Exemple de servitude de tour d'échelle (mercredi, 23 août 2023)
FAITS ET PROCEDURE
M. [D] [T] est propriétaire depuis 1989 d'un immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 1] (Calvados) et cadastré section AD n° [Cadastre 7].
La société civile immobilière JV Calm (ci-après la SCI) est quant à elle propriétaire depuis 2020 de l'immeuble voisin, situé [Adresse 2] et cadastré section AD n° [Cadastre 6].
Par acte du 7 avril 2022, M. [T] a fait assigner la SCI devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lisieux aux fins d'être autorisé judiciairement à pénétrer sur la propriété de celle-ci afin de pouvoir effectuer, sur le fondement d'une servitude dite de tour d'échelle, les travaux nécessaires à la remise en état du mur extérieur de sa maison, le demandeur ayant par ailleurs réclamé la condamnation de la SCI à déplacer une caméra installée sur la façade de celle-ci et qui, selon M. [T], porterait atteinte à l'intimité de sa vie privée en permettant une vue directe sur sa propriété.
Par ordonnance du 25 août 2022, le juge des référés a :
- ordonné à la SCI de laisser pénétrer sur sa propriété l'entreprise mandatée par M. [T], ou M. [T] s'il décidait de réaliser lui-même ces travaux, seul accès possible permettant d'atteindre le mur de sa propriété devant être restauré, ainsi que la couverture à cet emplacement;
- condamné la SCI à dégager l'emplacement requis nécessaire pour laisser, au maximum, une emprise de trois mètres de largeur au pied du mur concerné, afin de permettre l'installation et la mise en œuvre de l'échafaudage nécessaire à la réalisation des travaux ;
- dit que cette autorisation serait limitée à une durée de quinze jours ouvrés et que les travaux devraient être réalisés impérativement avant le 30 septembre 2022 ;
- dit que M. [T] devrait respecter un délai de prévenance de quinze jours avant la réalisation des travaux en adressant à la SCI, par lettre recommandée avec avis de réception, son intention de réaliser les travaux lui-même ou par les entreprises de son choix, ce, entre 9 heures et 12 heures, et 13 heures et 18 heures, et qu'il devrait faire intervenir un huissier à ses frais pour réaliser un constat des lieux avant le début des travaux ;
- condamné M. [T] à faire reboucher le trou traversant le mur depuis l'intérieur de sa propriété, ce, pendant la réalisation des travaux de réfection dudit mur ;
- condamné la SCI à positionner sa caméra de manière à ne pas avoir de vue sur la propriété de M. [T] ;
- condamné M. [T] à indemniser la SCI, à titre provisionnel, à hauteur de 600 € pour son préjudice matériel ;
- condamné la SCI à régler à M. [T], à titre provisionnel, une somme de 500 € pour son préjudice de jouissance ;
- débouté la SCI de ses autres demandes ;
- débouté les parties de leurs demandes au titre de leurs frais irrépétibles ;
- condamné la SCI aux dépens de l'instance, lesquels n'incluront pas les frais d'huissier engagés par M. [T].
Par déclaration reçue au greffe de la cour le 8 septembre 2022, la SCI a interjeté appel de cette décision.
L'appelante a notifié ses dernières conclusions le 28 avril 2023, l'intimé les siennes le 26 avril 2023.
La clôture a été prononcée par ordonnance du 3 mai 2023.
MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES
La SCI demande à la cour de :
- infirmer l'ordonnance entreprise'en ce qu'elle lui a ordonné de laisser l'entreprise mandatée par M. [T] ou M. [T] lui-même pénétrer sur sa propriété, en ce qu'elle a condamné la SCI à dégager l'emplacement requis pour laisser, au maximum, une emprise de trois mètres de terrain en pied du mur concerné afin de permettre l'installation et la mise en œuvre d'un échafaudage nécessaire à la réalisation des travaux, en ce qu'elle a dit que cette autorisation serait limitée à une durée de quinze jours ouvrés et que les travaux devraient être réalisés impérativement avant le 30 septembre 2022, en ce qu'elle a condamné la SCI à régler à M. [T], à titre provisionnel, une somme de 500 € au titre de son préjudice de jouissance, en ce qu'elle a débouté la SCI de ses autres demandes, enfin en ce qu'elle a condamné la SCI aux dépens de l'instance';
Par voie de conséquence,
A titre principal,
- déclarer la SCI recevable en son appel';
- déclarer la juridiction des référés incompétente pour statuer sur la demande de M. [T], en ce qu'elle se heurte à une contestation sérieuse ;
- débouter M. [T] de ses demandes indemnitaires ;
A titre subsidiaire,
- débouter M. [T] de sa demande d'exercice de tour d'échelle telle qu'elle est sollicitée ;
- autoriser M. [T] à user de son tour d'échelle uniquement sous les conditions suivantes :
* que la date d'intervention de l'entreprise soit déterminée et fixée en concertation avec elle, a minima quinze jours à l'avance par LRAR,
* que celle-ci soit fixée entre le 10 juillet et le 25 août 2023,
* que la pose de l'échafaudage se fasse, en passant par le jardin de la SCI, en début de chantier et en présence de toutes les parties,
* que l'emprise de l'échafaudage soit inférieure à un mètre au droit du mur de M. [T],
* que l'accès au mur, et donc à l'échaudage, se fasse uniquement par la toiture de M. [T],
* que l'entreprise en charge du chantier se raccorde à la fourniture d'électricité et d'eau de la propriété [T], aucun raccordement à la propriété de la SCI ne pouvant être autorisé,
* qu'en toute hypothèse, les plantations et la végétation soient maintenues et non dégradées, à défaut de quoi, la SCI serait en droit de solliciter une indemnisation qui ne saurait être inférieure à 1.500 € ;
- ordonner, aux frais de M. [T], la réalisation d'un procès-verbal de constat d'huissier de justice comme préalable nécessaire à tous travaux, de même qu'en fin de travaux ;
Sur les demandes reconventionnelles de M. [T]':
- débouter M. [T] de toutes ses demandes reconventionnelles;
- débouter M. [T] de sa demande d'astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir ;
- débouter M. [T] de sa demande au titre des frais irrépétibles et des dépens ;
En toutes hypothèses,
- condamner M. [T] à payer à la SCI une somme de 905 € correspondant au préjudice matériel lié à la pose de l'échafaudage ;
- condamner M. [T] à payer à la SCI une somme de 1.500 € à titre de dommages-intérêts ainsi qu'une somme de 600 € correspondant aux frais de remise en état du mur (de la SCI) attenant à la gouttière de M. [T] ;
- condamner M. [T] au paiement d'une somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile