Cet arrêt juge que la décision de fermer la barrière automatique d'accès à la copropriété devait être votée à la majorité qualifiée de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 7 septembre 2012), que M. X..., copropriétaire exerçant une activité de dentiste, a assigné le syndicat des copropriétaires des Jardins du Rossignol (le syndicat) en annulation de la décision de l'assemblée générale du 25 mars 2009 relative à la fermeture de la copropriété par une barrière automatique (avec une commande d'ouverture par émetteur pour les résidents et par digicode pour les visiteurs), l'accès piéton par le trottoir étant laissé libre et de la décision de laisser la barrière fermée en permanence ;

Attendu que le syndicat fait grief à l'arrêt d'annuler la délibération du 25 mars 2009 en ce qu'elle a décidé que la barrière restera fermée en permanence, alors, selon le moyen, que les décisions d'une assemblée générale de copropriétaires relatives aux modalités d'ouverture d'une barrière automatique destinée à limiter l'accès des véhicules à l'intérieur d'une copropriété et qui n'affecte en rien l'accès des piétons, un passage leur étant laissé libre, n'ont pas à être prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix ; qu'en décidant le contraire, en soulignant au demeurant, que la barrière automatique en cause était destinée aux seules voitures, que l'accès pour piétons restait ouvert en permanence et qu'il n'y avait pas fermeture totale de l'immeuble, la cour d'appel a violé l'article 26 e de la loi du 10 juillet 1965 ;

Mais attendu qu'en application de l'article 26 e de la loi du 10 juillet 1965, devenu 26 c, de la même loi en application de l'article 59 de la loi du 24 mars 2014, les décisions relatives aux modalités d'ouverture et de fermeture des immeubles sont adoptées à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix ;

Et attendu qu'ayant constaté que les copropriétaires avaient décidé de la fermeture de la copropriété par une barrière automatique avec commande d'ouverture par émetteur pour les résidents et par digicode pour les visiteurs et relevé qu'en vertu de l'ordre du jour de l'assemblée générale, les copropriétaires avaient délibéré sur les modalités de fonctionnement de la barrière et notamment sur les horaires de fermeture et décidé qu'elle resterait fermée en permanence, la cour d'appel a retenu, à bon droit, que cette décision devait être votée à la majorité qualifiée de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne le syndicat des copropriétaires Les Jardins du Rossignol aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires Les Jardins du Rossignol ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit février deux mille quinze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Jean-Philippe Caston, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires Les Jardins du Rossignol

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR annulé la délibération de l'assemblée générale du Syndicat des copropriétaires LES JARDINS DU ROSSIGNOL du 25 mars 2009 en ce qu'elle avait décidé, à propos des modalités de fonctionnement d'une barrière automatique, que « la barrière restera fermée en permanence » ;

AUX MOTIFS QU'aux termes de l'article 26 e) de la loi du 10 juillet 1965, sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant les modalités d'ouverture des portes d'accès aux immeubles ; qu'en cas de fermeture totale de l'immeuble, celle-ci doit être compatible avec l'exercice d'une activité autorisée par le règlement de copropriété ; que la décision d'ouverture est valable jusqu'à la tenue de l'assemblée générale suivante ; qu'en l'espèce, dès lors qu'en vertu de l'ordre du jour de l'assemblée générale les copropriétaires ont délibéré sur « les modalités de fonctionnement (horaires de fermeture) » de la barrière automatique et décidé qu'elle « restera fermée en permanence », ils devaient voter à la double majorité susvisée ; qu'or, la résolution a été adoptée par seulement 5.062 voix sur 10.000 ; qu'elle doit donc être annulée pour ce motif de pure forme ; qu'en effet, la barrière pour voitures pouvant être ouverte avec la télécommande pour les résidents et le digicode pour les visiteurs, et l'accès pour piétons restant ouvert en permanence, il n'y a pas fermeture totale de l'immeuble, et la décision de restreindre l'accès aux véhicules n'est pas incompatible avec l'exercice de l'activité professionnelle de Monsieur X... ; qu'or, en pareil cas, le principe est la fermeture des portes d'accès aux immeubles, et ce n'est que dans l'hypothèse où les copropriétaires veulent définir des modalités d'ouverture que la décision, valable seulement jusqu'à la tenue de l'assemblée générale suivante, doit être prise à la double majorité susvisée (arrêt, p. 4) ;

ALORS QUE les décisions d'une assemblée générale de copropriétaires relatives aux modalités d'ouverture d'une barrière automatique destinée à limiter l'accès des véhicules à l'intérieur d'une copropriété et qui n'affecte en rien l'accès des piétons, un passage leur étant laissé libre, n'ont pas à être prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix ; qu'en décidant le contraire, en soulignant au demeurant, que la barrière automatique en cause était destinée aux seules « voitures », que l'accès pour piétons « restait ouvert en permanence » et qu'il n'y avait pas « fermeture totale de l'immeuble », la Cour d'appel a violé l'article 26 e) de la loi du 10 juillet 1965."

Cet arrêt suggère que le bailleur peut engager sa responsabilité en n'attirant pas l'attention du locataire sur l'irrégularité du congé donné par lettre recommandée avec accusé de réception : 

"Vu l'article 4 du code de procédure civile ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 3 juillet 2013) que la SCI Investim a donné à bail, à compter du 1er novembre 2004, à la société Office généalogique Bovyn-Dechnik des locaux à usage commercial ; que par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 17 janvier 2007, la locataire a donné congé pour le 31 octobre 2007, fin de la première période triennale ; que, soutenant que le bail n'avait pas été régulièrement dénoncé, la société Investim a assigné la locataire en payement de l'arriéré de loyers ; que celle-ci a demandé reconventionnellement des dommages-intérêts en invoquant la faute de la bailleresse qui s'était abstenue de l'alerter sur l'irrégularité du congé délivré neuf mois avant l'expiration de la période triennale ;

Attendu que pour rejeter cette demande, l'arrêt retient que la SCI Investim pourrait voir sa responsabilité engagée si elle était un professionnel de l'immobilier, que cette SCI est une société familiale créée par M. X... et son épouse pour acheter et gérer les locaux de la société d'expertise comptable dont M. X... est le gérant, que les autres SCI qu'il a créées pour acquérir sa résidence principale et des bureaux complémentaires de la société d'expertise comptable n'existaient pas en 2007 et qu'en conséquence la SCI Investim, qui n'avait qu'un locataire, le cabinet d'expertise comptable, et dont la pratique juridique en matière de congé était donc inexistante, ne peut pas être considérée comme professionnelle de l'immobilier ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'il ressortait des conclusions des parties que la SCI Investim avait pour objet social l'acquisition, la gestion et l'exploitation d'immeubles et concluait des baux en rapport avec cet objet, la cour d'appel a dénaturé ces conclusions et violé le texte susvisé ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le second moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté la société Office généalogique Bovyn-Dechnik de sa demande de dommages-intérêts pour faute du bailleur, l'arrêt rendu le 3 juillet 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Angers ;

Condamne la SCI Investim aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Investim à payer à la société Office généalogique Bovyn-Dechnik la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze octobre deux mille quatorze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils, pour la société Office généalogique Bovyn-Dechnik.

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté l'Office Généalogique Bovyn Dechnik de sa demande de dommages et intérêts dirigée contre la SCI Investim pour faute du bailleur ;

AUX MOTIFS QUE après avoir reçu le congé irrégulier du 18 janvier 2007, la SCI Investim n'a pas réagi, ni lorsqu'elle a reçu le courrier du 23 mars 2007 l'informant que le locataire avait contacté une agence immobilière afin de trouver un successeur à compter du 1er juillet 2007 ; l'Office Généalogique Bovyn Dechnik soutient que la SCI Investim avait donné son accord sur la notification du congé par lettre recommandée ; qu'il lui appartient de le prouver ; que le seul élément avancé en ce sens est la lettre du 25 octobre 2007, envoyée par son avocat à la SCI Investim ; que ce courrier, émanant du conseil de la partie elle-même, n'est pas une preuve ; qu'il ne fait que reprendre l'affirmation selon laquelle, verbalement, la bailleresse avait donné son autorisation à la locataire de délivrer un congé par lettre recommandée ; que cette autorisation reste toujours à démontrer ; qu'en conséquence, l'intimé n'établit pas la mauvaise foi du bailleur et son accord pour renoncer à la forme du congé ; que lorsque le locataire dispose du temps nécessaire pour réitérer le congé par acte d'huissier, le bailleur, professionnel de l'immobilier, engage sa responsabilité à l'égard du preneur en ne lui signalant pas l'irrégularité de son congé ; qu'à l'inverse, soit parce qu'il n'est pas un professionnel, soit parce que le temps lui manque avant le début du délai de six mois précédant l'échéance pour signaler l'irrégularité au locataire, le bailleur n'encourt aucune responsabilité ; qu'en l'espèce, la SCI Investim pourrait voir sa responsabilité engagée si elle était un professionnel de l'immobilier ; qu'à l'époque, en 2007, la SCI Investim, dont le capital libéré n'était que de 15. 000 €, était une société familiale créée par monsieur X... et son épouse, pour acheter et gérer les locaux de la société d'expertise comptable dont monsieur X... était le gérant, locaux situés à Rennes ; que l'autre société, JMB partenaires, au capital de 1000 €, avait été créée en octobre 2003, pour acquérir des bureaux de la société comptable à st Grégoire ; que monsieur X... a, par la suite, créé deux autres sociétés, en juin 2010, pour acquérir sa résidence principale et des bureaux complémentaires de la société d'expertise comptable ; que ces deux dernières sociétés n'existaient donc pas en 2007 ; qu'en l'état de ces éléments, il apparaît que la SCI Investim ne peut pas être considérée comme une " professionnelle de l'immobilier " ; qu'elle n'avait qu'un locataire, le cabinet d'expertise comptable de Rennes et la SCI JMB partenaires également ; que sa pratique juridique en matière de congé était donc inexistante ; que le jugement du 31 janvier 2012 sera infirmé en ce qu'il a condamné la SCI Investim à payer à l'Office Généalogique Bovyn Dechnik une somme de 36 883, 91 € ;

1°) ALORS QU'en retenant que la SCI Investim n'était pas professionnelle de l'immobilier quand elle avait constaté que la société avait été créée pour « acheter et gérer » des locaux et qu'elle les louait, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé l'article 1147 du code civil ;

2°) ALORS QU'en retenant, pour dénier à la SCI Investim la qualité de professionnel de l'immobilier, que cette société n'avait eu qu'un locataire, le cabinet d'expertise comptable, et que sa pratique juridique en matière de congé était inexistante quand la société Investim admettait elle-même dans ses conclusions avoir loué les locaux à la société Logi Santé après les avoir loués au cabinet d'expertise comptable et reconnaissait encore avoir reçu congé de son précédent locataire, la cour d'appel, qui a modifié les termes du litige, a violé l'article 4 du code de procédure civile.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté l'Office Généalogique Bovyn Dechnik de sa demande de restitution du dépôt de garantie ;

