BDIDU Blog Actualités juridiques Droit Immobilier et Droit de l'Urbanisme par Christophe Buffet Avocat Spécialiste en Droit Immobilier et Droit Public Tél. 02 41 81 16 16

"Vu les articles 25 b de la loi du 10 juillet 1965 et 37 du décret du 17 mars 1967, ensemble l'article 809 du code de procédure civile ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 6 octobre 2016), rendu en référé, que la société Cema, propriétaire d'un appartement dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, et M. X..., son locataire, ont assigné, sur le fondement d'un trouble manifestement illicite, le syndicat des copropriétaires et la société Sagrelau, propriétaire d'un local commercial à usage de restaurant, en condamnation de celle-ci à enlever un conduit d'extraction, installé sur le toit de l'immeuble par sa locataire, la société F...      , auquel ils imputaient l'origine des infiltrations constatées dans l'appartement ;

Attendu que, pour rejeter cette demande, l'arrêt retient que la société Sagrelau justifie avoir procédé, avec l'accord du syndic, à des travaux urgents de prolongement du conduit d'extraction en toiture, effectués à la demande du service communal d'hygiène et de santé pour remédier aux nuisances dont M. X... s'était plaint ;

Qu'en statuant ainsi, alors que tous les travaux effectués par un copropriétaire sur des parties communes, même s'ils sont exigés par des services administratifs, doivent être préalablement autorisés par l'assemblée générale des copropriétaires et que l'accord du syndic ne peut se substituer à une autorisation expresse et régulière de l'assemblée générale, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 6 octobre 2016, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;

Condamne le syndicat des copropriétaires et la SCI Sagrelau aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne, in solidum, le syndicat des copropriétaires et la SCI Sagrelau à payer à M. X... et à la SCP Y...  , en qualité de liquidateur judiciaire de la société Cema, la somme globale de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux mars deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Ortscheidt, avocat aux Conseils, pour M. Z...    X...  , la société civile Cema et la société Y...    .

Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir débouté M Z...  X... et la société CEMA de leurs demandes de condamnation de la SCI Sagreleau, sous astreinte, à enlever la totalité de l'installation et notamment la cheminée réalisée sans autorisation de la copropriété ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE les appelants fondent leur demande principale sur les dispositions de l'article 809 du code de procédure civile, en soutenant que les infiltrations qui affectent la cuisine de l'appartement propriété de la société CEMA loué par Monsieur X..., résultent de l'installation courant 2013 par la société F...   , locataire de la SCI SAGRELAU, d'une importante tuyauterie sur la toiture de l'immeuble, sans, autorisation de l'assemblée générale de la copropriété, et constituent donc un trouble manifestement illicite ; que les intimés pour l'essentiel, après avoir rappelé les nombreuses procédures diligentées par les appelants à leur encontre, contestent que les travaux réalisés et consistant uniquement en une amélioration de l'existant à la demande de Monsieur X..., soient à l'origine des désordres dénoncés ; que Monsieur X... et la société civile CEMA produisent un constat établi le 11 juin 2013 par Maître Bernard B..., huissier de justice associé à [...], qui atteste d'un taux d'humidité de, 30 à 40 % au plafond et sur le mur sud de la cuisine de cet appartement, humidité localisée à l'angle sud/est de la pièce ; que l'huissier constate également la présence sur le toit de tôle d'une cheminée sous forme d'une tuyauterie, remontant à la verticale le long de la façade extérieure de l'immeuble puis se poursuivant horizontalement sur le toit, et se terminant en partie retournée couverte d'un chapeau , que l'huissier note que les deux fixations de la partie finale de cette cheminée, se trouvent sensiblement dans la partie représentant l'angle sud/ouest de la cuisine de l'appartement en cause ; que les appelants communiquent également un procès-verbal de constat dressé six mois plus tard, le 21 janvier 2014 par la même SCP d'huissiers, qui confirme l'humidité de la cuisine présentant des traces d'infiltrations et moisissures sur le mur côté ouest angle sud ; qu'au mois d'octobre 2010 puis janvier 2012 et avril 2012 cet appartement a déjà été affecté d'infiltrations localisées dans le séjour, la salle de bains et les chambres, désordres qui ont motivé l'instauration d'une mesure d'expertise judiciaire réalisée par Monsieur JF D... lequel a conclu son rapport au mois de novembre 2012 en imputant le premier sinistre, au débordement d'une gouttière et au défaut d'étanchéité d'une descente d'eaux pluviales et les suivants, au défaut d'étanchéité de la toiture coté est de l'immeuble ; que les causes de ces dégâts des eaux ont été réparées et Monsieur X... a été indemnisé par son assureur ; que La SCI SAGRELAU dont le gérant est Monsieur E... exploitant le restaurant sous l'enseigne F... , conteste l'imputabilité des désordres à l'installation du conduit de cheminée en précisant qu'il a été mis en place au début de l'année 2002, suivant facture de l'entreprise ATA du 31 janvier 2002 ; qu'elle précise que courant mai et juillet 2013, Monsieur X... s'est plaint auprès du service communal d'hygiène et de santé, de nuisances sonores puis de l'apparition de moisissures qui seraient générées par ce conduit d'extraction ; qu'elle justifie avoir fait procéder, pour y remédier, à des travaux de prolongement de cette cheminée, en toiture , ainsi qu'il résulte de l'attestation de la société SD1 Ventilation en date du 2 août 2013, qui garantit également l'étanchéité du réseau de la gaine installé et de l'existant ; que la SC1 a obtenu l'accord du syndic de l'époque, le cabinet MCB, pour procéder à ces travaux urgents, effectués à la demande des services communaux sur réclamations de Monsieur X... ; qu'au vu de ces éléments l'évidence de l'imputabilité des infiltrations constatées au mois de, juin 2013 et janvier 2014, à l'installation du conduit de cheminée ou aux travaux de modification de cette installation, n'est pas caractérisée, pas plus que l'illicéité des travaux urgents effectués sur cette cheminée avec l'accord du syndic de copropriété ; qu'il sera par ailleurs relevé qu'à la suite d'un nouveau dégât des eaux survenu au début du mois d'octobre 2015 à l'intérieur de l'appartement loué à Monsieur X..., ce dernier a fait assigner en référé d'heure à heure, le syndicat des copropriétaires, la société CEMA et la SCP Y... , ès qualités, notamment aux fins d'expertise, sans attraire à la cause la SCI SALEGRAU (lire SAGRELAU) ; que l'illicéité manifeste du trouble allégué, n'est donc pas caractérisée en sorte que la demande de condamnation de la SCI SALEGRAU à réparation des infiltrations ne ressort pas des pouvoirs du juge des référés ; que l'ordonnance déférée sera donc confirmée en toutes ses dispositions ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'aux termes de l'article 809 du code de procédure civile, le président peut toujours "même en présence d'une contestation sérieuse ", prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; qu'au soutien de leur demande, M X... locataire depuis le 28 décembre 2008 d'un appartement situé au 4ème étage de la copropriété du [...]                                (06) , logement propriété de la Société civile CEMA dont l'épouse du locataire est la gérante, fait valoir que la société F... , locataire de la SCI SAGRELAU vient d'installer en toiture une importante tuyauterie en tôle de 13 mètres pour permettre l'extraction de la hotte aspirante de la cuisine du restaurant, provoquant des infiltrations d'eau au 4ème étage ; que les demandeurs produisent quatre constats des 11 juin, 25 juillet 26 juillet et 29 juillet 2013, soutenant que les travaux précités ont été réalisés sur les parties communes , sans autorisation de l'assemblée générale de la copropriété, le restaurant fonctionnant également, selon eux, sans autorisation d'exploitation ,ajoutant que ces travaux sont à l'origine des infiltrations invoquées qui persistent malgré une expertise judiciaire pour y remédier, ce qui constituerait un trouble manifestement illicite ; que (cependant), la lecture des constats ne permet nullement de déterminer l'origine des infiltrations alléguées ; que le syndicat et la SCI SAGRELAU contestent le trouble allégué, font état des multiples procédures initiées par les demandeurs, une vingtaine depuis 2007,(TG.I.,JEX Cour d'Appel d'AlX) ,dont certaines pendantes actuellement et justifient que le lot n°3, propriété de la SCI SAGRELAU est à usage commercial depuis le 3 octobre 1929, produisant en ce sens un jugement de ce tribunal du 14 juin 2012 l'établissant ,même si cette décision a fait l'objet d'un appel de M X... ; qu'ils indiquent également que les infiltrations dont il est fait état, sont anciennes et ont fait l'objet d'une expertise judiciaire et d'une indemnisation de M X... par son assurance ; que les défendeurs produisent ensuite différents courriers des 22 mai puis 21 juin et 19 juillet 2013 du service de l'Hygiène de la Ville de [...] saisi d'une plainte de M X... pour nuisances sonores nocturnes et infiltrations engendrées par l'extraction du restaurant F... , propriété de la SCI SAGRELAU. à la suite desquels des travaux d'amélioration de la gaine d'évacuation préexistante ont été diligentés, aux frais de la locataire, comme en atteste la société SDI Ventilation le 2 août 2013. M X... et la SCI CEMA ne peuvent soutenir qu'il s'agit d'une installation nouvelle, alors que le conduit existe depuis de nombreuses années, comme lié à l'activité de restauration de F... , alors que les travaux d'entretien réalisés ne relèvent pas d'une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, et de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ; que par ailleurs M X... et la SCI CEMA ne peuvent, d'une part saisir l'Hygiène de plaintes et d'autre part , faire le reproche à la locataire de déférer aux injonctions urgentes dudit bureau d'Hygiène en réalisant les réfections souhaitées, sauf à établir leur réelle mauvaise foi, déjà sanctionnée en référé dans le passé , notamment par une ordonnance rendue à la requête de M X... le 11 juin 2013 qui l'a condamné à verser aux défendeurs des frais irrépétibles lui laissant la charge des dépens et des 14 constats d'huissier dressés à sa demande, la décision mentionnant que la procédure justifierait de l'application d'une amende civile au titre de l'article 32-1 du code de procédure civile, texte qui vise les procédures abusives ou dilatoires ; que le trouble manifestement illicite invoqué n'étant nullement établi, M X... et la SCI CEMA seront donc déboutés de leurs demandes tendant au démontage sous astreinte de la totalité de l'installation et du conduit d'évacuation du restaurant F... , locataire de la SCI SAGRELAU, non attrait en outre dans la procédure ;

1°) ALORS QUE l'installation par un copropriétaire d'un équipement dans les parties communes de l'immeuble sans autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser ; que seuls les travaux urgents et nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble peuvent être réalisés sur des parties communes sans accord préalable de l'assemblée générale de la copropriété ; qu'en retenant, pour considérer que l'un des copropriétaires, la SCI SAGRELAU, avait pu, sans commettre un trouble manifestement illicite, procéder à des travaux prolongeant un conduit d‘extraction sur les parties communes sans autorisation préalable de la copropriété, que ces travaux étaient urgents, qu'ils avaient été effectués à la demande des services communaux sur réclamations de Monsieur X... et qu'elle avait obtenu l'accord du syndic de l'époque pour y procéder, tout en constatant que Monsieur X... s'était plaint auprès du service communal d'hygiène et de santé de nuisances sonores puis de l'apparition de moisissures qui seraient générées par ce conduit d'extraction, ce dont il résultait que ces travaux n'étaient pas nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 18, 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété ainsi que l'article 809 du code de procédure civile ;

2°) ALORS QUE l'installation par un copropriétaire d'un équipement dans les parties communes de l'immeuble sans autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser ; que seul le syndic de copropriété peut, de sa propre initiative, faire procéder aux travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble ; que celui-ci doit alors informer les copropriétaires des travaux entrepris et convoquer immédiatement une assemblée générale pour les ratifier ; qu'en décidant que la SCI SAGRELAU avait pu valablement faire procéder à des travaux prolongeant le conduit d'extraction sur les parties communes sans autorisation préalable de la copropriété après avoir obtenu l'accord du syndic pour effectuer ces travaux urgents, la cour d'appel a violé les articles 18, 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, 37 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 et 809 du code de procédure civile ;

3°) ALORS QUE le devis de travaux de la société ATA correspondant à la facture du 31 janvier 2002 annexé à ladite facture mentionne expressément comme « adresse de chantier Restaurant F... [...]                                 » : que dès lors, en affirmant, pour refuser de considérer que les travaux réalisés en 2013 par la SCI SAGRELAU sur la toiture, sans autorisation préalable de l'assemblée générale de la copropriété du [...]                               , étaient illicites, que la SCI SAGRELAU dont le gérant est Monsieur E... exploitant le restaurant sous l'enseigne F... , conteste l'imputabilité des désordres à l'installation du conduit de cheminée en précisant qu'il a été mis en place au début de l'année 2002, suivant facture de l'entreprise ATA du 31 janvier 2002, quand il ressort au contraire clairement du document produit que les travaux réalisés sur la toiture en 2002 par l'entreprise ATA ne concernaient pas la copropriété du [...]                                mais l'immeuble voisin, la cour d'appel qui a dénaturé la pièce sur laquelle elle s'est fondée, a méconnu l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ;

4°) ALORS QU'en se bornant à relever, pour retenir que l'évidence de l'imputabilité des infiltrations constatées au mois de, juin 2013 et janvier 2014, à l'installation du conduit de cheminée ou aux travaux de modification de cette installation, n'est pas caractérisé, qu'à la suite d'un nouveau dégât des eaux survenu au début du mois d'octobre 2015 à l'intérieur de l'appartement loué à Monsieur X..., ce dernier a fait assigner en référé d'heure à heure le syndicat des copropriétaires, la société CEMA et la SCP Y..., ès qualités, notamment aux fins d'expertise, sans attraire à la cause la SCI SAGRELAU, sans vérifier, comme elle y avait été invitée, si ce nouveau dégât des eaux présentait ou non un lien avec celui de la présente affaire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 809 du code de procédure civile."