Cet arrêt rendu par la Cour de Cassation le 31 mai dernier doit retenir l'attention des praticiens en ce qu'il prévoit que l'action en paiement d'une indemnité d'éviction par le locataire qui a reçu congé est soumise à un délai de forclusion de deux ans.

Cette forclusion s'applique même si une offre d'indemnité d'éviction a été faite par le bailleur à l'occasion de la délivrance du congé.

« Vu l'article L. 145-60 du code de commerce ;

Attendu que toutes les actions exercées en vertu du chapitre V du titre IV du livre premier du code du commerce se prescrivent par deux ans ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 13 décembre 2005), que, par acte du 26 juin 1995, la société civile immobilière Les Hirondelles II (la SCI), propriétaire de locaux à usage commercial donnés à bail à la société Nouvelle agence Mirabeau, a donné congé à cette dernière pour le 31 décembre 1995 avec refus de renouvellement et offre de paiement d'une indemnité d'éviction ; que, par ordonnance du 23 avril 1996, le juge des référés a, à la demande de la SCI, désigné un expert pour évaluer le montant de l'indemnité d'éviction ;

Qu’après dépôt du rapport de l'expert, la SCI a, par acte du 2 mars 1999, assigné la société Nouvelle agence Mirabeau pour la voir déclarer déchue de son droit à indemnité d'éviction en raison de la prescription biennale édictée par l'article L. 145-60 du code du commerce et la voir déclarée, en conséquence, occupante sans droit ni titre des locaux ;

Attendu que pour rejeter les demandes de la SCI, l'arrêt retient que la prescription extinctive, mode d'extinction de l'action qu'est la prescription biennale, suppose une opposition entre une situation de fait et un droit contraire ; que la société Nouvelle agence Mirabeau n'a pas agi en paiement de l'indemnité d'éviction, qu'aucune décision de justice ne lui accorde une indemnité ou ne la déboute d'une telle demande, que son droit à indemnité d'éviction n'est pas contesté puisque l'indemnité a été offerte par la bailleresse dans le congé signifié le 26 juin 1995 et maintenu dans l'assignation en référé du 30 janvier 1996 ainsi que dans l'assignation introductive d'instance et qu'aucun délai de prescription ne peut courir tant que l'offre d'indemnité d'éviction, même si le montant de celle-ci n'est pas précisé, n'est pas retiré ;

Qu'en statuant ainsi alors que la prescription biennale de l'article L. 145-60 du code du commerce n'est pas soumise à la condition que le droit du preneur à une indemnité d'éviction soit contesté, la cour d'appel a violé le texte susvisé ».