Cet arrêt rappelle l'obligation de conseil de l'architecte au moment de la réception quant aux réserves qui doivent formulées :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 6 septembre 2012), rendu sur renvoi après cassation (2e Civ., 9 septembre 2010, n° 09-68.621), que la société Les Hauts du parc (société HDP) a vendu en l'état futur d'achèvement à la société civile immobilière Sofimarco (société Sofimarco) des lots dans un immeuble qu'elle a fait édifier sous la maîtrise d'oeuvre de la société Pièces montées atelier d'architecture (société PMAA), la société Constructions Bernard Fournigault (société CBF) étant intervenue en qualité d'entreprise générale ; que la société Sofimarco a dénoncé à la société HDP une difficulté d'accès aux places de stationnement situées en sous-sol ; que la société HDP a assigné en paiement du solde du prix la société Sofimarco, qui a sollicité la résolution de la vente en raison de la difficulté d'accès au sous-sol ;

Sur le premier moyen du pourvoi incident de la société HDP :

Attendu que la société HDP fait grief à l'arrêt de prononcer la résolution de la vente conclue entre elle et la société Sofimarco, alors, selon le moyen :

1°/ que dans ses conclusions d'appel, la société Sofimarco ne contestait pas que la société HDP s'était obligée à réparer, se bornant à soutenir que cet « engagement quant à la réalisation des travaux » était « dénué de toute portée juridique » dès lors que « seuls les copropriétaires pouvaient permettre ces travaux » ; qu'en retenant cependant qu'il n'avait jamais été acté d'un engagement ferme du vendeur de réparer le vice, la cour d'appel a méconnu les termes du litige, en violation de l'article 4 du code de procédure civile ;

2°/ qu'il n'y a pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s'oblige à réparer ; qu'il faut, mais qu'il suffit que le vendeur s'oblige à réparer ; qu'en retenant, pour dire qu'il n'y avait pas d'engagement ferme du vendeur à réparer, que celui n'avait pas mis en demeure le syndicat des copropriétaires de prendre les décisions nécessaires à la mise en oeuvre des travaux appropriés, la cour d'appel a statué par des motifs impropres à justifier légalement l'arrêt attaqué au regard de l'article 1642-1 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé, sans modifier l'objet du litige, que si les pièces produites attestaient que la société HDP avait participé à la recherche de solutions techniques chiffrées avec le syndicat des copropriétaires, puis lors de l'expertise réalisée dans une autre procédure, la cour d'appel, qui a pu retenir que le vendeur n'avait pas pris l'engagement ferme de réparer le vice quel qu'en soit le coût en l'absence de prise en charge par une assurance, en a déduit à bon droit que la demande de résolution de la vente devait être accueillie ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen du pourvoi incident de la société HDP :

Attendu que la société HDP fait grief à l'arrêt de mettre hors de cause la société CBF à son égard, alors selon le moyen, qu'il appartenait à l'entreprise générale, qui ne pouvait ignorer la difficulté, de conseiller à la société HDP de formuler une réserve sur ce désordre et de lui rappeler les conséquences de l'absence de réserve ; qu'en écartant la demande de garantie fondée sur l'obligation de résultat des locataires d'ouvrage, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ;

Mais attendu que la société HDP n'ayant pas soutenu devant la cour d'appel que pour le cas où la réserve à la réception ne serait pas retenue, la société CBF engagerait sa responsabilité au titre de son devoir de conseil, le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit, et, partant irrecevable ;

Sur le moyen unique du pourvoi provoqué de la société PMAA pris en sa cinquième branche en ce qu'il conteste la garantie ordonnée au profit de la société HDP :

Attendu que la société PMAA fait grief à l'arrêt de la condamner à garantir la société HDP de l'ensemble des condamnations mises à sa charge au bénéfice de la société Sofimarco, alors selon le moyen, que toute faute, notamment celle du maître de l'ouvrage, engage la responsabilité de son auteur, et peut limiter son droit à recours contre d'autres responsables ; que la société PMAA a soutenu, dans ses conclusions d'appel, que la société HDP avait une parfaite connaissance avant la réception de l'ouvrage du vice affectant la rampe d'accès et s'était abstenue de le signaler ; qu'en la condamnant néanmoins à garantir intégralement la société HDP au motif qu'il n'est pas établi qu'elle aurait rappelé à celle-ci les conséquences d'une réception sans réserve, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant retenu qu'il appartenait à la société PMAA de conseiller à la société HDP de formuler une réserve sur le désordre en lui rappelant les conséquences de l'absence de réserve, ce qu'elle ne démontrait pas avoir fait, et qu'elle ne saurait atténuer sa responsabilité en invoquant la qualité de constructeur professionnel du maître d'ouvrage, qui ne suffisait pas à démontrer une connaissance parfaite des conséquences attachées aux mentions du procès-verbal de réception, la cour d'appel a pu en déduire que la faute de la société PMAA l'obligeait à garantir intégralement la société HDP des condamnations prononcées contre elle ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le moyen unique du pourvoi provoqué de la société PMAA pris en ses trois premières branches :

Attendu que la société PMAA fait grief à l'arrêt de la condamner à garantir la société HDP de l'ensemble des condamnations mises à sa charge au bénéfice de la société Sofimarco, alors, selon le moyen :

1°/ que, dans ses conclusions d'appel, la société Les Hauts du parc ne sollicitait nullement la condamnation des constructeurs à la garantir de « l'ensemble des condamnations mises à sa charge au bénéfice de la société Sofimarco », mais excluait expressément de cet ensemble, le chef la condamnant à verser à la société Sofimarco la somme de 155 975 euros au titre du prix de vente ; qu'en condamnant, sans distinction ni restriction, la société PMAA à garantir la société HDP de « l'ensemble des condamnations » mises à sa charge au bénéfice de la société Sofimarco, puis la société CBF à garantir la société PMAA desdites condamnations à hauteur de 50 %, la cour d'appel a méconnu les termes du litige, tels que fixés par les seules prétentions formulées dans ses conclusions d'appel par la société HDP, en violation de l'article 4 du code de procédure civile ;

2°/ que la restitution du prix de vente, contrepartie du retour des biens dans le patrimoine du vendeur, ne constitue pas un préjudice indemnisable ; que la cour d'appel qui, après avoir correctement rappelé cette règle, a néanmoins inclus dans l'indemnisation mise à la charge des constructeurs le montant du prix de vente des appartements restitués par la société Sofimarco à la société HDP, au motif inopérant qu' « il n'était pas démontré que leur revente se réaliserait rapidement et dans des conditions à compenser totalement ou en partie l'indemnisation mise à la charge » de la société HDP, a violé le principe de la réparation intégrale du dommage, identique en matière de responsabilité contractuelle comme délictuelle, en violation des articles 1147 et 1382 du code civil ;

3°/ qu'il est interdit de réparer deux fois le même préjudice ; qu'en l'espèce, en incluant dans l'indemnisation mise à la charge des constructeurs, outre les indemnités mises à la charge de la société Les Hauts du parc en complément de la résolution de la vente, le montant du prix des appartements restitués au motif qu'« il n'était pas démontré que la revente des appartements restitués par la société Sofimarco à la société HDP se réaliserait rapidement et dans des conditions à compenser totalement ou en partie l'indemnisation mise à sa charge », la cour d'appel a en réalité réparé deux fois le même « préjudice » et a ainsi méconnu à nouveau le principe de la réparation intégrale du dommage, en violation des articles 1147 et 1382 du code civil ;

Mais attendu que le grief qui, sous couvert d'une méconnaissance des termes du litige, tend à dénoncer une erreur matérielle pouvant être réparée selon la procédure prévue à l'article 462 du code de procédure civile, ne donne pas ouverture à cassation ;

Sur le moyen unique du pourvoi provoqué de la société PMAA pris en sa quatrième branche :

Attendu que la société PMAA fait grief à l'arrêt de la condamner à garantir la société HDP de l'ensemble des condamnations mises à sa charge au bénéfice de la société Sofimarco, alors selon le moyen, que le constructeur ne peut être tenu de réparer que les préjudices en lien direct avec les malfaçons de l'ouvrage ; que la cour d'appel qui ne caractérise aucunement un lien direct de causalité entre les chefs de préjudice dont la réparation a été mise à la charge de la société HDP en complément de la résolution de la vente des deux appartements (« préjudice financier » lié au renchérissement du marché immobilier, « intérêts bancaires » et « charges de copropriété ») et la malfaçon entachant la rampe d'accès aux parkings, accessoires de ces appartements, a privé sa décision de base légale au regard des articles 1147 et 1382 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé que si la restitution du prix de vente par le vendeur ne constituait pas un préjudice indemnisable dans le cadre d'une demande en garantie, il en allait différemment des autres sommes destinées à indemniser les préjudices des acquéreurs mises à la charge de la société HDP, la cour d'appel, qui a accueilli la demande en résolution de la vente en raison du vice affectant le stationnement et qui a pu en déduire que les constructeurs étaient tenus à garantir la société HDP des condamnations mises à sa charge, a légalement justifié sa décision ;

Mais sur le moyen unique du pourvoi principal :

Vu l'article 1382 du code civil ;

Attendu que pour condamner la société CBF à garantir à hauteur de 50 % la société PMAA des condamnations mises à sa charge au bénéfice de la société Sofimarco pour manquement à l'obligation de conseil lors de la réception, l'arrêt retient que la faible largeur de la rampe et l'insuffisance des surfaces développées à son débouché, à l'origine des difficultés d'utilisation, ne pouvaient pas échapper à la société CBF lors de la réalisation des travaux, que la société CBF se devait d'attirer immédiatement l'attention de l'architecte sur ces difficultés, et qu'en s'en abstenant, la société CBF avait commis une faute qui avait contribué pour moitié à la réalisation du dommage ;

Qu'en statuant ainsi, par des motifs impropres à caractériser une faute de la société CBF de nature à exonérer l'architecte de sa responsabilité retenue pour manquement à son obligation de conseil, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne la société CBF à garantir les condamnations mises à la charge de la société PMAA dans la limite de 50 %, l'arrêt rendu le 6 septembre 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rennes, autrement composée ;

Condamne la société PMA et la société HDP aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit décembre deux mille treize.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour la société Constructions Bernard Fournigault, demanderesse au pourvoi principal

Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR condamné la société PMAA à garantir la société Les Hauts du Parc de « l'ensemble des condamnations mises à sa charge au bénéfice de la SCI Sotimerco » et la société CBF, exposante, à garantir la première des condamnations mises à sa charge à hauteur de 50% ;

AUX MOTIFS QUE (le jugement) sera confirmé en ce qu'il a considéré que l'architecte, chargé d'une mission d'assistance du maître de l'ouvrage à la réception, avait manqué à son obligation de conseil; que le premier juge a justement relevé que la société PMAA avait été destinataire quelques jours avant la date de réception d'un courrier l'avisant de la difficulté d'accès rencontrée par les propriétaires et lui demandant de proposer des solutions à ce désordre qui relève manifestement d'une erreur de conception; qu'il lui appartenait donc dans ce contexte de conseiller à la société Les Hauts du Parc de formuler une réserve sur ce désordre et de lui rappeler les conséquences de l'absence de réserve, ce qu'elle ne démontre pas avoir fait; que sa faute apparaît donc caractérisée; qu'elle ne saurait pour atténuer sa responsabilité invoquer la qualité de constructeur professionnel du maître de l'ouvrage qui ne suffit pas à démontrer une connaissance parfaite des conséquences attachées au procès-verbal de réception sauf, par ailleurs, à vider de tout contenu l'obligation d'assistance que la société a souscrite en contrepartie d'une rémunération; qu'elle ne peut non plus invoquer une faute de la société Les Hauts du Parc relative aux conditions de livraison des lots à la SCI Sofimarco qui ne résultent que des déclarations de cette dernière et ne sont étayées par aucun élément objectif; que la société PMAA sera condamnée à garantir la société Les Hauts du Parc de l'intégralité des condamnations mises à sa charge au bénéfice de la SCI Sofimarco sans qu'il y ait lieu de limiter la condamnation, comme l'a fait le premier juge, en invoquant les possibilités de revente de la société Les Hauts du Parc; qu'en effet, si la restitution du prix de vente ne constitue pas un préjudice indemnisable dans le cadre d'une demande de garantie, s'agissant de la contrepartie du retour des biens dans le patrimoine du vendeur, il en va différemment des autres sommes destinées à indemniser les préjudices des acquéreurs mis à la charge de la société Les Hauts du Parc qu'elle devra acquitter, indépendamment des conditions de revente des biens; que, sur ce point, au regard de la situation de l'immeuble, de l'absence d'évolution démontrée du litige suite à l'expertise déposée dans l'autre procédure depuis deux ans, de l'obligation pour la société Les Hauts du Parc d'informer les éventuels acquéreurs du désordre, il n'est pas démontré que la vente se réalisera rapidement et dans des conditions à compenser totalement ou en partie l'indemnisation mise à sa charge ; que le jugement sera réformé sur ce point et la société PMAA condamnée à garantir la société Les Hauts du Parc de l'ensemble des condamnations mises à sa charge au profit de la SCI Sofimarco ; que la société PMAA sollicite la garantie de la société CBF sur le fondement de l'article 1382 du code civil, le maître d'oeuvre et l'entrepreneur étant effectivement tiers dans leurs rapports personnels, ce qui implique de démontrer une faute de sa part; qu'il est constant que, même si l'entrepreneur ne répond pas des erreurs de conception de l'ouvrage, de la responsabilité de l'architecte, il est par contre tenu de lui signaler les erreurs, anomalies et difficultés d'ordre technique qu'il peut déceler lors de la réalisation des travaux; qu'en l'espèce, à supposer que la faible largeur de la rampe et l'insuffisance des surfaces développées à son débouché, à l'origine des difficultés d'utilisation, n'aient pu être clairement décelées par la société CBF dès la mise au point ou l'examen des plans d'exécution, elles ne pouvaient par contre pas lui échapper lors de la réalisation effective et la mise en oeuvre de l'élévation des murs qui la bordent, comme en témoignent les photos annexées au constat du mois de mai 2005 et la description de l'expert; que la société CBF se devait d'attirer immédiatement l'attention de l'architecte sur les défauts de cet accès réalisé en début de travaux et les difficultés d'utilisation que sa conception laissait présager, sauf à rendre beaucoup plus complexes les possibilités de reprise, une fois l'immeuble entièrement construit, comme le montrent les conclusions de l'expert; qu'en omettant d'attirer l'attention de la société PMAA sur ces points, la société CBF a commis une faute qui, compte tenu de la propre erreur de l'architecte, a contribué pour moitié à la réalisation du dommage; que la société CBF sera condamnée à garantir la société PMAA dans la limite de 50 % des condamnations mises à sa charge;

ALORS, DE PREMIERE PART, QUE lorsque l'architecte engage à l'égard du maître de l'ouvrage sa responsabilité contractuelle de droit commun pour manquement à son obligation d'assistance lors de la réception ainsi qu'à son obligation de conseil sur les conséquences d'une absence de réserve d'un vice apparent à la réception, il ne peut obtenir la garantie d'un autre constructeur que sur le fondement de fautes commises par ce dernier à son égard à l'occasion de la réception; qu'en l'espèce, la Cour d'appel qui a fait état d'un manquement de la société CBF à une obligation prétendue d'alerte de l'architecte lui incombant lors de l'exécution des travaux de réalisation de la rampe d'accès au parking, au lieu de se référer à une faute qu'aurait commise la société CBF à l'égard de l'architecte lors de la réception, a statué par des motifs impropres à justifier légalement l'arrêt attaqué au regard de l'article 1382 du code civil;

ALORS, DE DEUXIEME PART, QUE l'architecte ayant une mission complète ne peut se décharger des conséquences de son erreur de conception sur l'entreprise à laquelle a été confiée l'exécution des travaux, dès lors qu'en raison de sa mission complète, il lui incombe de contrôler en outre personnellement la réalisation desdits travaux tout au long du chantier et jusqu'à la réception; qu'en retenant à la charge de la société CBF l'obligation prétendue « d'attirer immédiatement l'attention de l'architecte sur les défauts de (l')accès (à certains emplacements de parking) réalisé en début de travaux et les difficultés d'utilisation que sa conception laissait présager », sans prendre égard à la «mission complète» de la société PMAA, par elle-même constatée (arrêt, p.3 alinéa t'") qui impliquait un contrôle de l'exécution des travaux au fur et à mesure de leur réalisation par l'architecte, la Cour d'appel a en toute hypothèse statué par des motifs impropres à caractériser une faute de la société CBF à l'égard de l'architecte et, par conséquent, à justifier légalement l'arrêt attaqué au regard de l'article 1382 du code civil;

ALORS, DE TROISIEME PART, QUE, dans ses conclusions d'appel, la société CBF faisait valoir que la mission complète de la société PMAA, architecte, comportait notamment «les études de projet et le visa des travaux d'exécution» ainsi que «la direction de l'exécution du contrat de travaux» (conclusions d'appel de la société CBF signifiées le 9 mai 2012, p.7) et qu'elle était dès lors débitrice d'une « obligation de conseil et d'un devoir de vigilance particuliers à l'égard de l'entreprise exécutante» de nature à exclure toute obligation d'alerte lui incombant à l'égard de l'architecte (ibidem) ; qu'en ne s'expliquant pas à cet égard, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil;

ALORS, DE QUATRIEME PART, QUE, dans ses conclusions d'appel, la société Les Hauts du Parc ne sollicitait nullement la condamnation des constructeurs à la garantir de « l'ensemble des condamnations mises à sa charge au bénéfice de la SCI Sofimarco », mais excluait expressément de cet ensemble, le chef la condamnant à verser à la SCI Sofimarco la somme de 155 975 ¿ au titre du prix de vente (conclusions d'appel de la société Les Hauts du Parc signifiées le 16 mai 2012, dispositif p.31 alinéa 5) ; qu'en condamnant, sans distinction ni restriction, la société PMAA à garantir la société Les Hauts du Parc de « l'ensemble des condamnations» mises à sa charge au bénéfice de la SCI Sofimarco, puis la société CBF à garantir la société PMAA desdites condamnations à hauteur de 50 %, la Cour d'appel a méconnu les termes du litige, tels que fixés par les seules prétentions formulées dans ses conclusions d'appel par la société Les Hauts du Parc, en violation de l'article 4 du code de procédure civile;

ALORS, DE CINQUIEME PART, QUE la restitution du prix de vente, contrepartie du retour des biens dans le patrimoine du vendeur, ne constitue pas un préjudice indemnisable; que la Cour d'appel qui, après avoir correctement rappelé cette règle, a néanmoins inclus dans l'indemnisation mise à la charge des constructeurs le montant du prix de vente des appartements restitués par la SCI Sofimarco à la société Les Hauts du Parc, au motif inopérant qu' «il n'(était) pas démontré que I(eur) (re)vente se réalisera(it) rapidement et dans des conditions à compenser totalement ou en partie l'indemnisation mise à (I)a charge» de la société Les Hauts du Parc, a violé le principe de la réparation intégrale du dommage, identique en matière de responsabilité contractuelle comme délictuelle, en violation des articles 1147 et 1382 du code civil;

ALORS, DE SIXIEME PART, QU'il est interdit de réparer deux fois le même préjudice; qu'en l'espèce, en incluant dans l'indemnisation mise à la charge des constructeurs, outre les indemnités mises à la charge de la société Les Hauts du Parc en complément de la résolution de la vente, le montant du prix des appartements restitués au motif qu'« il n'(était) pas démontré que I(a) (re)vente (des appartements restitués par la SCI Sofimarco à la société Les Hauts du Parc) se réalisera(it) rapidement et dans des conditions à compenser totalement ou en partie l'indemnisation mise à sa charge », la Cour d'appel a en réalité réparé deux fois le même « préjudice» et a ainsi méconnu à nouveau le principe de la réparation intégrale du dommage, en violation des articles 1147 et 1382 du code civil;

ALORS, DE SEPTIEME PART, QUE le constructeur ne peut être tenu de réparer que les préjudices en lien direct avec les malfaçons de l'ouvrage; que la Cour d'appel qui ne caractérise aucunement un lien direct de causalité entre les chefs de préjudice dont la réparation a été mise à la charge de la société Les Hauts du Parc en complément de la résolution de la vente des deux appartements (« préjudice financier» lié au renchérissement du marché immobilier, «intérêts bancaires» et « charges de copropriété») et la malfaçon entachant la rampe d'accès aux parkings, accessoires de ces appartements, a privé sa décision de base légale au regard des articles 1147 et 1382 du code civil.
Moyens produits par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour la société HDP, demanderesse au pourvoi incident

PREMIER MOYEN DE CASSATION 

Il est reproché à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir prononcé la résolution de la vente conclue entre la Sarl Les Hauts du Parc et la S.C.I. Sofimarco suivant acte reçu le 29 juillet 2003 ;

AUX MOTIFS QUE l'article 1642-1 du code civil, dans sa rédaction applicable à l'époque, dispose que le vendeur d'immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur des vices de construction alors apparents ; que la S.C.I. Sofimarco justifie avoir dénoncé le 11 avril 2005 donc conformément aux dispositions rappelées ci-dessus, le vice apparent affectant les places de stationnement acquises dont l'accès nécessite de nombreuses manoeuvres ; qu'il n'est pas discuté devant la cour que la demande de résolution a été présentée via des conclusions signifiées les 8 et 10 février 2006 donc dans le délai imparti par l'article 1642-1 du code civil (¿) ; que pour paralyser cette demande et limiter la possibilité d'action de l'acquéreur à une demande d'exécution des travaux, la S.C.I. HDP fait valoir qu'elle s'est obligée à réparer le désordre ; que si l'article 1642-1 alinéa 2 dispose qu'il n'y a pas lieu à résolution du contrat ou diminution du prix si le vendeur s'oblige à réparer, encore faut-il que cet engagement soit énoncé par le vendeur à l'acquéreur de façon expresse et dépourvue d'équivoque après la dénonciation du vice. Or, la société HDP ne produit aucun élément de preuve établissant que, suite au courrier de la société Sofimarco du 11 avril 2005, elle lui a fait connaître comme aux autres copropriétaires concernés, son engagement ferme et non équivoque de réparer le vice des sous-sols après définition d'une solution technique fiable ; que si les pièces produites attestent que la société HDP a participé à la recherche de solutions techniques chiffrées, toujours discutées, d'abord amiablement essentiellement avec le syndicat de copropriété, puis lors de l'expertise réalisée dans une autre procédure et déposée depuis juin 2010, il n'a cependant jamais été acté dans ces différents cadres d'un engagement ferme du vendeur de réparer le vice quel qu'en soit le coût en l'absence de prise en charge par une assurance, lui permettant d'ailleurs de solliciter du syndicat de copropriété voire de le mettre en demeure de prendre les décisions nécessaires à la mise en oeuvre des travaux appropriés ; que dès lors, à défaut d'engagement démontré de réparer les travaux, la demande de résolution de la vente doit être accueillie ;

1°) ALORS QUE, dans ses conclusions d'appel, la S.C.I. Sofimarco ne contestait pas que la société Les Hauts du Parc s'était obligée à réparer, se bornant à soutenir que cet « engagement quant à la réalisation des travaux » était « dénué de toute portée juridique » dès lors que « seuls les copropriétaires pouvaient permettre ces travaux » ; qu'en retenant cependant qu'il n'avait jamais été acté d'un engagement ferme du vendeur de réparer le vice, la cour d'appel a méconnu les termes du litige, en violation de l'article 4 du code de procédure civile ;

2°) ALORS QU' il n'y a pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s'oblige à réparer ; qu'il faut, mais qu'il suffit que le vendeur s'oblige à réparer ; qu'en retenant, pour dire qu'il n'y avait pas d'engagement ferme du vendeur à réparer, que celui n'avait pas mis en demeure le syndicat des copropriétaires de prendre les décisions nécessaires à la mise en oeuvre des travaux appropriés, la cour d'appel a statué par des motifs impropres à justifier légalement l'arrêt attaqué au regard de l'article 1642-1 du code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION 

Il est reproché à l'arrêt d'avoir mis hors de cause la société CBF à l'égard de la société HDP ;

AUX MOTIFS QUE force est de constater que la société HDP ne produit pas de pièce démontrant qu'elle a formulé une réserve au titre de la rampe litigieuse ; que l'argumentation de la société PMAA, reprise par le maître de l'ouvrage, tendant à voir considérer que ce dernier a implicitement formulé une réserve, au motif que sa connaissance du désordre et son intérêt manifeste à le signaler constitueraient des présomptions précises et concordantes suffisantes en ce sens, ne peut être suivie ; qu'en effet, une réserve à la réception, en ce qu'elle constitue le constat contradictoire d'un défaut de l'ouvrage, qui au regard des textes applicables, génère des obligations précises à la charge de l'entrepreneur et de l'architecte et permet de définir le régime de responsabilité applicable aux éventuels contentieux avec les constructeurs intéressés, suppose d'être énoncée de façon expresse et précise par le maître de l'ouvrage lors de la réception, excluant en conséquence tout raisonnement déductif susceptible d'être discuté ; que dès lors, faute en l'espèce de preuve d'une réserve relative à la rampe d'accès, le désordre est couvert par la réception et la demande de garantie fondée sur l'obligation de résultat des locateurs d'ouvrage en application de l'article 1147 du code civil ne peut aboutir ;

ALORS QU'il appartenait à l'entreprise générale, qui ne pouvait ignorer la difficulté, de conseiller à la société HDP de formuler une réserve sur ce désordre et de lui rappeler les conséquences de l'absence de réserve ; qu'en écartant la demande de garantie fondée sur l'obligation de résultat des locataires d'ouvrage, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil.Moyen produit par la SCP Boulloche, avocat aux Conseils, pour la société Pièces montées - atelier d'architecture, demanderesse au pourvoi provoqué

Le moyen de cassation du pourvoi provoqué fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société PIECES MONTEES ¿ ATELIER D'ARCHITECTURE à garantir la société Les Hauts du Parc de « l'ensemble des condamnations mises à sa charge au bénéfice de la SCI Sofimarco »,

Aux motifs que le jugement sera confirmé en ce qu'il a considéré que l'architecte, chargé d'une mission d'assistance du maître de l'ouvrage à la réception, avait manqué à son obligation de conseil; que le premier juge a justement relevé que la société PMAA avait été destinataire quelques jours avant la date de réception d'un courrier l'avisant de la difficulté d'accès rencontrée par les propriétaires et lui demandant de proposer des solutions à ce désordre qui relève manifestement d'une erreur de conception; qu'il lui appartenait donc dans ce contexte de conseiller à la société Les Hauts du Parc de formuler une réserve sur ce désordre et de lui rappeler les conséquences de l'absence de réserve, ce qu'elle ne démontre pas avoir fait; que sa faute apparaît donc caractérisée; qu'elle ne saurait pour atténuer sa responsabilité invoquer la qualité de constructeur professionnel du maître de l'ouvrage qui ne suffit pas à démontrer une connaissance parfaite des conséquences attachées au procès-verbal de réception sauf, par ailleurs, à vider de tout contenu l'obligation d'assistance que la société a souscrite en contrepartie d'une rémunération; qu'elle ne peut non plus invoquer une faute de la société Les Hauts du Parc relative aux conditions de livraison des lots à la SCI Sofimarco qui ne résultent que des déclarations de cette dernière et ne sont étayées par aucun élément objectif; que la société PMAA sera condamnée à garantir la société Les Hauts du Parc de l'intégralité des condamnations mises à sa charge au bénéfice de la SCI Sofimarco sans qu'il y ait lieu de limiter la condamnation, comme l'a fait le premier juge, en invoquant les possibilités de revente de la société Les Hauts du Parc; qu'en effet, si la restitution du prix de vente ne constitue pas un préjudice indemnisable dans le cadre d'une demande de garantie, s'agissant de la contrepartie du retour des biens dans le patrimoine du vendeur, il en va différemment des autres sommes destinées à indemniser les préjudices des acquéreurs mis à la charge de la société Les Hauts du Parc qu'elle devra acquitter, indépendamment des conditions de revente des biens; que, sur ce point, au regard de la situation de l'immeuble, de l'absence d'évolution démontrée du litige suite à l'expertise déposée dans l'autre procédure depuis deux ans, de l'obligation pour la société Les Hauts du Parc d'informer les éventuels acquéreurs du désordre, il n'est pas démontré que la vente se réalisera rapidement et dans des conditions à compenser totalement ou en partie l'indemnisation mise à sa charge ; que le jugement sera réformé sur ce point et la société PMAA condamnée à garantir la société Les Hauts du Parc de l'ensemble des condamnations mises à sa charge au profit de la SCI Sofimarco (arrêt p. 10 et 11) ;

ALORS QUE, D'UNE PART, dans ses conclusions d'appel, la société Les Hauts du Parc ne sollicitait nullement la condamnation des constructeurs à la garantir de « l'ensemble des condamnations mises à sa charge au bénéfice de la SCI Sofimarco », mais excluait expressément de cet ensemble le chef la condamnant à verser à la SCI Sofimarco la somme de 155 975 ¿ au titre du prix de vente (conclusions d'appel de la société Les Hauts du Parc signifiées le 16 mai 2012, dispositif p.31 alinéa 5) ; qu'en condamnant, sans distinction ni restriction, la société PMAA à garantir la société Les Hauts du Parc de « l'ensemble des condamnations» mises à sa charge au bénéfice de la SCI Sofimarco, la Cour d'appel a méconnu les termes du litige, tels que fixés par les seules prétentions formulées dans ses conclusions d'appel par la société Les Hauts du Parc, en violation de l'article 4 du code de procédure civile ;

ALORS QUE, D'AUTRE PART, la restitution du prix de vente, contrepartie du retour des biens dans le patrimoine du vendeur, ne constitue pas un préjudice indemnisable; que la Cour d'appel qui, après avoir correctement rappelé cette règle, a néanmoins inclus dans l'indemnisation mise à la charge des constructeurs le montant du prix de vente des appartements restitués par la SCI Sofimarco à la société Les Hauts du Parc, au motif inopérant qu' «il n'(était) pas démontré que I(eur) (re)vente se réalisera(it) rapidement et dans des conditions à compenser totalement ou en partie l'indemnisation mise à (I)a charge» de la société Les Hauts du 7 Parc, a violé le principe de la réparation intégrale du dommage, identique en matière de responsabilité contractuelle comme délictuelle, en violation des articles 1147 et 1382 du code civil ;

ALORS QUE, PAR AILLEURS, il est interdit de réparer deux fois le même préjudice; qu'en l'espèce, en incluant dans l'indemnisation mise à la charge des constructeurs, outre les indemnités mises à la charge de la société Les Hauts du Parc en complément de la résolution de la vente, le montant du prix des appartements restitués au motif qu'« il n'(était) pas démontré que I(a) (re)vente (des appartements restitués par la SCI Sofimarco à la société Les Hauts du Parc) se réalisera(it) rapidement et dans des conditions à compenser totalement ou en partie l'indemnisation mise à sa charge », la Cour d'appel a en réalité réparé deux fois le même « préjudice» et a ainsi méconnu à nouveau le principe de la réparation intégrale du dommage, en violation des articles 1147 et 1382 du code civil ;

ALORS QU'EN OUTRE, le constructeur ne peut être tenu de réparer que les préjudices en lien direct avec les malfaçons de l'ouvrage; que la Cour d'appel qui ne caractérise aucunement un lien direct de causalité entre les chefs de préjudice dont la réparation a été mise à la charge de la société Les Hauts du Parc en complément de la résolution de la vente des deux appartements (« préjudice financier» lié au renchérissement du marché immobilier, «intérêts bancaires» et « charges de copropriété») et la malfaçon entachant la rampe d'accès aux parkings, accessoires de ces appartements, a privé sa décision de base légale au regard des articles 1147 et 1382 du code civil ;

ALORS QU'ENFIN, toute faute, notamment celle du maître de l'ouvrage, engage la responsabilité de son auteur, et peut limiter son droit à recours contre d'autres responsables ; que la société PMAA a soutenu, dans ses conclusions d'appel (p.10), que la société HDP avait une parfaite connaissance avant la réception de l'ouvrage du vice affectant la rampe d'accès et s'était abstenue de le signaler ; qu'en la condamnant néanmoins à garantir intégralement la société HDP au motif qu'il n'est pas établi qu'elle aurait rappelé à celle-ci les conséquences d'une réception sans réserve, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil."

Voici un exemple d'annulation partielle d'une autorisation d'urbanisme, par application de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme :

  "Vu le pourvoi sommaire et le mémoire complémentaire, enregistrés les 10 avril et 10 juillet 2012 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, présentés pour M. A...C..., demeurant..., et pour Mme D...B..., demeurant... ; M. C...et Mme B...demandent au Conseil d'Etat :

1°) d'annuler l'arrêt n° 10MA01897 du 9 février 2012 par lequel la cour administrative d'appel de Marseille, après avoir annulé le jugement n° 0900715 du 18 mars 2010 par lequel le tribunal administratif de Montpellier a rejeté leur demande tendant à l'annulation de l'arrêté du 1er décembre 2008 par lequel le maire d'Armissan (Aude) a accordé à la SCI Perspective un permis de construire d'un ensemble immobilier de 21 villas, 22 logements sociaux et une unité de vie de 13 logements, n'a que partiellement fait droit à leur requête en annulant ce même arrêté en tant seulement qu'il autorise des pentes de toiture supérieures à 35 % ;

2°) de mettre à la charge de la commune d'Armissan et de la SCI Perspective la somme de 3 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;


Vu les autres pièces du dossier ;
Vu la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;

Vu le code de l'urbanisme ;

Vu le code de justice administrative ;

Après avoir entendu en séance publique :

- le rapport de M. Jean Lessi, Maître des Requêtes, 

- les conclusions de Mme Maud Vialettes, rapporteur public ;

La parole ayant été donnée, avant et après les conclusions, à la SCP Didier, Pinet, avocat de M. C...et de Mme B...et à la SCP Waquet, Farge, Hazan, avocat de la commune d'Armissan ;





1. Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que, par un arrêté du 1er décembre 2008, le maire de la commune d'Armissan (Aude) a accordé à la SCI Perspective un permis de construire un ensemble immobilier composé de 21 villas, de 22 logements sociaux et d'une unité de vie de 13 logements ; que M. C...et Mme B...ont demandé au tribunal administratif de Montpellier l'annulation de ce permis de construire, puis ont fait appel devant la cour administrative d'appel de Marseille du jugement rejetant leur demande ; que cette cour, par un arrêt du 9 février 2012 contre lequel ils se pourvoient en cassation, a annulé le permis de construire accordé à la SCI Perspective en tant seulement qu'il autorise pour les villas des pentes de toiture supérieures à 35 % ;

2. Considérant, en premier lieu, que si M. C...et Mme B... affirment que " les parties " n'ont pas été régulièrement convoquées à l'audience publique devant la cour administrative d'appel, sans soutenir toutefois qu'ils n'auraient eux-mêmes pas fait l'objet d'une convocation régulière, il ressort des éléments produits en défense par la commune d'Armissan que celle-ci a bien reçu un avis d'audience dans les formes et les délais requis par l'article R. 711-2 du code de justice administrative ; que, contrairement à ce qui est soutenu, l'extrait de l'application de suivi de l'instruction figurant au dossier de procédure corrobore cet envoi, en indiquant au demeurant que l'ensemble des parties ont été rendues destinataires de cet avis à la même date ; que, dans ces conditions, le moyen doit être écarté ;

3. Considérant, en deuxième lieu, qu'aux termes de l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend une notice précisant : / 1° L'état initial du terrain et de ses abords indiquant, s'il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; / 2° Les partis retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : / (...) b) L'implantation, l'organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; / c) Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ; (...) / f) L'organisation et l'aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement " ; 

4. Considérant qu'en jugeant que la notice ne devait pas nécessairement, au titre du 1° de l'article R. 431-8, préciser que les espaces boisés situés à proximité du terrain d'assiette du projet, dont elle décrivait la consistance et l'intérêt, faisaient l'objet d'une protection particulière au titre de la législation sur l'environnement, la cour n'a pas commis d'erreur de droit ; qu'en énonçant que la notice décrivait " de manière précise " la desserte du projet par une voie centrale et une voie de bouclage " clairement représentées dans les différents plans de masse ", la cour a, contrairement à ce qui est soutenu, expressément répondu à l'argumentation des requérants tirée de ce que le dossier de demande ne donnait pas une représentation fidèle des accès au terrain et aux constructions, sans dénaturer les pièces du dossier qui lui était soumis ; que si elle n'a pas spécifiquement répondu à la critique tirée de ce que l'emplacement et les dimensions du bassin de rétention n'étaient pas décrits avec une précision suffisante dans le dossier de demande, la cour n'a, eu égard à la teneur de l'argumentation développée par les requérants devant elle sur ce point, pas entaché son arrêt d'insuffisance de motivation ;

5. Considérant, en troisième lieu, qu'aux termes de l'article R. 111-21 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales " ; 

6. Considérant qu'en jugeant que, eu égard à l'aspect des constructions et aux mesures prises pour atténuer l'impact visuel du projet, et malgré la proximité du massif de la Clape, le maire n'avait pas commis d'erreur manifeste au regard de ces dispositions en délivrant le permis litigieux, la cour a porté sur les faits de l'espèce une appréciation souveraine qui est exempte de dénaturation ;

7. Considérant, en quatrième lieu, qu'aux termes de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme : " Lorsqu'elle constate que seule une partie d'un projet de construction ou d'aménagement ayant fait l'objet d'une autorisation d'urbanisme est illégale, la juridiction administrative peut prononcer une annulation partielle de cette autorisation. / L'autorité compétente prend, à la demande du bénéficiaire de l'autorisation, un arrêté modificatif tenant compte de la décision juridictionnelle devenue définitive " ; 

8. Considérant que, d'une part, lorsque les éléments d'un projet de construction ou d'aménagement ayant une vocation fonctionnelle autonome auraient pu faire, en raison de l'ampleur et de la complexité du projet, l'objet d'autorisations distinctes, le juge de l'excès de pouvoir peut prononcer une annulation partielle de l'arrêté attaqué en raison de la divisibilité des éléments composant le projet litigieux ; que, d'autre part, il résulte des dispositions de l'article L. 600-5 citées ci-dessus qu'en dehors de cette hypothèse, le juge administratif peut également procéder à l'annulation partielle d'une autorisation d'urbanisme dans le cas où une illégalité affecte une partie identifiable du projet et où cette illégalité est susceptible d'être régularisée par un arrêté modificatif de l'autorité compétente, sans qu'il soit nécessaire que la partie illégale du projet soit divisible du reste de ce projet ; que le juge peut, le cas échéant, s'il l'estime nécessaire, assortir sa décision d'un délai pour que le pétitionnaire dépose une demande d'autorisation modificative afin de régulariser l'autorisation subsistante, partiellement annulée ;

9. Considérant que, pour faire application de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme et n'annuler que partiellement le permis de construire litigieux, en tant que la pente des toitures des villas dont il permet la construction est supérieure aux 35 % autorisés dans cette zone par l'article AUC 11 du règlement du plan local d'urbanisme, la cour s'est fondée sur la circonstance que ces villas ne comportaient pas de combles aménagés et que la régularisation du vice relevé ne conduirait qu'à un " léger abaissement des faîtières " ; qu'ainsi, la cour n'a, contrairement à ce qui est soutenu, pas omis de rechercher si le vice pouvait être régularisé au regard des règles d'urbanisme applicables sans remettre en cause la conception générale ni l'implantation des constructions et si la construction pouvait ainsi, compte tenu du caractère limité des modifications apportées au projet initial, faire légalement l'objet d'un permis modificatif ; qu'en jugeant que tel était le cas en l'espèce, elle a porté sur les pièces du dossier une appréciation souveraine exempte de dénaturation ; 

10. Considérant par ailleurs que la cour, qui s'est bornée à exercer son office, n'était pas tenue de recueillir les observations des parties avant de mettre en oeuvre les pouvoirs que lui confèrent les dispositions précitées et n'a ainsi, en tout état de cause, pas méconnu les exigences résultant des stipulations de l'article 6 paragraphe 1 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ; qu'elle n'a pas soulevé un moyen d'ordre public qu'elle aurait dû communiquer aux parties en application de l'article R. 611-7 du code de justice administrative ;

11. Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que M. C... et Mme B... ne sont pas fondés à demander l'annulation de l'arrêt qu'ils attaquent ; 

12. Considérant que les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu'une somme soit mise à ce titre à la charge de la commune d'Armissan qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante ; qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de M. C...et Mme B...une somme de 3 000 euros à verser à la commune à ce même titre ;




D E C I D E :

Article 1er : Le pourvoi de M. C...et Mme B...est rejeté.
Article 2 : M. C...et Mme B...verseront à la commune d'Armissan une somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : La présente décision sera notifiée à M. A...C..., à Mme D... B...et à la commune d'Armissan.
Copie en sera adressée pour information à la SCI Perspective."