Un exemple de fraude à l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965, qui dispose : 

Le règlement de copropriété détermine les règles de fonctionnement et les pouvoirs des assemblées générales, sous réserve des dispositions du présent article, ainsi que de celles des articles 24 à 26 ci-dessous.

Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Toutefois, lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.

Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat. Chaque mandataire ne peut, à quelque titre que ce soit, recevoir plus de trois délégations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 5 p. 100 des voix du syndicat. Le mandataire peut, en outre, recevoir plus de trois délégations de vote s'il participe à l'assemblée générale d'un syndicat principal et si tous ses mandants appartiennent à un même syndicat secondaire.

Le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, et ses préposés ne peuvent présider l'assemblée ni recevoir mandat pour représenter un copropriétaire.

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 28 novembre 2008), que M. X..., propriétaire du lot n° 1 d'une copropriété comportant initialement deux lots dont le second, appartenant à la société civile immobilière Les Baies de Juan (la SCI) et constitué d'un droit à bâtir avec jouissance exclusive d'un terrain a été supprimé et divisé en soixante et un nouveaux lots, a fait assigner le syndicat des copropriétaires Les Baies de Juan II (le syndicat des copropriétaires) en annulation de l'assemblée générale du 24 mars 1998 ou de la deuxième résolution de celle-ci en contestant la qualité de copropriétaire de Mme Y..., acquéreur d'un lot selon contrat de vente en l'état futur d'achèvement du 29 décembre 1995 résolu par acte du mois de septembre 1999 ;

Attendu que le syndicat des copropriétaires fait grief à l'arrêt d'annuler la décision n° 2 de l'assemblée générale du 24 mars 1998, alors, selon le moyen :

1°/ que tout copropriétaire qui vend ou achète un lot dont la vente est résolue, conserve la qualité de copropriétaire à l'égard du syndicat jusqu'à ce que la notification du transfert, consécutif à la résolution, soit faite au syndicat, par application de l'article 6 du décret du 17 mars 1967 ; qu'en se contentant de relever que l'acte d'acquisition de Mme Y... a fait l'objet d'une résolution amiable, que le projet d'acte lui a été adressé le 3 mars 1998, qu'elle a donné procuration le 5 et que les fonds ont été restitués par la SCI à son notaire le 28 mars 1998, que la signature tardive le 8 septembre 1999 de l'acte de résolution amiable de vente caractérise la manoeuvre destinée à contourner les règles de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 dont M. X... avait exigé l'application, pour décider d'annuler la résolution n° 2 de l'assemblée générale du 24 mars 1998, la cour d'appel, qui n'a pas constaté que le syndicat des copropriétaires avait connaissance de la résolution de la vente, s'est prononcée par des motifs inopérants et a privé sa décision de base légale au regard des articles 20 de la loi du 10 juillet 1965 et 6 et suivants du décret du 17 mars 1967 ;

2°/ qu'en décidant qu'il ne pouvait échapper au syndicat des copropriétaires que par l'effet de la résolution de la vente, Mme Y... devait être considérée comme n'ayant jamais acquis le lot de copropriété, ce qui caractérise encore la fraude, cependant que seule la notification de la résolution faite au syndic lui rend opposable le transfert de propriété, la cour d'appel qui a seulement relevé des faits mettant en cause Mme Y... et son vendeur, sans constater qu'une notification de la résolution de la vente avait été faite au syndic, seule de nature à lui rendre opposable ce transfert de propriété et à lui permettre d'en tirer les conséquences, ou qu'il avait été complice de ce qu'elle a qualifié des manoeuvres frauduleuses qu'elle constate dans les seuls rapports de Mme Y... et de son vendeur, la SCI, a privé sa décision de base légale au regard des articles 20 de la loi du 10 juillet 1965 et 6 et suivants du décret du 17 mars 1967 ;

3°/ que seule la notification du transfert de propriété rend opposable au syndic la résolution de la vente ; qu'à défaut, l'ancien propriétaire peut seul être convoqué et voter aux assemblées ; qu'ayant relevé que l'acte d'acquisition de Mme Y... a fait l'objet d'une résolution amiable que le projet d'acte lui a été adressé le 3 mars 1998, qu'elle a donné procuration le 5 et que les fonds ont été restitués par la SCI à son notaire le 28 mars 1998, que la signature tardive le 8 septembre 1999 de l'acte de résolution amiable de vente caractérise la manoeuvre destinée à contourner les règles de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 dont M. X... avait exigé l'application, c'est-à-dire des éléments de fait relatifs aux seules relations de Mme Y... et de son vendeur pour décider que le maintien du statut de copropriétaire de Mme Y... était frauduleux et annuler l'assemblée générale à laquelle elle a participé, sans relever d'éléments établissant la participation du syndic à de telles manoeuvres frauduleuses et donc la connaissance qu'il en avait, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 6 du décret du 17 mars 1967, ensemble de l'articles 20 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Mais attendu qu'ayant relevé que le projet de résolution de la vente avait été adressé à Mme Y... le 3 mars 1998, que celle-ci avait donné procuration le 5 mars 1998 et que les fonds lui étant dus avaient été restitués par le notaire de la SCI dès le 28 mars 1998 et souverainement retenu que la signature tardive le 8 septembre 1999 de l'acte de résolution amiable de vente caractérisait une manoeuvre destinée à contourner les règles posées par l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 dont M. X... avait exigé l'application, la cour d'appel, qui n'était tenue, ni de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante sur la notification de l'acte de résolution de la vente au syndic, ni d'établir la participation du syndicat des copropriétaires aux manoeuvres frauduleuses, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne le syndicat des copropriétaires Les Baies de Juan II aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires Les Baies de Juan II ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un septembre deux mille dix.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Bouzidi et Bouhanna, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires Les Baies de Juan II


LE POURVOI REPROCHE A L'ARRET CONFIRMATIF ATTAQUE D'AVOIR annulé la résolution n° 2 de l'assemblée générale du 24 mars 1998, 

AUX MOTIFS QUE le procès-verbal de cette assemblée générale indique qu'étaient présentes et représentées la SCI BAIE DE JUAN et Madame Y..., Monsieur Philippe X... étant absent, non représenté ; que Monsieur X... soutient que Madame Y... ne saurait avoir la qualité de copropriétaire, l'immeuble n'étant pas construit d'une part, son nom n'apparaissant pas dans le procès-verbal de l'assemblée générale du 1er décembre 1997 d'autre part ; que dès lors qu'il est justifié que par acte du 29 décembre 1995 Madame Y... a acquis au sein de l'ensemble immobilier en cours d'édification le lot n° 59 constitué d'un appartement et des 418/10 000èmes des parties communes générales et le lot n° 26 constitué d'un garage et des 40/10 000èmes des parties communes, cet acte stipulant que « l'acquéreur devient propriétaire à compter de ce jour et du seul fait de la présente vente de la quote-part attachée aux biens vendus et déterminée par le règlement de copropriété tant du sol que des constructions existantes », il convient de constater que Madame Y... a eu la qualité de copropriétaire à compter du 29 décembre 1995 et devait en conséquence être convoquée aux assemblées générales ; que l'acte d'acquisition de Madame Y... a fait l'objet, ensuite, de l'annulation le 30 mai 1997 par la juridiction administrative du permis de construire, d'une résolution amiable ; que comme le souligne le premier juge, alors que le projet d'acte a été adressé à Madame Y... le 3 mars 1998, qu'elle a donné procuration le 5 (cf. l'acte dressé le 8 septembre 1999) et que les fonds dus à Madame Y... ont été restitués par le notaire de la SCI dès le 28 mars 1998, la signature tardive le 8 septembre 1999 de l'acte de résolution amiable de vente caractérise la manoeuvre destinée à contourner les règles posées par l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 dont Monsieur X..., opposant au projet du permis de construire, avait exigé l'application ; que les circonstances que, d'une part, Madame Y... n'a pas été considérée par le syndicat des copropriétaires comme propriétaire lors de l'assemblée générale du 1er décembre 1997 à laquelle elle n'a pas été convoquée, d'autre part, il ne pouvait échapper au syndicat des copropriétaires que par les effets attachés à la résolution de la vente Madame Y... devait être considérée comme n'ayant jamais acquis le lot de copropriété caractérise encore la fraude ; que la décision sera confirmée en ce qu'elle a annulé la résolution n° 2 de l'assemblée générale du 24 mars 1998 ;

ALORS D'UNE PART QUE tout copropriétaire qui vend ou achète un lot dont la vente est résolue, conserve la qualité de copropriétaire à l'égard du syndicat jusqu'à ce que la notification du transfert, consécutif à la résolution, soit faite au syndicat, par application de l'article 6 du décret du 17 mars 1967 ; qu'en se contentant de relever que l'acte d'acquisition de Madame Y... a fait l'objet d'une résolution amiable, que le projet d'acte lui a été adressé le 3 mars 1998, qu'elle a donné procuration le 5 et que les fonds ont été restitués par la SCI à son notaire le 28 mars 1998, que la signature tardive le 8 septembre 1999 de l'acte de résolution amiable de vente caractérise la manoeuvre destinée à contourner les règles de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 dont Monsieur X... avait exigé l'application, pour décider d'annuler la résolution n°2 de l'assemblée générale du 24 mars 1998, la Cour d'appel, qui n'a pas constaté que le syndicat des copropriétaires avait connaissance de la résolution de la vente, s'est prononcée par des motifs inopérants et a privé sa décision de base légale au regard des articles 20 de la loi du 10 juillet 1965 et 6 et suivants du décret du 17 mars 1967 ;

ALORS D'AUTRE PART QU'en décidant qu'il ne pouvait échapper au syndicat des copropriétaires que par l'effet de la résolution de la vente, Madame Y... devait être considérée comme n'ayant jamais acquis le lot de copropriété, ce qui caractérise encore la fraude, cependant que seule la notification de la résolution faite au syndic lui rend opposable le transfert de propriété, la Cour d'appel qui a seulement relevé des faits mettant en cause Madame Y... et son vendeur, sans constater qu'une notification de la résolution de la vente avait été faite au syndic, seule de nature à lui rendre opposable ce transfert de propriété et à lui permettre d'en tirer les conséquences, ou qu'il avait été complice de ce qu'elle a qualifié des manoeuvres frauduleuses qu'elle constate dans les seuls rapports de Madame Y... et de son vendeur, la SCI les Baies de Juan II, a privé sa décision de base légale au regard des articles 20 de la loi du 10 juillet 1965 et 6 du décret du 17 mars 1967 ;

ALORS DE TROISIEME PART QUE seule la notification du transfert de propriété rend opposable au syndic la résolution de la vente ; qu'à défaut, l'ancien propriétaire peut seul être convoqué et voté aux assemblées ; qu'ayant relevé que l'acte d'acquisition de Madame Y... a fait l'objet d'une résolution amiable, que le projet d'acte lui a été adressé le 3 mars 1998, qu'elle a donné procuration le 5 et que les fonds ont été restitués par la SCI à son notaire le 28 mars 1998, que la signature tardive le 8 septembre 1999 de l'acte de résolution amiable de vente caractérise la manoeuvre destinée à contourner les règles de l'article 22 de la loi du juillet 1965 dont Monsieur X... avait exigé l'application, c'est à dire des éléments de fait relatifs aux seules relations de Madame Y... et de son vendeur pour décider que le maintien du statut de copropriétaire de Madame Y... était frauduleux et annuler l'assemblée générale à laquelle elle a participé, sans relever d'éléments établissant la participation du syndic à de telles manoeuvres frauduleuses et donc la connaissance qu'il en avait, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 6 du décret du 17 mars 1967, ensemble l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965."