Une application de cet article ( selon lequel "Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Toutefois, lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.") par cet arrêt :
"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix en Provence, 30 mai 2008), que les époux X..., aux droits desquels vient leur fils Daniel X..., étaient propriétaires de l'un des deux lots situés dans le bâtiment B d'une copropriété constituée de deux bâtiments dans laquelle la société civile immobilière Justine (la SCI) est elle même propriétaire des deux lots composant le bâtiment A qu'elle a subdivisés en plusieurs logements proposés à la location ; qu'ils ont assigné la SCI et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 21-27 chemin Jean Roubin à Marseille en annulation des décisions 9 a) et 9 c) de l'assemblée générale du 6 novembre 2001 rejetant la demande des époux X... d'autoriser le syndic à agir en justice pour faire cesser la violation du règlement de copropriété par la SCI et les troubles de jouissances qu'occasionnent ses locataires ;
Sur le premier moyen :
Vu l'article 22, 2ème alinéa, de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu que pour rejeter la demande en annulation de ces décisions, l'arrêt retient que s'il résulte des énonciations du procès-verbal que la règle de la réduction des voix n'a pas été appliquée puisque "l'opinion" de la SCI Justine a été retenue pour 8.190 / 10.000émes au lieu de 1.810, le résultat du scrutin n'aurait pas changé puisque de toute façon la SCI Justine, même avec 1.810 voix, restait majoritaire contre M. X... détenteur de mille soixante voix parce que le troisième copropriétaire s'était abstenu avec 750 / 10.000è ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'un copropriétaire n'est pas tenu de justifier d'un grief pour pouvoir agir en nullité d'une décision de l'assemblée générale, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Sur la troisième moyen, pris en sa première branche :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu que pour constater la prescription de l'action en suppression de certaines additions de construction, l'arrêt retient, par motifs adoptés, que la pose de tuiles de verre, la création de la véranda comme de la terrasse à l'étage du bâtiment A, paraissent avoir été réalisées à la même époque que les autres travaux ;
Qu'en statuant ainsi, par des motifs dubitatifs, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
Sur le troisième moyen, pris en sa seconde branche :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu que pour dire acquise la prescription de l'action en suppression du four à pizza, l'arrêt retient que l'assignation n'a été délivrée que le 20 février 2002 ;
Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de M. X... qui soutenait que cette action ne relevait pas de la prescription décennale de l'article 42 alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965, mais de la prescription trentenaire, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le deuxième moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il constate la prescription de l'action tendant à la suppression du four, de quatre "Vélux" en toiture, des ouvertures en façade arrière du bâtiment A, des tuiles de verre, de la véranda et de la terrasse au premier étage du bâtiment A-est, en ce qu'il infirme le jugement pour avoir annulé les "résolutions" numéro 9 a) et c) de l'assemblée générales des copropriétaires du 6 novembre 2001 et en ce qu'il déboute M. X... de sa demande d'annulation de ces résolutions, l'arrêt rendu le 30 mai 2008, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne, ensemble, le syndicat des copropriétaires du 21/27 chemin Jean Roubin à Marseille et la société Justine aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne, ensemble, le syndicat des copropriétaires du 21/27 chemin Jean Roubin à Marseille et la société Justine à payer à M. X... la somme de 2 500 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept octobre deux mille neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par Me Haas, avocat aux Conseils pour M. X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR rejeté la demande de M. X... en annulation des résolutions 9 a) et 9 c) de l'assemblée générale du 6 novembre 2001 ;
AUX MOTIFS QUE, selon l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965, lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires et qu'en conséquence la SCI Justine ne pouvait disposer plus de 1.810 voix ; que selon les énonciations du procès-verbal, la règle de la réduction des voix n'a pas été appliquée puisque le vote de la SCI Justine a été retenue pour 8.190 millièmes au lieu de 1.810, le résultat du scrutin n'aura pas été changé puisque de toute façon la SCI Justine, même avec 1.810 voix restait majoritaire contre M. X... détenteur de 1.060 voix puisque le troisième copropriétaire s'est abstenu avec 750 millièmes ; que l'abus de majorité ne peut être retenu dès lors qu'il n'est pas justifié de ce que la décision critiquée par M. X... a été prise dans un intérêt autre que l'intérêt collectif, qu'elle a été inspirée par des préoccupations partisanes, qu'elle rompt l'égalité entre les copropriétaires ou qu'elle n'est justifiée par aucun motif valable ;
ALORS, en premier lieu, QUE la méconnaissance des dispositions d'ordre public de l'article 22, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 2005 entraîne la nullité des délibérations quand bien même il n'en serait résulté aucun préjudice ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé ce texte ;
ALORS, en second lieu, QU'il y a abus de majorité lorsque la délibération est prise dans l'intérêt personnel du copropriétaire majoritaire, sans qu'elle puisse être justifiée par la défense de l'intérêt collectif de la copropriété ; qu'en considérant que le rejet des délibérations tendant à contraindre la SCI Justine à respecter le règlement de copropriété et à mettre fin à l'appropriation abusive des parties communes n'était pas le fruit d'un abus de majorité, cependant qu'elle relevait que les manquements reprochés à ce copropriétaire étaient, au moins en partie, établis, faisant ainsi ressortir que la défense de l'intérêt collectif des copropriétaires commandait qu'il y soit mis fin et que le rejet des délibérations n'avait pu être voté que dans l'intérêt personnel de la SCI pour la faire échapper à toute poursuite, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les articles 24 et 42 de la loi du 10 juillet 1965.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR dit que la location par la SCI Justine de huit unités d'habitation aménagées dans les lots n° 1 et 2 n'est pas contraire à la destination de l'immeuble et qu'il n'y a pas lieu d'y mettre un terme et D'AVOIR rejeté la demande de M. X... tendant à voir ordonner à la SCI Justine de mettre fin, sous astreinte, aux baux consentis ;
AUX MOTIFS QUE la SCI Justine justifie de ce que le précédent propriétaire des lieux, Gil Z..., y exploitait un hôtel restaurant comme en fait foi l'étude de surface et de recensement et diagnostic d'amiante établi par le cabinet d'expertise immobilière Appel 13 dont le rapport est visé dans l'acte de vente ; que ledit rapport fait état d'un hôtel restaurant d'un étage sur rez-de-chaussée avec des chambres numérotées de 1 à 15 (sauf numéro 10 inexistant) ; qu'il est également mentionné l'existence d'un bar, d'une buanderie, d'une salle principale et d'un cellier avec cave à vin, confirmant l'utilisation des lieux comme hôtel restaurant de type commercial ; que l'article 7 du règlement de copropriété énonce que chaque propriétaire pourra modifier à sa volonté la disposition intérieure de ses locaux, à la condition expresse que ces modifications ne puissent nuire à la solidité et à la bonne conservation de l'immeuble ; qu'en conséquence, la SCI Justine avait parfaitement la possibilité de modifier la disposition intérieure des bâtiments pour y aménager des logements dès lors qu'il n'est pas justifié que ces travaux nuisent à la solidité et à la bonne conservation de l'immeuble ; qu'il n'est pas davantage justifié d'une remise en cause de l'harmonie de l'immeuble ; qu'en affectant les lieux uniquement à l'habitation, la SCI Justine s'est strictement conformée aux obligations du règlement de copropriété puisqu'elle a mis fin à l'exploitation commerciale de l'immeuble et l'a affecté à l'habitation bourgeoise ; que seule la location en meublé est prohibée par le règlement de copropriété mais que les baux versés aux débats ne permettent pas de retenir qu'il a été contrevenu à cette interdiction par le propriétaire des lieux ; que la première page à chaque bail comporte en outre le titre : « location habitation vide » et le sous-titre : « contrat de location de locaux vacants non meublés » ; qu'en conséquence, la location par la SCI Justine de huit unités d'habitation aménagées dans les lots 1 & 2 n'est pas contraire à la destination de l'immeuble, la question du logement dans le cabanon et le réservoir d'eau étant réservée pour les raisons ci-après indiquées ; qu'il n'est pas contesté que les boîtes aux lettres et le réseau électrique desservant les appartements sont situés dans les parties privatives et que dans la mesure où l'aménagement en logements de locaux n'est pas prohibé par le règlement de copropriété ni contraire à la destination de l'immeuble, la mise en location de petits appartements n'est pas davantage de nature à modifier les conditions de jouissance des autres propriétaires, étant observé que la location d'appartements offre plus de stabilité que la location de chambres d'hôtel et qu'en conséquence, les autres copropriétaires ne peuvent qu'y gagner en tranquillité dès lors qu'il n'est pas justifié de ce que les locataires soient « des personnes de mauvaise vie et moeurs » ; que le jugement sera donc réformé en ce qu'il a déclaré la location de dix unités d'habitation contraire à la destination de l'immeuble et ce d'autant plus qu'il n'est pas justifié d'un trouble anormal de voisinage résultant de l'occupation bourgeoise des lieux par les locataires de la SCI Justine ;
ALORS QUE selon l'article 11 du règlement de copropriété, « les appartements ne pourront être occupés que bourgeoisement » ; qu'en décidant que la transformation par la SCI Justine de ses lots en dix logements destinés à la location n'était pas contraire à la destination de l'immeuble, sans rechercher si la multiplication d'appartements donnés à la location n'était pas contraire au caractère « bourgeois » que devait revêtir l'occupation des appartements, ce caractère supposant un nombre restreints d'occupants qui seul peut garantir une jouissance tranquille et paisible compatible avec une occupation « bourgeoise », la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR constaté la prescription de l'action tendant à la suppression du four à pizza, des tuiles de verre, de la véranda et de la terrasse au premier étage du bâtiment A ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE les autres infractions au règlement de copropriété dénoncées par M. X..., à savoir la construction du four à pizza, l'ouverture de quatre fenêtres velux en toiture, les ouvertures en façades arrière du bâtiment A, la pose de tuiles en verre, l'aménagement d'une véranda et d'une terrasse au premier étage du bâtiment A ainsi que la suppression d'une cheminée desservant le logement X... et la pose d'une antenne parabolique sont antérieurs à l'acquisition par la SCI Justine dans la mesure où le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires réunis le 28 juillet 1999 mentionne déjà l'existence de ces ouvrages, à savoir les quatre fenêtres velux, les ouvertures supplémentaires sur la façade côté jardin, la suppression d'une cheminée de la chambre du bâtiment appartenant à M. X... et son remplacement pas une antenne parabolique, une avancée bâtie au rez-de-chaussée du corps du bâtiment A dans laquelle se situe un four ; que ladite assemblée générale a voté contre la remise en état des lieux et n'a pas donné mandat d'ester en justice d'ester en justice au syndic pour faire cesser ces modifications par rapport à l'état descriptif des lieux figurant au règlement de copropriété ; qu'en conséquence, l'assignation n'ayant été délivrée que le 20 février 2002, le tribunal a relevé à juste titre que la prescription décennale était acquise pour lesdits travaux ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE le procès-verbal d'assemblée générale des copropriétaires en date du 28 juin 1999 mentionne, sans les dater, des modifications apportées aux lots 1 et 2 tenant à la création d'une avancée en rez-de-chaussée du bâtiment A avec un four, au déplacement de l'escalier menant à l'étage, à la réalisation de quatre velux en toiture, à l'ouverture de trois fenêtres en façade arrière nord-est, à la suppression de la cheminée desservant le logement X... et à la pose d'une antenne parabolique ; que lors de cette assemblée, Gil Z... a indiqué avoir acheté les lieux en l'état en 1991 ; qu'aucun élément ne permet de remettre en cause cette affirmation ; que la pose de tuiles de verre, la création de la véranda comme de la terrasse à l'étage du bâtiment A paraissent avoir été réalisées à la même époque que ces travaux et il convient de dire que les demandes des consorts X... tendant à la remise en état des lieux sur ces points sont prescrites ;
ALORS, en premier lieu, QUE les actions personnelles nées de l'application de la loi du 10 juillet 1965 se prescrivent par dix ans et c'est au copropriétaire qui invoque la prescription de l'action de justifier de la date des travaux pour lesquels il est poursuivi ; qu'en considérant, par motifs adoptés, que les travaux relatifs à la pose de tuiles de verre, à la création de la véranda et de la terrasse à l'étage du bâtiment A « paraissaient » avoir été exécutés avant l'année 1991 pour dire que l'action en suppression de ces ouvrages était acquise, la cour d'appel a statué aux termes de motifs dubitatifs et a violé l'article 455 du code de procédure civile et 1315 du code civil ;
ALORS, en second lieu, QUE l'action qui tend à faire cesser l'appropriation par un copropriétaire des parties communes est une action réelle qui se prescrit pas trente ans ; que, dans ses conclusions d'appel, M. X... faisait valoir, s'agissant de la création du four à pizza sur le terrain d'emprise d'une partie commune, que ces travaux constituaient une appropriation abusive des parties communes de sorte que son action était une action réelle soumise à la prescription trentenaire ; qu'en ne répondant pas à ce moyen déterminant, la cour d'appel a, de nouveau, violé l'article 455 du code de procédure civile."