AUX MOTIFS PROPRE QUE le contrat de bail prévoyait un dépôt de garantie : « pour garantir l'exécution du présent bail, le preneur a versé à l'instant au bailleur qui le reconnaît-à titre de nantissement dans les termes de l'article 2071 et suivants du Code civil-la somme précisée dans les conditions particulières qui ne sera pas productive d'intérêts et sera remboursable en fin de jouissance du preneur et après déduction de toutes sommes pouvant être dues par le preneur au bailleur à quelque titre que ce soit » ; qu'un état des lieux a été dressé par huissier le 2 janvier 2008 (pièce n° 6 de l'appelante) ; qu'il a été relevé de nombreux dégâts ; que ceux de l'entrée et du couloir provenaient d'un dégât des eaux ; que l'intimé justifie les avoir fait réparer (pièce n° août 2008) ; que, par contre, la comparaison entre l'état des lieux de 2002 et l'état des lieux de 2008 fait apparaître de nombreuses dégradations dans les autres pièces ; que, contrairement à ce que prétend l'Office Généalogique Bovyn Dechnik, les constatations ne sont pas identiques et ne peuvent pas provenir d'une usure normale (par exemple, déchirures de papier peint, tâches sur la moquette, égratignures de papier peint et traces noires, traces d'écoulement sous les fenêtres, stores à lamelles dégradés) ; qu'en conséquence, la décision du premier juge déboutant l'Office Généalogique Bovyn Dechnik de sa demande de restitution du dépôt de garantie sera confirmée ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE le bailleur justifie avoir dû engager d'importants frais de remise en état (recollage partiel des papiers dans les bureaux et dans l'accueil, lessivage toutes les boiseries, changement de moquettes...) ; que la défenderesse ne peut valablement soutenir qu'il ressortirait du procès-verbal de constat établi le 2 janvier 2008 par maître Y..., Huissier du Justice à Rennes, que les lieux ont été rendus en bon état ou encore dans un état normal d'usure ; que, certes, les locaux ont été loués en août 2004 et ainsi occupés pendant quatre ans ; qu'il est, cependant, parfaitement anormal qu'après une telle durée, des locaux donnés en location en parfait état aient été restitués avec « du papier peint déchiré en de nombreux endroits », « de la moquette effilochée et tachée », « des barres de seuils déposées, des stores défaits... » ; le défendeur soutient qu'en comparant l'état des lieux de son prédécesseur et le procès-verbal de constat de maître Y..., les locaux auraient été rendus dans un état identique et que les dégradations constatées relèveraient de l'usure normale ; qu'or, il suffit de comparer pièce par pièce les deux états des lieux pour constater qu'en 2008, les dégradations constatées ne relèvent pas d'une usure normale ; qu'ainsi en 2002, seuls un trou, une tache et joint de moquette marquée ont été constatés sur l'ensemble des quatre bureaux et salles de réunion alors qu'en 2008, les papiers peints, les peintures et moquettes sont endommagés dans quasiment chacun des bureaux ; qu'ainsi que le démontre la demanderesse, les deux états des lieux sont donc très loin d'être identiques ; que d'ailleurs, le locataire, conscient de ces dégradations, n'a jamais réclamé la restitution de son dépôt de garantie et a attendu la présente procédure pour le faire ; qu'en conséquence, au vu de l'ensemble de ces éléments, la demande au titre du dépôt de garantie n'apparaît pas justifiée ;

1°) ALORS QU'en retenant, au titre de dégradations apparues depuis 2002 des « tâches sur la moquette », « traces noires », « stores à lamelles dégradés » quand l'état des lieux établi le 3 janvier 2002 faisait état d'« un trou » et d'une marque dans la moquette des bureaux 2 et 5, d'une « tache noire » dans le bureau 3 et de « taches derrière la porte et à côté du ballon d'eau chaude » dans la kitchenette, ainsi que de stores auxquelles manquaient des lamelles dans le bureau 3 (état des lieux d'entrée de la société Logi santé du 3 janvier 2002), la cour d'appel, qui a dénaturé les termes clairs de ce document, a violé l'article 1134 du code civil ;

2°) ALORS QUE, tenue de motiver sa décision, la cour d'appel ne peut procéder par voie d'affirmation générale ; qu'en affirmant qu'« il suffit de comparer pièce par pièce les deux états des lieux pour constater qu'en 2008, les dégradations constatées ne relèvent pas d'une usure normale » sans toutefois procéder à cette analyse, ni détailler les dégradations qu'elle reprochait à l'exposante, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

3°) ALORS QUE le dépôt de garantie est remboursable par le bailleur en fin de jouissance du preneur sous déduction des sommes pouvant être dues par ce dernier ; que le non-remboursement du dépôt de garantie suppose qu'il soit justifié des sommes retenues sur ce dépôt ; qu'en déboutant l'Office Généalogique Bovyn Dechnik de sa demande de restitution du dépôt de garantie aux motifs que les locaux loués auraient subi des dégradations exclusives de l'usure normale sans même procéder à l'évaluation du montant de ces dégradations, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil."