Un arrêt visant les articles 77 et 78 du décret n° 72- 678 du 20 juillet 1972 :
"Attendu, selon l'arrêt attaqué, que M. Roger X... et ses frères, MM. Yves et Jean X..., ont confié au cours du mois de novembre 2007 à la société Agence immobilière moderne (la société AIM) un mandat non exclusif de vente d'un bien immobilier au prix de 525 000 euros, commission incluse ; qu'après avoir dans un premier temps informé M. Pierre X..., fils de M. Jean X..., de ce qu'elle avait trouvé un acquéreur, la société AIM a notifié à chacun des coindivisaires l'exécution de son mandat par lettres des 18 et 19 janvier 2008 ; que M. Roger X... lui a répondu, par lettre du 25 janvier 2008, que l'offre d'acquisition au prix de 503 000 euros ainsi transmise ne pouvait être acceptée en précisant avoir trouvé directement des acquéreurs, les consorts Y..., prêts à acquérir le bien au prix de 510 000 euros ; que l'immeuble a été vendu à ceux-ci en mars 2008 ; que la société AIM a assigné MM. Roger, Yves et Jean X... en paiement de la somme principale de 26 250 euros correspondant à la clause pénale prévue par le mandat ; que la cour d'appel a prononcé la condamnation sollicitée à l'encontre de M. Yves X... et de M. Pierre X..., après avoir donné acte au premier de son intervention volontaire en qualité d'héritier de son père ainsi que de son oncle Roger X... et à M. Yves X... de son intervention volontaire en qualité d'héritier de son frère Roger X... ;
Sur le moyen unique pris en ses deux premières branches, tel qu'il figure au mémoire en demande et est reproduit en annexe au présent arrêt :
Attendu, d'une part, que c'est sans dénaturer le mandat litigieux qui ne comportait pas de termes clairs et précis exprimant cette obligation que l'arrêt attaqué retient qu'il ne se déduit pas de la clause intitulée "séquestre" que l'agent immobilier était tenu de faire verser à l'acquéreur un dépôt de garantie ; que, d'autre part, MM. Yves et Pierre X... ne peuvent reprocher à la cour d'appel de ne pas avoir procédé à une recherche qu'ils ne lui avaient pas demandé d'effectuer ; que le moyen n'est fondé en aucune de ses deux premières branches ;
Mais sur le moyen unique, pris en ses troisième et quatrième branches :
Vu les articles 77 et 78 du décret n° 72- 678 du 20 juillet 1972 ;
Attendu que pour condamner MM. Yves et Pierre X... au paiement de la clause pénale litigieuse, l'arrêt, après avoir relevé qu'il était constant que la notification par la société AIM de l'exécution de son mandat ne respectait pas le délai de huit jours prévu par l'article 77 susvisé dès lors qu'elle avait été adressée par lettres des 18 et 19 janvier 2008, énonce qu'il n'en résulte pas de déchéance, à moins que les mandants aient eux-mêmes vendu le bien entre-temps et qu'il appartient par conséquent aux consorts X... d'établir, pour s'exonérer de l'obligation mise à leur charge, qu'ils avaient déjà conclu, à la date précitée, la vente avec les consorts Y... ;
Qu'en statuant ainsi alors que les mandants demeuraient libres de rechercher directement un acquéreur tant que l'agent immobilier, investi d'un mandat non exclusif, ne les avait pas informés de l'offre faite par un acquéreur et datée du 1er décembre 2007, le retard apporté à la notification sous huitaine incombant au professionnel ayant conduit les consorts X... à engager ou poursuivre la négociation qui les avait amenés à vendre leur bien sans l'entremise de celui-ci, ce dont il se déduisait qu'il ne pouvait pas leur être fait grief du refus de l'offre irrégulièrement transmise dans ces conditions, la cour d'appel a violé les textes d'ordre public susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 19 octobre 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Chambéry ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Grenoble ;
Condamne la société Agence immobilière moderne aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Agence immobilière moderne et la condamne à payer à M. Yves X... et à M. Pierre X... la somme globale de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois février deux mille douze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Baraduc et Duhamel, avocat aux Conseils pour M. Yves X... et M. Pierre X....
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné les consorts X... à payer à la SARL Agence Immobilière Moderne une somme de 26.250 euros avec intérêts au taux légal à compter du 6 février 2008 ;
AUX MOTIFS QUE la SARL Agence Immobilière Moderne a toujours su que M. Pierre X... n'était pas propriétaire du bien, de sorte qu'il ne pouvait être investi d'un mandat apparent de représenter son père et ses oncles ; qu'il en résulte que l'e-mail du 4 décembre 2007 n'a pu produire aucun effet ; que le vendeur d'un immeuble qui conclut la vente au mépris des droits de l'agent immobilier qu'il a chargé de rechercher un acquéreur commet une faute dont il doit réparation à celui-ci sur le fondement de l'article 1998 du Code civil ; que selon l'article 77 du décret du 20 juillet 1972, l'agent immobilier devra dans le délai stipulé et, en tous cas, dans les huit jours de l'opération, informer son mandant de l'accomplissement du mandat de vendre ou d'acheter ; que l'information est faite par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre écrit remis contre récépissé ou émargement ; qu'enfin l'intermédiaire remet à son mandant, dans les mêmes conditions que celles prévues aux deux alinéas précédents, une copie de la quittance ou du reçu délivré, c'est-à-dire pour constater le versement par l'acquéreur du dépôt de garantie ; que le mandat de vente comportait une clause intitulée « séquestre » par laquelle le mandant acceptait que les fonds d'un montant maximum de 10% du prix de vente, versés par l'acquéreur soient remis directement sur le compte du mandataire, séquestre désigné à cet effet ; qu'il résulte de la rédaction de cette clause que l'agent immobilier n'avait pas l'obligation de faire payer un dépôt de garantie par l'acquéreur ; qu'il est constant que la SARL Agence Immobilière Moderne a notifié aux consorts X... l'exécution de son mandat par des courriers des 18 et 19 janvier 2008 ; que ces notifications n'ont pas respecté le délai prévu par l'article 77 précité du décret du 20 juillet 1972 ; que, toutefois, il ne peut en résulter aucune déchéance, sauf si le mandant a lui-même vendu le bien entre-temps lorsque le mandat l'autorise ; qu'il appartient aux consorts X... pour s'exonérer de l'obligation mise à leur charge par l'article 1998 du Code civil d'établir qu'à la date des 18 et 19 janvier, ils avaient conclu la vente avec les consorts Y... ; qu'ils ne rapportent pas cette preuve, de sorte qu'ils sont tenus d'indemniser l'agent immobilier ; que le mandat comportait une clause intitulée « stipulations expresses » prévoyant qu'une indemnité forfaitaire et définitive d'un montant de 26.250 euros sera due par le mandant au mandataire notamment dans le cas de révocation du mandat avant son terme (cf. arrêt, p. 3 § 3 à 11 et p. 4 § 1) ;
1°) ALORS QUE le mandant n'est pas tenu d'accepter l'offre d'achat de son bien immobilier présentée par l'agent immobilier dès lors que cette offre ne correspond pas aux conditions prévues dans le mandat ; qu'en l'espèce, les consorts X... faisaient valoir que le mandat conclu avec la société AIM comportait une clause intitulée « séquestre » qui imposait au mandataire de recueillir du candidat à l'acquisition une somme égale à 10% du prix de vente dans les 8 jours de la réception de l'offre, afin d'attester de son sérieux (cf. concl., p. 12 § 2) ; que cette clause prévoyait en effet que « conformément à votre demande, nous acceptons que les fonds d'un montant maximum de 10% du prix de vente versés par l'acquéreur soient remis directement entre les mains de la Banque Populaire des Alpes Chamonix » (cf. prod. 1, p. 3 § 9), ce qui impliquait le versement par l'acquéreur d'un acompte ; qu'il n'est pas contesté, par ailleurs, que la société AIM n'a recueilli aucune somme à ce titre de la société Alpselect ; qu'en décidant que cette clause contractuelle n'imposait pas à l'agent immobilier de faire payer un dépôt de garantie par l'acquéreur (cf. arrêt, p. 3 § 7), la cour d'appel a dénaturé le mandat de recherche et de négociation et violé l'article 1134 du Code civil ;
2°) ALORS QUE le mandant n'est pas tenu d'accepter l'offre d'achat de son bien immobilier présentée par l'agent immobilier dès lors que cette offre ne correspond pas aux conditions prévues dans le mandat ; qu'en l'espèce, les consorts X... faisaient valoir que l'offre d'achat de la société Alpselect présentée par la société AIM comportait deux conditions suspensives, dont l'une relative à l'obtention d'un certificat d'urbanisme opérationnel auprès de la mairie (cf. concl., p. 12 § 11 et prod. 4, p. 5 in fine) ; que le mandat de recherche et de négociation prévoyait un prix de 525.000 euros commission comprise et que « le mandant s'engage à signer toute promesse de vente ou tout compromis de vente avec tout acheteur acceptant les conditions de la vente et quand bien même l'acquéreur solliciterait un prêt » (cf. prod. 1, p. 3 § 3) ; qu'ainsi, seule une offre d'au moins 525.000 euros commission comprise, le cas échéant sous condition suspensive d'obtention d'un prêt, aurait pu contraindre le mandant à l'accepter ; qu'en décidant que les consorts X... avaient commis une faute en ne donnant pas suite à l'offre notifiée le 18 janvier 2008, sans rechercher si cette offre d'achat correspondait aux critères prévus dans le mandat, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 77 et 78 du décret du 20 juillet 1972 et 1998 du Code civil ;
3°) ALORS QUE l'agent immobilier titulaire d'un mandat non exclusif de recherche et de négociation est tenu d'informer son mandant, au plus tard dans les 8 jours de l'offre d'achat qui lui a été adressée, de l'accomplissement de son mandat ; que l'offre d'achat présentée plus de huit jours après son émission ne peut obliger le mandant à l'accepter ; que la cour d'appel, qui a constaté que la société Agence Immobilière Moderne n'avait pas notifié l'offre d'achat de la société dans le délai de huit jours à compter de son émission, a néanmoins considéré qu'il ne pouvait pas en résulter de déchéance du droit à indemnité de l'agent immobilier (cf. arrêt, p. 3 § 9) ; qu'en se prononçant ainsi, tandis que le non-respect du délai de huit jours entraînait à la fois l'inefficacité de la notification adressée le 18 janvier 2008 et reçue par les mandants les 19 et 21 janvier suivant et l'impossibilité pour l'agent immobilier de se prévaloir du refus des mandants d'accepter cette offre, la cour d'appel a violé les articles 77 et 78 du décret du 20 juillet 1972 et l'article 1998 du Code civil ;
4°) ALORS QUE le mandant qui a conclu un mandat non exclusif de recherche et de négociation avec un agent immobilier peut rechercher, de sa propre initiative, des acquéreurs potentiels ; qu'il en résulte que le mandant ne peut être tenu d'accepter l'offre d'achat présenté par le mandataire si, avant la réception de cette offre, il a reçu une offre plus intéressante dont il a informé son mandataire ; qu'il suffit que cette offre soit antérieure à celle notifiée par l'agent immobilier, sans qu'il soit nécessaire qu'elle ait été acceptée ; qu'en décidant que les consorts X... ne pouvaient s'exonérer de l'obligation mise à leur charge par l'article 1998 du Code civil qu'à la condition d'établir qu'ils avaient conclu la vente avec les consorts Y... à la date des 18 et 19 janvier 2008 (cf. arrêt, p. 3 § 8), tandis qu'il suffisait qu'à la date du 19 janvier 2008, date de présentation des lettres de notification adressées par la société AIM, cette dernière ait été avertie d'une offre concurrente, la cour d'appel a violé les articles 77 et 78 du décret du 20 juillet 1972 et 1998 du Code civil."