BDIDU Blog Actualités juridiques Droit Immobilier et Droit de l'Urbanisme par Christophe Buffet Avocat Spécialiste en Droit Immobilier et Droit Public Tél. 02 41 81 16 16

"Attendu, selon le jugement attaqué (juridiction de proximité de Marseille, 3 septembre 2012), rendu en dernier ressort, que Mme X..., locataire d'un logement appartenant à M. Y..., lui a délivré congé avec un préavis de deux mois ; qu'après la résiliation du bail, celui-ci l'a assignée, ainsi que M. Z... en sa qualité de caution, en paiement de diverses sommes ;

Sur le premier moyen :

Vu l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 ;

Attendu que pour rejeter la demande de M. Y... en paiement du loyer du troisième mois du préavis, le jugement retient que l'absence de réponse de M. Y... à la lettre recommandée de congé pourtant dûment réceptionnée et la réalisation, sans autre remarque ni observation, de l'état des lieux et de la remise des clés au terme du préavis indiqué par Mme X... manifestent sans équivoque l'accord certain du bailleur sur ce départ anticipé d'un mois seulement, exclusif de la revendication a posteriori d'une exécution littérale des termes de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la renonciation à un droit ne se déduit pas de la seule inaction ou du silence de son titulaire et que l'acceptation de la remise des clés et l'établissement d'un état des lieux de sortie, qui n'établissent que la libération des lieux, ne suffisaient pas à caractériser la renonciation non équivoque de M. Y... aux loyers dus par la locataire jusqu'au terme du délai de préavis, la juridiction de proximité a violé le texte susvisé ;

Et sur le second moyen :

Vu l'article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989 et le décret n° 87-712 du 26 août 1987 ;

Attendu que pour débouter M. Y... de sa demande en paiement d'une facture de débouchage d'une canalisation dans le jardin de la maison louée à Mme X..., le jugement retient qu'elle remonte à avril 2011, soit sept mois avant l'état des lieux, qui ne la mentionne pourtant pas ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le dégorgement des conduits constitue une réparation incombant au locataire, la juridiction de proximité, qui a statué par un motif inopérant, a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, le jugement rendu le 3 septembre 2012, entre les parties, par la juridiction de proximité de Marseille ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant la juridiction de proximité d'Aix-en-Provence ;

Condamne Mme X... et M. Z... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. Y... ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite du jugement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze avril deux mille quinze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Potier de La Varde et Buk-Lament, avocat aux Conseils, pour M. Y...

PREMIER MOYEN DE CASSATION

M. Y... fait grief au jugement attaqué de l'avoir débouté de sa demande de paiement du loyer du mois de décembre 2011 ;

AUX MOTIFS QU'il résulte de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 que le délai de préavis est de trois mois lorsqu'il émane du locataire ; que toutefois, en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d'un mois ; que le délai est également réduit à un mois en faveur des locataires âgés de plus de 60 ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile ainsi que les bénéficiaires du revenu minimum d'insertion ou du revenu de solidarité active ; qu'il résulte également dudit article que le locataire est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur ; que Mme X... n'entre pas littéralement dans une des catégories permettant de bénéficier d'un délai de préavis d'un mois mais outre que le délai qu'elle annoncera et respectera est de deux mois et non d'un mois, il convient de relever que son courrier du 29 septembre 2011 évoque clairement un arrêt de travail consécutif à un accident et une baisse de ses revenus, et qu'à défaut d'avoir atteint l'âge de 60 ans, Mme X... est alors âgée de 54 ans ; que par ailleurs, l'absence de réponse de M. Y... à la lettre recommandée avec accusée de réception de congé pourtant dûment réceptionnée et la réalisation, sans autre remarque ni observation, de l'état des lieux et de la remise des clefs au terme du préavis indiqué par Mme X... manifestent sans équivoque l'accord certain du bailleur sur ce départ anticipé d'un mois seulement, exclusif de la revendication a posteriori d'une exécution littérale des termes de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ; que M. Y..., qui par ailleurs, ne conteste pas la réception de la part de Mme X... de son mandat cash, lequel solde son compte en ce qui concerne la balance entre dépôt de garantie et trop versé de charges courantes d'une part, et, d'autre part, loyers dus d'octobre à novembre 2011 et taxe d'enlèvement des ordures ménagères, sera donc débouté de sa réclamation au titre du mois de décembre 2011 ;

1°) ALORS QUE le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire, que toutefois en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d'un mois et que le délai est également réduit à un mois en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile ainsi que des bénéficiaires du revenu minimum d'insertion ou du revenu de solidarité active ; qu'en énonçant, pour rejeter la demande de paiement du loyer formée par M. Y..., et après avoir pourtant constaté que la locataire n'entrait pas dans l'une des catégories précitées bénéficiant de la réduction du délai de trois mois, que cette dernière, âgée de 54 ans, ne sollicitait qu'une réduction du préavis à deux mois et évoquait dans son congé un arrêt de travail consécutif à un accident de travail et une baisse de revenus, la juridiction de proximité a violé l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 ;

2°) ALORS QUE hors du cas où le logement se trouve occupé par un autre locataire avec l'accord du propriétaire, le locataire qui a notifié le congé est redevable des loyers jusqu'à expiration du délai de préavis, à moins que le bailleur ait renoncé à les percevoir par une manifestation de volonté claire et non équivoque ; qu'en relevant encore, pour rejeter la demande de paiement des loyers jusqu'au terme du préavis, que M. Y... avait donné son accord à un départ anticipé dès lors qu'il n'avait pas répondu au congé et avait procédé sans remarque à l'état des lieux et à la remise des clefs, la juridiction de proximité qui s'est ainsi prononcée par des considérations impropres à caractériser une renonciation claire et non équivoque du bailleur aux sommes qui lui étaient dues, a violé les articles 1134 et 1728 du code civil, ensemble l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989.

SECOND MOYEN DE CASSATION

M. Y... fait grief au jugement attaqué de l'avoir débouté de sa demande de remboursement de la facture d'un montant de 105,5 euros pour le débouchage d'une canalisation ;

AUX MOTIFS QUE il sera aussi débouté de sa revendication du paiement de la facture Aivadan de débouchage d'une canalisation dans le jardin de la maison louée à Mme X... qui remonte à avril 2011, soit sept mois avant l'état des lieux qui ne la mentionne pourtant pas ;

1°) ALORS QUE les réparations locatives qui sont à la charge du locataire n'ont pas à figurer sur l'état des lieux de sortie ; qu'en se fondant néanmoins, pour rejeter la demande en paiement de la facture relative à la réparation de la canalisation, sur la circonstance qu'elle ne figurait pas à l'état des lieux, la juridiction de proximité a violé les articles 3 et 7 de la loi du 6 juillet 1989 et l'annexe au décret n° 87-712 du 26 août 1987 ;

2°) ALORS QU'en tout état de cause, hors des cas prévus par la loi, il n'appartient pas au juge de limiter par avance les preuves admissibles ; qu'en soumettant, sans aucun fondement juridique, la preuve de l'existence d'une dépense pour réparation locative à son inscription dans l'état des lieux de sortie, la juridiction de proximité a violé les articles 1315 du code civil, 3 et 7 de la loi du 6 juillet 1989 et l'annexe au décret n° 87-712 du 26 août 1987 ;

3°) ALORS QU'au surplus, l'état des lieux de sortie, établi contradictoirement, constate une situation de fait relative à l'état de la chose louée, sur lequel les désordres ayant antérieurement fait l'objet d'une remise en état n'ont, en conséquence, pas à apparaître ; qu'en se fondant, pour rejeter la demande en paiement de la facture relative à la réparation de la canalisation, et après avoir pourtant relevé son antériorité à la résiliation du bail, sur la circonstance que l'état des lieux de sortie ne la mentionnait pas, la juridiction de proximité a violé l'article 1730 du code civil, ensemble les articles 3 et 7 de la loi du 6 juillet 1989 et l'annexe au décret n° 87-712 du 26 août 1987."