Cet arrêt reproche à la cour d'appel d'avoir requalifié une promesse unilatérale de vente en contrat synallagmatique parce que l'indemnité d'immobilisation était élevée :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 29 juin 2010), que par acte sous seing privé du 4 avril 2007, la société DR Cap Corniche a signé avec la société France Invest Ans une promesse unilatérale de vente portant sur l'achat d'un immeuble et a versé une indemnité d'immobilisation ; que la société France Invest Ans n'ayant pas signé l'acte authentique dans le délai de la promesse, la société DR Cap Corniche l'a assignée en paiement de l'indemnité d'immobilisation et en réparation de son préjudice ; 



Sur le second moyen : 



Attendu que la société DR Cap Corniche fait grief à l'arrêt de la débouter de sa demande en réparation du préjudice, alors, selon le moyen, qu'en relevant d'abord qu'au vu de l'importance de l'indemnité d'immobilisation, les articles 1.3 et 1.6 de l'acte de promesse du 4 avril 2007 créaient une véritable obligation d'acquérir à la charge de la société France Invest Ans, transformant la promesse unilatérale de vente en contrat synallagmatique, tout en retenant ensuite que cette société, n'ayant souscrit aucune obligation d'acquérir, n'avait pu commettre de faute en refusant d'acquérir le bien objet de la promesse, la cour d'appel a statué par des motifs contradictoires et ainsi violé l'article 455 du code de procédure civile ; 



Mais attendu qu'ayant relevé que la société France Invest Ans n'avait souscrit aucune obligation d'acquérir, la cour d'appel en a justement déduit sans se contredire, qu'elle n'avait commis aucune faute en refusant d'acquérir le bien ; 



Mais sur le premier moyen :



Vu l'article 1589 du code civil ; 



Attendu que pour débouter la société DR Cap Corniche de sa demande en paiement de l'indemnité d'immobilisation, l'arrêt retient qu'au vu de l'importance de cette indemnité, les articles 1.3 et 1.6 du contrat créent une véritable obligation d'acquérir à la charge du bénéficiaire, transformant la promesse unilatérale de vente en contrat synallagmatique ; 



Qu'en statuant ainsi, sans relever que la promesse de vente était assortie d'une indemnité si importante par rapport au prix de vente qu'elle privait la société France Invest de sa liberté d'acheter ou de ne pas acheter, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ; 



PAR CES MOTIFS :



CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a rejeté la demande de dommages-intérêts de la société DR Cap Corniche, l'arrêt rendu le 29 juin 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, pour le surplus, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier, autrement composée ;



Condamne la société France Invest Ans aux dépens ; 



Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société France Invest Ans à payer à la société DR Cap Corniche la somme de 2 500 euros, rejette la demande de la société France Invest Ans ; 



Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;



Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six septembre deux mille douze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt.



Moyens produits par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour la société DR Cap Corniche.



PREMIER MOYEN DE CASSATION



Il est fait grief à l'arrêt attaqué :



D'AVOIR débouté la société DR CAP CORNICHE de sa demande en paiement de la somme de 214.500 € correspondant à l'indemnité d'immobilisation due par la société FRANCE INVEST ANS en vertu de la promesse unilatérale de vente conclue entre elles le 4 avril 2007 ;



AUX MOTIFS QUE « l'acte du 4 avril 2007 est intitulé PROMESSE UNILATERALE DE VENTE ; que, dans son article 1.1 intitulé NATURE DU CONTRAT, il stipule : « Le PROMETTANT promet de vendre, en s'obligeant à toutes les garanties ordinaires et de droit, au BENEFICIAIRE, qui accepte cette promesse, sans toutefois prendre l'engagement d'acquérir, les biens et droit immobiliers désignés à l'article 11.2 des conditions particulières » ; que l'intitulé de l'acte et son article 1.1 définissent le cadre juridique dans lequel s'inscrit l'économie générale du contrat et les obligations réciproques des parties ; que s'agissant d'un acte unilatéral, seule une partie a contracté une obligation à savoir le promettant de vendre, le bénéficiaire acceptant sans prendre aucun engagement ; qu'à l'article 1.2 « REALISATION DE LA PROMESSE » (sic) est indiquée : « La promesse est consentie et acceptée pour une durée fixée ci-après aux conditions particulières… Passé ce délai, éventuellement prorogé, la promesse sera caduque par le seul fait de l'échéance du terme et les parties libérées l'une envers l'autre de toute engagement en découlant, sans indemnité de part ou d'autre », ce qui reste dans le droit fil de l'article précédent ; qu'à l'article 1.3 « REALISATION DE LA PROMESSE » est toutefois indiqué « faute par le BENEFICIAIRE d'avoir réalisé d'avoir réalisé la vente dans le délai ci-dessus fixé…, la promesse sera caduque, sauf les effets de l'indemnité forfaitaire d'immobilisation, ci-après stipulée, le PROMETTANT recouvrant son entière liberté par la seule échéance du terme, sans qu'il soit besoin de remplir aucune formalité » ; qu'enfin, en pages 8 et 9 du contrat, l'article 1.6 INDEMNITÉ D'IMMOBILISATION stipule « Faute par le BENEFICIAIRE d'avoir demandé la réalisation de la promesse dans les délais et conditions ci-dessus fixés après réalisation des conditions suspensives, la somme restera acquise de plein droit au PROMETTANT à titre d'indemnité forfaitaire d'immobilisation, en raison de l'exclusivité consentie par le PROMETTANT au BENEFICIAIRE sur les Biens immobiliers » ; qu'il est incontestable que les dispositions des articles 1.3 et 1.6 sont en totale contradiction avec les articles 1.1 et 1.2 qui fixaient pourtant le cadre du contrat ; qu'en effet, au vu de l'importance de l'indemnité d'immobilisation, ces derniers articles créent une véritable obligation d'acquérir à la charge du bénéficiaire transformant la promesse unilatérale de vente en contrat synallagmatique ; que les articles 1.1 et 1.2 fixant le cadre juridique de ce qui était nommé promesse unilatérale de vente, l'article 1.6 est incompatible avec le cadre juridique convenu contractuellement et ne peut trouver application ; que, dans le doute, en application de l'article 1162 du Code civil, cette convention doit s'interpréter en faveur de celui qui a contracté l'obligation ; que le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a condamné la société FRANCE INVEST ANS à payer à la SARL DR CAP CORNICHE la somme de 214.350 € détenue en l'étude de Maître Y..., notaire à SETE, et débouté la société FRANCE INVEST ANS de ses demandes ; que la SARL DR CAP CORNICHE sera déboutée de sa demande et condamnée à restituer à la société FRANCE INVEST ANS la somme de 214.500 € correspondant à l'indemnité d'immobilisation actuellement en séquestre chez Maître Thierry Y..., notaire à SETE, majorée des intérêts accumulés lors du séquestre depuis le 15 juillet 2007 » ;



ALORS DE PREMIERE PART QUE la promesse de vente demeure unilatérale en dépit de la stipulation d'une indemnité d'immobilisation, les obligations du promettant et du bénéficiaire n'étant pas symétriques ; qu'en retenant néanmoins, pour débouter la Société DR CAP CORNICHE de sa demande en paiement de la somme de 214 500 au titre de l'indemnité d'immobilisation stipulée à son profit en cas d'absence de levée de l'option par la société FRANCE INVEST ANS, que les articles 1.1 et 1.2 de l'acte de promesse fixant le cadre juridique de ce qui était nommé promesse unilatérale de vente, l'article 1.6 relatif à l'indemnité d'immobilisation était incompatible avec le cadre juridique convenu contractuellement et ne peut trouver application, la Cour d'appel a violé l'article 1589 du Code civil ;



ALORS DE DEUXIEME PART QUE la promesse unilatérale de vente peut être requalifiée en promesse synallagmatique lorsque le montant de l'indemnité est si important par rapport au prix de vente qu'il prive en réalité le bénéficiaire de sa liberté d'acheter ou de ne pas acheter ; qu'en se bornant, pour requalifier la promesse unilatérale de vente consentie par la société DR CAP CORNICHE au profit de la société FRANCE INVEST ANS, à relever qu'au vu de l'importance de l'indemnité d'immobilisation, les articles 1.3 et 1.6 du contrat créent une véritable obligation d'acquérir à la charge du bénéficiaire sans préciser en quoi l'indemnité d'immobilisation stipulée, qui représentait 10 % du prix de vente, serait particulièrement élevée, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1589 du Code civil ;



ALORS DE TROISIEME PART QU'en tout état de cause, la requalification de la promesse unilatérale en promesse synallagmatique de vente ne libère pas le bénéficiaire de son obligation d'avoir à payer la somme dont le montant élevé par rapport au prix est en réalité de nature à contraindre ce dernier à acheter ; qu'en effet, à la suite d'une telle requalification, l'indemnité évoquée ne peut plus être regardée comme le prix de l'exclusivité, le bénéficiaire étant alors considéré comme dépourvu d'un droit d'option ; qu'elle constitue en ce cas le prix de la possibilité offerte au bénéficiaire de renoncer à acheter, c'est-à-dire un dédit, au paiement duquel le bénéficiaire est tenu s'il décide finalement de renoncer à une vente déjà conclue ; qu'en l'espèce, à la supposer fondée, la requalification de l'acte du 4 avril 2007 en promesse synallagmatique de vente ne pouvait donc avoir pour effet de libérer la société FRANCE INVEST ANS de son obligation contractuelle de payer le prix de son dédit ; qu'en retenant au contraire, après avoir requalifié l'acte en promesse synallagmatique en raison de l'importance du montant de l'indemnité d'immobilisation, que la société FRANCE INVEST ANS n'était pas tenue du paiement de cette somme, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1589 du Code civil ;



ALORS DE QUATRIEME PART QU'une promesse unilatérale de vente peut prévoir que le bénéficiaire devra payer au promettant une indemnité d'immobilisation ou abandonner celle versée lors de la conclusion de l'acte s'il refuse finalement d'acquérir le bien objet de la promesse ; qu'en l'espèce l'article 1.1 de la promesse conclue le 4 avril 2007, intitulé « NATURE DU CONTRAT » stipulait que « Le PROMETTANT promet de vendre, en s'obligeant à toutes les garanties ordinaires et de droit, au BENEFICIAIRE qui accepte cette promesse, sans toutefois prendre l'engagement d'acquérir les biens et droits immobiliers désignés à l'article II.2 des conditions particulières » (p. 1), tandis que l'article 1.3 intitulé « REALISATION DE LA PROMESSE » stipulait notamment que « faute par le BENEFICIAIRE d'avoir réalisé d'avoir réalisé la vente dans le délai ci-dessus fixé…, la promesse sera caduque, sauf les effets de l'indemnité forfaitaire d'immobilisation, ci-après stipulée, le PROMETTANT recouvrant son entière liberté par la seule échéance du terme, sans qu'il soit besoin de remplir aucune formalité » (p. 1) et que l'article 1.6 intitulé « INDEMNITÉ D'IMMOBILISATION » prévoyait expressément que, « faute par le BENEFICIAIRE d'avoir demandé la réalisation de la promesse dans les délais et conditions ci-dessus fixés après réalisation des conditions suspensives, la somme restera acquise de plein droit au PROMETTANT à titre d'indemnité forfaitaire d'immobilisation, en raison de l'exclusivité consentie par le PROMETTANT au BENEFICIAIRE sur les Biens immobiliers » (pp. 8-9) ; que ces clauses, claires et précises, ne sont nullement contradictoires ; qu'au surplus, entre professionnels de l'immobilier, le bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente ne peut légitimement s'attendre à ce que le promettant immobilise gratuitement son bien à son profit en s'interdisant de trouver un autre acquéreur ; qu'en procédant néanmoins à l'interprétation de ces clauses et en retenant, pour libérer la société FRANCE INVEST ANS de toute obligation au titre de l'indemnité d'immobilisation que le contrat mettait pourtant clairement à sa charge, qu'il est incontestable que les dispositions des articles 1.3 et 1.6 sont en totale contradiction avec l'article 1.1 qui fixait le cadre du contrat de ce qui était nommé promesse unilatérale de vente, que l'article 1.6 est incompatible avec le cadre juridique convenu contractuellement et ne peut trouver application et que, dans le doute, en application de l'article 1162 du Code civil, cette convention doit s'interpréter en faveur de celui qui a contracté l'obligation (arrêt attaqué p. 6, paragraphe 6 et p. 7, paragraphe 1), la Cour d'appel a dénaturé de l'acte du 4 avril 2007 et ainsi violé l'article 1134 du Code civil ;



ALORS DE CINQUIEME PART QU'une promesse unilatérale de vente peut prévoir à la fois, dans une clause relative à la durée de la promesse, que, passé le délai d'option, la promesse devient automatiquement caduque sans qu'aucune des parties ne puisse prétendre à une indemnité, et, dans d'autres clauses relatives à l'indemnité d'immobilisation, que la somme remise par le bénéficiaire au titre de l'exclusivité consentie par le promettant au bénéficiaire restera acquise au promettant faute pour le bénéficiaire de lever l'option dans le délai ; qu'au demeurant, l'indemnité d'immobilisation n'a pas une nature indemnitaire et ne vise pas à réparer un préjudice mais constitue le prix de l'exclusivité consentie au bénéficiaire de sorte que l'impossibilité, pour les parties, d'obtenir une indemnité consécutivement à la caducité de la promesse ne forme pas obstacle à la rémunération de l'exclusivité consentie par le promettant et qu'au surplus, entre professionnels de l'immobilier, le bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente ne peut légitimement s'attendre à ce que le promettant immobilise gratuitement son bien à son profit en s'interdisant de trouver un autre acquéreur ; qu'ainsi, en l'espèce, la promesse unilatérale de vente prévoyait, dans une première clause (1.2), intitulée « DUREE DE LA PROMESSE » - et non « REALISATION DE LA PROMESSE » comme l'a à tort retenu la Cour d'appel, que « la promesse est consentie et acceptée pour une durée fixée ci-après aux conditions particulières » et que « passé ce délai, éventuellement prorogé, la promesse sera caduque par le seul fait de l'échéance du terme et les parties libérées l'une envers l'autre de tout engagement en découlant, sans indemnité de part ou d'autre » (p. 1) ; dans une deuxième clause (1.3), intitulée « REALISATION DE LA PROMESSE », que « faute par le BENEFICIAIRE d'avoir réalisé d'avoir réalisé la vente dans le délai ci-dessus fixé…, la promesse sera caduque, sauf les effets de l'indemnité forfaitaire d'immobilisation, ci-après stipulée, le PROMETTANT recouvrant son entière liberté par la seule échéance du terme, sans qu'il soit besoin de remplir aucune formalité » (p. 1) ; et, enfin, dans une troisième clause (1.6), intitulée « INDEMNITÉ D'IMMOBILISATION », que, « faute par le BENEFICIAIRE d'avoir demandé la réalisation de la promesse dans les délais et conditions ci-dessus fixés après réalisation des conditions suspensives, la somme restera acquise de plein droit au PROMETTANT à titre d'indemnité forfaitaire d'immobilisation, en raison de l'exclusivité consentie par le PROMETTANT au BENEFICIAIRE sur les Biens immobiliers » (pp. 8-9) ; que ces clauses, claires et précises, ne sont nullement contradictoires ; qu'en procédant néanmoins à leur interprétation et en retenant, pour libérer la société FRANCE INVEST ANS de toute obligation au titre de l'indemnité d'immobilisation que le contrat mettait pourtant clairement à sa charge, qu'il est incontestable que les dispositions des articles 1.3 et 1.6 sont en totale contradiction avec l'article 1.1 qui fixait le cadre du contrat de ce qui était nommé promesse unilatérale de vente, que l'article 1.6 est incompatible avec le cadre juridique convenu contractuellement et ne peut trouver application et que, dans le doute, en application de l'article 1162 du Code civil, cette convention doit s'interpréter en faveur de celui qui a contracté l'obligation (arrêt attaqué p. 6, paragraphe 6 et p. 7, paragraphe 1), la Cour d'appel a dénaturé de l'acte du 4 avril 2007 et de nouveau violé l'article 1134 du Code civil ;



ALORS DE SIXIEME PART QU'en tout état de cause, en considérant d'abord que la promesse unilatérale consentie par la société DR CAP CORNICHE à la société FRANCE INVEST ANS devait être requalifiée en promesse synallagmatique dès lors qu'au vu de l'importance de l'indemnité d'immobilisation, les articles 1.3 et 1.6 de l'acte de promesse du 4 avril 2007 créaient une véritable obligation d'acquérir à la charge de la société FRANCE INVEST ANS, tout en retenant ensuite que, ces mêmes articles 1.3 et 1.6 contredisant les articles 1.1 et 1.2, l'ambiguïté de l'acte devait conduire à l'interpréter au profit du débiteur et à libérer la société FRANCE INVEST ANS de toute indemnité d'obligation, ce dont il résultait nécessairement qu'elle n'avait aucune obligation d'acquérir, la Cour d'appel a statué par des motifs contradictoires et ainsi violé l'article 455 du Code de procédure civile.



SECOND MOYEN DE CASSATION



Il est fait grief à l'arrêt attaqué :



D'AVOIR débouté la société DR CAP CORNICHE de sa demande en paiement de la somme de 50.000 € en réparation du préjudice subi par la société FRANCE INVEST ANS en vertu de la promesse unilatérale de vente conclue entre elles le 4 avril 2007 ;



AUX MOTIFS QUE « l'acte du 4 avril 2007 est intitulé PROMESSE UNILATERALE DE VENTE ; que, dans son article 1.1 intitulé NATURE DU CONTRAT, il stipule : « Le PROMETTANT promet de vendre, en s'obligeant à toutes les garanties ordinaires et de droit, au BENEFICIAIRE, qui accepte cette promesse, sans toutefois prendre l'engagement d'acquérir, les biens et droit immobiliers désignés à l'article 11.2 des conditions particulières » ; que l'intitulé de l'acte et son article 1.1 définissent le cadre juridique dans lequel s'inscrit l'économie générale du contrat et les obligations réciproques des parties ; que s'agissant d'un acte unilatéral, seule une partie a contracté une obligation à savoir le promettant de vendre, le bénéficiaire acceptant sans prendre aucun engagement ; qu'à l'article 1.2 « REALISATION DE LA PROMESSE » (sic) est indiquée : « La promesse est consentie et acceptée pour une durée fixée ci-après aux conditions particulières… Passé ce délai, éventuellement prorogé, la promesse sera caduque par le seul fait de l'échéance du terme et les parties libérées l'une envers l'autre de toute engagement en découlant, sans indemnité de part ou d'autre », ce qui reste dans le droit fil de l'article précédent ; qu'à l'article 1.3 « REALISATION DE LA PROMESSE » est toutefois indiqué « faute par le BENEFICIAIRE d'avoir réalisé d'avoir réalisé la vente dans le délai ci-dessus fixé…, la promesse sera caduque, sauf les effets de l'indemnité forfaitaire d'immobilisation, ci-après stipulée, le PROMETTANT recouvrant son entière liberté par la seule échéance du terme, sans qu'il soit besoin de remplir aucune formalité » ; qu'enfin, en pages 8 et 9 du contrat, l'article 1.6 INDEMNITÉ D'IMMOBILISATION stipule « faute par le BENEFICIAIRE d'avoir demandé la réalisation de la promesse dans les délais et conditions ci-dessus fixés après réalisation des conditions suspensives, la somme restera acquise de plein droit au PROMETTANT à titre d'indemnité forfaitaire d'immobilisation, en raison de l'exclusivité consentie par le PROMETTANT au BENEFICIAIRE sur les biens immobiliers » ; qu'il est incontestable que les dispositions des articles 1.3 et 1.6 sont en totale contradiction avec les articles 1.1 et 1.2 qui fixaient pourtant le cadre du contrat ; qu'en effet, au vu de l'importance de l'indemnité d'immobilisation, ces derniers articles créent une véritable obligation d'acquérir à la charge du bénéficiaire transformant la promesse unilatérale de vente en contrat synallagmatique ; que les articles 1.1 et 1.2 fixant le cadre juridique de ce qui était nommé promesse unilatérale de vente, l'article 1.6 est incompatible avec le cadre juridique convenu contractuellement et ne peut trouver application ; que, dans le doute, en application de l'article 1162 du Code civil, cette convention doit s'interpréter en faveur de celui qui a contracté l'obligation ; que le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a condamné la société FRANCE INVEST ANS à payer à la SARL DR CAP CORNICHE la somme de 214.350 € détenue en l'étude de Maître Y..., notaire à SETE, et débouté la société FRANCE INVEST ANS de ses demandes ; que la SARL DR CAP CORNICHE sera déboutée de sa demande et condamnée à restituer à la société FRANCE INVEST ANS la somme de 214.500 € correspondant à l'indemnité d'immobilisation actuellement en séquestre chez Maître Thierry Y..., notaire à SETE, majorée des intérêts accumulés lors du séquestre depuis le 15 juillet 2007 ;

que la SARL DR CAP CORNICHE demande 50.000 € de dommages intérêts au motif que la société FRANCE INVEST ANS aurait eu une attitude dolosive à son égard et lui aurait causé un préjudice du fait du retard apporté à la vente ; qu'outre que la SARL DR CAP CORNICHE ne précise pas en quoi consistait l'attitude dolosive de la société FRANCE INVEST ANS, force est de constater que cette dernière société n'ayant souscrit aucune obligation d'acquérir n'a commis aucune faute en refusant l'acquisition » ;





ALORS QU'en relevant d'abord qu'au vu de l'importance de l'indemnité d'immobilisation, les articles 1.3 et 1.6 de l'acte de promesse du 4 avril 2007 créaient une véritable obligation d'acquérir à la charge de la société FRANCE INVEST ANS, transformant la promesse unilatérale de vente en contrat synallagmatique, tout en retenant ensuite que cette société, n'ayant souscrit aucune obligation d'acquérir, n'avait pu commettre de faute en refusant d'acquérir le bien objet de la promesse, la Cour d'appel a statué par des motifs contradictoires et ainsi violé l'article 455 du Code de procédure civile."