faisant présumer que le signataire a reçu pouvoir de se faire délivrer la lettre au nom de son conjoint, suffit à faire produire à la notification tous ses effets ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que le compromis de vente du 10 mai 2010 avait été notifié par deux lettres recommandées avec demande d'avis de réception adressées à chacun des deux époux acquéreurs ; que le fait que l'avis de réception de la lettre recommandée adressée à madame Y... avait été signé par son mari en ses lieu et place faisait présumer que ce dernier avait reçu pouvoir de son épouse de se faire délivrer la lettre en son nom ; qu'il appartenait dès lors aux époux Y... de démontrer que la Poste s'était déchargée de la lettre recommandée adressée à madame Y... entre les mains de son époux sans que celui-ci ne justifie d'un pouvoir ; que pour retenir que le pouvoir donné à monsieur Y... de recevoir la notification à la place de son épouse faisait défaut, la cour d'appel a procédé par voie de simple affirmation sans viser ni a fortiori analyser, même sommairement, les éléments de preuve sur lesquels elle se fondait ; que ce faisant, elle a privé sa décision de motifs et ainsi violé les articles 455 et 458 du code de procédure civile ;
ALORS 3°) QUE : en toute hypothèse, la notification prévue par l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation est régulièrement effectuée par lettres recommandées distinctes avec accusés de réception adressées à chacun des époux acquéreurs ; que la Poste est déchargée des lettres recommandées par leur remise contre reçu au destinataire ou à son fondé de pouvoirs ; que dès lors que la notification est envoyée par lettre recommandée au nom et à l'adresse du destinataire, la remise de la lettre donne ainsi à l'expéditeur la croyance légitime que le signataire de l'avis de réception a effectivement reçu le pouvoir du destinataire de se faire délivrer la lettre en son nom ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que le compromis de vente du 10 mai 2010 avait été notifié par deux lettres recommandées avec demande d'avis de réception adressées à chacun des deux époux acquéreurs ; qu'en raison de l'apparence de mandat, résultant du fait que monsieur Y... avait signé l'accusé de réception de la lettre recommandée adressée à son épouse en ses lieu et place, la notification effectuée à celle-ci était donc régulière et avait fait courir le délai de réflexion de sept jours ; qu'en considérant le contraire, la cour d'appel a violé l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation.
SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté monsieur et madame X... de leur demande dirigée contre la société cabinet Bedin Immobilier ;
AUX MOTIFS QUE : « les époux X... demandent à titre subsidiaire que la société cabinet Bedin Immobilier soit tenue pour responsable de l'irrégularité de la notification de l'acte sous seing privé, et condamnée à leur payer en réparation de leur préjudice la somme de 50. 000 ¿ égale au montant de la clause pénale dont ils disent avoir été privés par sa faute ; que M. et Mme X... soutiennent à cet effet que l'agent immobilier était tenu d'une obligation de résultat quant à la régularité des actes, ce qui l'obligeait à s'assurer de la validité de la notification du compromis et à vérifier notamment que chaque partie avait reçu personnellement la notification de ce document ; que toutefois, en notifiant le compromis de vente à chacun des deux acquéreurs séparément, dans les formes prévues à l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, la société cabinet Bedin Immobilier, dont la mission ne s'étendait pas à la vérification des signatures portées sur les accusés de réception, a satisfait aux obligations qui lui incombent, en sa qualité de professionnel, en vertu du texte susvisé ; qu'il en résulte que les époux X... doivent être déboutés de leur demande subsidiaire formée à l'encontre de la société cabinet Bedin Immobilier » ;
ALORS QUE : l'intermédiaire professionnel, négociateur et rédacteur d'un acte, mandaté par l'une des parties, est tenu de s'assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la convention ; qu'une absence de notification ou une notification irrégulière à l'acquéreur d'un acte ayant pour objet l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation empêche le délai de rétractation de courir et partant la convention de se former ; qu'en l'espèce, il appartenait au cabinet Bedin Immobilier de s'assurer de la régularité des notifications, qu'il avait fait délivrer à chacun des époux acquéreurs, nécessaires pour assurer l'efficacité du compromis de vente du 10 mai 2010 ; qu'en considérant qu'en notifiant le compromis de vente à chacun des deux acquéreurs séparément, dans les formes prévues à l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, le cabinet Bedin Immobilier, dont la mission ne s'étendait pas à la vérification des signatures portées sur les accusés de réception, avait satisfait aux obligations qui lui incombaient en sa qualité de professionnel, après avoir constaté l'absence de notification du compromis de vente à madame Y... et l'inefficacité de cet acte qui s'en est suivie, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 1147, 1991 et 1992 du code civil, ensemble l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation.""