BDIDU Blog Actualités juridiques Droit Immobilier et Droit de l'Urbanisme par Christophe Buffet Avocat Spécialiste en Droit Immobilier et Droit Public Tél. 02 41 81 16 16

Le fait pour un vendeur de ne pas informer les acquéreurs des troubles anormaux du voisinage causés par la présence d’un golf à proximité du bien vendu est constitutif d’un dol, selon cet arrêt du 22 novembre 2006 :

«Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 14 avril 2005), que les consorts X..., Le Y... et Le Z..., ont acquis de la société Crédit immobilier de France Armorique, devenu le Crédit immobilier de Bretagne Ouest (CIBO) des terrains en bordure d'un golf, sur lesquels ils ont construit leurs maisons d'habitation ; qu'en raison de la projection de balles de golf dans ces propriétés, ils ont assigné le vendeur en paiement de dommages-intérêts sur le fondement du dol ; que celui-ci a exercé un recours en garantie tant contre la société Formule Golf, exploitante, que contre les acquéreurs eux-mêmes ;

Sur le premier moyen du pourvoi principal :

Attendu que le CIBO fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande des acquéreurs, alors, selon le moyen :

1 / que le préjudice né, au stade de la formation du contrat, de la réticence dolosive imputée au vendeur, auquel il est reproché d'avoir tu l'existence d'un trouble de voisinage affectant le fonds vendu, ne se confond pas avec le préjudice résultant du trouble de voisinage lui-même et dont la réparation incombe exclusivement à l'auteur du trouble, qui est seul à même de le faire cesser ; que néanmoins, faisant l'amalgame entre ces deux préjudices distincts, la cour d'appel déclare évaluer la réparation due par le CIBO au titre de la réticence dolosive en considération de l'importance du trouble et de la persistance du danger, retient que cette faute a concouru, avec le trouble de voisinage imputable à la société Formule golf, à la réalisation d'un seul et même dommage, et estime encore que les acquéreurs disposent "d'une action pour le tout" à l'encontre du CIBO ; qu'en statuant de la sorte, elle viole les articles 1116 et 1382 du code civil, ensemble le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage ;

2 / que, devant la cour d'appel, le CIBO n'a cessé de souligner que les acquéreurs s'étaient abstenus de toute action judiciaire à l'encontre de l'auteur du trouble de voisinage -la société Formule golf- quand une telle action était pourtant seule de nature à faire cesser les nuisances dont ils se plaignaient ; qu'il déduisait de cette inaction qu'en réalité, les acquéreurs s'étaient fort bien accommodés des troubles qu'ils dénonçaient, qu'ils avaient accepté la situation de fait en résultant et que, dans ces conditions, ils ne pouvaient prétendre imputer à leur vendeur une réticence dolosive ni conclure à l'existence d'un préjudice susceptible d'être réparé par le biais d'une action fondée sur le dol ; qu'en s'abstenant de prendre en considération cette donnée, qui était pourtant de nature à influer sur l'opinion qu'elle pouvait se forger quant au caractère déterminant de la réticence dolosive invoquée et quant à l'existence et l'étendue du préjudice susceptible d'en résulter, la cour d'appel prive sa décision de base légale au regard des articles 1116 et 1382 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé que malgré les aménagements entrepris en 2000 les balles de golf continuaient à être projetées dans les propriétés des acquéreurs, ce qui représentait un désagrément et un danger, les filets de protection installés constituant une nuisance visuelle, la cour d'appel, qui a souverainement retenu que les consorts X..., Le Z... et Le Y... n'auraient pas acquis les terrains s'ils avaient été conscients de cette réalité, a pu en déduire, sans être tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, que le CIBO, qui n'avait pas informé les acquéreurs de ces nuisances dont il connaissait l'existence et qui avait présenté la proximité des terrains de golf comme n'offrant que des avantages, avait commis un dol ayant entraîné un préjudice dont elle a souverainement évalué le montant au quart de la valeur des immeubles ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le deuxième moyen du pourvoi principal :

Attendu que le CIBO fait grief à l'arrêt de rejeter son recours en garantie contre la société Formule Golf, alors, selon le moyen :

1 / que le vendeur condamné au profit de son acquéreur pour avoir tu l'existence d'un trouble anormal de voisinage et qui subit de ce fait un préjudice en relation de cause à effet avec ce trouble, est fondé à appeler en garantie son auteur, sur le fondement du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage ;

qu'ayant elle-même relevé que les nuisances découlant de l'activité déployée par la société Formule golf étaient constitutives d'un trouble anormal de voisinage, la cour d'appel ne pouvait, sauf à refuser de tirer les conséquences légales de ses propres constatations, considérer que la responsabilité de la société Formule golf ne pouvait être engagée que sur le fondement des règles gouvernant la responsabilité du fait des choses et en déduire qu'en sa qualité de coauteur fautif du dommage invoqué par l'acquéreur, le CIBO n'avait pas de recours contre la société Formule golf, qualifiée de coauteur non fautif ; qu'à cet égard la cour d'appel viole le principe susvisé, ensemble l'article 1384, alinéa 1, du code civil ;

2 / que commet une faute l'exploitant d'un terrain de golf qui ne prend pas les mesures propres à assurer le respect des propriétés voisines et notamment à éviter l'intrusion intempestive et dangereuse de balles sur les fonds voisins ; qu'ayant elle-même relevé que les jets de balles en provenance du terrain de golf exploité par la société Formule golf portaient "atteinte par intrusion à la propriété privée" et pouvaient même être qualifiées de "voies de fait", la cour d'appel ne pouvait, sauf à refuser de nouveau de tirer les conséquences de ses propres constatations, considérer que la responsabilité de la société Formule golf n'était susceptible d'être recherchée que sur le fondement des règles régissant la responsabilité du fait des choses, pour en déduire l'absence de recours en garantie du CIBO à son encontre ; qu'à cet égard la cour d'appel viole l'article 1382 du code civil ;

Mais attendu que le CIBO ayant été condamné à payer des dommages-intérêts, non pas au titre d'un trouble anormal de voisinage, mais en réparation du préjudice résultant du dol qu'il avait commis à l'égard des acquéreurs, la cour d'appel a retenu à bon droit , abstraction faite d'un motif surabondant relatif à la voie de fait, qu'étant coauteur fautif du dommage, il n'avait pas de recours contre le coauteur non fautif, la responsabilité de la société Formule golf ne pouvant être engagée qu'en tant que gardienne des terrains de golf ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le troisième moyen du pourvoi principal :

Attendu que le CIBO fait grief à l'arrêt de rejeter son appel en garantie contre les acquéreurs, alors, selon le moyen, que la mise en oeuvre des règles gouvernant l'obligation in solidum postule que les faits commis par chacun des coauteurs se trouvent à l'origine d'un seul et même dommage ; que le préjudice résultant, au stade de la formation du contrat, de la réticence dolosive imputée au vendeur ne se confond pas avec le préjudice résultant du trouble anormal de voisinage ; qu'il s'ensuit, en l'espèce, que les acquéreurs ne pouvaient prétendre poursuivre, à l'encontre du seul CIBO, la réparation de leur entier dommage, en ce compris celui résultant du trouble de voisinage imputable à la société Formule golf, mais devaient au contraire diviser leur recours ; qu'en statuant comme elle le fait, la cour d'appel viole les articles 1116 et 1382 du code civil, le principe suivant lequel nul ne doit causer un trouble anormal de voisinage, ensemble les articles 1202 et 1203 du même code ;

Mais attendu que la cour d'appel, qui a condamné le CIBO à indemniser les acquéreurs du préjudice causé par le dol du vendeur, a retenu à bon droit que ceux-ci n'étaient pas tenus d'agir contre le coauteur éventuel des dommages ».