Un dol dans une vente immobilière (jeudi, 26 décembre 2024)
La cour d'appel retient le dol (caractère inondable) en relevant que les documents informatifs étaient peu compréhensibles pour l'acheteur.
"Selon promesse synallagmatique de vente sous seing privé du 15 juillet 2022, Mme [D] [U] a vendu à M. [L] [N] et à son épouse, Mme [Z] [F] épouse [N] (les époux [N]), pour le prix de 180 000 euros, une maison sise [Adresse 3] à [Localité 7] (80), sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt d'un montant de 179 000 euros, la réitération de la vente par acte authentique étant fixée au plus tard au 15 octobre 2022 en l'étude de Me [X] [R], notaire à [Localité 4].
Par lettre datée du 17 septembre 2022, les acquéreurs ont écrit à Me [R] qu'ils renonçaient à leur acquisition, ayant appris que l'immeuble était construit 'dans le PPRI en inondation par ruissellement', ce qui leur avait été caché.
Par acte de commissaire de justice du 13 octobre 2022, Mme [U] a fait sommation aux époux [N] de comparaître le 20 octobre suivant en l'étude de Me [R] afin de signer l'acte définitif de vente, en vain.
Par acte du 28 novembre 2022, Mme [U] a assigné les époux [N] en résolution de la vente. Elle a demandé au tribunal de constater la résolution de plein droit du compromis conclu entre les parties le 13 juillet 2022 ainsi que de condamner solidairement les époux [N] à lui payer la somme de 18 000 euros avec intérêts au taux légal et celle de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Elle a affirmé que les acquéreurs avaient connaissance du risque d'inondation qu'ils invoquaient pour se soustraire à la vente, un état des risques et des pollutions ayant été annexé au compromis.
Les acquéreurs ont répliqué avoir été trompés par la venderesse qui leur avait sciemment caché que l'immeuble était situé dans une zone inondable et qu'elle avait connu une inondation en juillet 2021, de sorte que la vente était nulle pour vice du consentement par application des articles 1130 et 1137 du code civil.
Par jugement du 7 juin 2023, le tribunal judiciaire d'Amiens :
-débouté les époux [N] [F] de leur demande en annulation de la vente conclue le 13 juillet 2022 avec Mme [D] [U] ;
-constaté la résolution de la vente conclue entre Mme [D] [U] et les époux [N] [F] ;
-condamné solidairement les époux [N] [F] à payer à Mme [D] [U] la somme de 18 000 euros au titre de la clause pénale ;
-condamné in solidum les époux [N] [F] dépens ;
-condamné in solidum les époux [N] [F] à payer à Mme [D] [U] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
-rejeté la demande des époux [N] [F] fondée sur le même texte.
M. et Mme [N] ont relevé appel de chacun des chefs de ce jugement.
PRETENTIONS DES PARTIES
Par conclusions notifiées le 20 septembre 2023, M. et Mme [N] sollicitent de voir :
A titre principal,
Infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 7 juin 2023 ;
Statuant de nouveau,
Débouter Mme [U] de l'intégralité de ses demandes ;
Déclarer la vente intervenue le 13 juillet 2022 nulle sur le fondement de l'article 1130 du code civil et 1178 du même code ;
A titre subsidiaire,
Réduire à la somme d'un euro les dommages et intérêts à allouer à Mme [U] sur le fondement des dispositions de l'article 1231-5 du code civil ;
En tout état de cause,
Condamner Mme [U] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Par conclusions notifiées le 16 octobre 2023, Mme [U] demande à la cour de :
-dire l'appel des « consorts » [N] recevable mais mal fondé,
-confirmer le jugement en toutes ses dispositions,
En conséquence,
-débouter les « consorts » [N] de toutes leurs prétentions,
-condamner solidairement M. Mme [N] à lui verser la somme de 18 000 euros assortie des intérêts au taux légal,
-condamner solidairement M. et Mme [N] à lui verser la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile
-les condamner aux entiers dépens.
L'instruction a été clôturée le 10 avril 2024.
MOTIVATION
1. Sur la validité de la vente.
Il n'est pas contesté que l'acte intitulé compromis, signé le 15 juillet 2022, a valeur de promesse synallagmatique de vente, laquelle vaut vente en application de l'article 1589 code civil.
Les époux [N] ont cependant refusé de régulariser l'acte authentique tel qu'il était prévu par cette promesse, en faisant valoir qu'ils avaient découvert postérieurement à sa signature que l'immeuble présentait un risque d'inondation.
Les époux [N] soutiennent qu'ils étaient 'parfaitement légitimes à ne pas régulariser la vente dans la mesure où Mme [U] s'est abstenue de divulguer des informations substantielles qui devaient être portées à leur connaissance'.
Ils précisent que 'lors de la signature de la promesse de vente, il n'était pas porté à leur connaissance que l'immeuble était sujet à des inondations, que Mme [U] en avait d'ailleurs fait les frais en 2021".
Ce ne serait 'qu'a posteriori de la signature de la promesse de vente, après réunion avec le maire (...), qu'ils ont découvert que le terrain était en zone inondable par ruissellement' (conclusions, page 4).
Il s'ensuit selon eux que le premier juge devait déclarer nulle la vente du 13 juillet 2022 sur le fondement de la réticence dolosive des articles 1130 et 1137 du code civil.
Mme [U] répond que l'état des risques était annexé au compromis de vente rédigé par la société Apolia immobilier (sa pièce n°1). 'Or ce document indiquait :
- territoire à risque inondation important : NON,
- programme d'action de prévention des inondations (PAPI) : OUI,
- remontée de nappe : OUI, zone potentiellement sujette aux inondations de caves ' fiabilité moyenne,
- mouvements de terrain : OUI'.
Elle en conclut qu''il n'y a donc pas eu dol puisqu'aucune information n'a pas été dissimulée, bien au contraire !'.
Sur ce,
L'article 1137 du code civil définit le dol, notamment, par la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.
Le caractère inondable d'une propriété à partir d'un certain seuil de gravité doit être tenu pour une caractéristique déterminante du consentement de celui ou de ceux qui en font l'acquisition.
Il est en l'espèce établi que les époux [N] ont rencontré le maire de [Localité 7] le 13 septembre 2022, notamment pour lui demander la marche à suivre pour abaisser des bordures au niveau de l'entrée de leur future propriété, indice de ce que la vulnérabilité de la propriété aux ruissellements, laquelle s'oppose à cette modification, était une question importante pour eux en l'espèce.
Il est attesté par M. [J], maire de la commune, que 'le terrain et l'habitation sont situés sous le niveau de la route et que lors de violents orages et de pluies, les eaux de ruissellement de la route avaient tendance à entrer dans la propriété'.
M. [J] atteste également que c'est lui qui a informé les acquéreurs de ce que Mme [U], actuelle propriétaire, avait informé la mairie par mail le 4 juillet 2021, soit un an avant la signature du compromis, qu' 'un effondrement s'était produit sous le pignon droit de sa maison' à la suite de ruissellements ou de coulées de boue.
Les époux [N] produisent la copie d'un courriel (pièce 2) qui confirme le propos du maire. Mme [U] y écrivait : 'j'ai un glissement de terrain dans mon jardin...un trou assez grand s'est formé et il passe sous les fondations de la maison'. Ce glissement est intervenu suite à des intempéries qui ont amené à la reconnaissance d'état de catastrophe naturelle sur la commune voisine de [Localité 6] (pièce [N] 3).
Le risque n'est donc pas faible. Il méritait d'être signalé aux acquéreurs.
Il est exact, comme le souligne Mme [U], que figure parmi les 12 annexes du compromis du 15 juillet 2022 un document intitulé 'état des risques et pollutions' qui comporte trois tableaux dont le troisième, « état des risques complémentaires (Géorisques)' répond 'oui' aux questions :
« Présence d'un AZI sur la commune sans plus d'informations sur l'exposition du bien »,
« Présence d'un PAPI sur la commune sans plus informations sur l'exposition du bien »,
« Zones potentiellement sujettes aux inondations de caves fiabilité MOYENNE (dans un rayon de 500 mètres)'.
Cependant, ces expressions techniques sont totalement obscures pour un acquéreur profane. Elles ne peuvent remplacer une mention ou un propos explicite. En outre, le document est inséré dans un bloc d'une centaine de pages comportant12 documents techniques (DPE, diagnostic électricité, etc.) et rien ne vient attirer l'attention des acquéreurs sur sa portée concrète.
L'article 1112-1 du code civil dispose que 'celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant'. Le texte précise que 'le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants'.
Il en est précisément ainsi en l'espèce. Mme [U] se devait de signaler le risque d'inondation par ruissellement à ses acheteurs.
L'omission intentionnelle de cette information est une réticence dolosive qui entraîne l'annulation de la promesse synallagmatique de vente du 15 juillet 2022.
Mme [U] n'est donc pas en droit de réclamer le montant de la clause pénale prévue à l'acte.
Le jugement doit être infirmé.
2. Sur les demandes accessoires relatives aux dépens et aux frais non compris dans les dépens.
Mme [U], qui perd son procès, sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel et à payer une somme de 4 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile pour les deux instances.
Les demandes contraires seront rejetées.
Dispositif
PAR CES MOTIFS
LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, après débats publics, en dernier ressort,
Infirme en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Amiens le 7 juin 2023,
Statuant à nouveau,
Prononce la nullité de la promesse synallagmatique de vente signée le 15 juillet 2022,
Déboute Mme [D] [U] de sa demande de résolution du compromis et de condamnation solidaire de M. [L] [N] et de Mme [Z] [F] épouse [N] à lui payer la somme de 18 000 euros, outre intérêts,
Condamne Mme [D] [U] aux dépens de première instance et d'appel et à payer la somme de 4 500 euros à M. [L] [N] et à Mme [Z] [F] épouse [N] en application de l'article 700 du code de procédure civile pour les deux instances,
Rejette les demandes contraires."