BDIDU Blog Actualités juridiques Droit Immobilier et Droit de l'Urbanisme par Christophe Buffet Avocat Spécialiste en Droit Immobilier et Droit Public Tél. 02 41 81 16 16

Par cette décision du 7 novembre 2006 la Cour de Cassation juge que si une clause exonératoire de garantie des vices cachés est valable entre professionnels de même spécialité, elle ne peut être invoquée par le vendeur qui connaît avant la vente le vice, qui était ici la présence d’amiante :

« Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 25 octobre 2004), que la Société anonyme d'HLM de Lille et environs (la SLE) a vendu à la société Northwalls administration (la société Northwalls) des cellules commerciales ; qu'à la suite de la découverte d'amiante, la société Northwalls a assigné la SLE en réduction du prix de vente et indemnisation ;

Sur le premier moyen :

Attendu que la SLE fait grief à l'arrêt d'avoir déclaré recevable l'action "rédhibitoire" intentée par la société Northwalls, alors, selon le moyen, que le point de départ du bref délai imposé par l'article 1648 du code civil se situe au jour de la connaissance du vice par l'acquéreur ; que la cour d'appel, qui a constaté que la société Northwalls avait eu connaissance de la présence d'amiante dans certaines cellules commerciales dès 1998 et, en tout état de cause, au plus tard à la réception des rapports des diagnostics d'amiante réclamés le 29 mars 1999, ne pouvait retenir comme point de départ du bref délai, la date de la rupture des pourparlers intervenue le 10 novembre 1999 ;

qu’en omettant ainsi de déduire les conséquences légales de ses propres constatations, la cour d'appel a violé l'article 1648 du code civil ;

Mais attendu que la cour d'appel n'a fait qu'user de son pouvoir souverain d'appréciation en retenant, compte tenu de la nature du vice, des pourparlers ayant existé entre les parties et des circonstances de la cause, que l'action engagée par cette société quatre mois et demi après la rupture des négociations, l'avait été dans le bref délai imparti par l'article 1648 du code civil ; que le moyen n'est pas fondé ;

Et sur le second moyen :

Attendu que la SLE fait encore grief à l'arrêt d'avoir écarté la clause exonératoire de garantie des vices cachés, d'avoir déclaré bien fondée l'action estimatoire de la société Northwalls et d'avoir ordonné une mesure d'instruction pour apprécier son préjudice, alors, selon le moyen :

1 / qu'en cas de vente entre professionnels de même spécialité, la garantie du vendeur ne peut être invoquée lorsqu'une clause de non garantie des vices cachés est insérée dans l'acte, quand bien même le vendeur connaîtrait le vice de la chose vendue ; qu'en retenant, pour écarter la clause de non-garantie prévue au contrat du 30 décembre 1997, que la SLE avait dissimulé la connaissance qu'elle avait de la présence d'amiante dans certaines cellules commerciales tout en relevant que la SLE et la société Northwalls étaient des professionnels de la même spécialité, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1643 du code civil ;

2 / qu'en retenant que la SLE avait tu volontairement et donc dissimulé sciemment l'existence d'amiante quand elle avait précédemment constaté que les deux cocontractants n'avaient ni l'un ni l'autre la compétence technique requise pour diagnostiquer la présence d'amiante, la cour d'appel a entaché sa décision d'une contradiction de motifs et a ainsi violé l'article 455 du nouveau code de procédure civile ;

3 / que les conventions légalement formées doivent s'exécuter de bonne foi ; que la SLE faisait valoir que la société Northwalls savait pertinemment en signant l'acte du 30 décembre 1997 qu'elle prenait à sa charge non seulement le diagnostic des cellules commerciales sur la présence d'amiante mais aussi toutes les conséquences qui pouvaient en découler, supportant ainsi un aléa dont elle avait parfaitement connaissance et qui avait été pris en considération dans le montage financier de l'opération et qu'en niant ultérieurement avoir accepté un tel aléa, elle avait manqué à la bonne foi contractuelle ;

qu'en ne recherchant pas, comme elle y était invitée, si le consentement de la société Northwalls n'avait pas été donné en toute connaissance de cause et si en tentant de revenir sur son engagement définitif, la société Northwalls n'avait pas manqué à son obligation d'exécuter la convention de bonne foi, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1134 du code civil ;

4 / que le silence d'une partie ne peut être constitutif d'un dol que si celle-ci a eu l'intention de tromper son cocontractant ; qu'en retenant que la société Northwalls aurait sûrement reconsidéré son offre si elle avait été informée à l'avance du caractère certain de ces travaux et de leur ampleur au moins pour les immeubles déjà examinés et que la SLE avait donc sciemment dissimulé un élément de dépréciation supplémentaire sans caractériser la réticence dolosive de la SLE, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé que la clause de non-garantie des vices cachés insérée au contrat était valable entre deux professionnels de même spécialité, mais qu'il était établi que la SLE avait connaissance avant la vente de la présence d'amiante dans certaines des cellules vendues, et qu'elle a sciemment dissimulé un élément de dépréciation susceptible de faire revenir la société Northwalls sur sa décision de contracter à ce prix, la cour d'appel qui ne s'est pas contredite, en a déduit à bon droit que la SLE ne pouvait pas se prévaloir de la clause de non garantie ; que le moyen n'est pas fondé ».