Par principe, il est classiquement admis que le mandat dont dispose l’agent immobilier n’est qu’un mandat ayant pour objet de lui permettre de trouver un acquéreur ou un vendeur, mais que ce mandat ne lui permet pas de signer lui-même l’acte de vente ou d’achat à la place du vendeur ou de l’acheteur, qu’il ne peut donc engager. Il arrive parfois, cependant, que l’acheteur puisse considérer que l’agent a le pouvoir de signer l’acte de vente, et cette apparence de mandat peut être retenue par les juridictions :
« Attendu, selon les énonciations des juges du fond, que M. Delorme, agent immobilier qui gérait les biens des dames Paris et Martin, a, au vu d'un accord de principe donné par celles-ci par lettres des 16 septembre et 9 octobre 1987, proposé à la vente un immeuble leur appartenant au prix de 60 000 francs ; que le 24 octobre 1987 il a signé en leur nom, avec les époux Salgado, acquéreurs, un compromis de vente ; que le jour même ces derniers ont versé une somme de 6 000 francs, qui a été consignée auprès de M. Lepée, notaire, chargé de dresser l'acte authentique au plus tard le 30 avril 1988 ; que les dames Paris et Martin ont refusé de réitérer la vente en invoquant la nullité du compromis, l'agent immobilier n'ayant pas reçu de leur part un pouvoir conforme aux dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ; que, se prévalant de l'existence d'un mandat apparent, les époux Salgado les ont assignées ainsi que M. Delorme afin de voir déclarer la vente parfaite entre les parties à la date du 24 octobre 1987 ; que l'arrêt attaqué (Riom, 21 juin 1990) a accueilli leur demande ;
Attendu que Mme Paris fait grief à l'arrêt d'avoir ainsi statué, alors, selon le moyen, d'une part, que dans un domaine où le mandat écrit est obligatoire, comme c'est le cas pour les agents immobiliers, la théorie du mandat apparent n'est pas applicable ; qu'il s'ensuit que l'acquéreur qui traite avec un agent immobilier ne peut pas, en cas de défaut de pouvoir de celui-ci, se prévaloir du mandat apparent à l'égard du propriétaire du bien qui n'a pas donné mandat ; qu'en faisant application de l'apparence en l'espèce, la cour d'appel a violé les articles 6 de la loi du 2 janvier 1970, 1985, 1988 et 1998 du Code civil ; alors, d'autre part, que le simple fait, pour l'acquéreur d'un bien immobilier, de traiter avec un agent immobilier connu et inscrit comme tel, ne constitue pas une circonstance suffisante pour le dispenser de vérifier les limites exactes des pouvoirs de cet intermédiaire professionnel, et n'est pas de nature à rendre légitime son erreur sur l'existence du mandat de vendre que lui aurait donné le propriétaire d'un bien particulier, dès lors que le mandat écrit est obligatoire en pareille matière et qu'il appartient à l'acquéreur de s'assurer de l'existence d'un tel mandat ; que, derechef, la cour d'appel a violé les textes précités ;
Mais attendu qu'après avoir relevé que les époux Salgado étaient entrés en relation avec M. Delorme, agent immobilier, en répondant à l'annonce de mise en vente du bien que celui-ci avait fait paraître dans un journal local, la cour d'appel a constaté que M. Delorme avait signé le compromis de vente en qualité de mandataire, terme mentionné dans la dernière page du document ; qu'elle a aussi retenu qu'il n'est pas d'usage qu'en pareilles circonstances des acquéreurs tels que M. Salgado, chaudronnier, et son épouse, sans profession, exigent de la part d'un agent immobilier connu, dont le numéro de la carte professionnelle figurait de surcroît dans le compromis, la présentation du mandat l'autorisant à vendre l'immeuble pour le compte de son propriétaire ; que de ces constatations et énonciations, la cour d'appel a pu déduire la croyance légitime des époux Salgado aux pouvoirs du prétendu mandataire ; d'où il suit que le moyen n'est fondé en aucune de ses critiques ».
(Cour de Cassation 6 janvier 1994)