BDIDU Blog Actualités juridiques Droit Immobilier et Droit de l'Urbanisme par Christophe Buffet Avocat Spécialiste en Droit Immobilier et Droit Public Tél. 02 41 81 16 16

"FAITS ET PROCEDURE,

Monsieur et Madame [O] sont propriétaires d’un appartement au 6ème et dernier étage de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 1]).

La SCI RPM est propriétaire d’un local commercial situé au rez de chaussée de l’immeuble et loué à la société Oïsushi qui y exploite un restaurant de cuisine japonaise.

Par acte du 10 décembre 2012 Monsieur et Madame [O] ont fait assigner la société Oïsushi et la SCI RPM sur le fondement de l’article 1166 du Code Civil en résiliation du bail entre celles-ci.

Par jugement contradictoire du 11 septembre 2014, le tribunal de grande instance de Nanterre a :

— Débouté Monsieur et Madame [O] de leur demande de résiliation du bail commercial entre la SCI RPM et la société Oïsushi ainsi que de leur demande d’expulsion de la société Oïsushi,

— Condamné in solidum la SCI RPM et la société Oïsushi à verser à Monsieur et Madame [O] :

* la somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts en indemnisation de leur préjudice,

* la somme de 2 000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— Condamné in solidum la SCI RPM et la société Oïsushi aux dépens.

Par déclaration du 31 octobre 2014, les époux [O] ont interjeté appel de cette décision à l’encontre de la SARL Oïsushi et la SCI RPM.

Dans leurs dernières conclusions signifiées le 30 janvier 2015, les époux [O] demandent à la cour de :

— Les déclarer recevables et bien fondé en leurs demandes,

— Infirmer le jugement rendu le 11 septembre 2014 par le tribunal de grande instance de Nanterre en ce qu’il les a débouté de leurs demandes de résiliation du bail commercial et d’expulsion de la Société Oïsushi

Et statuant à nouveau,

A titre principal :

— Constater :

' le manquement de la société Oïsushi aux obligations découlant du règlement de copropriété,

' que les agissements de la société Oïsushi sont bien constitutifs de troubles anormaux de voisinage,

' la carence de la SCI RPM copropriétaire bailleur, à faire respecter par son locataire, le restaurant Oïsushi, les obligations découlant du règlement de copropriété,

En conséquence,

— Prononcer la résiliation du bail entre la société Oïsushi et la SCI RPM,

— Ordonner à la société Oïsushi de quitter les lieux loués dans le délai de deux mois à compter de la signification de la décision à intervenir,

— A défaut, ordonner l’expulsion de la société Oïsushi et de tous occupants de son chef,

A titre subsidiaire :

— Désigner un expert avec mission de

* Examiner toutes les nuisances alléguées en particulier celles mentionnées dans l’assignation et dans les courriers des copropriétaires,

* Rechercher l’origine, l’étendue et la cause des nuisances,

* Fournir tous les éléments techniques et de fait, de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues et évaluer s’il y a lieu tous les préjudices subis y compris le préjudice de jouissance,

* Indiquer les travaux et changements éventuels à effectuer dans l’enceinte du restaurant permettant de mettre fin aux troubles de jouissance supportés par les demandeurs, le cas échéant, évaluer le coût des travaux et préciser leur durée,

En tout état de cause :

— Condamner solidairement la société Oisushi et la SCI RPM à payer la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens qui pourront être recouvrés selon les articles 695 et 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 27 mars 2015, la société Oïsushi demande à la cour de :

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Monsieur [G] [O] et Madame [D] [O] de leur demande de résiliation du bail commercial liant la société Oïsushi et la SCI RPM et de leur demande d’expulsion à son encontre,

— Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu un manquement par elle au règlement de copropriété et l’a condamnée à verser à Monsieur [G] [O] et Madame [D] [O] la somme de 3.000 € in solidum avec la société SCI RPM, ainsi qu’une somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

En conséquence,

— Débouter Monsieur [G] [O] et Madame [D] [O] de l’intégralité de leurs demandes comme étant mal fondées,

— Condamner in solidum Monsieur [G] [O] et Madame [D] [O] à lui verser la somme de 4.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 8 novembre 2016, la SCI RPM demande à la cour de :

— La recevoir en ses conclusions,

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Monsieur et Madame [O] de leur action en résiliation du bail commercial dont est titulaire la société Oïsushi,

— L’infirmer pour le surplus,

Statuant à nouveau,

— Constater :

' que le règlement de copropriété a été régulièrement porté à la connaissance de la société Oïsushi, par le bail commercial et les annexes de celui-ci,

' que la société Oïsushi a cessé son activité de vente à emporter,

' qu’il n’est pas établi que l’exploitant du commerce de restauration se soit situé en dehors du champ normal de l’exploitation commerciale par ses activités culinaires, et que celles-ci se situent au-delà du niveau normal admissible pour un commerce de restauration.

— Débouter Monsieur et Madame [O] de toutes demandes,

En toute hypothèse,

— Dire et juger que la SCI RPM n’est pas l’auteur d’un quelconque trouble, et infirmer le jugement entrepris s’agissant de la solidarité,

— Rejeter la demande expertise et subsidiairement dire que les frais de consignation resteront à la charge des appelants,

— Condamner Monsieur [G] [O] et Madame [D] [O] à lui payer la somme de 3.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 6 décembre 2016.

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Motifs de la décision

Les époux [O] contestent le jugement en ce qu’il a rejeté leur demande de résiliation de bail alors qu’ils subissent un trouble illicite du fait de l’activité de la société Oïsushi générant des nuisances olfactives dues à des odeurs de viande grillée, de graisse se diffusant dans l’air quand leurs portes fenêtres sont ouvertes et qu’une pétition a été signée. Ils soutiennent que l’activité de vente à emporter n’a pas cessé.

Ils invoquent :

— le règlement de copropriété,

— l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965,

— l’article 544 du code civil sur le fondement du trouble anormal de voisinage,

et demandent la cessation des nuisances.

Enfin, ils mettent en cause le bailleur qui ne met pas un terme aux troubles et demandent la résiliation du bail compte tenu de sa carence.

La société Oïsushi conteste le rapport de l’huissier de 2010 et celui de 2012, la pétition invoquée mais non versée et le rapport de l’expert amiable soulignant que les pièces jointes ne sont pas toutes remises et qu’aucun trouble de voisinage n’est établi. Elle soutient que depuis 2012, un destructeur d’odeurs a été posé mais qu’aucun nouveau constat n’a été réalisé que le trouble n’est pas anormal compte tenu de l’activité.

Pour l’activité de vente à emporter, elle indique ne plus exercer cette activité depuis 2010 sauf pour les copropriétaires qui le demandent, précise que l’activité de vente à emporter est différente de celle de vente à domicile qui est autorisée.

La SCI RPM , bailleresse conteste les constats d’huissier de 2010, le rapport de l’expert d’assurance et précise qu’un destructeur d’odeur a été posé par le locataire pour soutenir qu’elle a été diligente en délivrant un commandement visant la clause résolutoire fondé sur le non respect du règlement de copropriété et les clauses du bail et que le juge des référés avait rejeté la demande du syndicat des copropriétaires sur ces points et demande de confirmer le jugement.

Elle ajoute que la preuve de l’activité de vente à emporter n’est pas établie, que l’activité de restaurant est autorisée dans le règlement de copropriété, conteste le lien entre son locataire et les griefs alors qu’il existe trois restaurants, que le trouble actuel n’est pas établi et conteste les pièces versées alors que des diligences ont été faites (destructeur d’odeurs), que l’activité n’est pas anormal et que seule sa locataire est responsable de par son bail.

En application de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble.

Il n’est pas contesté que l’ensemble immobilier est à usage principal d’habitation et à titre accessoire, à usage commercial pour les lots 1, 2 et 100. Il n’existe aucune exclusion pour les locaux à usage de restauration et trois commerces sont exploités au rez de chaussée, l’un par une crêperie, l’un par un restaurant indien et le troisième, objet du litige par un restaurant japonais.

Selon les pages 58 et 59 du règlement de copropriété : sont prohibés dans les locaux commerciaux, l’exploitation d’établissement de nature à incommoder ……… par les odeurs les personnes habitant l’immeuble …………….la restauration rapide ou la vente à emporter …….

Dés août 2009 et jusqu’en février 2010,le syndic a demandé au bailleur de faire cesser les nuisances olfactives en préconisant la cuisson par un système électrique à la place du feu de bois.

Le constat d’huissier demandé par le syndicat des copropriétaires en juin et octobre 2010 établit que les deux restaurants de l’immeuble pratiquent la vente à emporter dont la société Oïsushi. L’huissier a constaté sur les terrasses des appelants qu’il existe des odeurs de viande grillée, calcinée et de graisse en provenance pendant l’heure du repas de la société Oïsushi et l’intervention dans ce restaurant confirme que cette société utilise le feu de bois pour cuire ses brochettes. Il existe des odeurs de graisse et frites d’un restaurant voisin.

Le rapport contradictoire du 7 juin 2012, de la société Groupama, assureur du syndicat des copropriétaires prouve que le restaurant Oïsushi est à l’origine des odeurs intermittentes de grillade nonobstant la pose de déflecteurs et le calfeutrement à la base et d’un système de destruction d’odeurs jugé inadapté par l’expert d’assurance, le coût d’un système efficace étant de 15 000 € HT selon lui. La société RPM avait été convoquée par l’expert mais n’a pas souhaité participer à cette réunion.

Les attestations (demandées pendant le délibéré) versées par les appelants de septembre et octobre 2012 établissent que la société Oïsushi pratique la vente à emporter, que de ce fait les véhicules se garent devant le parking et occasionnent une gêne, que le restaurant utilise le charbon de bois pour faire sa cuisine et que pendant les repas, il y a des odeurs désagréables sur le balcon de ceux qui sont au-dessus au dessus quand ils ouvrent leur fenêtres et dans la cour du parking.

L’huissier dans son constat du 5 septembre 2012 a constaté la vente à emporter et senti les odeurs de viande grillée sur les deux terrasses des appelants notamment une odeur forte, mélange de viande grillée, calcinée et de graisse brûlée. Ces odeurs pénétrant dans le logement quand les fenêtres sont ouvertes.

La société RPM verse la facture d’installation de juin 2009 d’un destructeur d’odeurs et un message indiquant qu’en juillet 2011, la société Oïsushi n’entretenait pas son destructeur d’odeurs et un constat d’huissier du 10 juillet 2015 à 12H30 établissant qu’il n’existe pas d’odeurs.

La société Oïsushi verse des factures d’une société d’entretien de février, avril 2014 et début 2015, portant sur :'une formule Vapolair’ à pulvériser et selon un message de février 2015 de la société intervenante, il s’agit d’un produit spécialement formulé pour le traitement des odeurs dans les réseaux d’extractions des cuisines professionnelles qui a été adapté en avril 2014 au système de traitement.

La cour observe que dés 2009, il a été demandé à la société Oïsushi par le syndic de cuire ses brochettes à l’électricité, que cette demande a été reprise par le bailleur en janvier 2010, que si un produit pour désodoriser a été mis en place, l’expert d’assurance a indiqué que cela était insuffisant, que selon ce dernier pour poursuivre ce mode de cuisson, des travaux pour la somme de 15 000 € sont nécessaires, que d’ailleurs les attestations sont postérieures à cette installation, qu’en juillet 2011, le conduit de cheminée n’était même pas entretenu, que la société Oïsushi ne produit aucun autre devis de travaux établissant qu’à un quelconque moment, elle a essayé de solliciter un professionnel afin d’apporter un remède sérieux à ce problème.

Les nuisances olfactives interdites par le règlement de copropriété en provenance du restaurant de la société Oïsushi sont bien établies et caractérisées. Le bailleur prouve que sa locataire a bien eu connaissance de cette interdiction de causer des nuisances olfactives et la seule preuve que la société Oïsushi entretient son conduit d’évacuation et qu’un huissier n’a pas constaté de nuisances le 10 juillet 2015 n’est pas suffisant à infirmer ces faits.

S’agissant de la vente à emporter, la société Oïsushi a eu connaissance du règlement de copropriété sur ce point. Le bail lui interdit : 'd’entreposer dans les parties communes, dans le parking, sur les trottoirs de la copropriété, des véhicules deux roues’ Cette vente est caractérisée par les pièces du dossier notamment toutes les attestations, la société Oïsushi ne la conteste pas même si elle tente de la limiter aux seuls copropriétaires de la résidence, elle ne justifie pas que cette activité a disparu.

En conséquence, ces nuisances en contradiction avec le règlement de copropriété justifient la résiliation du bail entre les sociétés Oïsushi et RPM.

Il y a lieu d’ordonner à la société Oïsushi de quitter les lieux loués dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision et d’ordonner l’expulsion si besoin était.

Dommages et intérêts

Le tribunal a condamné la société Oïsushi à payer in solidum avec son bailleur la somme de 3 000 € de dommages et intérêts pour les nuisances occasionnées.

La société RPM demande d’infirmer cette décision, soutient à juste titre qu’elle a été diligente. La société RPM dés janvier 2010 a mis en demeure son locataire de cesser l’activité de grillade au feu de bois au profit d’un système électrique, demande réitérée en février 2010, le destructeur d’odeur ayant été inefficace. Un commandement du 25 juillet 2011 a été délivré visant la clause résolutoire afin de faire cesser l’entrepôt de véhicules deux roues sur le trottoir, dans le parking ou sur parties communes, et de procéder à l’entretien des conduits d’extraction.

De plus, le bail prévoit que la société Oïsushi a l’obligation d’entretien et de remplacement de son conduit de cheminée et elle peut réaliser les travaux d’aménagement pour l’activité de restauration exercée.

En conséquence, aucune faute n’est caractérisée à l’encontre de la société RPM et le jugement doit être infirmé en ce qu’il a condamné cette société à payer la somme de 3 000 € aux appelants.

S’agissant de la société Oïsushi, les manquements sont bien caractérisés depuis de nombreuses années et le jugement doit être confirmé en ce qu’il a condamné cette société à payer la somme de 3 000 € de dommages et intérêts.

Article 700 du code de procédure civile

Il y a lieu de condamner la société Oïsushi à payer la somme supplémentaire de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et d’infirmer le jugement ayant condamné la société RPM à un paiement à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant contradictoirement,

Infirme le jugement,

Statuant à nouveau,

Ordonne la résiliation du bail entre la société RPM et la société Oïsushi,

Dit que la société Oïsushi doit quitter les lieux dans un délai de trois mois à compter de la signification de lette décision,

En cas de non respect de cette obligation, ordonne l’expulsion de la société Oïsushi et de tous occupants de son chef des lieux loués,

Condamne la société Oïsushi à payer à M. et Mme [O] les sommes de :

—  3000 euros de dommages et intérêts,

— au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

' 2000 euros en première instance,

' 3000 euros en appel;

Rejette les autres demandes,

Condamne la société Oïsushi à la charge des dépens.

Dit qu’ils seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile."